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Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
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Ein Zinshaus kauft man nach der Mietliste, nicht nach den Fotos.
Mannheim, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Käufer eines Zinshauses in Mannheim, privat, über eine Gesellschaft oder für die Familie, die Faktor und Mietliste kennen wollen, bevor die Adresse feststeht.
17.740 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Mannheim, die Nettokaltmiete lag bei 8,39 € je m². Zum Kaufpreis kommen 5,0 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, im Beispiel zusammen mindestens 5,5 %. Unterhand zeigt Investoren Faktor und Einheiten vor der Adresse.
Von den 172.570 Wohnungen in Mannheim liegen 82,4 % in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, insgesamt 17.740 solche Häuser. Der Anteil in Baden-Württemberg beträgt 53,8 %; der Mietwohnungsmarkt der Stadt ist also vor allem ein Markt der Mehrfamilienhäuser.
Der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt in Mannheim über dem Landeswert (53,8 %). Der Bestand an Zinshäusern ist hier breiter als im Land, auch an Häusern mit vielen Einheiten.
Die Eigentümerquote liegt in Mannheim bei 27,5 %, in Baden-Württemberg bei 51,6 %: Mehr Haushalte als im Land wohnen zur Miete. Für Anleger zählt dieser Mietmarkt mehr als jede Durchschnittsmiete.
4,5 % der Wohnungen standen beim Zensus leer, mehr als in Baden-Württemberg (4,2 %). In der Mietliste zählt deshalb jede leere Einheit doppelt: als fehlender Ertrag und als Frage nach dem Grund.
Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 8,39 € je m², über dem Wert in Baden-Württemberg von 8,13 €; bundesweit waren es 7,28 €. Ihre Rechnung gilt aber nur mit der Mietliste des einzelnen Hauses, nicht mit dem Durchschnitt.
39,2 % der Gebäude mit Wohnraum in Mannheim stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 10,9 % sind ab 2000 gebaut. Für Gebäude, die bis Ende 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung 2 Prozent im Jahr, für ältere vor 1925 2,5 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Gas heizt 41,0 % der Gebäude.
Fernwärme versorgt in Mannheim 41,5 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. In der Betriebskostenabrechnung sind die Wärmekosten dann umlegbar; prüfen Sie den Liefervertrag und die Preisänderungsklauseln.
Mehr kleine Wohnungen als im Land: 22,0 % haben einen oder zwei Räume, in Baden-Württemberg 13,7 %. Häuser mit kleinen Einheiten bringen mehr Mieterwechsel und mehr Verwaltung, oft aber eine höhere Miete je m².
| Kennzahl | Mannheim | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 319.536 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 2.204 | 314 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 17.740 | 502.645 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 82,4 % | 53,8 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 22,0 % | 13,7 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 27,5 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,5 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,39 € | 8,13 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 11,1 % | 10,5 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 39,2 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 10,9 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 41,0 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 41,5 % | 5,1 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Das Beispiel nimmt 1.100.000 € Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus in Mannheim an, eine Annahme, keine Bewertung. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) beträgt 1.895 €; die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg liegt bei 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 55.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Fälligkeitsmitteilung | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Umschreibung im Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Urkunde | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Eintrag | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Beitrag Investor bei Unterhand | Beitrag im Monat, nicht je Haus; ohne Provision vom Kaufpreis | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung machen im Beispiel mindestens 60.685 € aus, das sind 5,5 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Grundschuld und Umsatzsteuer kommen hinzu. Dieses Geld ist Eigenkapital, das keine Bank finanziert.
Eine Provision vom Kaufpreis berechnet Unterhand nicht. Bietet ein Makler an, gilt beim Mehrfamilienhaus keine gesetzliche Teilung (§§ 656b, 656c BGB); die Bedingungen nennt er vor der Freigabe.
Die Grundsteuer, Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde, zählt zu den umlegbaren Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 35.000 € | 3.765 € | 38.765 € | 5,5 % |
| 1.100.000 € | 55.000 € | 5.685 € | 60.685 € | 5,5 % |
| 1.500.000 € | 75.000 € | 7.605 € | 82.605 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Bundesrecht mit Landesschaltern: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze von 15 Prozent und Umwandlungsschutz gelten nur, wo eine Landesverordnung es bestimmt (§§ 556d, 558 BGB; § 250 BauGB); welche davon in Mannheim gelten, zeigt der Kasten darunter.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Begrenzung der Miete bei Wiedervermietung | bis 10 Prozent über der Vergleichsmiete, wo eine Landesverordnung gilt; eine höhere Vormiete bleibt erlaubt | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Kappungsgrenze | 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten nach Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Mieterhöhung nach Modernisierung | jährlich 8 Prozent der Kosten, in sechs Jahren höchstens 3 € je m², bei Mieten unter 7 € höchstens 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Milieuschutz und Vorkauf | Änderungen nur mit Genehmigung; die Gemeinde kann vorkaufen, der Käufer kann abwenden | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Umwandlungsschutz | nur mit Genehmigung in Gebieten einer Landesverordnung, längstens bis Ende 2030 | § 250 BauGB |
| Abschreibung | 2 Prozent im Jahr, vor 1925 fertiggestellt 2,5 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Weiterverkauf binnen zehn Jahren | Gewinn unterliegt der Einkommensteuer | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Bestehende Mietverhältnisse | bleiben bestehen; der Käufer wird Vermieter | §§ 566, 566a BGB |
Eine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt in Mannheim. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Mannheim nicht: Die Verordnung des Landes nennt Mannheim nicht. | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Mannheim nicht: Die Verordnung des Landes nennt Mannheim nicht. | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Mannheim nicht: Die Verordnung des Landes nennt Mannheim nicht. | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Mannheim nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Mannheim, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Was ein Haus kostet, sagt wenig ohne seine Miete. Der Faktor setzt beides ins Verhältnis; der Gutachterausschuss für Mannheim veröffentlicht dazu Rohertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze, mit denen Sie ein Haus einordnen.
Von der Jahresmiete gehen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Kosten ab; was bleibt, ist der Reinertrag. Geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten ergibt er die Nettoanfangsrendite, die Zahl, die Anleger vergleichen.
Die Mietpreisbremse gilt in Mannheim nicht: Die Verordnung des Landes nennt Mannheim nicht (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Die Mietliste messen Sie deshalb an der ortsüblichen Vergleichsmiete und an der Kappungsgrenze für Erhöhungen (§ 558 Abs. 3 BGB); Sprünge in der Liste erklären die Mietverträge.
Vom Mandat bis zur Umschreibung: sieben Schritte, die ersten ohne Kosten.
„Vielleicht steht in Mannheim noch nichts im Netzwerk.“
Kann sein. Unter drei nennt Unterhand für Mannheim keine Zahl. Das Mandat kostet nichts, den Beitrag zahlen Sie erst, wenn Sie Treffer sehen wollen.
„Am Ende zahle ich monatelang für nichts.“
Dann pausiert der Beitrag: 30 Tage ohne Treffer, und die Abbuchung ruht, während Zugang und Mandat bleiben. Kündigen können Sie monatlich.
„Ohne Wettbewerb zahlt man drauf.“
Der Preis entsteht aus Geboten bis zu einer Frist, nicht aus einem Wettlauf. Sie bieten auf Grundlage der Mietliste und können gegen die Werte des Gutachterausschusses rechnen. Ein Gebot ist unverbindlich.
„Das Haus kennt doch längst jeder.“
Die Erklärung des Anbieters steht in der Akte: ausschließlich über Unterhand, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Unterhand prüft Portale nicht; die Zusage ist seine.
Marktzahlen sind öffentlich, Häuser oft nicht. Den Vorsprung hat, wer ein Haus sieht, bevor es auf einem Portal steht, und wer die Mietliste bekommt, ohne sie mit allen zu teilen.
Investoren sehen ein Haus zuerst als Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor, ohne Adresse und Fotos. Ob die Zahlen tragen, ist in Minuten entschieden.
Alles, was Sie öffnen, trägt Ihre Mitgliedsnummer als Wasserzeichen und steht im Protokoll. Anbieter kennen Ihre Nummer, Stufe, den Stand Ihres Nachweises und Ihr Mandat, nie Ihren Namen.
Zahlen für Mannheim stehen hier ab drei, nicht darunter.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer ein Mehrfamilienhaus sucht, sucht selten nur in einem Ort. Die Tabelle stellt die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze nebeneinander, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Mannheim | – | 319.536 | 27,5 % | 8,39 € je m² |
| Ilvesheim | 5,5 km | 9.231 | 55,5 % | 7,82 € je m² |
| Ludwigshafen am Rhein | 7,8 km | 177.355 | 34,3 % | 7,31 € je m² |
| Altrip | 8,0 km | 7.610 | 67,9 % | 7,18 € je m² |
| Viernheim | 8,0 km | 34.285 | 41,6 % | 7,09 € je m² |
| Heddesheim | 8,2 km | 12.382 | 49,2 % | 7,22 € je m² |
| Edingen-Neckarhausen | 9,1 km | 14.714 | 49,3 % | 7,43 € je m² |
| Frankenthal (Pfalz) | 11,0 km | 48.134 | 47,6 % | 7,12 € je m² |
| Brühl (Rhein-Neckar) | 11,6 km | 14.567 | 54,9 % | 7,55 € je m² |
| Bobenheim-Roxheim | 13,2 km | 10.103 | 61,6 % | 6,58 € je m² |
| Plankstadt | 13,4 km | 10.714 | 56,0 % | 7,40 € je m² |
| Schwetzingen | 14,5 km | 21.864 | 38,2 % | 8,06 € je m² |
| Lampertheim | 15,4 km | 32.395 | 55,3 % | 6,77 € je m² |
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 %. Notar und Grundbuch richten sich nach GNotKG Tabelle B. Für ein Haus zu 1.100.000 € machen Steuer, Beurkundung und Eintragung mindestens 60.685 € aus, 5,5 % des Kaufpreises (§ 34 GNotKG).
17.740 Häuser mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Mannheim; sie enthalten 82,4 % aller Wohnungen. Verkaufszahlen nennt der Grundstücksmarktbericht.
4,5 % der Wohnungen in Mannheim standen beim Zensus 2022 leer, in Baden-Württemberg 4,2 %, bundesweit 4,3 %; mitgezählt sind Wohnungen, die gerade saniert wurden.
Den Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Objektart, Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor. Adresse, Fotos, Name des Anbieters und Einstelldatum sehen Sie nicht.
Mandat und Resonanz kosten nichts. Investor: 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, zwölf Monate garantiert, danach 149 €; monatlich kündbar, ohne Treffer in 30 Tagen pausiert der Beitrag.
Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ja (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer häufig kauft und verkauft, kann gewerblich handeln; das klärt Ihre Steuerberatung.
Möglich ist es; ob privat oder über eine Gesellschaft steuerlich passt, klärt Ihre Steuerberatung. Für den Notar braucht eine Gesellschaft Registerauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für Eigenbedarfskündigungen eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).
39,2 % der Gebäude in Mannheim stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 11,1 % von vor 1919. Für ein Mehrfamilienhaus zählen dann Dach, Fassade, Leitungen und Heizung; Belege darüber gehören vor das Gebot.
Eigenbedarf ist ein Kündigungsgrund (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), aber mit Fristen, die mit der Mietdauer wachsen (§ 573c BGB). Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt zusätzlich eine Sperrfrist (§ 577a BGB).
Mit Fernwärme heizen in Mannheim 41,5 % der Gebäude, mit Gas 41,0 %, bundesweit 53,9 %. Für Anleger zählen Alter der Anlage, Wartung und die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Mannheim suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
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Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.