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Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Zahlen, dann die Adresse: Wer Ihr Haus sieht, entscheiden Sie.
Pforzheim, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Eigentümer eines Zinshauses in Pforzheim, die verkaufen, ohne dass Mieter, Nachbarn oder Mitbewerber es im Internet finden.
Ein Mietshaus in Pforzheim verkaufen heißt: Mieterliste und Verträge ordnen, den Wert über Miete und Ertragsfaktor einordnen, geprüfte Käufer auswählen, beim Notar unterschreiben. Die Mieter bleiben, ihre Verträge gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB); die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg von 5,0 % trägt nach dem Vertrag in der Regel der Käufer.
Pforzheim zählt 134.422 Einwohner auf 97,99 km². Der Zensus 2022 nennt 19.385 Gebäude mit Wohnraum, 6.829 davon mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 76,7 % aller 63.751 Wohnungen.
Über dem Landeswert (53,8 %) liegt in Pforzheim der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Vergleichsverkäufe gibt es deshalb genug, und der Gutachterausschuss kann Ertragsfaktoren je Baujahresgruppe ausweisen.
Nur 35,1 % der bewohnten Wohnungen in Pforzheim bewohnen ihre Eigentümer, in Baden-Württemberg 51,6 %. Mehr Haushalte als im Land wohnen zur Miete; ein vermietetes Haus findet hier Käufer, die vermieten wollen, nicht einziehen.
46,1 % der Gebäude mit Wohnraum in Pforzheim stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 13,9 % sind ab 2000 gebaut. Für Häuser dieser Jahrgänge fragen Käufer nach Dämmung, Fenstern und Heizung.
Fernwärme versorgt in Pforzheim 18,1 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. Hängt Ihr Haus am Netz, legen Sie Liefervertrag und Abrechnungen der letzten Jahre bei; Käufer prüfen die umlegbaren Kosten.
7,36 € je m² beim Zensus, in Baden-Württemberg 8,13 €: Für ein Mietshaus in Pforzheim zählen vor allem stabile Mietverhältnisse und eine vollständige Mieterliste.
Mehr kleine Wohnungen als im Land: 19,3 % mit einem oder zwei Räumen, in Baden-Württemberg 13,7 %. Käufer schauen bei solchen Häusern auf die Fluktuation und die Miete je m² bei der letzten Neuvermietung.
Rundherum liegen Ispringen, Engelsbrand und Unterreichenbach. Anleger mit mehreren Mandaten nennen oft Pforzheim und seine Nachbarn zugleich; Ihr Haus erreicht so auch Käufer von dort.
| Kennzahl | Pforzheim | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 134.422 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 6.829 | 502.645 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 76,7 % | 53,8 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 8,1 % | 10,5 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 20,6 % | 19,8 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 46,1 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 13,9 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 46,2 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 24,4 % | 33,3 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 18,1 % | 5,1 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 35,1 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,7 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,36 € | 8,13 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Die erste Zahl jedes Käufers ist der Ertragsfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete ohne Betriebskosten. Gutachterausschüsse veröffentlichen Faktoren je Baujahresgruppe im Grundstücksmarktbericht; Ihre Ist-Miete mal Faktor ergibt eine erste Einordnung, kein Verkehrswert (§ 194 BauGB).
Für eine belastbare Zahl beantragen Sie ein Gutachten beim Gutachterausschuss (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; die Angebotsrunde zeigt, was Käufer bieten, ohne Sie zu binden.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Neun Schritte vom Ordner bis zur Übergabe, und keiner verlangt, dass das Haus öffentlich gezeigt wird.
Die erste Zeile gilt nur in Baden-Württemberg, die übrigen bundesweit. Ob die Mietpreisbremse oder eine abgesenkte Kappungsgrenze in Pforzheim gilt, zeigt der Kasten darunter mit der Fundstelle der Landesverordnung.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Mieter beim Verkauf | bleiben bestehen, der Käufer wird Vermieter und übernimmt die Kautionen | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Miete bei Wiedervermietung | nur, wo eine Landesverordnung den Ort erfasst | § 556d BGB |
| Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen | binnen drei Jahren höchstens 20 Prozent, unter einer Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkauf durch Mieter | nur nach Aufteilung in Wohnungseigentum, nicht beim Verkauf im Ganzen | § 577 Abs. 1 BGB |
| Vorkauf durch die Gemeinde | in den gesetzlichen Fällen, binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Sperrfrist für Eigenbedarf | drei Jahre, in Orten der Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Pflicht zum Energieausweis | bei der Besichtigung zeigen, nach dem Vertrag aushändigen | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Gesetzliche Provisionsteilung | nicht beim Mehrfamilienhaus; die Provision ist frei vereinbart | § 656c BGB |
Drei der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Pforzheim. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Pforzheim, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Pforzheim, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Pforzheim, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Pforzheim nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Pforzheim nicht: Die Verordnung des Landes nennt Pforzheim nicht. | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Aufteilen können Sie selbst: mit einer Teilungserklärung (§ 8 WEG), einem Aufteilungsplan und der Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Die Wohnungsgrundbücher legt das Grundbuchamt an.
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Wer aufteilt, ändert die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung darf der Mieter vorkaufen (§ 577 BGB), und der Käufer kann erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Im Ganzen verkauft, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
In Pforzheim bewohnen 35,1 % der Haushalte ihre Wohnung selbst. Wer aufteilen will, rechnet mit Käufern, die einzeln vermieten, und mit Aufwand und Zeit für Teilung und Einzelverkauf.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Gerechnet für ein Mehrfamilienhaus in Pforzheim zu 1.000.000 €, mit einer alten Grundschuld, die gelöscht wird. Den Preis setzen wir an, er sagt nichts über Ihr Haus. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) sind hier 1.735 €, die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Löschung einer alten Grundschuld, 300.000 € | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 50.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag des neuen Eigentümers | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Für Steuer, Beurkundung und Eintragung trägt der Käufer im Beispiel mindestens 55.205 €, das sind 5,5 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen hinzu. Diese Summe bestimmt mit, wie viel ein Käufer für das Haus selbst aufbringen kann.
Sie tragen die Löschung Ihrer Grundschulden und, wenn Sie einen beauftragen, den Makler; beim Mehrfamilienhaus ist die Provision frei vereinbart (§ 656c BGB gilt nicht). Unterhand nimmt keine Provision.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 30.000 € | 3.285 € | 33.285 € | 5,5 % |
| 1.000.000 € | 50.000 € | 5.205 € | 55.205 € | 5,5 % |
| 1.800.000 € | 90.000 € | 9.045 € | 99.045 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ein Mietshaus braucht Reichweite.“
Ob es reicht, sehen Sie vorher: Die Resonanz zählt passende Mandate, ohne dass Sie etwas zeigen. Nach den 30 Tagen der Vorlauf-Zusage sind Sie frei, und kein Portal hat bis dahin mitgezählt.
„Im Haus soll niemand unruhig werden.“
Bis zur Besichtigung merken sie nichts: Stufe 1 zeigt keine Adresse, die Mieterliste sieht nur, wen Sie freigeben. Für Termine in bewohnten Wohnungen sprechen Sie mit den Mietern; ihre Verträge bleiben unverändert (§ 566 BGB).
„Ich weiß nicht, was das Haus wert ist.“
Dafür gibt es den Marktbericht mit Ertragsfaktoren und, wenn nötig, ein Gutachten. Was Käufer bieten, sehen Sie in der Angebotsrunde, ohne sich zu binden.
„Das macht doch ein Makler für mich.“
Auch mit Makler geht es: Er stellt das Haus als Professional ein, sein Auftrag bleibt bestehen. Unterhand bestimmt nur, wer das Haus wann sieht.
Ein Mehrfamilienhaus auf einem Portal heißt: Adresse und Fotos für jeden, auch für Ihre Mieter und Nachbarn, und ein Datum, ab dem jeder mitzählt, wie lange es schon steht. Unterhand dreht die Reihenfolge um.
Stufe 1 zeigt geprüften Mitgliedern genug zum Rechnen: Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und Lageplan. Adresse, Fotos und Ihr Name fehlen; Mitglied ist nur, wer Beitrag zahlt und den Ausweis gezeigt hat.
Was über Stufe 1 hinausgeht, geben Sie frei; bei einem Mehrfamilienhaus oft nur für Investoren mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Jede Datei trägt die Nummer des Lesenden, jede Ansicht steht im Protokoll.
Unter drei steht hier keine Zahl für Pforzheim. Die Resonanz zu Ihrem Haus prüfen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Anleger vergleichen über die Ortsgrenze. Die Tabelle nennt für jeden Nachbarort Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Pforzheim | – | 134.422 | 35,1 % | 7,36 € je m² |
| Ispringen | 6,0 km | 5.891 | 52,4 % | 6,98 € je m² |
| Engelsbrand | 6,7 km | 4.493 | 74,0 % | 6,79 € je m² |
| Unterreichenbach | 6,9 km | 2.430 | 68,5 % | 6,64 € je m² |
| Kieselbronn | 7,1 km | 2.904 | 63,3 % | 6,99 € je m² |
| Niefern-Öschelbronn | 7,2 km | 12.583 | 55,5 % | 7,09 € je m² |
| Wurmberg | 7,4 km | 3.300 | 71,3 % | 6,83 € je m² |
| Birkenfeld (Enzkreis) | 7,7 km | 10.134 | 60,5 % | 6,83 € je m² |
| Wimsheim | 7,9 km | 2.862 | 67,3 % | 7,25 € je m² |
| Neuhausen | 8,6 km | 5.147 | 72,4 % | 6,76 € je m² |
| Kämpfelbach | 8,9 km | 6.252 | 62,5 % | 6,69 € je m² |
| Tiefenbronn | 9,8 km | 5.346 | 72,7 % | 7,48 € je m² |
| Neulingen | 10,1 km | 6.555 | 69,8 % | 6,89 € je m² |
In den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, etwa in Sanierungsgebieten oder im Gebiet einer Vorkaufssatzung. Der Notar teilt den Vertrag der Gemeinde mit; das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn ihr Zeugnis vorliegt. Die Frist beträgt drei Monate ab Mitteilung (§ 28 BauGB).
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einer Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ob bei mehreren Verkäufen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Über das Haus verfügen können die Erben nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB). Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Übernimmt ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Einen gültigen, den Sie spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Vertrag übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Ab fünf Wohnungen dürfen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Fernwärme heizt in Pforzheim 18,1 % der Gebäude, Gas 46,2 %.
Unterlagen, Nachfrage und Ihre Entscheidung bestimmen das Tempo. Fest sind nur drei Fristen: die Angebotsrunde, in der Regel zwei Wochen; der Vorlauf, mindestens 30 Tage ab Freischaltung; das Vorkaufsrecht der Gemeinde, bis zu drei Monate nach Mitteilung (§ 28 BauGB).
Das hängt an Zeit, Aufwand und den Rechten der Mieter: Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung (§§ 7, 8 WEG), Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB), in manchen Ländern eine Genehmigung (§ 250 BauGB). Die Eigentümerquote in Pforzheim liegt bei 35,1 %.
Einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, dazu Objektart, Bereich, Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen. Adresse, Fotos, Ihren Namen und ein Einstelldatum sieht niemand.
Beim Zensus 2022 standen in Pforzheim 3,7 % der Wohnungen leer, in Baden-Württemberg 4,2 %, bundesweit 4,3 %. Stehen in Ihrem Haus Wohnungen leer, nennen Sie Grund und Dauer in der Mieterliste.
Der Zensus 2022 zählt in Pforzheim 6.829 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 76,7 % der Wohnungen, in Baden-Württemberg 53,8 %. Wie viele im Jahr verkauft werden, steht im Grundstücksmarktbericht.
Sie können ohne Makler verkaufen. Über Unterhand verkaufen Sie selbst, als Einzelobjekt für 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar, ohne Provision. Wollen Sie einen Makler, stellt er das Haus als Professional ein; beim Mehrfamilienhaus ist seine Provision frei vereinbart (§ 656c BGB gilt nicht).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.