Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand

Mehrfamilienhaus in Baden-Württemberg verkaufen, während die Mieten weiterlaufen

Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.

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Einzelobjekt

149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar

Nur geprüfte Käufer sehen das Haus
Adresse und Mieterliste bekommt nur, wen Sie auswählen
Käufer bieten bis zu einer Frist, Sie entscheiden
Keine Provision auf den Kaufpreis

Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.

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Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung

Niemand im Haus soll es vorher erfahren: Kein Portal, kein Schild, keine Adresse vor Ihrer Freigabe. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter.
Die Mieterliste ist vertraulich: Mieterliste, Mietverträge und Abrechnungen sieht nur, wem Sie freigeben, jede Datei mit dessen Mitgliedsnummer. Jeder Abruf steht in Ihrem Protokoll.
Nur Käufer, die den Preis aufbringen: Wer anfragt, hat Beitrag gezahlt und den Ausweis gezeigt. Auf Wunsch geben Sie nur Käufern mit geprüftem Kapital- oder Finanzierungsnachweis frei.
Die Erbengemeinschaft ist sich noch nicht einig: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an, und bis zur Prüfung sieht ihn niemand. Die Resonanz prüft jeder Miteigentümer selbst, ohne Konto.

Erst Zahlen, dann Adresse.

Die Mieterliste ist kein Aushang. Sie geben sie frei, wem Sie wollen.

Mehrfamilienhaus in Baden-WürttembergBeispielansicht

Baden-Württemberg, Bereich —

Preisband: —
Wohnfläche: —
Einheiten: —
Faktor: —
Grundstück: —
Mindeststufe: —

Adresse nach Ihrer Freigabe

Fotos und Mieterliste nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“

Objekt —. Ansicht protokolliert.

Beispielansicht ohne Werte: So sieht ein geprüfter Käufer Ihr Haus, bevor Sie etwas freigeben. Die Felder füllen Sie beim Anlegen.

Was Mitglieder sehen: Objektart, Bereich, Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, keine Mieterliste, kein Name.
Wer mehr sieht: Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene, auf Wunsch nur mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
Wie Gebote kommen: In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sehen nur Sie. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
Was niemand sieht: Wie lange das Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
Was Sie zusagen: Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellen es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
Was Unterhand prüft: Vor der Freischaltung Ihre Identität und den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa den Grundbuchauszug. Unterhand bewertet nicht.

Für Vermieter in Baden-Württemberg, die ihr Mietshaus abgeben wollen, weil die Verwaltung zu viel wird, das Alter kommt oder ein Erbe geteilt werden muss.

Ein Mietshaus in Baden-Württemberg verkaufen heißt: Mieterliste und Verträge ordnen, den Wert über Miete und Ertragsfaktor einordnen, geprüfte Käufer auswählen, beim Notar unterschreiben. Die Mieter bleiben, ihre Verträge gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB); die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg von 5,0 % trägt nach dem Vertrag in der Regel der Käufer.

Baden-Württemberg als Markt für Mehrfamilienhäuser

11.238.761 Einwohner, 1.101 Gemeinden, 5.461.921 Wohnungen: 53,8 % davon liegen in Baden-Württemberg in Häusern mit drei und mehr Wohnungen. Mieten und Käufer unterscheiden sich zwischen Stuttgart, Mannheim und den übrigen Gemeinden; die Seiten der Städte und Kreise nennen ihre Werte.

Karte: Baden-Württemberg und die Nachbarländer Bayern, Rheinland-Pfalz, Hessen; nur Grenzen, ohne Straßen und Adressen — Baden-Württemberg und die Nachbarländer mit gemeinsamer Grenze. © GeoBasis-DE / BKG (2026), dl-de/by-2-0, Daten verändert.

Mit 51,6 % wohnen in Baden-Württemberg mehr Haushalte im Eigentum als im Bund (44,3 %). Mehrfamilienhäuser stehen vor allem in Stuttgart, Mannheim und den übrigen Städten.

39,6 % der Gebäude mit Wohnraum in Baden-Württemberg stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 17,1 % sind ab 2000 gebaut. Für Häuser dieser Jahrgänge fragen Käufer nach Dämmung, Fenstern und Heizung.

Mit 33,3 % Ölheizungen liegt der Anteil in Baden-Württemberg über dem Bundeswert von 24,7 %. Käufer eines Mietshauses mit Ölkessel rechnen mit einem Tausch; Wartungsbelege zeigen, wann er ansteht.

8,13 € je m² Nettokaltmiete beim Zensus 2022, bundesweit 7,28 €: Die Mieten liegen in Baden-Württemberg über dem Bundeswert. Käufer prüfen, ob Ihre Ist-Mieten darunter oder darüber liegen und wie viel Spielraum bis zur Vergleichsmiete bleibt.

Die Nachbarn Bayern und Rheinland-Pfalz stehen unten mit ihren Zensus-Werten. Für ein einzelnes Haus zählt am Ende die Stadt, in der es steht.

Baden-Württemberg im Vergleich

Kennzahl	Baden-Württemberg	Deutschland
Einwohner (31. Dezember 2025)	11.238.761	83.467.117
Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen	502.645	3.629.757
Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen	53,8 %	55,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919	10,5 %	13,1 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949	19,8 %	24,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979	39,6 %	36,3 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000	17,1 %	16,5 %
Heizung mit Gas	39,6 %	53,9 %
Heizung mit Öl	33,3 %	24,7 %
Fernwärme	5,1 %	6,6 %
Eigentümerquote	51,6 %	44,3 %
Leerstand	4,2 %	4,3 %
Nettokaltmiete je m²	8,13 €	7,28 €

Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.

Wert, Faktor und Gebot

Die erste Zahl jedes Käufers ist der Ertragsfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete ohne Betriebskosten. Gutachterausschüsse veröffentlichen Faktoren je Baujahresgruppe im Grundstücksmarktbericht; Ihre Ist-Miete mal Faktor ergibt eine erste Einordnung, kein Verkehrswert (§ 194 BauGB).

Für eine belastbare Zahl beantragen Sie ein Gutachten beim Gutachterausschuss (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; die Angebotsrunde zeigt, was Käufer bieten, ohne Sie zu binden.

Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.

Der Ablauf in neun Schritten

Die Reihenfolge ist fest, die Geschwindigkeit bestimmen Sie.

Mieterliste zuerst. Bevor ein Käufer das Haus sieht, will er die Zahlen sehen: Mieterliste, Verträge, Abrechnungen der letzten Jahre, Grundbuch. Ordnen Sie das zuerst, dann beantworten Sie Fragen einmal statt immer wieder.
Den Wert einordnen. Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor ist die erste Zahl; den Faktor Ihrer Baujahresgruppe nennt der Grundstücksmarktbericht. Belastbar wird der Wert mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen.
Resonanz prüfen. Sie nennen Objektart, Ort und Preis und sehen, wie viele Mitglieder ein passendes Mandat hinterlegt haben, und wie viele davon einen Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Ohne Konto, ohne Zahlung, ohne dass etwas von Ihrem Haus sichtbar wird.
Zwei Stufen anlegen. Stufe 1 ist, was geprüfte Mitglieder sehen: Lageplan, Preisband, Wohnfläche, Wohnungen, Kennzahlen. Stufe 2 ist, was erst nach Ihrer Freigabe sichtbar wird: Adresse, Fotos, Mieterliste und Unterlagen. Dazu wählen Sie den Freigabe-Modus, die Mindeststufe und ob Sie einen Kapital- oder Finanzierungsnachweis verlangen.
Zusage und Freischaltung. Sie erklären per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Mit dem Grundbuchauszug weisen Sie Ihr Eigentum nach. Beim „Zur Prüfung geben“ zahlen Sie 149 € netto zzgl. USt.; nach der Prüfung schaltet Unterhand das Objekt frei.
Anfragen entscheiden. Sie entscheiden jede Anfrage einzeln, anhand von Nummer, Stufe, Nachweis und Mandat. Freigaben lassen sich widerrufen; was ein Mitglied geöffnet hat, zeigt das Protokoll.
Gebote bis zur Frist. Die Angebotsrunde sammelt verdeckte, unverbindliche Gebote bis zu Ihrer Frist, auf Wunsch ab einem Mindestgebot. Sie sehen jeden Betrag, die Bieter nur Frist und Zahl; danach führen Sie das Gespräch, das Sie wollen.
Notar und Gemeinde. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, beantragt die Auflassungsvormerkung und holt das Zeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht ein (§ 28 BauGB). Den Kaufpreis zahlt der Käufer, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt.
Stichtag und Mieter. Mit dem Stichtag übernimmt der Käufer Mieten, Lasten und Kautionen (§ 566a BGB). Die Mieter erfahren den Wechsel von Ihnen schriftlich; erst dann endet Ihre Haftung für die Pflichten des Käufers (§ 566 Abs. 2 BGB).

Regeln, die beim Verkauf gelten

Bis auf die erste Zeile gilt alles in ganz Deutschland. Welche Verordnungen des Landes in Baden-Württemberg gelten, steht im Kasten darunter, Regel für Regel.

Was	Regel	Fundstelle
Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg	5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011	§ 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493)
Laufende Mietverhältnisse	Der Käufer tritt mit der Eintragung in alle Mietverhältnisse ein, auch für die Kautionen; der Verkauf ist kein Kündigungsgrund	§§ 566, 566a, 573 BGB
Miete bei Wiedervermietung	greift nur in Gebieten der Landesverordnung	§ 556d BGB
Erhöhung bis zur Vergleichsmiete	binnen drei Jahren höchstens 20 Prozent, unter einer Landesverordnung 15 Prozent	§ 558 Abs. 3 BGB
Vorkaufsrecht der Mieter	nur nach Aufteilung in Wohnungseigentum, nicht beim Verkauf im Ganzen	§ 577 Abs. 1 BGB
Vorkaufsrecht der Gemeinde	etwa im Sanierungsgebiet oder unter einer Vorkaufssatzung; drei Monate Frist	§§ 24, 25, 28 BauGB
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung	drei Jahre; mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre	§ 577a BGB
Pflicht zum Energieausweis	spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben	§ 80 Abs. 3 und 4 GModG
Hälftige Teilung der Provision	nur bei Wohnungen und Einfamilienhäusern	§ 656c BGB

Mietrecht und Baurecht in Baden-Württemberg

Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Baden-Württemberg in mindestens einer Gemeinde. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.

Regel	Was gilt	Fundstelle
Mietpreisbremse (§ 556d BGB)	Gilt in 130 von 1.101 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).	Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1
Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)	Gilt in 130 von 1.101 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).	Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1
Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB)	Gilt in 130 von 1.101 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB).	Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2
Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB)	Gilt in Baden-Württemberg nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung.	§ 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung
Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB)	Gilt in 88 von 1.101 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB).	Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1

Mietpreisbremse (§ 556d BGB): 130 von 1.101 Gemeinden

Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Pforzheim, Heilbronn, Ulm, Reutlingen, Esslingen am Neckar, Ludwigsburg, Tübingen, Offenburg, Friedrichshafen, Sindelfingen, Göppingen, Lörrach, Lahr/Schwarzwald, Böblingen, Leonberg (Böblingen), Fellbach, Filderstadt, Kirchheim unter Teck, Nürtingen, Ostfildern, Backnang, Kornwestheim, Weil am Rhein, Emmendingen, Wiesloch, Achern, Mühlacker, Weingarten, Metzingen, Eislingen/Fils, Waldkirch, Bad Krozingen, Korntal-Münchingen, Stockach, Kernen im Remstal, Edingen-Neckarhausen sowie 90 weitere Gemeinden.

Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): 130 von 1.101 Gemeinden

Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB): 130 von 1.101 Gemeinden

Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB): 88 von 1.101 Gemeinden

Stuttgart, Mannheim, Karlsruhe, Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Heilbronn, Ulm, Reutlingen, Esslingen am Neckar, Ludwigsburg, Tübingen, Konstanz, Offenburg, Friedrichshafen, Sindelfingen, Waiblingen, Lörrach, Lahr/Schwarzwald, Leonberg (Böblingen), Singen (Hohentwiel), Fellbach, Filderstadt, Weinheim, Bietigheim-Bissingen, Kirchheim unter Teck, Leinfelden-Echterdingen, Nürtingen, Kehl, Backnang, Ettlingen, Rheinfelden (Baden), Kornwestheim, Weil am Rhein, Radolfzell am Bodensee, Bretten, Winnenden, Emmendingen, Weinstadt, Neckarsulm, Remseck am Neckar sowie 48 weitere Gemeinden.

Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Stand 3. November 2026.

Aufteilen oder nicht

Aufteilen

Aufteilen können Sie selbst: mit einer Teilungserklärung (§ 8 WEG), einem Aufteilungsplan und der Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Die Wohnungsgrundbücher legt das Grundbuchamt an.

Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.

Rechte der Mieter nach Aufteilung

Nach einer Aufteilung hat der Mieter beim ersten Verkauf seiner Wohnung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist für mindestens drei Jahre gesperrt (§ 577a BGB). Beim Verkauf des ganzen Hauses bleibt es in der Regel bei den bisherigen Rechten.

Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.

Die Rechnung der Käufer

In Baden-Württemberg bewohnen 51,6 % der Haushalte ihre Wohnung selbst, mehr als im Bund. Käufer, die aufteilen wollen, rechnen hier mit Nachfrage nach einzelnen Wohnungen, aber auch mit Aufwand und Zeit.

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Rechenbeispiel für ein Mietshaus in Baden-Württemberg

Angenommen, Ihr Mietshaus in Baden-Württemberg wird für 1.000.000 € verkauft und im Grundbuch steht noch eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg liegt bei 5,0 %, gültig seit dem 5. November 2011.

Posten	Grundlage	Betrag	Wer zahlt
Löschung einer alten Grundschuld, 300.000 €	0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140	317,50 €	Verkäufer
Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage	fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst	149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar	Verkäufer
Grunderwerbsteuer	Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz)	50.000 €	Käufer, nach Vertrag
Kaufvertrag beim Notar	2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt.	3.470 €	Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)
Vollzug und Betreuung durch den Notar	je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200	1.735 €	Käufer
Auflassungsvormerkung	halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150	867,50 €	Käufer
Umschreibung auf den Käufer	1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110	1.735 €	Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)

Mindestens 55.205 € kommen im Beispiel auf den Käufer zu, 5,5 % des Kaufpreises, für Steuer, Beurkundung und Eintragung; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen dazu. Je höher diese Summe, desto weniger bleibt für den Kaufpreis.

Sie tragen die Löschung Ihrer Grundschulden und, wenn Sie einen beauftragen, den Makler; beim Mehrfamilienhaus ist die Provision frei vereinbart (§ 656c BGB gilt nicht). Unterhand nimmt keine Provision.

Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen

Kaufpreis	Grunderwerbsteuer 5,0 %	Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren)	Zusammen	Anteil am Kaufpreis
600.000 €	30.000 €	3.285 €	33.285 €	5,5 %
1.000.000 €	50.000 €	5.205 €	55.205 €	5,5 %
1.800.000 €	90.000 €	9.045 €	99.045 €	5,5 %

Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.

Was Käufer sehen wollen, bevor sie bieten

Grundbuch und Grundstück

frischer Auszug aus dem Grundbuch
Liegenschaftskarte und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
Auskunft aus dem Altlastenkataster
Grundschulden mit Löschungszusage der Bank
steht das Haus unter Denkmalschutz: der Eintrag

Mieter und Mieten

Mieterliste je Wohnung: Fläche, Kaltmiete, Vorauszahlung, Mietbeginn, Kaution, letzte Mieterhöhung
alle Mietverträge samt Nachträgen
drei Jahrgänge Betriebskostenabrechnung
Kautionskonten und offene Streitfälle
Leerstand: welche Wohnung, warum, wie lange

Haus und Technik

gültiger Energieausweis
Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung
Genehmigungen, auch für ausgebaute Dach- und Kellerräume
Rechnungen über Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Leitungen
Bescheid des Schornsteinfegers und Gebäudeversicherung

Erbengemeinschaft

Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnung (§ 35 GBO)
Vollmachten, wenn nicht alle Miterben zum Notar kommen
Einigung aller Miterben über Verkauf und Mindestpreis (§ 2040 BGB)

Einwände

„Ohne Portal finde ich zu wenige Käufer.“

Ob es reicht, sehen Sie vorher: Die Resonanz zählt passende Mandate, ohne dass Sie etwas zeigen. Nach den 30 Tagen der Vorlauf-Zusage sind Sie frei, und kein Portal hat bis dahin mitgezählt.

„Im Haus soll niemand unruhig werden.“

Auf Stufe 1 ist das Haus nicht zu finden, und Wohnungen sehen nur Mitglieder, die Sie freigegeben haben. Ganz verborgen bleibt ein Verkauf nicht: Für Besichtigungen in bewohnten Wohnungen brauchen Sie Termine mit den Mietern. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter (§ 566 BGB).

„Ich habe keine Ahnung vom Preis.“

Unterhand bewertet nicht. Die Faktoren des Gutachterausschusses geben eine erste Einordnung, ein Gutachten eine belastbare. Ob Käufer diesen Wert zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.

„Ich habe schon einen Makler.“

Gern auch mit Makler: Ihr Auftrag bleibt sein Auftrag, er kann das Haus als Professional einstellen. Unterhand ändert nur, wer das Haus sieht und wann.

Unterhand für Vermieter

Ein Mehrfamilienhaus auf einem Portal heißt: Adresse und Fotos für jeden, auch für Ihre Mieter und Nachbarn, und ein Datum, ab dem jeder mitzählt, wie lange es schon steht. Unterhand dreht die Reihenfolge um.

Stufe 1 zeigt geprüften Mitgliedern genug zum Rechnen: Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und Lageplan. Adresse, Fotos und Ihr Name fehlen; Mitglied ist nur, wer Beitrag zahlt und den Ausweis gezeigt hat.

Was über Stufe 1 hinausgeht, geben Sie frei; bei einem Mehrfamilienhaus oft nur für Investoren mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Jede Datei trägt die Nummer des Lesenden, jede Ansicht steht im Protokoll.

Nachfrage in Baden-Württemberg

Geprüfte Mandate für Mehrfamilienhäuser in Baden-Württemberg: nicht ausgewiesen
davon mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis: nicht ausgewiesen

Unter drei steht hier keine Zahl für Baden-Württemberg. Die Resonanz zu Ihrem Haus prüfen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung Wie Unterhand Ihre Unterlagen schützt

Wer an Baden-Württemberg grenzt

Zum Vergleich die Nachbarländer mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete; Mandate nennen oft mehrere davon zugleich.

Ort	Luftlinie	Einwohner	Eigentümerquote	Nettokaltmiete
Baden-Württemberg	–	11.238.761	51,6 %	8,13 € je m²
Bayern	181,6 km	13.245.503	49,3 %	8,74 € je m²
Rheinland-Pfalz	191,3 km	4.123.022	54,4 %	6,75 € je m²
Hessen	227,9 km	6.278.594	46,6 %	8,21 € je m²

Was Eigentümer in Baden-Württemberg fragen

Gilt in Baden-Württemberg die Mietpreisbremse?

Ja, aber nur in 130 von 1.101 Gemeinden des Landes, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg im Breisgau; die Mietpreisbremse ist dort befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Wo sie gilt, begrenzt sie neue Mieten bei Wiedervermietung (§ 556d BGB). Die Kappungsgrenze für Erhöhungen im Bestand ist eine eigene Regel: Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Baden-Württemberg in 130 von 1.101 Gemeinden des Landes, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg im Breisgau, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1). Für Käufer, die vermieten wollen, sind das die ersten Fragen.

Was ändert sich für meine Mieter?

Sie bleiben. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt jedes Mietverhältnis und die Kautionen (§§ 566, 566a BGB), und der Verkauf ist kein Kündigungsgrund (§ 573 BGB). Ohne schriftliche Mitteilung des Wechsels haften Sie für seine Pflichten wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB).

Kann die Gemeinde mein Haus vorkaufen?

Nur in bestimmten Fällen, etwa im Sanierungsgebiet oder unter einer Vorkaufssatzung (§§ 24, 25 BauGB). Der Notar holt das Zeugnis ein, die Gemeinde hat drei Monate (§ 28 BauGB), und erst danach trägt das Grundbuchamt den Käufer ein.

Welche Kosten trage ich als Verkäufer?

Der Käufer zahlt Notar und Grundbuch (§ 448 Abs. 2 BGB) und nach dem Vertrag in der Regel auch die Grunderwerbsteuer, die beide schulden (§ 13 Nr. 1 GrEStG): 5,0 % in Baden-Württemberg, im Beispiel 50.000 €. Ihnen bleibt die Löschung der Grundschulden.

Muss ich auf den Gewinn Steuern zahlen?

Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einer Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ob bei mehreren Verkäufen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Welchen Energieausweis braucht ein Mietshaus?

Einen gültigen, den Sie spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Vertrag übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Ab fünf Wohnungen dürfen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Fernwärme heizt in Baden-Württemberg 5,1 % der Gebäude, Gas 39,6 %.

Wie bleibt der Verkauf vertraulich?

Mit Stufe 1 ohne Adresse und Fotos, Freigaben nur an ausgewählte Mitglieder und Wasserzeichen samt Protokoll für jede Datei. Ein Schild oder eine Zählung der Tage am Markt gibt es nicht.

Soll ich das Haus vor dem Verkauf aufteilen?

Das entscheiden Aufwand, Mieter und Zeit. Sie brauchen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§§ 7, 8 WEG), und Ihre Mieter erhalten beim ersten Verkauf ihrer Wohnung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Selbst bewohnt sind in Baden-Württemberg 51,6 % der Wohnungen.

Was steht auf Stufe 1?

Einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, dazu Objektart, Bereich, Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen. Adresse, Fotos, Ihren Namen und ein Einstelldatum sieht niemand.

Brauche ich einen Makler?

Sie können ohne Makler verkaufen. Über Unterhand verkaufen Sie selbst, als Einzelobjekt für 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar, ohne Provision. Wollen Sie einen Makler, stellt er das Haus als Professional ein; beim Mehrfamilienhaus ist seine Provision frei vereinbart (§ 656c BGB gilt nicht).

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Herkunft der Zahlen

Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
§ 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493). Baden-Württemberg; Steuersatz seit 5. November 2011. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Baden-Württemberg; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft

Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.

In Ruhe verkaufen, während die Mieten weiterlaufen.

Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.

1HeuteKonto anlegen mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Identität nachweisen, das Haus beschreiben: Wohnfläche, Wohnungen, Miete. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
2Wenn Sie so weit sindMieterliste und Unterlagen hochladen, per Kontrollkästchen zusagen, dass Sie das Haus nur über Unterhand anbieten, Grundbuchauszug als Nachweis, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt.
3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab und holen Gebote bis zu einer Frist ein.

149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar

Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.

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Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung

Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.

Was kostet es?: 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
Wann wird abgebucht?: Zum ersten Mal, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Eine Erinnerung erhalten Sie jeweils drei Tage vorher per E-Mail. Ist das Haus verkauft oder ziehen Sie es zurück, endet es von selbst.
Wie kündige ich?: Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.