Mit welcher Miete rechne ich in Ulm?
Beim Zensus 2022 zahlten Mieter in Ulm im Schnitt 8,48 € je m², in Baden-Württemberg 8,13 €. Rechnen Sie aber mit der Mietliste des Hauses, geprüft gegen die Vergleichsmiete (§ 556d BGB).
Unterhand
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Mehrfamilienhaus in Ulm als Kapitalanlage kaufen, bevor es auf ein Portal darf
Sie sehen Lage und Zahlen passender Objekte. Adresse und Fotos gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
Investor
99 €netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
- Faktor und Einheiten vor der Adresse
- Mindestens 30 Tage vor jedem Portal
- Ihr Gebot sieht nur der Anbieter
- Fünf Suchen, jeder Treffer per E-Mail
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
- Die Mietliste kommt erst nach der Besichtigung
- Faktor, Einheiten und Wohnfläche sehen Sie vor der Adresse. Ob die Zahlen tragen, entscheiden Sie, bevor Sie einen Termin machen.
- Wer zuerst anruft, kauft
- Der Anbieter sagt zu, das Haus nur über Unterhand anzubieten und es mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail.
- Kein Bieterwettlauf am Telefon
- Gebote laufen bis zu einer festen Frist. Ihren Betrag sieht nur der Anbieter, Sie sehen Frist und Zahl der Gebote.
- Mein Name soll nicht bei jedem Makler liegen
- Anbieter sehen Ihre Mitgliedsnummer und den Stand Ihres Nachweises, nie Ihren Namen. Vom Kapitalnachweis sehen sie nur die Betragsklasse.
Erst rechnen, dann besichtigen.
Faktor und Einheiten vor der Adresse, und die Adresse erst, wenn die Zahlen tragen.
Mehrfamilienhaus in UlmBeispielansicht
Ulm, Bereich —
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- Einheiten
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- Faktor
- —
- Mindeststufe
- —
Adresse nach Freigabe des Anbieters
Fotos und Mietliste nach Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“
Objekt —. Ansicht protokolliert.
- Was Sie sehen
- Objektart, Ort und Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor und einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, kein Name des Anbieters.
- Wie Sie mehr sehen
- Adresse, Fotos und Unterlagen wie die Mietaufstellung gibt der Anbieter frei: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Verlangt er einen Kapitalnachweis, genügt Ihr bestätigter.
- Wie Sie bieten
- In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Sie sehen Frist und Zahl der Gebote, Ihren Betrag sieht nur der Anbieter. Kein Überbieten in Runden; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
- Was niemand sieht
- Wie lange ein Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
- Was der Anbieter zusagt
- Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Er bietet das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellt es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal. Unterhand prüft keine Portale; die Zusage ist seine Erklärung.
- Was Unterhand prüft
- Vor der Freischaltung die Berechtigung des Anbieters, etwa Grundbuchauszug, Vollmacht oder Maklerauftrag, nicht die Richtigkeit seiner Angaben. Die Mietliste prüfen Sie selbst.
Für Anleger mit Eigenkapital, die in Ulm ein Mehrfamilienhaus oder Zinshaus kaufen wollen.
Wer in Ulm ein Mehrfamilienhaus kauft, rechnet mit 8,48 € Nettokaltmiete je m² im Durchschnitt des Zensus 2022 und mit 5,0 % Grunderwerbsteuer. Den Ertrag entscheidet die Mietliste des einzelnen Hauses; bei Unterhand sehen Sie Faktor und Einheiten, bevor die Adresse freigegeben ist.
Der Mietmarkt in Ulm laut Zensus
130.288 Einwohner, 1.098 je km²: Ulm hat 6.523 Häuser mit drei und mehr Wohnungen. In ihnen liegen 71,5 % der Wohnungen, bundesweit 55,8 %. Das ist der Markt, aus dem Mehrfamilienhäuser kommen.
Der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt in Ulm über dem Landeswert (53,8 %). Der Bestand an Zinshäusern ist hier breiter als im Land, auch an Häusern mit vielen Einheiten.
35,2 % der bewohnten Wohnungen in Ulm bewohnen ihre Eigentümer, weniger als in Baden-Württemberg (51,6 %). Für Anleger heißt das: ein tiefer Mietmarkt mit vielen Vergleichsmieten.
Der Leerstand lag in Ulm beim Zensus bei 3,2 %, unter dem Wert in Baden-Württemberg (4,2 %) und dem Bundeswert. Leere Einheiten in der Mietliste haben dann eher einen Grund im Haus selbst; fragen Sie danach.
8,48 € je m² zahlten Mieter in Ulm beim Zensus 2022 im Schnitt, in Baden-Württemberg 8,13 €. Ein Durchschnitt über alle vermieteten Wohnungen ist kein Ertrag; rechnen Sie jedes Haus mit seiner eigenen Mietliste.
Altbau von vor 1919 macht in Ulm 8,7 % der Gebäude mit Wohnraum aus, bundesweit 13,1 %; ab 2000 gebaut sind 16,0 %. Für Häuser mit Fertigstellung ab 2023 gilt eine Abschreibung von 3 Prozent, sonst in der Regel 2 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).
Fernwärme versorgt in Ulm 23,8 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. In der Betriebskostenabrechnung sind die Wärmekosten dann umlegbar; prüfen Sie den Liefervertrag und die Preisänderungsklauseln.
Mit 17,6 % Wohnungen aus einem oder zwei Räumen liegt Ulm über dem Landeswert von 13,7 %. Prüfen Sie bei solchen Häusern, wie oft die Mieter wechseln und was jede Neuvermietung kostet.
Bestand und Mieten in Ulm im Vergleich
| Kennzahl | Ulm | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 130.288 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.098 | 314 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 6.523 | 502.645 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 71,5 % | 53,8 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 17,6 % | 13,7 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 35,2 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,2 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,48 € | 8,13 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 8,7 % | 10,5 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 38,3 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 16,0 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 50,4 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 23,8 % | 5,1 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten eines Mehrfamilienhauses
Das Beispiel nimmt 1.100.000 € Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus in Ulm an, eine Annahme, keine Bewertung. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) beträgt 1.895 €; die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg liegt bei 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 55.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag als Eigentümer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuld über 700.000 €: Beurkundung | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Eintrag | volle Gebühr nach GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Investor bei Unterhand | Beitrag im Monat, nicht je Haus; ohne Provision vom Kaufpreis | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Mindestens 60.685 € oder 5,5 % des Preises: So viel kosten im Beispiel Steuer, Beurkundung und Eintragung, noch ohne Vollzug, Vormerkung und Grundschuld. Banken finanzieren diesen Teil in der Regel nicht.
Eine Provision vom Kaufpreis berechnet Unterhand nicht. Bietet ein Makler an, gilt beim Mehrfamilienhaus keine gesetzliche Teilung (§§ 656b, 656c BGB); die Bedingungen nennt er vor der Freigabe.
Die Grundsteuer, Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde, zählt zu den umlegbaren Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 35.000 € | 3.765 € | 38.765 € | 5,5 % |
| 1.100.000 € | 55.000 € | 5.685 € | 60.685 € | 5,5 % |
| 1.500.000 € | 75.000 € | 7.605 € | 82.605 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Was für Vermieter in Baden-Württemberg gilt
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Baden-Württemberg; die übrigen Zeilen gelten bundesweit. Ob in Ulm Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze oder Umwandlungsschutz greifen, beantwortet der Kasten darunter aus dem Wortlaut der Verordnungen.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Begrenzung der Miete bei Wiedervermietung | bis 10 Prozent über der Vergleichsmiete, wo eine Landesverordnung gilt; eine höhere Vormiete bleibt erlaubt | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten nach Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Umlage von Modernisierungskosten | 8 Prozent der Kosten im Jahr; Kappung bei 3 € je m² in sechs Jahren, unter 7 € Miete bei 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Soziale Erhaltungssatzung und Vorkaufsrecht | Genehmigung für Rückbau und Änderung; Vorkaufsrecht der Gemeinde, abwendbar | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen | nur mit Genehmigung in Gebieten einer Landesverordnung, längstens bis Ende 2030 | § 250 BauGB |
| Lineare AfA auf das Gebäude | 2 Prozent im Jahr, vor 1925 fertiggestellt 2,5 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Privates Veräußerungsgeschäft | Gewinn wird besteuert | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Mietverträge beim Kauf | gehen auf den Käufer über, mit Kaution | §§ 566, 566a BGB |
Mietrecht und Baurecht in Ulm
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Ulm. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Ulm nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
So rechnen Anleger ein Haus
Erste Zahl ist der Faktor: Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete. Vergleichswerte nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, der für Ulm zuständig ist; dort stehen auch Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser.
Von der Jahresmiete gehen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Kosten ab; was bleibt, ist der Reinertrag. Geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten ergibt er die Nettoanfangsrendite, die Zahl, die Anleger vergleichen.
Prüfen Sie die Mietliste gegen die ortsübliche Vergleichsmiete und gegen die Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Mieten über dem zulässigen Rahmen sind kein sicherer Ertrag (§ 556d BGB).
Ablauf in Schritten
Sieben Schritte; bis zum Beitrag zahlen Sie nichts.
- Mandat hinterlegen. Mehrfamilienhaus, Ulm, Kaufpreis bis, auf Wunsch ein Satz zu Faktor und Einheiten: So beginnt das Mandat, ohne Konto. Bei der Registrierung geht es mit.
- Konto und Beitrag. Investor kostet 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar. Darin sind bis zu fünf Mandate, etwa eines für Ulm und weitere für angrenzende Nachbarorte.
- Ausweis und Nachweis. Ausweis als Foto oder PDF; Unterhand prüft innerhalb eines Werktags und löscht die Bilder danach. Kapital- oder Finanzierungsnachweis auf Wunsch.
- Das passende Haus kommt. Jedes passende Haus kommt per E-Mail, mit Lageplan, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor.
- Prüfen nach der Freigabe. Nach der Freigabe lesen Sie Adresse, Fotos und Unterlagen. Grundbuch, Mietverträge, Erhaltungsgebiet und Energieausweis prüfen Sie, bevor Sie bieten.
- Bieten bis zur Frist. Verdeckt und bis zu einer Frist: Ihr Gebot sieht nur der Anbieter. Danach erfahren Sie, ob er mit Ihnen weiterverhandelt.
- Notar und Grundbuch. Der Notar beurkundet, fragt die Gemeinde nach dem Vorkaufsrecht (§ 28 BauGB), beantragt die Vormerkung und meldet die Fälligkeit; nach der Zahlung schreibt das Grundbuchamt um.
Was Sie vor einem Gebot lesen
Was Sie vor einem Gebot lesen sollten
- frischer Grundbuchauszug, Abteilungen II und III
- Mieterliste mit Fläche, Miete, Mietbeginn und Datum der letzten Erhöhung
- alle Mietverträge samt Nachträgen, Staffel- und Indexmieten
- drei Jahrgänge Betriebskostenabrechnung
- Energieausweis (§ 80 Abs. 4 GModG)
- Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Flurkarte
- Belege über Dach, Heizung, Leitungen und Fenster, jeweils mit Jahr
- Grundsteuerbescheid, Versicherungsschein, laufende Wartungsverträge
- Auskünfte zu Denkmalliste, Erhaltungssatzung und Sanierungsgebiet
Was Sie mitbringen
- Ausweis oder Pass für Unterhand und den Notar
- Finanzierungszusage oder Kapitalnachweis
- Steuer-ID für den Notar
- kauft eine GmbH oder GbR: Auszug aus dem Register und der Vertrag
- Ihren Rahmen: Kaufpreis bis, Faktor, Mindestrendite, Anteil Eigenkapital
Was Anleger zögern lässt
„Vielleicht steht in Ulm noch nichts im Netzwerk.“
Das zeigt keine Zahl unter drei. Legen Sie das Mandat ohne Konto an; Ihr Mandat zählt im Stillen Register mit, wo Eigentümer sehen, wie viele Käufer zu ihrem Haus passen.
„Ich zahle einen Beitrag und bekomme vielleicht kein Haus.“
Nicht auf Dauer. Ohne Treffer in 30 Tagen ruht die Abbuchung, das Mandat bleibt aktiv. Monatlich kündbar ist der Beitrag ohnehin.
„Ohne Wettbewerb zahlt man drauf.“
Der Preis entsteht aus Geboten bis zu einer Frist, nicht aus einem Wettlauf. Sie bieten auf Grundlage der Mietliste und können gegen die Werte des Gutachterausschusses rechnen. Ein Gebot ist unverbindlich.
„Das Haus kennt doch längst jeder.“
Der Anbieter erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand prüft das nicht nach; die Zusage ist seine Erklärung und steht in der Akte.
Was Unterhand an diesem Kauf ändert
Preise je m² liest man im Marktbericht. Das einzelne Haus aber bekommt, wer die Mietliste zuerst sieht; auf einem Portal sehen sie alle gleichzeitig.
Auf Unterhand sehen Mitglieder mit der Stufe Investor ein Haus zuerst auf Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor, ohne Adresse und ohne Fotos. Damit lässt sich in Minuten entscheiden, ob die Zahlen tragen.
Alles, was Sie öffnen, trägt Ihre Mitgliedsnummer als Wasserzeichen und steht im Protokoll. Anbieter kennen Ihre Nummer, Stufe, den Stand Ihres Nachweises und Ihr Mandat, nie Ihren Namen.
Mehrfamilienhäuser und Mandate im Netzwerk
- Mehrfamilienhäuser in Ulm im Netzwerk
- nicht ausgewiesen
- geprüfte Mandate für Mehrfamilienhäuser in Ulm
- nicht ausgewiesen
Unter drei nennt Unterhand für Ulm weder Objekte noch Mandate. Ein Mandat legen Sie ohne Konto an.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Ulm und die Nachbarorte
Die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete: Wer bis zu fünf Mandate nutzt, verteilt sie oft auf Ulm und mehrere davon.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Ulm | – | 130.288 | 35,2 % | 8,48 € je m² |
| Blaustein | 7,7 km | 16.630 | 54,0 % | 8,39 € je m² |
| Neu-Ulm | 7,7 km | 62.843 | 43,3 % | 8,83 € je m² |
| Illerkirchberg | 8,6 km | 5.050 | 68,1 % | 7,38 € je m² |
| Erbach (Alb-Donau) | 9,8 km | 14.126 | 64,2 % | 7,31 € je m² |
| Staig | 10,4 km | 3.322 | 71,7 % | 6,65 € je m² |
| Beimerstetten | 10,6 km | 2.409 | 68,9 % | 7,08 € je m² |
| Dornstadt | 11,3 km | 9.233 | 60,4 % | 7,04 € je m² |
| Elchingen | 11,8 km | 9.768 | 63,4 % | 7,92 € je m² |
| Hüttisheim | 11,8 km | 1.551 | 76,2 % | 5,95 € je m² |
| Blaubeuren | 12,3 km | 12.669 | 56,3 % | 7,02 € je m² |
| Langenau | 15,6 km | 15.359 | 59,0 % | 7,28 € je m² |
Was Anleger in Ulm wissen wollen
Um wie viel darf ich Bestandsmieten erhöhen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten einer Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach einer Modernisierung höchstens 8 Prozent der Kosten im Jahr, begrenzt auf 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
Wie hoch ist die AfA auf ein Mehrfamilienhaus?
Linear 2 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil, für Häuser vor 1925 2,5 Prozent, für Fertigstellungen ab 2023 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). In Ulm sind 8,7 % der Gebäude mit Wohnraum vor 1919 gebaut.
Was zeigt Stufe 1 einem Investor?
Den Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Objektart, Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor. Adresse, Fotos, Name des Anbieters und Einstelldatum sehen Sie nicht.
Was kostet die Stufe Investor?
Mandat und Resonanz kosten nichts. Investor: 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, zwölf Monate garantiert, danach 149 €; monatlich kündbar, ohne Treffer in 30 Tagen pausiert der Beitrag.
Muss ich den Gewinn beim Weiterverkauf versteuern?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer mehrere Häuser in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann gewerblich handeln; das klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Kann ich über eine Gesellschaft kaufen?
Das geht. Für den Kaufvertrag braucht der Notar Handelsregisterauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für eine spätere Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).
Wie groß sind die Wohnungen in Ulm?
Der Zensus 2022 zählt in Ulm 17,6 % Wohnungen mit einem oder zwei Räumen; mit nur einem Raum sind es 6,2 %. Wie die Einheiten eines bestimmten Hauses geschnitten sind, zeigt die Mietaufstellung nach der Freigabe.
Welche Heizung ist in Ulm verbreitet?
Mit Fernwärme heizen in Ulm 23,8 % der Gebäude, mit Gas 50,4 %, bundesweit 53,9 %. Für Anleger zählen Alter der Anlage, Wartung und die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.
Was, wenn die Mietliste nicht stimmt?
Unterhand prüft die Berechtigung des Anbieters, nicht die Richtigkeit seiner Zahlen. Gleichen Sie Mietliste, Verträge und Kontoauszüge ab; was der Anbieter zusichert, gehört in den Kaufvertrag.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Herkunft der Zahlen
- Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
- Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
- Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
- § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493). Baden-Württemberg; Steuersatz seit 5. November 2011. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Baden-Württemberg; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
- Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Rechnen, bevor die anderen anrufen.
Hinterlegen Sie, was Sie in Ulm suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
- 1HeuteKonto anlegen. Haben Sie vorher die Resonanz geprüft, geht Ihr Mandat mit. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
- 2Innerhalb eines WerktagsInvestor wählen, erst dann wird bezahlt. Ausweis hochladen; Unterhand prüft innerhalb eines Werktags und löscht die Bilder danach. Den Kapitalnachweis hinterlegen Sie auf Wunsch.
- 3Mit dem ersten TrefferJedes passende Haus kommt per E-Mail. Adresse und Mietliste fragen Sie beim Anbieter an; in der Angebotsrunde bieten Sie bis zur Frist.
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- Was kostet es?
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- Wann wird abgebucht?
- Zum ersten Mal, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen, danach monatlich im Voraus per Karte oder SEPA-Lastschrift. Bringt Ihr Mandat 30 Tage keinen Treffer, pausiert die Abbuchung von selbst; Konto und Mandat bleiben bestehen.
- Wie kündige ich?
- Jederzeit zum Ende des laufenden Monats: im Konto mit „Kündigen“, im Kundenportal oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.