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Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
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Heilbronn, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für private und gewerbliche Käufer, die in Heilbronn ein vermietetes Haus mit drei und mehr Wohnungen als Anlage suchen.
7.218 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Heilbronn, die Nettokaltmiete lag bei 8,49 € je m². Zum Kaufpreis kommen 5,0 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, im Beispiel zusammen mindestens 5,5 %. Unterhand zeigt Investoren Faktor und Einheiten vor der Adresse.
Von den 63.711 Wohnungen in Heilbronn liegen 70,8 % in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, insgesamt 7.218 solche Häuser. Der Anteil in Baden-Württemberg beträgt 53,8 %; der Mietwohnungsmarkt der Stadt ist also vor allem ein Markt der Mehrfamilienhäuser.
Mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als im Land: 70,8 % gegenüber 53,8 %. Für Anleger heißt das, dass Häuser verschiedener Größe und Baujahre im Bestand stehen und Vergleichswerte im Marktbericht eher vorhanden sind.
43,2 % der bewohnten Wohnungen in Heilbronn bewohnen ihre Eigentümer, weniger als in Baden-Württemberg (51,6 %). Für Anleger heißt das: ein tiefer Mietmarkt mit vielen Vergleichsmieten.
Der Leerstand lag in Heilbronn beim Zensus bei 4,0 %, unter dem Wert in Baden-Württemberg (4,2 %) und dem Bundeswert. Leere Einheiten in der Mietliste haben dann eher einen Grund im Haus selbst; fragen Sie danach.
8,49 € je m² zahlten Mieter in Heilbronn beim Zensus 2022 im Schnitt, in Baden-Württemberg 8,13 €. Ein Durchschnitt über alle vermieteten Wohnungen ist kein Ertrag; rechnen Sie jedes Haus mit seiner eigenen Mietliste.
Mehr Nachkriegsbau als im Bund: 48,2 % der Gebäude mit Wohnraum in Heilbronn stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, bundesweit 36,3 %. Abgeschrieben werden solche Häuser mit 2 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG); für Anleger zählen Dämmung, Fenster und Heizung.
Mit Gas heizen 68,5 % der Gebäude, mit Fernwärme 2,7 %, bundesweit 6,6 %. Wie alt die Heizung eines Hauses ist, zeigen Energieausweis und Protokoll des Schornsteinfegers.
Mit 17,2 % Wohnungen aus einem oder zwei Räumen liegt Heilbronn über dem Landeswert von 13,7 %. Prüfen Sie bei solchen Häusern, wie oft die Mieter wechseln und was jede Neuvermietung kostet.
| Kennzahl | Heilbronn | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 132.516 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.327 | 314 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 7.218 | 502.645 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 70,8 % | 53,8 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 17,2 % | 13,7 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 43,2 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,0 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,49 € | 8,13 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 7,3 % | 10,5 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 48,2 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 11,5 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 68,5 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 2,7 % | 5,1 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Angenommen, Sie kaufen in Heilbronn ein Zinshaus für 1.100.000 € und finanzieren über eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.895 €; in Baden-Württemberg gilt eine Grunderwerbsteuer von 5,0 % seit dem 5. November 2011.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 55.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Fälligkeitsmitteilung | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Eintragung als Eigentümer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuldbestellung (700.000 €) beim Notar | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld (700.000 €) ins Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Beitrag Investor bei Unterhand | Beitrag im Monat, nicht je Haus; ohne Provision vom Kaufpreis | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Mindestens 60.685 € oder 5,5 % des Preises: So viel kosten im Beispiel Steuer, Beurkundung und Eintragung, noch ohne Vollzug, Vormerkung und Grundschuld. Banken finanzieren diesen Teil in der Regel nicht.
Eine Provision vom Kaufpreis berechnet Unterhand nicht. Bietet ein Makler an, gilt beim Mehrfamilienhaus keine gesetzliche Teilung (§§ 656b, 656c BGB); die Bedingungen nennt er vor der Freigabe.
Die Grundsteuer ist Teil der Betriebskosten und auf die Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 1 BetrKV); den Hebesatz setzt die Gemeinde fest.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 35.000 € | 3.765 € | 38.765 € | 5,5 % |
| 1.100.000 € | 55.000 € | 5.685 € | 60.685 € | 5,5 % |
| 1.500.000 € | 75.000 € | 7.605 € | 82.605 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Die erste Zeile gilt nur in Baden-Württemberg, die übrigen bundesweit. Welche Landesverordnungen zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Aufteilung in Heilbronn gelten, steht im Kasten darunter, je Regel mit Fundstelle; Satzungen der Gemeinde kommen hinzu.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Begrenzung der Miete bei Wiedervermietung | höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, nur in Orten der Landesverordnung; höhere Vormiete darf bleiben | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten der Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Modernisierungsumlage | jährlich 8 Prozent der Kosten, in sechs Jahren höchstens 3 € je m², bei Mieten unter 7 € höchstens 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Milieuschutz und Vorkauf | Rückbau und Änderung genehmigungspflichtig; Vorkauf durch die Gemeinde, per Vereinbarung abwendbar | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Aufteilung in Wohnungseigentum | braucht eine Genehmigung, wo das Land es per Verordnung bestimmt hat | § 250 BauGB |
| Absetzung für Abnutzung | 2 Prozent jährlich; 2,5 Prozent für Altbauten vor 1925, 3 Prozent für Neubauten ab 2023 | § 7 Abs. 4 EStG |
| Privates Veräußerungsgeschäft | Gewinn steuerpflichtig | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Laufende Mietverträge | der Käufer tritt in alle Verträge ein, auch in die Kaution | §§ 566, 566a BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Heilbronn. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Heilbronn nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Gutachterausschüsse veröffentlichen Rohertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze je Teilmarkt im Grundstücksmarktbericht; der für Heilbronn zuständige Ausschuss ist die erste Quelle für Vergleichswerte.
Die Bruttorendite ist nur der Anfang. Ziehen Sie Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlegbare Kosten ab und teilen Sie den Rest durch Preis und Nebenkosten: Das ist die Nettoanfangsrendite. Alte Technik im Haus senkt sie spürbar.
Eine Miete über dem, was die Mietpreisbremse zulässt, kann ein Mieter zurückfordern (§§ 556d, 556g BGB). Die Mietpreisbremse gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Prüfen Sie deshalb jede Einheit gegen die Vergleichsmiete.
Sieben Schritte; bis zum Beitrag zahlen Sie nichts.
„Vielleicht steht in Heilbronn noch nichts im Netzwerk.“
Kann sein. Unter drei nennt Unterhand für Heilbronn keine Zahl. Das Mandat kostet nichts, den Beitrag zahlen Sie erst, wenn Sie Treffer sehen wollen.
„Ich zahle einen Beitrag und bekomme vielleicht kein Haus.“
Darum pausiert der Beitrag von selbst, wenn Ihr Mandat 30 Tage lang keinen Treffer liefert; Zugang und Mandat bleiben bestehen. Die Mitgliedschaft ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit.
„Off-Market heißt teurer.“
Der Preis ist, was Sie bieten. In der Angebotsrunde bieten Sie einmal, verdeckt, nach Ihrer eigenen Rechnung; die Werte des Gutachterausschusses sind Ihr Maßstab, nicht ein Wettlauf.
„Das Haus kennt doch längst jeder.“
Die Erklärung des Anbieters steht in der Akte: ausschließlich über Unterhand, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Unterhand prüft Portale nicht; die Zusage ist seine.
Preise je m² liest man im Marktbericht. Das einzelne Haus aber bekommt, wer die Mietliste zuerst sieht; auf einem Portal sehen sie alle gleichzeitig.
Auf Unterhand sehen Mitglieder mit der Stufe Investor ein Haus zuerst auf Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor, ohne Adresse und ohne Fotos. Damit lässt sich in Minuten entscheiden, ob die Zahlen tragen.
Jeder Abruf von Adresse, Fotos und Unterlagen steht mit Mitgliedsnummer und Zeitpunkt im Protokoll, jedes Dokument trägt Ihre Nummer als Wasserzeichen. Anbieter sehen von Ihnen Nummer, Stufe, Stand des Nachweises und die Zeile Ihres Mandats, nie Ihren Namen.
Eine Zahl für Heilbronn, ob Objekte oder geprüfte Mandate, erscheint hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete: Wer bis zu fünf Mandate nutzt, verteilt sie oft auf Heilbronn und mehrere davon.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Heilbronn | – | 132.516 | 43,2 % | 8,49 € je m² |
| Leingarten | 5,2 km | 11.595 | 63,0 % | 8,05 € je m² |
| Neckarsulm | 6,4 km | 26.470 | 55,3 % | 7,97 € je m² |
| Flein | 6,7 km | 7.422 | 56,9 % | 8,62 € je m² |
| Erlenbach | 6,8 km | 5.179 | 58,1 % | 8,07 € je m² |
| Nordheim | 6,8 km | 8.531 | 64,0 % | 7,41 € je m² |
| Talheim (Heilbronn) | 7,6 km | 5.095 | 65,5 % | 7,96 € je m² |
| Bad Wimpfen | 8,6 km | 7.725 | 52,5 % | 8,00 € je m² |
| Lauffen am Neckar | 8,7 km | 12.218 | 55,0 % | 7,79 € je m² |
| Weinsberg | 8,7 km | 13.406 | 55,5 % | 8,30 € je m² |
| Schwaigern | 11,2 km | 11.784 | 62,6 % | 7,19 € je m² |
| Untergruppenbach | 11,2 km | 8.798 | 64,4 % | 8,07 € je m² |
| Bad Rappenau | 12,9 km | 22.728 | 58,7 % | 8,01 € je m² |
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 %. Notar und Grundbuch richten sich nach GNotKG Tabelle B. Für ein Haus zu 1.100.000 € machen Steuer, Beurkundung und Eintragung mindestens 60.685 € aus, 5,5 % des Kaufpreises (§ 34 GNotKG).
Nur in den gesetzlichen Fällen (§§ 24, 25 BauGB), etwa im Gebiet einer sozialen Erhaltungssatzung. Mit einer Abwendungserklärung lässt sich der Vorkauf oft vermeiden (§ 27 BauGB); das Zeugnis der Gemeinde besorgt der Notar (§ 28 BauGB).
Linear 2 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil, für Häuser vor 1925 2,5 Prozent, für Fertigstellungen ab 2023 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). In Heilbronn sind 7,3 % der Gebäude mit Wohnraum vor 1919 gebaut.
Das Mandat ist kostenlos. Die Stufe Investor kostet 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, zwölf Monate garantiert, danach 149 €. Monatlich kündbar; ohne Treffer in 30 Tagen pausiert der Beitrag.
Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ja (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer häufig kauft und verkauft, kann gewerblich handeln; das klärt Ihre Steuerberatung.
Das geht. Für den Kaufvertrag braucht der Notar Handelsregisterauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für eine spätere Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).
Nur mit berechtigtem Interesse, etwa für sich oder Angehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), und mit den gesetzlichen Fristen (§ 573c BGB). Wird in Wohnungseigentum umgewandelt, kommt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren hinzu (§ 577a BGB).
Mit Fernwärme heizen in Heilbronn 2,7 % der Gebäude, mit Gas 68,5 %, bundesweit 53,9 %. Für Anleger zählen Alter der Anlage, Wartung und die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.
Ja, mit bis zu fünf Mandaten zugleich. Viele Anleger nennen Heilbronn und Nachbarorte wie Leingarten; jedes Mandat hat eigenen Ort, Preis und Satz.
Unterhand prüft die Berechtigung des Anbieters, nicht die Richtigkeit seiner Zahlen. Gleichen Sie Mietliste, Verträge und Kontoauszüge ab; was der Anbieter zusichert, gehört in den Kaufvertrag.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Heilbronn suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.