Was kommt in Bayern zum Kaufpreis hinzu?
In Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer, dazu Notar und Grundbuch nach Tabelle B: Bei 1.100.000 € sind das zusammen mindestens 44.185 €, 4,0 % des Preises (§ 34 GNotKG).
Unterhand
Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Mehrfamilienhaus in Bayern als Kapitalanlage kaufen, bevor es auf ein Portal darf
Sie sehen Lage und Zahlen passender Objekte. Adresse und Fotos gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
Investor
99 €netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
- Faktor und Einheiten vor der Adresse
- Mindestens 30 Tage vor jedem Portal
- Ihr Gebot sieht nur der Anbieter
- Fünf Suchen, jeder Treffer per E-Mail
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
- Erst hinfahren, dann rechnen
- Faktor, Einheiten und Wohnfläche sehen Sie vor der Adresse. Ob die Zahlen tragen, entscheiden Sie, bevor Sie einen Termin machen.
- Die guten Häuser sind weg, bevor sie online stehen
- Der Anbieter sagt zu, das Haus nur über Unterhand anzubieten und es mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail.
- Kein Bieterwettlauf am Telefon
- Gebote laufen bis zu einer festen Frist. Ihren Betrag sieht nur der Anbieter, Sie sehen Frist und Zahl der Gebote.
- Mein Name soll nicht bei jedem Makler liegen
- Anbieter sehen Ihre Mitgliedsnummer und den Stand Ihres Nachweises, nie Ihren Namen. Vom Kapitalnachweis sehen sie nur die Betragsklasse.
Erst rechnen, dann besichtigen.
Faktor und Einheiten vor der Adresse, und die Adresse erst, wenn die Zahlen tragen.
Mehrfamilienhaus in BayernBeispielansicht
Bayern, Bereich —
- Preisband
- —
- Einheiten
- —
- Wohnfläche
- —
- Faktor
- —
- Mindeststufe
- —
Adresse nach Freigabe des Anbieters
Fotos und Mietliste nach Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“
Objekt —. Ansicht protokolliert.
- Was Sie sehen
- Objektart, Ort und Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor und einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, kein Name des Anbieters.
- Wie Sie mehr sehen
- Adresse, Fotos und Unterlagen wie die Mietaufstellung gibt der Anbieter frei: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Verlangt er einen Kapitalnachweis, genügt Ihr bestätigter.
- Wie Sie bieten
- In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Sie sehen Frist und Zahl der Gebote, Ihren Betrag sieht nur der Anbieter. Kein Überbieten in Runden; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
- Was niemand sieht
- Wie lange ein Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
- Was der Anbieter zusagt
- Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Er bietet das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellt es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal. Unterhand prüft keine Portale; die Zusage ist seine Erklärung.
- Was Unterhand prüft
- Vor der Freischaltung die Berechtigung des Anbieters, etwa Grundbuchauszug, Vollmacht oder Maklerauftrag, nicht die Richtigkeit seiner Angaben. Die Mietliste prüfen Sie selbst.
Für Anleger mit Eigenkapital, die in Bayern ein Mehrfamilienhaus oder Zinshaus kaufen wollen.
Die Miete trägt den Preis: 8,74 € je m² zahlten Mieter in Bayern beim Zensus 2022 im Schnitt, leer standen 4,2 % der Wohnungen. Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 %. Geprüfte Investoren sehen bei Unterhand Faktor, Einheiten und Wohnfläche, bevor der Anbieter die Adresse freigibt.
Bayern in Zahlen, gemessen an Land und Bund
Bayern zählt 13.245.503 Einwohner in 2.056 Gemeinden; darunter München, Nürnberg und Augsburg. Landesweit liegen 51,4 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, bundesweit 55,8 %.
49,3 % Eigentümerquote, bundesweit 44,3 %: In Bayern wohnen anteilig mehr Haushalte im Eigentum als im Bund.
Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 8,74 € je m², über dem Bundeswert von 7,28 €. Ihre Rechnung gilt aber nur mit der Mietliste des einzelnen Hauses, nicht mit dem Durchschnitt.
Altbau von vor 1919 macht in Bayern 8,4 % der Gebäude mit Wohnraum aus, bundesweit 13,1 %; ab 2000 gebaut sind 19,8 %. Für Häuser mit Fertigstellung ab 2023 gilt eine Abschreibung von 3 Prozent, sonst in der Regel 2 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).
Mit Gas heizen 34,4 % der Gebäude, mit Fernwärme 5,3 %, bundesweit 6,6 %. Wie alt die Heizung eines Hauses ist, zeigen Energieausweis und Protokoll des Schornsteinfegers.
Mit 15,8 % Wohnungen aus einem oder zwei Räumen liegt Bayern über dem Bundeswert von 14,4 %. Prüfen Sie bei solchen Häusern, wie oft die Mieter wechseln und was jede Neuvermietung kostet.
Bayern neben Land und Bund
| Kennzahl | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 188 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 511.047 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 51,4 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 15,8 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,74 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 8,4 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 34,4 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 5,3 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Was zum Kaufpreis dazukommt
Angenommen, Sie kaufen in Bayern ein Zinshaus für 1.100.000 € und finanzieren über eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.895 €; in Bayern gilt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % seit dem 1. Januar 1997.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 38.500 € | Käufer, nach Vertrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Eintragung als Eigentümer | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuld über 700.000 €: Beurkundung | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Eintrag | volle Gebühr nach GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Beitrag Investor bei Unterhand | monatlicher Beitrag, unabhängig von der Zahl der Käufe; keine Provision | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Im Beispiel kommen zum Preis mindestens 44.185 € hinzu, 4,0 %; Vollzug, Vormerkung und die Grundschuld der Bank sind darin noch nicht enthalten. Für die Rendite zählen diese Kosten zum Kaufpreis.
Unterhand nimmt keine Provision. Beim Mehrfamilienhaus ist eine Maklerprovision frei vereinbart, die Teilung nach § 656c BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Die Grundsteuer ist Teil der Betriebskosten und auf die Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 1 BetrKV); den Hebesatz setzt die Gemeinde fest.
Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 24.500 € | 3.765 € | 28.265 € | 4,0 % |
| 1.100.000 € | 38.500 € | 5.685 € | 44.185 € | 4,0 % |
| 1.500.000 € | 52.500 € | 7.605 € | 60.105 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Mietrecht und Steuerrecht für Anleger
Bundesrecht mit Landesschaltern: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze von 15 Prozent und Umwandlungsschutz gelten nur, wo eine Landesverordnung es bestimmt (§§ 556d, 558 BGB; § 250 BauGB); welche davon in Bayern gelten, zeigt der Kasten darunter.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Miete bei Neuvermietung | in Orten der Landesverordnung höchstens Vergleichsmiete plus 10 Prozent; Vormiete und Neubau ausgenommen | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten der Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Umlage von Modernisierungskosten | jährlich 8 Prozent der Kosten, in sechs Jahren höchstens 3 € je m², bei Mieten unter 7 € höchstens 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Erhaltungsgebiet | Änderungen nur mit Genehmigung; die Gemeinde kann vorkaufen, der Käufer kann abwenden | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen | braucht eine Genehmigung, wo das Land es per Verordnung bestimmt hat | § 250 BauGB |
| Lineare AfA auf das Gebäude | 2 Prozent im Jahr, vor 1925 fertiggestellt 2,5 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Weiterverkauf binnen zehn Jahren | Gewinn steuerpflichtig | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Mietverträge beim Kauf | der Käufer tritt in alle Verträge ein, auch in die Kaution | §§ 566, 566a BGB |
Mietrecht und Baurecht in Bayern
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Bayern in mindestens einer Gemeinde. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in 284 von 2.056 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in 284 von 2.056 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in 284 von 2.056 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in 50 von 2.056 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in 208 von 2.056 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Mietpreisbremse (§ 556d BGB): 284 von 2.056 Gemeinden
München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Fürth (Bayern), Erlangen, Bamberg, Aschaffenburg, Bayreuth, Landshut, Kempten (Allgäu), Rosenheim, Neu-Ulm, Freising, Dachau, Memmingen, Neumarkt in der Oberpfalz, Germering, Schwabach, Fürstenfeldbruck, Erding, Neuburg an der Donau, Friedberg, Landsberg am Lech, Unterschleißheim, Garmisch-Partenkirchen, Königsbrunn, Olching, Pfaffenhofen an der Ilm, Unterhaching, Zirndorf, Geretsried, Lindau (Bodensee), Vaterstetten, Starnberg, Herzogenaurach, Senden (Neu-Ulm), Weilheim in Oberbayern sowie 244 weitere Gemeinden.
Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): 284 von 2.056 Gemeinden
München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Fürth (Bayern), Erlangen, Bamberg, Aschaffenburg, Bayreuth, Landshut, Kempten (Allgäu), Rosenheim, Neu-Ulm, Freising, Dachau, Memmingen, Neumarkt in der Oberpfalz, Germering, Schwabach, Fürstenfeldbruck, Erding, Neuburg an der Donau, Friedberg, Landsberg am Lech, Unterschleißheim, Garmisch-Partenkirchen, Königsbrunn, Olching, Pfaffenhofen an der Ilm, Unterhaching, Zirndorf, Geretsried, Lindau (Bodensee), Vaterstetten, Starnberg, Herzogenaurach, Senden (Neu-Ulm), Weilheim in Oberbayern sowie 244 weitere Gemeinden.
Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB): 284 von 2.056 Gemeinden
München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Fürth (Bayern), Erlangen, Bamberg, Aschaffenburg, Bayreuth, Landshut, Kempten (Allgäu), Rosenheim, Neu-Ulm, Freising, Dachau, Memmingen, Neumarkt in der Oberpfalz, Germering, Schwabach, Fürstenfeldbruck, Erding, Neuburg an der Donau, Friedberg, Landsberg am Lech, Unterschleißheim, Garmisch-Partenkirchen, Königsbrunn, Olching, Pfaffenhofen an der Ilm, Unterhaching, Zirndorf, Geretsried, Lindau (Bodensee), Vaterstetten, Starnberg, Herzogenaurach, Senden (Neu-Ulm), Weilheim in Oberbayern sowie 244 weitere Gemeinden.
Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB): 50 von 2.056 Gemeinden
München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Fürth (Bayern), Erlangen, Bamberg, Aschaffenburg, Bayreuth, Landshut, Rosenheim, Passau, Dachau, Germering, Fürstenfeldbruck, Neuburg an der Donau, Landsberg am Lech, Unterhaching, Lindau (Bodensee), Haar, Sonthofen, Traunstein, Puchheim, Moosburg an der Isar, Bad Aibling, Bad Reichenhall, Poing, Eching (Freising), Grafing bei München, Markt Schwaben, Röthenbach an der Pegnitz, Wasserburg am Inn, Unterföhring, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Stephanskirchen, Kirchseeon, Tutzing, Bernau am Chiemsee sowie 10 weitere Gemeinden.
Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB): 208 von 2.056 Gemeinden
München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Fürth (Bayern), Erlangen, Bamberg, Aschaffenburg, Bayreuth, Landshut, Kempten (Allgäu), Rosenheim, Neu-Ulm, Passau, Freising, Dachau, Memmingen, Neumarkt in der Oberpfalz, Germering, Schwabach, Fürstenfeldbruck, Erding, Forchheim (Forchheim), Neuburg an der Donau, Friedberg, Landsberg am Lech, Unterschleißheim, Königsbrunn, Olching, Pfaffenhofen an der Ilm, Unterhaching, Geretsried, Lauf an der Pegnitz, Lindau (Bodensee), Vaterstetten, Starnberg, Herzogenaurach, Senden (Neu-Ulm) sowie 168 weitere Gemeinden.
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
So rechnen Anleger ein Haus
Was ein Haus kostet, sagt wenig ohne seine Miete. Der Faktor setzt beides ins Verhältnis; der Gutachterausschuss für die Gemeinde des Hauses veröffentlicht dazu Rohertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze, mit denen Sie ein Haus einordnen.
Von der Jahresmiete gehen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Kosten ab; was bleibt, ist der Reinertrag. Geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten ergibt er die Nettoanfangsrendite, die Zahl, die Anleger vergleichen.
Prüfen Sie die Mietliste gegen die ortsübliche Vergleichsmiete und gegen die Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse gilt in Bayern in 284 von 2.056 Gemeinden des Landes, darunter München, Nürnberg, Augsburg, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Mieterschutzverordnung Bayern: Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage). Mieten über dem zulässigen Rahmen sind kein sicherer Ertrag (§ 556d BGB).
Sieben Schritte zum Zinshaus
Sieben Schritte; bis zum Beitrag zahlen Sie nichts.
- Mandat anlegen. Objektart Mehrfamilienhaus, Bayern und Ihr Kaufpreis bis. Ohne Konto und ohne Zahlung; das Mandat wird gespeichert und geht über, wenn Sie sich registrieren.
- Konto und Beitrag. Stufe Investor für 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar, bis zu fünf Mandate, etwa für Bayern und angrenzende Nachbarländer.
- Ausweis und Nachweis. Nach der Prüfung des Ausweises, in der Regel am nächsten Werktag, sind Sie freigeschaltet. Ein Kapitalnachweis öffnet Häuser, deren Anbieter nur mit Nachweis freigeben; Anbieter sehen davon nur die Betragsklasse.
- Das passende Haus kommt. Das Mandat meldet jedes passende Haus per E-Mail: Lageplan, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor.
- Freigabe und Prüfung. Mit der Freigabe öffnen sich Adresse, Fotos und Mietaufstellung. Vor dem Gebot prüfen Sie Grundbuch, Mietverträge, Satzungen der Gemeinde und den Energieausweis.
- Bieten bis zur Frist. Verdeckt und bis zu einer Frist: Ihr Gebot sieht nur der Anbieter. Danach erfahren Sie, ob er mit Ihnen weiterverhandelt.
- Notar und Grundbuch. Der Notar beurkundet, fragt die Gemeinde nach dem Vorkaufsrecht (§ 28 BauGB), beantragt die Vormerkung und meldet die Fälligkeit; nach der Zahlung schreibt das Grundbuchamt um.
Unterlagen
Was Sie vom Anbieter brauchen
- Grundbuchauszug neuen Datums mit Lasten und Grundschulden
- Mietaufstellung je Einheit: Fläche, Soll und Ist, Beginn, letzte Erhöhung
- Mietverträge und Nachträge, mit Staffel- oder Indexklauseln
- drei Jahrgänge Betriebskostenabrechnung
- Energieausweis des Gebäudes (§ 80 Abs. 4 GModG)
- Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Flurkarte
- Liste der Modernisierungen mit Jahr und Rechnungen
- Grundsteuerbescheid, Versicherungsschein, laufende Wartungsverträge
- Auskünfte zu Denkmalliste, Erhaltungssatzung und Sanierungsgebiet
Was Sie selbst bereithalten
- Ausweis oder Pass für Unterhand und den Notar
- Nachweis über Eigenkapital oder Finanzierung, im Konto hinterlegt
- Steuer-Identifikationsnummer für den Kaufvertrag
- beim Kauf über eine Gesellschaft: Handelsregisterauszug und Gesellschaftsvertrag
- eine klare Linie für Preis, Faktor, Rendite und Eigenkapital
Einwände, ehrlich beantwortet
„Vielleicht steht in Bayern noch nichts im Netzwerk.“
Möglich. Eine Zahl für Bayern nennt Unterhand erst, wenn sie drei erreicht, vorher keine. Ein Mandat kostet nichts; einen Beitrag brauchen Sie erst, wenn Sie Treffer sehen wollen.
„Ein Beitrag ohne Treffer ist verlorenes Geld.“
Nicht auf Dauer. Ohne Treffer in 30 Tagen ruht die Abbuchung, das Mandat bleibt aktiv. Monatlich kündbar ist der Beitrag ohnehin.
„Ohne Wettbewerb zahlt man drauf.“
Der Preis entsteht aus Geboten bis zu einer Frist, nicht aus einem Wettlauf. Sie bieten auf Grundlage der Mietliste und können gegen die Werte des Gutachterausschusses rechnen. Ein Gebot ist unverbindlich.
„Woher weiß ich, dass das Haus nicht schon überall war?“
Der Anbieter erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand prüft das nicht nach; die Zusage ist seine Erklärung und steht in der Akte.
Wie Sie über Unterhand kaufen
Marktzahlen sind öffentlich, Häuser oft nicht. Den Vorsprung hat, wer ein Haus sieht, bevor es auf einem Portal steht, und wer die Mietliste bekommt, ohne sie mit allen zu teilen.
Investoren sehen ein Haus zuerst als Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor, ohne Adresse und Fotos. Ob die Zahlen tragen, ist in Minuten entschieden.
Alles, was Sie öffnen, trägt Ihre Mitgliedsnummer als Wasserzeichen und steht im Protokoll. Anbieter kennen Ihre Nummer, Stufe, den Stand Ihres Nachweises und Ihr Mandat, nie Ihren Namen.
Mehrfamilienhäuser und Mandate im Netzwerk
- Mehrfamilienhäuser in Bayern im Netzwerk
- nicht ausgewiesen
- geprüfte Mandate für Mehrfamilienhäuser in Bayern
- nicht ausgewiesen
Eine Zahl für Bayern, ob Objekte oder geprüfte Mandate, erscheint hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Rund um Bayern
Wer ein Mehrfamilienhaus sucht, sucht selten nur in einem Ort. Die Tabelle stellt die Nachbarländer mit gemeinsamer Grenze nebeneinander, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | – | 13.245.503 | 49,3 % | 8,74 € je m² |
| Baden-Württemberg | 181,6 km | 11.238.761 | 51,6 % | 8,13 € je m² |
| Thüringen | 221,6 km | 2.078.946 | 46,2 % | 5,65 € je m² |
| Hessen | 254,2 km | 6.278.594 | 46,6 % | 8,21 € je m² |
| Sachsen | 273,0 km | 4.026.599 | 34,3 % | 5,72 € je m² |
Fragen zur Kapitalanlage in Bayern
Um wie viel darf ich Bestandsmieten erhöhen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten einer Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach einer Modernisierung höchstens 8 Prozent der Kosten im Jahr, begrenzt auf 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
Wann kann die Gemeinde das Haus vorkaufen?
Nur in den gesetzlichen Fällen (§§ 24, 25 BauGB), etwa im Gebiet einer sozialen Erhaltungssatzung. Mit einer Abwendungserklärung lässt sich der Vorkauf oft vermeiden (§ 27 BauGB); das Zeugnis der Gemeinde besorgt der Notar (§ 28 BauGB).
Welche Abschreibung gilt?
Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil, sonst 2 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). In Bayern stammen 8,4 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919.
Wie groß ist der Bestand an Zinshäusern in Bayern?
511.047 Häuser mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Bayern; sie enthalten 51,4 % aller Wohnungen. Verkaufszahlen nennt der Grundstücksmarktbericht.
Ist ein späterer Verkauf steuerpflichtig?
Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ja (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer häufig kauft und verkauft, kann gewerblich handeln; das klärt Ihre Steuerberatung.
Wie groß sind die Wohnungen in Bayern?
Der Zensus 2022 zählt in Bayern 15,8 % Wohnungen mit einem oder zwei Räumen; mit nur einem Raum sind es 4,9 %. Wie die Einheiten eines bestimmten Hauses geschnitten sind, zeigt die Mietaufstellung nach der Freigabe.
Wie alt sind die Mehrfamilienhäuser in Bayern?
Vor 1919 gebaut sind in Bayern 8,4 % der Gebäude mit Wohnraum, zwischen 1950 und 1979 38,5 %, ab 2000 19,8 % (Zensus 2022). Das Baujahr bestimmt Abschreibung und Instandhaltung; den Energieausweis sehen Sie spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
Kann ich nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen?
Nur mit berechtigtem Interesse, etwa für sich oder Angehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), und mit den gesetzlichen Fristen (§ 573c BGB). Wird in Wohnungseigentum umgewandelt, kommt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren hinzu (§ 577a BGB).
Welche Heizung ist in Bayern verbreitet?
Mit Fernwärme heizen in Bayern 5,3 % der Gebäude, mit Gas 34,4 %, bundesweit 53,9 %. Für Anleger zählen Alter der Anlage, Wartung und die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Herkunft der Zahlen
- Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
- Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
- Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Bayern; Steuersatz seit 1. Januar 1997. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Bayern; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
- Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Rechnen, bevor die anderen anrufen.
Hinterlegen Sie, was Sie in Bayern suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
- 1HeuteKonto anlegen. Haben Sie vorher die Resonanz geprüft, geht Ihr Mandat mit. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
- 2Innerhalb eines WerktagsInvestor wählen, erst dann wird bezahlt. Ausweis hochladen; Unterhand prüft innerhalb eines Werktags und löscht die Bilder danach. Den Kapitalnachweis hinterlegen Sie auf Wunsch.
- 3Mit dem ersten TrefferJedes passende Haus kommt per E-Mail. Adresse und Mietliste fragen Sie beim Anbieter an; in der Angebotsrunde bieten Sie bis zur Frist.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.
- Was kostet es?
- Investor 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, zwölf Monate garantiert, für Privatleute 117,81 € inkl. USt.; danach 149 € netto zzgl. USt. Monatlich kündbar. Konto, Mandat und Resonanz kosten nichts.
- Wann wird abgebucht?
- Zum ersten Mal, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen, danach monatlich im Voraus per Karte oder SEPA-Lastschrift. Bringt Ihr Mandat 30 Tage keinen Treffer, pausiert die Abbuchung von selbst; Konto und Mandat bleiben bestehen.
- Wie kündige ich?
- Jederzeit zum Ende des laufenden Monats: im Konto mit „Kündigen“, im Kundenportal oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.