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Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
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Wer die Zahlen zuerst hat, rechnet zuerst.
Heidelberg, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Investoren, die in Heidelberg ein Haus mit mehreren Mietwohnungen suchen und zuerst rechnen, dann besichtigen.
8.825 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Heidelberg, die Nettokaltmiete lag bei 10,02 € je m². Zum Kaufpreis kommen 5,0 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, im Beispiel zusammen mindestens 5,5 %. Unterhand zeigt Investoren Faktor und Einheiten vor der Adresse.
Heidelberg zählt 156.092 Einwohner auf 108,83 km², rund 1.434 je km². Für eine Anlage zählt weniger die Einwohnerzahl als der Bestand: 8.825 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen, in denen 81,7 % aller Wohnungen liegen; in Baden-Württemberg sind es 53,8 %.
Mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als im Land: 81,7 % gegenüber 53,8 %. Für Anleger heißt das, dass Häuser verschiedener Größe und Baujahre im Bestand stehen und Vergleichswerte im Marktbericht eher vorhanden sind.
25,9 % der bewohnten Wohnungen in Heidelberg bewohnen ihre Eigentümer, weniger als in Baden-Württemberg (51,6 %). Für Anleger heißt das: ein tiefer Mietmarkt mit vielen Vergleichsmieten.
3,4 % Leerstand, in Baden-Württemberg 4,2 %, bundesweit 4,3 %: Wohnungen stehen in Heidelberg seltener leer als im Land und im Bund. Rechnen Sie trotzdem ein Mietausfallwagnis ein, wie es auch der Gutachterausschuss tut.
10,02 € je m² zahlten Mieter in Heidelberg beim Zensus 2022 im Schnitt, in Baden-Württemberg 8,13 €. Ein Durchschnitt über alle vermieteten Wohnungen ist kein Ertrag; rechnen Sie jedes Haus mit seiner eigenen Mietliste.
19,0 % der Gebäude in Heidelberg sind vor 1919 gebaut, mehr als bundesweit (13,1 %). Altbauten bringen höhere Abschreibung, 2,5 Prozent im Jahr bei Fertigstellung vor 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG), aber auch Fragen nach Denkmalschutz, Balken, Leitungen und Dach.
Mit 26,1 % Fernwärme liegt der Anteil in Heidelberg über dem Bundeswert von 6,6 %. Hängt das Haus am Netz, gehören Wärmeliefervertrag und Abrechnungen der letzten Jahre zur Prüfung.
Mit 30,7 % Wohnungen aus einem oder zwei Räumen liegt Heidelberg über dem Landeswert von 13,7 %. Prüfen Sie bei solchen Häusern, wie oft die Mieter wechseln und was jede Neuvermietung kostet.
| Kennzahl | Heidelberg | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 156.092 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.434 | 314 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 8.825 | 502.645 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 81,7 % | 53,8 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 30,7 % | 13,7 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 25,9 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,4 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 10,02 € | 8,13 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 19,0 % | 10,5 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 35,3 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 11,9 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 57,1 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 26,1 % | 5,1 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Angenommen, Sie kaufen in Heidelberg ein Zinshaus für 1.100.000 € und finanzieren über eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.895 €; in Baden-Württemberg gilt eine Grunderwerbsteuer von 5,0 % seit dem 5. November 2011.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 55.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Umschreibung im Grundbuch | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Urkunde | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Eintrag | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Investor bei Unterhand | Beitrag im Monat, nicht je Haus; ohne Provision vom Kaufpreis | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung machen im Beispiel mindestens 60.685 € aus, das sind 5,5 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Grundschuld und Umsatzsteuer kommen hinzu. Dieses Geld ist Eigenkapital, das keine Bank finanziert.
Eine Provision vom Kaufpreis berechnet Unterhand nicht. Bietet ein Makler an, gilt beim Mehrfamilienhaus keine gesetzliche Teilung (§§ 656b, 656c BGB); die Bedingungen nennt er vor der Freigabe.
Laufend kommt die Grundsteuer hinzu; als Betriebskosten lässt sie sich auf die Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV), wenn der Mietvertrag es vorsieht.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 35.000 € | 3.765 € | 38.765 € | 5,5 % |
| 1.100.000 € | 55.000 € | 5.685 € | 60.685 € | 5,5 % |
| 1.500.000 € | 75.000 € | 7.605 € | 82.605 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Baden-Württemberg; die übrigen Zeilen gelten bundesweit. Ob in Heidelberg Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze oder Umwandlungsschutz greifen, beantwortet der Kasten darunter aus dem Wortlaut der Verordnungen.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Miete bei Neuvermietung | in Orten der Landesverordnung höchstens Vergleichsmiete plus 10 Prozent; Vormiete und Neubau ausgenommen | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | binnen drei Jahren höchstens 20 Prozent, unter einer Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Modernisierungsumlage | 8 Prozent der Kosten im Jahr; Kappung bei 3 € je m² in sechs Jahren, unter 7 € Miete bei 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Soziale Erhaltungssatzung und Vorkaufsrecht | Änderungen nur mit Genehmigung; die Gemeinde kann vorkaufen, der Käufer kann abwenden | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Aufteilung in Wohnungseigentum | braucht eine Genehmigung, wo das Land es per Verordnung bestimmt hat | § 250 BauGB |
| Absetzung für Abnutzung | 2 Prozent im Jahr, vor 1925 fertiggestellt 2,5 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Weiterverkauf binnen zehn Jahren | Gewinn steuerpflichtig | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Laufende Mietverträge | gehen auf den Käufer über, mit Kaution | §§ 566, 566a BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Heidelberg. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Heidelberg nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Gutachterausschüsse veröffentlichen Rohertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze je Teilmarkt im Grundstücksmarktbericht; der für Heidelberg zuständige Ausschuss ist die erste Quelle für Vergleichswerte.
Nach der Bruttorendite kommen die Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlegbare Betriebskosten. Ein Haus mit alter Heizung, altem Dach oder alten Leitungen braucht mehr. Die Nettoanfangsrendite teilt den Reinertrag durch Kaufpreis und Kaufnebenkosten.
Eine Miete über dem, was die Mietpreisbremse zulässt, kann ein Mieter zurückfordern (§§ 556d, 556g BGB). Die Mietpreisbremse gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Prüfen Sie deshalb jede Einheit gegen die Vergleichsmiete.
Bis zum Beitrag kostet nichts; danach kommt jedes passende Haus per E-Mail.
„In Heidelberg gibt es bei Unterhand vielleicht noch gar nichts.“
Das zeigt keine Zahl unter drei. Legen Sie das Mandat ohne Konto an; Ihr Mandat zählt im Stillen Register mit, wo Eigentümer sehen, wie viele Käufer zu ihrem Haus passen.
„Ich zahle einen Beitrag und bekomme vielleicht kein Haus.“
Dann pausiert der Beitrag: 30 Tage ohne Treffer, und die Abbuchung ruht, während Zugang und Mandat bleiben. Kündigen können Sie monatlich.
„Ohne Wettbewerb zahlt man drauf.“
Gebote kommen bis zu einer Frist und verdeckt; niemand treibt Sie am Telefon. Sie bieten nach Mietliste und Marktbericht, und Ihr Gebot bindet Sie nicht.
„Das Haus kennt doch längst jeder.“
Der Anbieter erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand prüft das nicht nach; die Zusage ist seine Erklärung und steht in der Akte.
Marktzahlen sind öffentlich, Häuser oft nicht. Den Vorsprung hat, wer ein Haus sieht, bevor es auf einem Portal steht, und wer die Mietliste bekommt, ohne sie mit allen zu teilen.
Investoren sehen ein Haus zuerst als Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor, ohne Adresse und Fotos. Ob die Zahlen tragen, ist in Minuten entschieden.
Jeder Abruf von Adresse, Fotos und Unterlagen steht mit Mitgliedsnummer und Zeitpunkt im Protokoll, jedes Dokument trägt Ihre Nummer als Wasserzeichen. Anbieter sehen von Ihnen Nummer, Stufe, Stand des Nachweises und die Zeile Ihres Mandats, nie Ihren Namen.
Unter drei nennt Unterhand für Heidelberg weder Objekte noch Mandate. Ein Mandat legen Sie ohne Konto an.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Ein Mandat kann mehrere Orte nennen. Die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Heidelberg | – | 156.092 | 25,9 % | 10,02 € je m² |
| Eppelheim | 5,1 km | 15.706 | 36,9 % | 8,57 € je m² |
| Dossenheim | 5,2 km | 12.702 | 37,1 % | 9,14 € je m² |
| Gaiberg | 5,7 km | 2.473 | 65,8 % | 7,08 € je m² |
| Leimen (Rhein-Neckar) | 7,1 km | 26.815 | 47,9 % | 8,19 € je m² |
| Plankstadt | 7,2 km | 10.714 | 56,0 % | 7,40 € je m² |
| Bammental | 8,0 km | 6.266 | 57,1 % | 7,13 € je m² |
| Schriesheim | 8,0 km | 15.114 | 48,9 % | 8,08 € je m² |
| Sandhausen | 8,1 km | 15.331 | 53,2 % | 8,13 € je m² |
| Edingen-Neckarhausen | 8,5 km | 14.714 | 49,3 % | 7,43 € je m² |
| Wilhelmsfeld | 8,5 km | 3.365 | 62,8 % | 6,49 € je m² |
| Oftersheim | 8,9 km | 12.165 | 50,2 % | 7,40 € je m² |
| Schönau (Rhein-Neckar) | 9,0 km | 4.328 | 62,0 % | 5,87 € je m² |
Ja, die Mietpreisbremse gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Wo sie gilt, darf die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen; eine höhere Vormiete darf bleiben (§ 556e BGB), Neubau ab Oktober 2014 ist ausgenommen (§ 556f BGB).
Bis zur Vergleichsmiete, aber höchstens 20 Prozent in drei Jahren, unter einer Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach Modernisierung 8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
Beim Zensus 2022 standen in Heidelberg 3,4 % der Wohnungen leer, in Baden-Württemberg 4,2 %, bundesweit 4,3 %. Der Zensus zählt auch Wohnungen, die wegen Sanierung leer stehen.
Stufe 1: Objektart, Ort und Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor und den Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche. Keine Adresse, keine Fotos, keinen Namen des Anbieters und kein Datum, seit wann das Haus im Netzwerk ist.
Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ja (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer häufig kauft und verkauft, kann gewerblich handeln; das klärt Ihre Steuerberatung.
Möglich ist es; ob privat oder über eine Gesellschaft steuerlich passt, klärt Ihre Steuerberatung. Für den Notar braucht eine Gesellschaft Registerauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für Eigenbedarfskündigungen eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).
Der Zensus 2022 zählt in Heidelberg 30,7 % Wohnungen mit einem oder zwei Räumen; mit nur einem Raum sind es 14,8 %. Wie die Einheiten eines bestimmten Hauses geschnitten sind, zeigt die Mietaufstellung nach der Freigabe.
Vor 1919 gebaut sind in Heidelberg 19,0 % der Gebäude mit Wohnraum, zwischen 1950 und 1979 35,3 %, ab 2000 11,9 % (Zensus 2022). Das Baujahr bestimmt Abschreibung und Instandhaltung; den Energieausweis sehen Sie spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
Eigenbedarf ist ein Kündigungsgrund (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), aber mit Fristen, die mit der Mietdauer wachsen (§ 573c BGB). Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt zusätzlich eine Sperrfrist (§ 577a BGB).
Bis zu fünf, etwa Heidelberg, Eppelheim und Dossenheim mit verschiedenen Preisen. Jedes Mandat meldet passende Häuser per E-Mail; ändern können Sie sie jederzeit im Konto.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Heidelberg suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
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Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
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Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.