Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Ein Mietshaus verkauft man an Leute, die rechnen, nicht an Leute, die schauen.
Stuttgart, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für alle, die in Stuttgart ein Haus mit drei und mehr Wohnungen verkaufen wollen, allein, als Ehepaar oder als Erbengemeinschaft.
Käufer eines Mehrfamilienhauses rechnen mit der Miete: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor ist ihre erste Zahl, Mieterliste und Mietverträge sind ihre ersten Unterlagen. In Stuttgart liegen 84,5 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 bei 10,39 € je m². Die Mietverträge gehen mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB).
Von den 314.432 Wohnungen in Stuttgart liegen 84,5 % in Mehrfamilienhäusern, zusammen 39.065 Gebäude. Wer hier ein Mietshaus verkauft, verkauft in einen Markt, den Käufer aus der Stadt und von außerhalb kennen.
Mit 84,5 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen liegt Stuttgart über dem Wert in Baden-Württemberg von 53,8 %. Käufer kennen den Typ und vergleichen; ein vollständiges Zahlenwerk zählt mehr als Fotos.
31,1 % der bewohnten Wohnungen in Stuttgart bewohnen ihre Eigentümer, in Baden-Württemberg 51,6 %. Mehr Haushalte als im Land wohnen zur Miete; ein vermietetes Haus findet hier Käufer, die vermieten wollen, nicht einziehen.
Mehr Altbau als im Land: 14,7 % der Gebäude stammen von vor 1919, über dem Landeswert von 10,5 %. Für ein Haus dieses Alters sind Belege über Dach, Leitungen und Feuchtigkeitsschutz die Unterlagen, nach denen Käufer zuerst fragen; steht es unter Denkmalschutz, gehört der Eintrag dazu.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen lag am Zensusstichtag in Stuttgart bei 10,39 € je m², über dem Wert in Baden-Württemberg von 8,13 €. Für Käufer zählt Ihre Ist-Miete aus der Mieterliste, nicht der Durchschnitt.
20,4 % der Wohnungen in Stuttgart haben einen oder zwei Räume, mehr als in Baden-Württemberg (13,7 %). Häuser mit kleinen Einheiten bringen häufigere Mieterwechsel; eine Mieterliste mit Mietbeginn zeigt Käufern, wie stabil Ihr Haus vermietet ist.
14 Orte grenzen an Stuttgart, darunter Gerlingen und Ostfildern. Die Tabelle unten nennt ihre Mieten und Eigentümerquoten; Käufer ziehen diesen Vergleich ohnehin.
| Kennzahl | Stuttgart | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 609.365 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 39.065 | 502.645 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 84,5 % | 53,8 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 14,7 % | 10,5 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 39,5 % | 19,8 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 36,6 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 10,7 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 72,8 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 11,3 % | 33,3 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 6,6 % | 5,1 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 31,1 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,5 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 10,39 € | 8,13 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Anleger rechnen zuerst: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor. Den Faktor für Häuser Ihrer Baujahresgruppe nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses; Lage, Zustand und Mietniveau verschieben den Wert (§ 194 BauGB).
Belastbar wird der Wert mit einem Gutachten: beim Gutachterausschuss auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; was Käufer tatsächlich bieten, zeigt die Angebotsrunde.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Die Reihenfolge ist fest, die Geschwindigkeit bestimmen Sie.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Baden-Württemberg; die anderen Zeilen gelten bundesweit. Die Mietpreisbremse gilt in Stuttgart, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1).
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Mieter beim Verkauf | Der Käufer tritt mit der Eintragung in alle Mietverhältnisse ein, auch für die Kautionen; der Verkauf ist kein Kündigungsgrund | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Miete bei Wiedervermietung | nur, wo eine Landesverordnung die Gemeinde erfasst | § 556d BGB |
| Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen | binnen drei Jahren höchstens 20 Prozent, unter einer Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkauf durch Mieter | nur nach Aufteilung in Wohnungseigentum, nicht beim Verkauf im Ganzen | § 577 Abs. 1 BGB |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | nur in den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, Frist drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Eigenbedarf nach Aufteilung | drei Jahre; mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Energieausweis beim Verkauf | bei der Besichtigung zeigen, nach dem Vertrag aushändigen | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Gesetzliche Provisionsteilung | nicht beim Mehrfamilienhaus; die Provision ist frei vereinbart | § 656c BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Stuttgart. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Stuttgart, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Stuttgart, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Stuttgart, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Stuttgart nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Stuttgart, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Aufteilen können Sie selbst: mit einer Teilungserklärung (§ 8 WEG), einem Aufteilungsplan und der Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Die Wohnungsgrundbücher legt das Grundbuchamt an.
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Mit der Aufteilung ändern sich die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und ihr Käufer kann sich auf Eigenbedarf erst nach drei Jahren berufen (§ 577a BGB). Verkaufen Sie das Haus im Ganzen, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
Bei 31,1 % Eigentümerquote, weniger als in Baden-Württemberg, kaufen einzelne Wohnungen hier oft Anleger, nicht Selbstnutzer. Ein Käufer, der aufteilt, rechnet deshalb vorsichtig.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Beispiel: ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Stuttgart zum Preis von 1.000.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg beträgt 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Löschung einer alten Grundschuld, 300.000 € | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 50.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Fälligkeitsmitteilung | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Umschreibung auf den Käufer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Für Steuer, Beurkundung und Eintragung trägt der Käufer im Beispiel mindestens 55.205 €, das sind 5,5 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen hinzu. Diese Summe bestimmt mit, wie viel ein Käufer für das Haus selbst aufbringen kann.
Ihre Kosten: Löschung der Grundschulden und ein Makler, wenn Sie einen wollen. Unterhand berechnet keine Provision, nur das Einzelobjekt.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 30.000 € | 3.285 € | 33.285 € | 5,5 % |
| 1.000.000 € | 50.000 € | 5.205 € | 55.205 € | 5,5 % |
| 1.800.000 € | 90.000 € | 9.045 € | 99.045 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ein Mietshaus braucht Reichweite.“
Reichweite ist nicht Nachfrage. Die Resonanz zählt vorher, wie viele geprüfte Mandate passen; nach den 30 Tagen der Zusage können Sie neu entscheiden, ohne dass ein Portal die Tage mitgezählt hat.
„Meine Mieter sollen nichts davon merken.“
Auf Stufe 1 lässt sich das Haus nicht finden; Wohnungen von innen sehen nur Mitglieder mit Freigabe. Für Besichtigungen brauchen Sie Termine mit den Mietern, ganz unbemerkt bleibt ein Verkauf also nicht. Die Mietverträge gelten weiter (§ 566 BGB).
„Ich habe keine Ahnung vom Preis.“
Dafür gibt es den Marktbericht mit Ertragsfaktoren und, wenn nötig, ein Gutachten. Was Käufer bieten, sehen Sie in der Angebotsrunde, ohne sich zu binden.
„Ich habe schon einen Makler.“
Auch mit Makler geht es: Er stellt das Haus als Professional ein, sein Auftrag bleibt bestehen. Unterhand bestimmt nur, wer das Haus wann sieht.
Ein Mehrfamilienhaus auf einem Portal heißt: Adresse und Fotos für jeden, auch für Ihre Mieter und Nachbarn, und ein Datum, ab dem jeder mitzählt, wie lange es schon steht. Unterhand dreht die Reihenfolge um.
Auf Stufe 1 sehen geprüfte Mitglieder einen Lageplan mit Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen, aber weder Adresse noch Fotos noch Ihren Namen. Mitglied wird nur, wer zahlt und seine Identität nachweist.
Adresse, Fotos, Mieterliste und Unterlagen geben nur Sie frei. Für ein Mehrfamilienhaus bietet sich die Mindeststufe Investor mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis an. Jede Datei trägt beim Abruf die Mitgliedsnummer des Lesenden, jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Für Stuttgart nennt Unterhand erst ab drei eine Zahl. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Anleger vergleichen über Grenzen hinweg. Die Tabelle nennt für jeden Nachbarort Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Stuttgart | – | 609.365 | 31,1 % | 10,39 € je m² |
| Gerlingen | 8,2 km | 18.307 | 51,8 % | 10,03 € je m² |
| Ostfildern | 9,1 km | 39.794 | 50,9 % | 9,34 € je m² |
| Fellbach | 9,2 km | 46.659 | 41,1 % | 8,90 € je m² |
| Korntal-Münchingen | 9,7 km | 19.666 | 48,6 % | 9,16 € je m² |
| Leinfelden-Echterdingen | 10,1 km | 41.448 | 46,4 % | 10,00 € je m² |
| Kornwestheim | 10,3 km | 34.149 | 42,6 % | 9,28 € je m² |
| Kernen im Remstal | 11,7 km | 15.907 | 54,1 % | 8,59 € je m² |
| Esslingen am Neckar | 11,9 km | 95.419 | 39,7 % | 9,12 € je m² |
| Möglingen | 12,0 km | 10.730 | 53,5 % | 8,87 € je m² |
| Leonberg (Böblingen) | 12,2 km | 49.514 | 53,9 % | 9,65 € je m² |
| Ditzingen | 13,1 km | 22.551 | 53,3 % | 9,10 € je m² |
| Filderstadt | 13,2 km | 46.274 | 47,0 % | 9,37 € je m² |
Als erste Einordnung: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss auf Antrag (§ 193 Abs. 1 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 in Stuttgart bei 10,39 € je m²; maßgeblich ist Ihre Ist-Miete. Unterhand bewertet nicht.
Beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht, wenn an der Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet ist oder begründet werden soll.
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einer Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ob bei mehreren Verkäufen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Über das Haus verfügen können die Erben nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB). Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Übernimmt ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Einen gültigen braucht jeder Verkauf. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor, nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Bei fünf oder mehr Wohnungen wählen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. In Stuttgart heizen 72,8 % der Gebäude mit Gas, 11,3 % mit Öl.
Das hängt an Zeit, Aufwand und den Rechten der Mieter: Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung (§§ 7, 8 WEG), Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB), in manchen Ländern eine Genehmigung (§ 250 BauGB). Die Eigentümerquote in Stuttgart liegt bei 31,1 %.
Der Zensus 2022 zählt in Stuttgart 14,7 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, 36,6 % aus den Jahren 1950 bis 1979 und 10,7 % ab 2000. Käufer älterer Häuser fragen nach Leitungen, Dach und Heizung; legen Sie Belege früh bereit.
Beim Zensus 2022 standen in Stuttgart 3,5 % der Wohnungen leer, in Baden-Württemberg 4,2 %, bundesweit 4,3 %. Stehen in Ihrem Haus Wohnungen leer, nennen Sie Grund und Dauer in der Mieterliste.
Ja, aber sagen Sie es offen. Der Käufer tritt in die Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB) und übernimmt damit auch den Streit um künftige Rechte; offene Forderungen bis zum Stichtag regelt der Kaufvertrag. Verschwiegene Streitfälle können Ihnen später teuer werden (§ 444 BGB).
Sie können ohne Makler verkaufen. Über Unterhand verkaufen Sie selbst, als Einzelobjekt für 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar, ohne Provision. Wollen Sie einen Makler, stellt er das Haus als Professional ein; beim Mehrfamilienhaus ist seine Provision frei vereinbart (§ 656c BGB gilt nicht).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.