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Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
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Freiburg im Breisgau, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Investoren, die in Freiburg im Breisgau ein Haus mit mehreren Mietwohnungen suchen und zuerst rechnen, dann besichtigen.
Wer in Freiburg im Breisgau ein Mehrfamilienhaus kauft, rechnet mit 9,74 € Nettokaltmiete je m² im Durchschnitt des Zensus 2022 und mit 5,0 % Grunderwerbsteuer. Den Ertrag entscheidet die Mietliste des einzelnen Hauses; bei Unterhand sehen Sie Faktor und Einheiten, bevor die Adresse freigegeben ist.
Von den 117.784 Wohnungen in Freiburg im Breisgau liegen 84,0 % in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, insgesamt 12.437 solche Häuser. Der Anteil in Baden-Württemberg beträgt 53,8 %; der Mietwohnungsmarkt der Stadt ist also vor allem ein Markt der Mehrfamilienhäuser.
Der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt in Freiburg im Breisgau über dem Landeswert (53,8 %). Der Bestand an Zinshäusern ist hier breiter als im Land, auch an Häusern mit vielen Einheiten.
Mit 27,6 % Eigentümerquote, in Baden-Württemberg 51,6 %, ist Freiburg im Breisgau eine Mieterstadt im Vergleich zum Land. Was das für ein einzelnes Haus heißt, zeigt erst seine Mietliste.
2,4 % Leerstand, in Baden-Württemberg 4,2 %: Wohnungen stehen in Freiburg im Breisgau selten lange leer. Rechnen Sie trotzdem ein Mietausfallwagnis ein, wie es auch der Gutachterausschuss tut.
Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 9,74 € je m², über dem Wert in Baden-Württemberg von 8,13 € und dem Bundeswert von 7,28 €. Ihre Rechnung gilt aber nur mit der Mietliste des einzelnen Hauses, nicht mit dem Durchschnitt.
Nachkriegsbau prägt den Bestand: 38,2 % der Gebäude stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, vor 1919 nur 13,6 %. Abgeschrieben werden solche Häuser mit 2 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG); bei der Bewirtschaftung zählen Dämmung, Fenster und Heizung.
Fernwärme versorgt in Freiburg im Breisgau 9,2 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. In der Betriebskostenabrechnung sind die Wärmekosten dann umlegbar; prüfen Sie den Liefervertrag und die Preisänderungsklauseln.
30,4 % der Wohnungen in Freiburg im Breisgau haben einen oder zwei Räume, mehr als in Baden-Württemberg (13,7 %). Kleine Wohnungen vermieten sich an Einzelne, Studierende und Pendler; in einem Haus mit vielen kleinen Einheiten ist die Fluktuation höher und die Miete je m² oft auch.
| Kennzahl | Freiburg im Breisgau | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 238.299 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.557 | 314 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 12.437 | 502.645 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 84,0 % | 53,8 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 30,4 % | 13,7 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 27,6 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,4 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 9,74 € | 8,13 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 13,6 % | 10,5 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 38,2 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 15,8 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 66,0 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 9,2 % | 5,1 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Gerechnet für ein Haus zu 1.100.000 € in Freiburg im Breisgau. Den Preis setzen wir an; Ihre Rechnung machen Sie mit dem Preis und der Mietliste des einzelnen Hauses. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) sind hier 1.895 €, die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 55.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag als Eigentümer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Urkunde | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld über 700.000 €: Eintragung | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Investor bei Unterhand | Beitrag im Monat, nicht je Haus; ohne Provision vom Kaufpreis | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Im Beispiel kommen zum Preis mindestens 60.685 € hinzu, 5,5 %; Vollzug, Vormerkung und die Grundschuld der Bank sind darin noch nicht enthalten. Für die Rendite zählen diese Kosten zum Kaufpreis.
Eine Provision vom Kaufpreis berechnet Unterhand nicht. Bietet ein Makler an, gilt beim Mehrfamilienhaus keine gesetzliche Teilung (§§ 656b, 656c BGB); die Bedingungen nennt er vor der Freigabe.
Die Grundsteuer ist Teil der Betriebskosten und auf die Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 1 BetrKV); den Hebesatz setzt die Gemeinde fest.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 35.000 € | 3.765 € | 38.765 € | 5,5 % |
| 1.100.000 € | 55.000 € | 5.685 € | 60.685 € | 5,5 % |
| 1.500.000 € | 75.000 € | 7.605 € | 82.605 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Baden-Württemberg; die übrigen Zeilen gelten bundesweit. Ob in Freiburg im Breisgau Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze oder Umwandlungsschutz greifen, beantwortet der Kasten darunter aus dem Wortlaut der Verordnungen.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Begrenzung der Miete bei Wiedervermietung | in Orten der Landesverordnung höchstens Vergleichsmiete plus 10 Prozent; Vormiete und Neubau ausgenommen | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten nach Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Mieterhöhung nach Modernisierung | 8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren, unter 7 € Miete höchstens 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Soziale Erhaltungssatzung und Vorkaufsrecht | Änderungen nur mit Genehmigung; die Gemeinde kann vorkaufen, der Käufer kann abwenden | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Umwandlungsschutz | nur mit Genehmigung in Gebieten einer Landesverordnung, längstens bis Ende 2030 | § 250 BauGB |
| Lineare AfA auf das Gebäude | 2 Prozent im Jahr, vor 1925 fertiggestellt 2,5 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Weiterverkauf binnen zehn Jahren | Gewinn unterliegt der Einkommensteuer | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Mietverträge beim Kauf | bleiben bestehen; der Käufer wird Vermieter | §§ 566, 566a BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Freiburg im Breisgau. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Freiburg im Breisgau, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Freiburg im Breisgau, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Freiburg im Breisgau, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Freiburg im Breisgau nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Freiburg im Breisgau, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Erste Zahl ist der Faktor: Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete. Vergleichswerte nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, der für Freiburg im Breisgau zuständig ist; dort stehen auch Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser.
Die Bruttorendite ist nur der Anfang. Ziehen Sie Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlegbare Kosten ab und teilen Sie den Rest durch Preis und Nebenkosten: Das ist die Nettoanfangsrendite. Alte Technik im Haus senkt sie spürbar.
Gleichen Sie die Mietliste mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ab und mit der Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse gilt in Freiburg im Breisgau, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Was darüber liegt, ist kein sicherer Ertrag (§§ 556d, 556g BGB).
Bis zum Beitrag kostet nichts; danach kommt jedes passende Haus per E-Mail.
„In Freiburg im Breisgau gibt es bei Unterhand vielleicht noch gar nichts.“
Möglich. Eine Zahl für Freiburg im Breisgau nennt Unterhand erst, wenn sie drei erreicht, vorher keine. Ein Mandat kostet nichts; einen Beitrag brauchen Sie erst, wenn Sie Treffer sehen wollen.
„Ein Beitrag ohne Treffer ist verlorenes Geld.“
Nicht auf Dauer. Ohne Treffer in 30 Tagen ruht die Abbuchung, das Mandat bleibt aktiv. Monatlich kündbar ist der Beitrag ohnehin.
„Off-Market heißt teurer.“
Gebote kommen bis zu einer Frist und verdeckt; niemand treibt Sie am Telefon. Sie bieten nach Mietliste und Marktbericht, und Ihr Gebot bindet Sie nicht.
„Vielleicht war es schon auf einem Portal.“
Der Anbieter erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand prüft das nicht nach; die Zusage ist seine Erklärung und steht in der Akte.
Preise je m² liest man im Marktbericht. Das einzelne Haus aber bekommt, wer die Mietliste zuerst sieht; auf einem Portal sehen sie alle gleichzeitig.
Auf Unterhand sehen Mitglieder mit der Stufe Investor ein Haus zuerst auf Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor, ohne Adresse und ohne Fotos. Damit lässt sich in Minuten entscheiden, ob die Zahlen tragen.
Jeder Abruf von Adresse, Fotos und Unterlagen steht mit Mitgliedsnummer und Zeitpunkt im Protokoll, jedes Dokument trägt Ihre Nummer als Wasserzeichen. Anbieter sehen von Ihnen Nummer, Stufe, Stand des Nachweises und die Zeile Ihres Mandats, nie Ihren Namen.
Zahlen für Freiburg im Breisgau stehen hier ab drei, nicht darunter.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Diese Nachbarorte grenzen an Freiburg im Breisgau. Miete und Eigentümerquote aus dem Zensus 2022 zeigen, wo der Mietmarkt ähnlich ist und wo nicht.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Freiburg im Breisgau | – | 238.299 | 27,6 % | 9,74 € je m² |
| Merzhausen | 3,1 km | 5.381 | 46,1 % | 10,17 € je m² |
| Au | 4,5 km | 1.497 | 58,0 % | 9,67 € je m² |
| Ebringen | 5,0 km | 2.852 | 53,8 % | 8,46 € je m² |
| Umkirch | 6,2 km | 5.683 | 49,0 % | 8,89 € je m² |
| Gundelfingen | 6,8 km | 12.146 | 46,7 % | 9,34 € je m² |
| Horben | 7,0 km | 1.202 | 59,4 % | 8,44 € je m² |
| Schallstadt | 7,1 km | 6.966 | 54,3 % | 8,44 € je m² |
| March | 8,5 km | 9.337 | 52,9 % | 8,23 € je m² |
| Vörstetten | 8,7 km | 3.180 | 58,0 % | 8,30 € je m² |
| Bollschweil | 8,8 km | 2.351 | 58,1 % | 8,43 € je m² |
| Gottenheim | 9,3 km | 3.173 | 62,9 % | 7,76 € je m² |
| Kirchzarten | 10,4 km | 10.364 | 49,5 % | 8,90 € je m² |
Die Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 9,74 € je m², in Baden-Württemberg bei 8,13 €. Für ein Haus zählt seine Mietliste, geprüft gegen die ortsübliche Vergleichsmiete; über dem zulässigen Rahmen ist eine Miete kein sicherer Ertrag (§ 556d BGB).
Ja, die Mietpreisbremse gilt in Freiburg im Breisgau, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Wo sie gilt, darf die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen; eine höhere Vormiete darf bleiben (§ 556e BGB), Neubau ab Oktober 2014 ist ausgenommen (§ 556f BGB).
12.437 Häuser mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Freiburg im Breisgau; sie enthalten 84,0 % aller Wohnungen. Verkaufszahlen nennt der Grundstücksmarktbericht.
Beim Zensus 2022 standen in Freiburg im Breisgau 2,4 % der Wohnungen leer, in Baden-Württemberg 4,2 %, bundesweit 4,3 %. Der Zensus zählt auch Wohnungen, die wegen Sanierung leer stehen.
Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer mehrere Häuser in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann gewerblich handeln; das klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Der Zensus 2022 zählt in Freiburg im Breisgau 30,4 % Wohnungen mit einem oder zwei Räumen; mit nur einem Raum sind es 12,6 %. Wie die Einheiten eines bestimmten Hauses geschnitten sind, zeigt die Mietaufstellung nach der Freigabe.
Vor 1919 gebaut sind in Freiburg im Breisgau 13,6 % der Gebäude mit Wohnraum, zwischen 1950 und 1979 38,2 %, ab 2000 15,8 % (Zensus 2022). Das Baujahr bestimmt Abschreibung und Instandhaltung; den Energieausweis sehen Sie spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
Mit Fernwärme heizen in Freiburg im Breisgau 9,2 % der Gebäude, mit Gas 66,0 %, bundesweit 53,9 %. Für Anleger zählen Alter der Anlage, Wartung und die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.
Ja, mit bis zu fünf Mandaten zugleich. Viele Anleger nennen Freiburg im Breisgau und Nachbarorte wie Merzhausen; jedes Mandat hat eigenen Ort, Preis und Satz.
Nein, nur ob er verkaufen darf. Mieten, Flächen und Zustand prüfen Sie selbst, mit Verträgen, Abrechnungen und einer Besichtigung; Zusicherungen lassen Sie in den Kaufvertrag schreiben.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Freiburg im Breisgau suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
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Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.