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Ein Mehrfamilienhaus in Baden-Württemberg kaufen, nach der Mietliste und vor dem Portal

Sie sehen Lage und Zahlen passender Objekte. Adresse und Fotos gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.

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Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.

Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung

Erst hinfahren, dann rechnen: Faktor, Einheiten und Wohnfläche sehen Sie vor der Adresse. Ob die Zahlen tragen, entscheiden Sie, bevor Sie einen Termin machen.
Die guten Häuser sind weg, bevor sie online stehen: Der Anbieter sagt zu, das Haus nur über Unterhand anzubieten und es mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail.
Kein Bieterwettlauf am Telefon: Gebote laufen bis zu einer festen Frist. Ihren Betrag sieht nur der Anbieter, Sie sehen Frist und Zahl der Gebote.
Mein Name soll nicht bei jedem Makler liegen: Anbieter sehen Ihre Mitgliedsnummer und den Stand Ihres Nachweises, nie Ihren Namen. Vom Kapitalnachweis sehen sie nur die Betragsklasse.

Was Sie sehen, bevor der Anbieter freigibt.

Wer die Zahlen zuerst hat, rechnet zuerst.

Mehrfamilienhaus in Baden-WürttembergBeispielansicht

Baden-Württemberg, Bereich —

Preisband: —
Einheiten: —
Wohnfläche: —
Faktor: —
Mindeststufe: —

Adresse nach Freigabe des Anbieters

Fotos und Mietliste nach Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“

Objekt —. Ansicht protokolliert.

Beispielansicht ohne Werte: So steht ein Mehrfamilienhaus vor Ihnen, bevor der Anbieter etwas freigibt. Die Felder füllt der Anbieter beim Anlegen.

Was Sie sehen: Objektart, Ort und Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor und einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, kein Name des Anbieters.
Wie Sie mehr sehen: Adresse, Fotos und Unterlagen wie die Mietaufstellung gibt der Anbieter frei: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Verlangt er einen Kapitalnachweis, genügt Ihr bestätigter.
Wie Sie bieten: In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Sie sehen Frist und Zahl der Gebote, Ihren Betrag sieht nur der Anbieter. Kein Überbieten in Runden; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
Was niemand sieht: Wie lange ein Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
Was der Anbieter zusagt: Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Er bietet das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellt es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal. Unterhand prüft keine Portale; die Zusage ist seine Erklärung.
Was Unterhand prüft: Vor der Freischaltung die Berechtigung des Anbieters, etwa Grundbuchauszug, Vollmacht oder Maklerauftrag, nicht die Richtigkeit seiner Angaben. Die Mietliste prüfen Sie selbst.

Für Investoren, die in Baden-Württemberg ein Haus mit mehreren Mietwohnungen suchen und zuerst rechnen, dann besichtigen.

Wer in Baden-Württemberg ein Mehrfamilienhaus kauft, rechnet mit 8,13 € Nettokaltmiete je m² im Durchschnitt des Zensus 2022 und mit 5,0 % Grunderwerbsteuer. Den Ertrag entscheidet die Mietliste des einzelnen Hauses; bei Unterhand sehen Sie Faktor und Einheiten, bevor die Adresse freigegeben ist.

Baden-Württemberg in Zahlen, gemessen an Land und Bund

Im ganzen Land zählt der Zensus 2022 502.645 Häuser mit drei und mehr Wohnungen. Viele davon stehen in den Städten wie Stuttgart mit 609.365 Einwohnern; die Seiten der Großstädte zeigen die Werte im Einzelnen.

Karte: Baden-Württemberg und die Nachbarländer Bayern, Rheinland-Pfalz, Hessen; nur Grenzen, ohne Straßen und Adressen — Baden-Württemberg und die Nachbarländer mit gemeinsamer Grenze. © GeoBasis-DE / BKG (2026), dl-de/by-2-0, Daten verändert.

Die Eigentümerquote liegt in Baden-Württemberg bei 51,6 %, bundesweit bei 44,3 %. Wohneigentum ist hier verbreiteter als im Bund; Mietwohnungen stehen vor allem in den Städten.

Mit 8,13 € je m² Nettokaltmiete liegt Baden-Württemberg über dem Bundeswert von 7,28 €. Höhere Mieten gehen oft mit höheren Kaufpreisen einher; entscheidend bleibt der Faktor des einzelnen Hauses.

39,6 % der Gebäude mit Wohnraum in Baden-Württemberg stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 17,1 % sind ab 2000 gebaut. Für Gebäude, die bis Ende 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung 2 Prozent im Jahr, für ältere vor 1925 2,5 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Gas heizt 39,6 % der Gebäude.

Mit Gas heizen 39,6 % der Gebäude, mit Fernwärme 5,1 %, bundesweit 6,6 %. Wie alt die Heizung eines Hauses ist, zeigen Energieausweis und Protokoll des Schornsteinfegers.

Der Anteil kleiner Wohnungen liegt in Baden-Württemberg bei 13,7 %, bundesweit bei 14,4 %. Ein Haus mit größeren Einheiten vermietet sich an Haushalte, die oft lange bleiben.

Baden-Württemberg neben Land und Bund

Kennzahl	Baden-Württemberg	Deutschland
Einwohner (31. Dezember 2025)	11.238.761	83.467.117
Einwohner je km²	314	233
Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen	502.645	3.629.757
Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen	53,8 %	55,8 %
Wohnungen mit einem oder zwei Räumen	13,7 %	14,4 %
Eigentümerquote	51,6 %	44,3 %
Leerstand	4,2 %	4,3 %
Nettokaltmiete je m²	8,13 €	7,28 €
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919	10,5 %	13,1 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979	39,6 %	36,3 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000	17,1 %	16,5 %
Heizung mit Gas	39,6 %	53,9 %
Fernwärme	5,1 %	6,6 %

Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.

Was zum Kaufpreis dazukommt

Das Beispiel nimmt 1.100.000 € Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus in Baden-Württemberg an, eine Annahme, keine Bewertung. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) beträgt 1.895 €; die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg liegt bei 5,0 %.

Posten	Grundlage	Betrag	Wer zahlt
Grunderwerbsteuer	Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht)	55.000 €	Käufer, nach Vertrag
Beurkundung des Kaufvertrags	2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt.	3.790 €	Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)
Vollzug und Betreuung durch den Notar	zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200	1.895 €	Käufer
Vormerkung im Grundbuch	halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150	947,50 €	Käufer
Umschreibung im Grundbuch	1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110	1.895 €	Käufer
Grundschuldbestellung (700.000 €) beim Notar	volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt.	1.255 €	Käufer
Grundschuld über 700.000 €: Eintragung	volle Gebühr nach GNotKG KV 14121	1.255 €	Käufer
Beitrag Investor bei Unterhand	monatlicher Beitrag, unabhängig von der Zahl der Käufe; keine Provision	99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar	Käufer

Im Beispiel kommen zum Preis mindestens 60.685 € hinzu, 5,5 %; Vollzug, Vormerkung und die Grundschuld der Bank sind darin noch nicht enthalten. Für die Rendite zählen diese Kosten zum Kaufpreis.

Unterhand nimmt keine Provision. Beim Mehrfamilienhaus ist eine Maklerprovision frei vereinbart, die Teilung nach § 656c BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Die Grundsteuer, Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde, zählt zu den umlegbaren Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV).

Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen

Kaufpreis	Grunderwerbsteuer 5,0 %	Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren)	Zusammen	Anteil am Kaufpreis
700.000 €	35.000 €	3.765 €	38.765 €	5,5 %
1.100.000 €	55.000 €	5.685 €	60.685 €	5,5 %
1.500.000 €	75.000 €	7.605 €	82.605 €	5,5 %

Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.

Mietrecht und Steuerrecht für Anleger

Die erste Zeile gilt nur in Baden-Württemberg, die übrigen bundesweit. Welche Landesverordnungen zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Aufteilung in Baden-Württemberg gelten, steht im Kasten darunter, je Regel mit Fundstelle; Satzungen der Gemeinde kommen hinzu.

Was	Regel	Fundstelle
Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg	5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011	§ 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493)
Mietpreisbremse bei Wiedervermietung	in Orten der Landesverordnung höchstens Vergleichsmiete plus 10 Prozent; Vormiete und Neubau ausgenommen	§§ 556d, 556e, 556f BGB
Kappungsgrenze	20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten nach Landesverordnung 15 Prozent	§ 558 Abs. 3 BGB
Mieterhöhung nach Modernisierung	8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren, unter 7 € Miete höchstens 2 €	§ 559 Abs. 1 und 3a BGB
Erhaltungsgebiet	Rückbau und Änderung genehmigungspflichtig; Vorkauf durch die Gemeinde, per Vereinbarung abwendbar	§§ 172, 24, 27 BauGB
Aufteilung in Wohnungseigentum	nur mit Genehmigung in Gebieten einer Landesverordnung, längstens bis Ende 2030	§ 250 BauGB
Abschreibung	2 Prozent im Jahr, vor 1925 fertiggestellt 2,5 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent	§ 7 Abs. 4 EStG
Verkauf innerhalb von zehn Jahren	Gewinn unterliegt der Einkommensteuer	§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Bestehende Mietverhältnisse	bleiben bestehen; der Käufer wird Vermieter	§§ 566, 566a BGB

Mietrecht und Baurecht in Baden-Württemberg

Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Baden-Württemberg in mindestens einer Gemeinde. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.

Regel	Was gilt	Fundstelle
Mietpreisbremse (§ 556d BGB)	Gilt in 130 von 1.101 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).	Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1
Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)	Gilt in 130 von 1.101 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).	Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1
Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB)	Gilt in 130 von 1.101 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB).	Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2
Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB)	Gilt in Baden-Württemberg nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung.	§ 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung
Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB)	Gilt in 88 von 1.101 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB).	Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1

Mietpreisbremse (§ 556d BGB): 130 von 1.101 Gemeinden

Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Pforzheim, Heilbronn, Ulm, Reutlingen, Esslingen am Neckar, Ludwigsburg, Tübingen, Offenburg, Friedrichshafen, Sindelfingen, Göppingen, Lörrach, Lahr/Schwarzwald, Böblingen, Leonberg (Böblingen), Fellbach, Filderstadt, Kirchheim unter Teck, Nürtingen, Ostfildern, Backnang, Kornwestheim, Weil am Rhein, Emmendingen, Wiesloch, Achern, Mühlacker, Weingarten, Metzingen, Eislingen/Fils, Waldkirch, Bad Krozingen, Korntal-Münchingen, Stockach, Kernen im Remstal, Edingen-Neckarhausen sowie 90 weitere Gemeinden.

Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): 130 von 1.101 Gemeinden

Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB): 130 von 1.101 Gemeinden

Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB): 88 von 1.101 Gemeinden

Stuttgart, Mannheim, Karlsruhe, Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Heilbronn, Ulm, Reutlingen, Esslingen am Neckar, Ludwigsburg, Tübingen, Konstanz, Offenburg, Friedrichshafen, Sindelfingen, Waiblingen, Lörrach, Lahr/Schwarzwald, Leonberg (Böblingen), Singen (Hohentwiel), Fellbach, Filderstadt, Weinheim, Bietigheim-Bissingen, Kirchheim unter Teck, Leinfelden-Echterdingen, Nürtingen, Kehl, Backnang, Ettlingen, Rheinfelden (Baden), Kornwestheim, Weil am Rhein, Radolfzell am Bodensee, Bretten, Winnenden, Emmendingen, Weinstadt, Neckarsulm, Remseck am Neckar sowie 48 weitere Gemeinden.

Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Stand 3. November 2026.

So rechnen Anleger ein Haus

Anleger beginnen mit dem Faktor, Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete der Mietliste. Ob er hoch oder niedrig ist, zeigt erst der Vergleich: Rohertragsfaktoren je Teilmarkt veröffentlicht der Gutachterausschuss, der für die Gemeinde des Hauses zuständig ist.

Die Bruttorendite ist nur der Anfang. Ziehen Sie Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlegbare Kosten ab und teilen Sie den Rest durch Preis und Nebenkosten: Das ist die Nettoanfangsrendite. Alte Technik im Haus senkt sie spürbar.

Eine Miete über dem, was die Mietpreisbremse zulässt, kann ein Mieter zurückfordern (§§ 556d, 556g BGB). Die Mietpreisbremse gilt in Baden-Württemberg in 130 von 1.101 Gemeinden des Landes, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg im Breisgau, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Prüfen Sie deshalb jede Einheit gegen die Vergleichsmiete.

Ablauf in Schritten

Sieben Schritte; bis zum Beitrag zahlen Sie nichts.

Mandat anlegen. Ihr Mandat nennt Mehrfamilienhaus, Baden-Württemberg und den Kaufpreis bis; es entsteht ohne Konto und ohne Zahlung und geht mit, wenn Sie sich registrieren.
Investor werden. Investor kostet 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar. Darin sind bis zu fünf Mandate, etwa eines für Baden-Württemberg und weitere für angrenzende Nachbarländer.
Ausweis und Nachweis. Den Ausweis prüft Unterhand innerhalb eines Werktags und löscht die Bilder danach. Einen Kapital- oder Finanzierungsnachweis hinterlegen Sie, wenn Anbieter ihn verlangen sollen.
Das passende Haus kommt. Per E-Mail kommt jedes Haus, das zu Ihrem Mandat passt, als Stufe 1: Faktor, Einheiten, Wohnfläche, Preisband und Lageplan.
Prüfen nach der Freigabe. Nach der Freigabe lesen Sie Adresse, Fotos und Unterlagen. Grundbuch, Mietverträge, Erhaltungsgebiet und Energieausweis prüfen Sie, bevor Sie bieten.
Gebot in der Angebotsrunde. Sie bieten unverbindlich bis zur Frist und erfahren danach, ob der Anbieter mit Ihnen spricht.
Notar und Grundbuch. Der Notar beurkundet, fragt die Gemeinde nach dem Vorkaufsrecht (§ 28 BauGB), beantragt die Vormerkung und meldet die Fälligkeit; nach der Zahlung schreibt das Grundbuchamt um.

Unterlagen

Was Sie vor einem Gebot lesen sollten

Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate, mit Abteilung II und III
Mieterliste mit Fläche, Miete, Mietbeginn und Datum der letzten Erhöhung
Mietverträge und Nachträge, mit Staffel- oder Indexklauseln
drei Jahrgänge Betriebskostenabrechnung
Energieausweis des Gebäudes (§ 80 Abs. 4 GModG)
Flurkarte, Grundrisse und Flächenberechnung
Nachweise über Sanierung, Heizung, Dach und Leitungen mit Jahr
Grundsteuerbescheid, Versicherungsschein, laufende Wartungsverträge
ob Denkmalschutz, Erhaltungs- oder Sanierungssatzung gelten

Was Sie selbst bereithalten

Ausweis oder Pass für Unterhand und den Notar
Nachweis über Eigenkapital oder Finanzierung, im Konto hinterlegt
Steuer-Identifikationsnummer für den Kaufvertrag
für eine Gesellschaft als Käufer: Registerauszug und Gesellschaftsvertrag
Ihre Grenzen: Preis bis, Faktor, Rendite, Eigenkapitalquote

Was Anleger fragen, bevor sie zahlen

„In Baden-Württemberg gibt es bei Unterhand vielleicht noch gar nichts.“

Das zeigt keine Zahl unter drei. Legen Sie das Mandat ohne Konto an; Ihr Mandat zählt im Stillen Register mit, wo Eigentümer sehen, wie viele Käufer zu ihrem Haus passen.

„Am Ende zahle ich monatelang für nichts.“

Darum pausiert der Beitrag von selbst, wenn Ihr Mandat 30 Tage lang keinen Treffer liefert; Zugang und Mandat bleiben bestehen. Die Mitgliedschaft ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit.

„Ohne Wettbewerb zahlt man drauf.“

Der Preis ist, was Sie bieten. In der Angebotsrunde bieten Sie einmal, verdeckt, nach Ihrer eigenen Rechnung; die Werte des Gutachterausschusses sind Ihr Maßstab, nicht ein Wettlauf.

„Vielleicht war es schon auf einem Portal.“

Der Anbieter hat per Kontrollkästchen erklärt, das Haus nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand kontrolliert keine Portale; die Erklärung steht in der Akte.

Was Unterhand an diesem Kauf ändert

Schwierig ist der Zugang zum einzelnen Haus: Wer die Mietliste zuerst hat, rechnet zuerst, und wer sie öffentlich bekommt, teilt sie mit allen anderen Interessenten.

Auf Unterhand sehen Mitglieder mit der Stufe Investor ein Haus zuerst auf Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor, ohne Adresse und ohne Fotos. Damit lässt sich in Minuten entscheiden, ob die Zahlen tragen.

Jeder Abruf von Adresse, Fotos und Unterlagen steht mit Mitgliedsnummer und Zeitpunkt im Protokoll, jedes Dokument trägt Ihre Nummer als Wasserzeichen. Anbieter sehen von Ihnen Nummer, Stufe, Stand des Nachweises und die Zeile Ihres Mandats, nie Ihren Namen.

Mehrfamilienhäuser und Mandate im Netzwerk

Mehrfamilienhäuser in Baden-Württemberg im Netzwerk: nicht ausgewiesen
geprüfte Mandate für Mehrfamilienhäuser in Baden-Württemberg: nicht ausgewiesen

Eine Zahl für Baden-Württemberg, ob Objekte oder geprüfte Mandate, erscheint hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine.

Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung Wie Unterhand Ihre Unterlagen schützt

Baden-Württemberg und die Nachbarländer

Diese Nachbarländer grenzen an Baden-Württemberg. Miete und Eigentümerquote aus dem Zensus 2022 zeigen, wo der Mietmarkt ähnlich ist und wo nicht.

Ort	Luftlinie	Einwohner	Eigentümerquote	Nettokaltmiete
Baden-Württemberg	–	11.238.761	51,6 %	8,13 € je m²
Bayern	181,6 km	13.245.503	49,3 %	8,74 € je m²
Rheinland-Pfalz	191,3 km	4.123.022	54,4 %	6,75 € je m²
Hessen	227,9 km	6.278.594	46,6 %	8,21 € je m²

Fragen zur Kapitalanlage in Baden-Württemberg

Gilt in Baden-Württemberg die Mietpreisbremse?

Ja, aber nur in 130 von 1.101 Gemeinden des Landes, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg im Breisgau; die Mietpreisbremse ist dort befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Wo sie gilt, darf die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen; eine höhere Vormiete darf bleiben (§ 556e BGB), Neubau ab Oktober 2014 ist ausgenommen (§ 556f BGB).

Um wie viel darf ich Bestandsmieten erhöhen?

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten einer Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach einer Modernisierung höchstens 8 Prozent der Kosten im Jahr, begrenzt auf 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).

Darf die Gemeinde beim Kauf vorkaufen?

In den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, etwa in sozialen Erhaltungsgebieten. Sie können das Vorkaufsrecht oft mit einer Abwendungsvereinbarung abwenden (§ 27 BauGB). Der Notar holt das Zeugnis der Gemeinde ein (§ 28 BauGB).

Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Baden-Württemberg?

Der Zensus 2022 zählt in Baden-Württemberg 502.645 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 53,8 % aller Wohnungen. Wie viele davon jährlich verkauft werden, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.

Was zeigt Stufe 1 einem Investor?

Den Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Objektart, Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor. Adresse, Fotos, Name des Anbieters und Einstelldatum sehen Sie nicht.

Muss ich den Gewinn beim Weiterverkauf versteuern?

Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer mehrere Häuser in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann gewerblich handeln; das klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Kann ich über eine Gesellschaft kaufen?

Das geht. Für den Kaufvertrag braucht der Notar Handelsregisterauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für eine spätere Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).

Darf ich eine Wohnung im Haus selbst nutzen?

Eigenbedarf ist ein Kündigungsgrund (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), aber mit Fristen, die mit der Mietdauer wachsen (§ 573c BGB). Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt zusätzlich eine Sperrfrist (§ 577a BGB).

Welche Heizung ist in Baden-Württemberg verbreitet?

Mit Fernwärme heizen in Baden-Württemberg 5,1 % der Gebäude, mit Gas 39,6 %, bundesweit 53,9 %. Für Anleger zählen Alter der Anlage, Wartung und die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.

Prüft Unterhand die Angaben des Anbieters?

Nein, nur ob er verkaufen darf. Mieten, Flächen und Zustand prüfen Sie selbst, mit Verträgen, Abrechnungen und einer Besichtigung; Zusicherungen lassen Sie in den Kaufvertrag schreiben.

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Herkunft der Zahlen

Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
§ 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493). Baden-Württemberg; Steuersatz seit 5. November 2011. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Baden-Württemberg; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft

Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.

Die Zahlen eines Hauses kennen, bevor es auf ein Portal darf.

Hinterlegen Sie, was Sie in Baden-Württemberg suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.

1HeuteKonto anlegen. Haben Sie vorher die Resonanz geprüft, geht Ihr Mandat mit. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
2Innerhalb eines WerktagsInvestor wählen, erst dann wird bezahlt. Ausweis hochladen; Unterhand prüft innerhalb eines Werktags und löscht die Bilder danach. Den Kapitalnachweis hinterlegen Sie auf Wunsch.
3Mit dem ersten TrefferJedes passende Haus kommt per E-Mail. Adresse und Mietliste fragen Sie beim Anbieter an; in der Angebotsrunde bieten Sie bis zur Frist.

99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
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Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.

Was kostet es?: Investor 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, zwölf Monate garantiert, für Privatleute 117,81 € inkl. USt.; danach 149 € netto zzgl. USt. Monatlich kündbar. Konto, Mandat und Resonanz kosten nichts.
Wann wird abgebucht?: Zum ersten Mal, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen, danach monatlich im Voraus per Karte oder SEPA-Lastschrift. Bringt Ihr Mandat 30 Tage keinen Treffer, pausiert die Abbuchung von selbst; Konto und Mandat bleiben bestehen.
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