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99 €netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
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Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
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Stuttgart, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Käufer eines Zinshauses in Stuttgart, privat, über eine Gesellschaft oder für die Familie, die Faktor und Mietliste kennen wollen, bevor die Adresse feststeht.
39.065 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Stuttgart, die Nettokaltmiete lag bei 10,39 € je m². Zum Kaufpreis kommen 5,0 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, im Beispiel zusammen mindestens 5,5 %. Unterhand zeigt Investoren Faktor und Einheiten vor der Adresse.
Stuttgart zählt 609.365 Einwohner auf 207,33 km², rund 2.939 je km². Für eine Anlage zählt weniger die Einwohnerzahl als der Bestand: 39.065 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen, in denen 84,5 % aller Wohnungen liegen; in Baden-Württemberg sind es 53,8 %.
Der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt in Stuttgart über dem Landeswert (53,8 %). Der Bestand an Zinshäusern ist hier breiter als im Land, auch an Häusern mit vielen Einheiten.
31,1 % der bewohnten Wohnungen in Stuttgart bewohnen ihre Eigentümer, weniger als in Baden-Württemberg (51,6 %). Für Anleger heißt das: ein tiefer Mietmarkt mit vielen Vergleichsmieten.
3,5 % Leerstand, in Baden-Württemberg 4,2 %, bundesweit 4,3 %: Wohnungen stehen in Stuttgart seltener leer als im Land und im Bund. Rechnen Sie trotzdem ein Mietausfallwagnis ein, wie es auch der Gutachterausschuss tut.
Mit 10,39 € je m² Nettokaltmiete liegt Stuttgart über dem Landeswert von 8,13 €. Höhere Mieten gehen oft mit höheren Kaufpreisen einher; entscheidend bleibt der Faktor des einzelnen Hauses.
36,6 % der Gebäude mit Wohnraum in Stuttgart stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 10,7 % sind ab 2000 gebaut. Für Gebäude, die bis Ende 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung 2 Prozent im Jahr, für ältere vor 1925 2,5 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Gas heizt 72,8 % der Gebäude.
Gas heizt in Stuttgart 72,8 % der Gebäude, Öl 11,3 %, Fernwärme 6,6 %. Für ein Mehrfamilienhaus zählen Alter und Zustand der Anlage und die Frage, wann ein Tausch ansteht.
Mit 20,4 % Wohnungen aus einem oder zwei Räumen liegt Stuttgart über dem Landeswert von 13,7 %. Prüfen Sie bei solchen Häusern, wie oft die Mieter wechseln und was jede Neuvermietung kostet.
| Kennzahl | Stuttgart | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 609.365 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 2.939 | 314 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 39.065 | 502.645 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 84,5 % | 53,8 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 20,4 % | 13,7 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 31,1 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,5 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 10,39 € | 8,13 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 14,7 % | 10,5 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 36,6 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 10,7 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 72,8 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 6,6 % | 5,1 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Gerechnet für ein Haus zu 1.100.000 € in Stuttgart. Den Preis setzen wir an; Ihre Rechnung machen Sie mit dem Preis und der Mietliste des einzelnen Hauses. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) sind hier 1.895 €, die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 55.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Eintragung als Eigentümer | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Urkunde | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld (700.000 €) ins Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Beitrag Investor bei Unterhand | Beitrag im Monat, nicht je Haus; ohne Provision vom Kaufpreis | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Mindestens 60.685 € oder 5,5 % des Preises: So viel kosten im Beispiel Steuer, Beurkundung und Eintragung, noch ohne Vollzug, Vormerkung und Grundschuld. Banken finanzieren diesen Teil in der Regel nicht.
Unterhand nimmt keine Provision. Beim Mehrfamilienhaus ist eine Maklerprovision frei vereinbart, die Teilung nach § 656c BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Laufend kommt die Grundsteuer hinzu; als Betriebskosten lässt sie sich auf die Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV), wenn der Mietvertrag es vorsieht.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 35.000 € | 3.765 € | 38.765 € | 5,5 % |
| 1.100.000 € | 55.000 € | 5.685 € | 60.685 € | 5,5 % |
| 1.500.000 € | 75.000 € | 7.605 € | 82.605 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Baden-Württemberg; die übrigen Zeilen gelten bundesweit. Ob in Stuttgart Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze oder Umwandlungsschutz greifen, beantwortet der Kasten darunter aus dem Wortlaut der Verordnungen.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Mietpreisbremse bei Wiedervermietung | höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, nur in Orten der Landesverordnung; höhere Vormiete darf bleiben | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten nach Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Mieterhöhung nach Modernisierung | 8 Prozent der Kosten im Jahr; Kappung bei 3 € je m² in sechs Jahren, unter 7 € Miete bei 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Milieuschutz und Vorkauf | Rückbau und Änderung genehmigungspflichtig; Vorkauf durch die Gemeinde, per Vereinbarung abwendbar | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen | braucht eine Genehmigung, wo das Land es per Verordnung bestimmt hat | § 250 BauGB |
| Absetzung für Abnutzung | in der Regel 2 Prozent, Altbau vor 1925 2,5 Prozent, Fertigstellung ab 2023 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Verkauf innerhalb von zehn Jahren | Gewinn unterliegt der Einkommensteuer | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Mietverträge beim Kauf | der Käufer tritt in alle Verträge ein, auch in die Kaution | §§ 566, 566a BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Stuttgart. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Stuttgart, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Stuttgart, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Stuttgart, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Stuttgart nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Stuttgart, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Erste Zahl ist der Faktor: Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete. Vergleichswerte nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, der für Stuttgart zuständig ist; dort stehen auch Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser.
Von der Jahresmiete gehen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Kosten ab; was bleibt, ist der Reinertrag. Geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten ergibt er die Nettoanfangsrendite, die Zahl, die Anleger vergleichen.
Eine Miete über dem, was die Mietpreisbremse zulässt, kann ein Mieter zurückfordern (§§ 556d, 556g BGB). Die Mietpreisbremse gilt in Stuttgart, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Prüfen Sie deshalb jede Einheit gegen die Vergleichsmiete.
Vom Mandat bis zur Umschreibung: sieben Schritte, die ersten ohne Kosten.
„In Stuttgart gibt es bei Unterhand vielleicht noch gar nichts.“
Möglich. Eine Zahl für Stuttgart nennt Unterhand erst, wenn sie drei erreicht, vorher keine. Ein Mandat kostet nichts; einen Beitrag brauchen Sie erst, wenn Sie Treffer sehen wollen.
„Am Ende zahle ich monatelang für nichts.“
Darum pausiert der Beitrag von selbst, wenn Ihr Mandat 30 Tage lang keinen Treffer liefert; Zugang und Mandat bleiben bestehen. Die Mitgliedschaft ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit.
„Wer leise verkauft, will mehr.“
Gebote kommen bis zu einer Frist und verdeckt; niemand treibt Sie am Telefon. Sie bieten nach Mietliste und Marktbericht, und Ihr Gebot bindet Sie nicht.
„Woher weiß ich, dass das Haus nicht schon überall war?“
Der Anbieter hat per Kontrollkästchen erklärt, das Haus nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand kontrolliert keine Portale; die Erklärung steht in der Akte.
Marktzahlen sind öffentlich, Häuser oft nicht. Den Vorsprung hat, wer ein Haus sieht, bevor es auf einem Portal steht, und wer die Mietliste bekommt, ohne sie mit allen zu teilen.
Stufe 1 zeigt Investoren, was zum Rechnen reicht: Faktor, Einheiten, Wohnfläche, Preisband und einen Lageplan mit Grundstück. Adresse und Fotos fehlen bewusst, bis der Anbieter freigibt.
Anbieter erfahren Ihre Nummer, Ihre Stufe, die Betragsklasse Ihres Nachweises und Ihr Mandat, keinen Namen. Jedes Dokument, das Sie lesen, trägt Ihre Nummer; jeder Abruf steht im Protokoll.
Zahlen für Stuttgart stehen hier ab drei, nicht darunter.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete: Wer bis zu fünf Mandate nutzt, verteilt sie oft auf Stuttgart und mehrere davon.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Stuttgart | – | 609.365 | 31,1 % | 10,39 € je m² |
| Gerlingen | 8,2 km | 18.307 | 51,8 % | 10,03 € je m² |
| Ostfildern | 9,1 km | 39.794 | 50,9 % | 9,34 € je m² |
| Fellbach | 9,2 km | 46.659 | 41,1 % | 8,90 € je m² |
| Korntal-Münchingen | 9,7 km | 19.666 | 48,6 % | 9,16 € je m² |
| Leinfelden-Echterdingen | 10,1 km | 41.448 | 46,4 % | 10,00 € je m² |
| Kornwestheim | 10,3 km | 34.149 | 42,6 % | 9,28 € je m² |
| Kernen im Remstal | 11,7 km | 15.907 | 54,1 % | 8,59 € je m² |
| Esslingen am Neckar | 11,9 km | 95.419 | 39,7 % | 9,12 € je m² |
| Möglingen | 12,0 km | 10.730 | 53,5 % | 8,87 € je m² |
| Leonberg (Böblingen) | 12,2 km | 49.514 | 53,9 % | 9,65 € je m² |
| Ditzingen | 13,1 km | 22.551 | 53,3 % | 9,10 € je m² |
| Filderstadt | 13,2 km | 46.274 | 47,0 % | 9,37 € je m² |
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 %. Notar und Grundbuch richten sich nach GNotKG Tabelle B. Für ein Haus zu 1.100.000 € machen Steuer, Beurkundung und Eintragung mindestens 60.685 € aus, 5,5 % des Kaufpreises (§ 34 GNotKG).
Beim Zensus 2022 zahlten Mieter in Stuttgart im Schnitt 10,39 € je m², in Baden-Württemberg 8,13 €. Rechnen Sie aber mit der Mietliste des Hauses, geprüft gegen die Vergleichsmiete (§ 556d BGB).
Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil, sonst 2 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). In Stuttgart stammen 14,7 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919.
39.065 Häuser mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Stuttgart; sie enthalten 84,5 % aller Wohnungen. Verkaufszahlen nennt der Grundstücksmarktbericht.
Den Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Objektart, Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor. Adresse, Fotos, Name des Anbieters und Einstelldatum sehen Sie nicht.
Das geht. Für den Kaufvertrag braucht der Notar Handelsregisterauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für eine spätere Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).
20,4 % der Wohnungen in Stuttgart haben einen oder zwei Räume, in Baden-Württemberg 13,7 %, bundesweit 14,4 % (Zensus 2022). Kleine Einheiten bringen mehr Mieterwechsel, oft aber eine höhere Miete je m².
Mit Fernwärme heizen in Stuttgart 6,6 % der Gebäude, mit Gas 72,8 %, bundesweit 53,9 %. Für Anleger zählen Alter der Anlage, Wartung und die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.
Ja, mit bis zu fünf Mandaten zugleich. Viele Anleger nennen Stuttgart und Nachbarorte wie Gerlingen; jedes Mandat hat eigenen Ort, Preis und Satz.
Unterhand prüft die Berechtigung des Anbieters, nicht die Richtigkeit seiner Zahlen. Gleichen Sie Mietliste, Verträge und Kontoauszüge ab; was der Anbieter zusichert, gehört in den Kaufvertrag.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Stuttgart suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.