Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Kein Portal, kein Schild, keine Adresse vor Ihrer Freigabe. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter.
Die Mieterliste ist vertraulich
Mieterliste, Mietverträge und Abrechnungen sieht nur, wem Sie freigeben, jede Datei mit dessen Mitgliedsnummer. Jeder Abruf steht in Ihrem Protokoll.
Nur Käufer, die den Preis aufbringen
Wer anfragt, hat Beitrag gezahlt und den Ausweis gezeigt. Auf Wunsch geben Sie nur Käufern mit geprüftem Kapital- oder Finanzierungsnachweis frei.
Nicht alle Eigentümer sind so weit
Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an, und bis zur Prüfung sieht ihn niemand. Die Resonanz prüft jeder Miteigentümer selbst, ohne Konto.
Wer was sieht, entscheiden Sie.
Ein Mietshaus verkauft man an Leute, die rechnen, nicht an Leute, die schauen.
Mehrfamilienhaus in HeidelbergBeispielansicht
Heidelberg, Bereich —
Preisband
—
Wohnfläche
—
Einheiten
—
Faktor
—
Grundstück
—
Mindeststufe
—
Adresse nach Ihrer Freigabe
Fotos und Mieterliste nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Beispielansicht ohne Werte: So sieht ein geprüfter Käufer Ihr Haus, bevor Sie etwas freigeben. Die Felder füllen Sie beim Anlegen.
Was Mitglieder sehen
Objektart, Bereich, Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, keine Mieterliste, kein Name.
Wer mehr sieht
Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene, auf Wunsch nur mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
Wie Gebote kommen
In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sehen nur Sie. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
Was niemand sieht
Wie lange das Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
Was Sie zusagen
Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellen es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
Was Unterhand prüft
Vor der Freischaltung Ihre Identität und den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa den Grundbuchauszug. Unterhand bewertet nicht.
Für alle, die in Heidelberg ein Haus mit drei und mehr Wohnungen verkaufen wollen, allein, als Ehepaar oder als Erbengemeinschaft.
8.825 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Heidelberg. Wer eines davon verkauft, verkauft an Käufer, die rechnen: Jahresnettomiete, Faktor, Zustand. Die Mietverträge bleiben bestehen (§ 566 BGB), Notar und Grundbuch zahlt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).
Ihr Haus im Bestand in Heidelberg
156.092 Menschen leben in Heidelberg, 1.434 je km². Gebäude mit drei und mehr Wohnungen gibt es 8.825; sie sind die Häuser, aus denen Anleger kaufen, und Ihr Haus ist eines davon.
Mit 81,7 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen liegt Heidelberg über dem Wert in Baden-Württemberg von 53,8 %. Käufer kennen den Typ und vergleichen; ein vollständiges Zahlenwerk zählt mehr als Fotos.
Die Eigentümerquote liegt in Heidelberg bei 25,9 %, in Baden-Württemberg bei 51,6 %. Viele Haushalte mieten; für Anleger ist das ein Grund, hier zu kaufen.
19,0 % der Gebäude mit Wohnraum in Heidelberg sind vor 1919 gebaut, mehr als in Baden-Württemberg mit 10,5 %. Altbau heißt für Käufer: Stuck und Lage, aber auch Leitungen, Dach und Heizung.
Mit 26,1 % Fernwärme liegt Heidelberg über dem Bundeswert (6,6 %). Für ein Mietshaus mit Fernwärme zählen Vertragslaufzeit, Preisgleitklauseln und die Heizkostenabrechnung der Mieter.
Über dem Landeswert von 8,13 € lag die Nettokaltmiete in Heidelberg beim Zensus, bei 10,02 € je m². Eine Mieterliste mit Kaltmiete, Fläche und letzter Erhöhung je Wohnung beantwortet die ersten Fragen der Käufer.
30,7 % der Wohnungen in Heidelberg haben einen oder zwei Räume, mehr als in Baden-Württemberg (13,7 %). Häuser mit kleinen Einheiten bringen häufigere Mieterwechsel; eine Mieterliste mit Mietbeginn zeigt Käufern, wie stabil Ihr Haus vermietet ist.
14 Orte grenzen an Heidelberg, darunter Eppelheim und Dossenheim. Die Tabelle unten nennt ihre Mieten und Eigentümerquoten; Käufer ziehen diesen Vergleich ohnehin.
Gebäude und Wohnungen in Heidelberg
Kennzahl
Heidelberg
Baden-Württemberg
Deutschland
Einwohner (31. Dezember 2025)
156.092
11.238.761
83.467.117
Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen
8.825
502.645
3.629.757
Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen
81,7 %
53,8 %
55,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919
19,0 %
10,5 %
13,1 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949
35,8 %
19,8 %
24,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979
35,3 %
39,6 %
36,3 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000
11,9 %
17,1 %
16,5 %
Heizung mit Gas
57,1 %
39,6 %
53,9 %
Heizung mit Öl
12,1 %
33,3 %
24,7 %
Fernwärme
26,1 %
5,1 %
6,6 %
Eigentümerquote
25,9 %
51,6 %
44,3 %
Leerstand
3,4 %
4,2 %
4,3 %
Nettokaltmiete je m²
10,02 €
8,13 €
7,28 €
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Was ein Mehrfamilienhaus wert ist
Anleger rechnen zuerst: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor. Den Faktor für Häuser Ihrer Baujahresgruppe nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses; Lage, Zustand und Mietniveau verschieben den Wert (§ 194 BauGB).
Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss, der für Heidelberg zuständig ist, auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB); die Gebühr richtet sich nach dem Landesrecht. Unterhand bewertet nicht. Ob Käufer Ihren Preis zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Der Ablauf in neun Schritten
Was zuerst kommt, ist fest; wann Sie den nächsten Schritt gehen, entscheiden Sie. Öffentlich wird dabei nichts.
Mieterliste zuerst. Zuerst die Mieterliste mit Fläche, Kaltmiete und Mietbeginn je Wohnung, dazu Mietverträge, Abrechnungen und Grundbuchauszug. Wer das vorlegt, bekommt ernsthafte Fragen statt Neugier.
Eine erste Zahl. Mit Ist-Miete und dem Faktor aus dem Marktbericht ordnen Sie Ihr Haus ein. Sollen Miteigentümer oder Erben einer Zahl zustimmen, lohnt ein Gutachten.
Nachfrage sehen. Objektart, Ort, Preis: Die Resonanz zeigt ab drei, wie viele geprüfte Mandate passen und wie viele davon einen Nachweis haben. Ihr Haus bleibt dabei unsichtbar.
Objekt anlegen. Auf Stufe 1 kommt, was jedes geprüfte Mitglied sehen darf; auf Stufe 2, was nur Freigegebene sehen, vor allem die Mieterliste. Für ein Mietshaus wählen viele die Mindeststufe Investor und verlangen einen Kapitalnachweis.
Zusage und Freischaltung. Zusage per Kontrollkästchen, Grundbuchauszug als Nachweis, „Zur Prüfung geben“: Dann zahlen Sie 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, und Unterhand schaltet frei, sobald Identität und Eigentum geprüft sind.
Freigeben oder ablehnen. Jede Anfrage zeigt Mitgliedsnummer, Stufe, Nachweis-Stand und das Mandat, nie einen Namen. Sie geben frei oder lehnen ab; jede Freigabe lässt sich widerrufen, und jede Ansicht steht im Protokoll.
Gebote bis zur Frist. Sie setzen eine Frist, in der Regel zwei Wochen, höchstens bis zum Ende des Vorlaufs, auf Wunsch mit Mindestgebot. Mitglieder mit Freigabe geben unverbindlich ein Gebot ab; die Beträge sehen nur Sie, die anderen sehen nur Frist und Zahl der Gebote. Danach holen Sie ein Mitglied ins Gespräch.
Beurkundung und Vorkaufsrecht. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, beantragt die Auflassungsvormerkung und holt das Zeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht ein (§ 28 BauGB). Den Kaufpreis zahlt der Käufer, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt.
Übergabe an den Käufer. Am Stichtag des Vertrags wechseln Mieten, Lasten und Kautionen zum Käufer; geben Sie die Kautionen nachweisbar weiter. Schreiben Sie den Mietern, dass der Eigentümer wechselt, sonst haften Sie für die Pflichten des Käufers weiter (§ 566 Abs. 2 BGB).
Regeln, die beim Verkauf gelten
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Baden-Württemberg; die anderen Zeilen gelten bundesweit. Die Mietpreisbremse gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1).
Was
Regel
Fundstelle
Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg
5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011
§ 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493)
Mieter beim Verkauf
der Käufer übernimmt jedes Mietverhältnis samt Kaution; ein Verkauf berechtigt nicht zur Kündigung
§§ 566, 566a, 573 BGB
Mietpreisbremse bei Neuvermietung
greift nur in Gebieten der Landesverordnung
§ 556d BGB
Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen
20 Prozent in drei Jahren, nach Landesverordnung 15 Prozent
§ 558 Abs. 3 BGB
Mieter als Vorkäufer
beim Verkauf des ganzen, nicht aufgeteilten Hauses in der Regel nicht
§ 577 Abs. 1 BGB
Vorkauf durch die Gemeinde
nur in den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, Frist drei Monate ab Mitteilung
§§ 24, 25, 28 BauGB
Eigenbedarf nach Aufteilung
drei Jahre, in Orten der Landesverordnung bis zu zehn Jahre
§ 577a BGB
Energieausweis beim Verkauf
spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben
§ 80 Abs. 3 und 4 GModG
Teilung der Maklerprovision
nicht beim Mehrfamilienhaus; die Provision ist frei vereinbart
§ 656c BGB
Mietrecht und Baurecht in Heidelberg
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Heidelberg. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
Regel
Was gilt
Fundstelle
Mietpreisbremse (§ 556d BGB)
Gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).
Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1
Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)
Gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1
Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB)
Gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB).
Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2
Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB)
Gilt in Heidelberg nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung.
§ 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung
Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB)
Gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB).
Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Im Ganzen verkaufen oder aufteilen
So wird aufgeteilt
Wer einzeln verkaufen will, teilt vorher auf: Teilungserklärung (§ 8 WEG), Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG). Danach legt das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher an.
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Rechte der Mieter nach Aufteilung
Wer aufteilt, ändert die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung darf der Mieter vorkaufen (§ 577 BGB), und der Käufer kann erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Im Ganzen verkauft, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
Was Aufteiler erwarten
In Heidelberg bewohnen 25,9 % der Haushalte ihre Wohnung selbst. Wer aufteilen will, rechnet mit Käufern, die einzeln vermieten, und mit Aufwand und Zeit für Teilung und Einzelverkauf.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Kosten als Rechenbeispiel
Angenommen, Ihr Mietshaus in Heidelberg wird für 1.000.000 € verkauft und im Grundbuch steht noch eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg liegt bei 5,0 %, gültig seit dem 5. November 2011.
Posten
Grundlage
Betrag
Wer zahlt
Löschung einer Grundschuld über 300.000 €
0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140
317,50 €
Verkäufer
Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage
zuerst beim „Zur Prüfung geben“, dann alle 30 Tage bis zum Verkauf
149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar
Verkäufer
Grunderwerbsteuer
Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz)
50.000 €
Käufer, nach Vertrag
notarielle Beurkundung
2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt.
3.470 €
Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)
Vollzug und Betreuung durch den Notar
zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200
1.735 €
Käufer
Auflassungsvormerkung
halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150
867,50 €
Käufer
Eintragung des Käufers ins Grundbuch
volle Gebühr nach GNotKG KV 14110
1.735 €
Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)
Im Beispiel zahlt der Käufer mindestens 55.205 € zusätzlich, 5,5 % des Preises, noch ohne Vollzug und Umsatzsteuer. Anleger rechnen diese Kosten in ihre Rendite ein; sie bestimmen mit, was sie bieten.
Ihre Kosten: Löschung der Grundschulden und ein Makler, wenn Sie einen wollen. Unterhand berechnet keine Provision, nur das Einzelobjekt.
Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen
Kaufpreis
Grunderwerbsteuer 5,0 %
Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren)
Zusammen
Anteil am Kaufpreis
600.000 €
30.000 €
3.285 €
33.285 €
5,5 %
1.000.000 €
50.000 €
5.205 €
55.205 €
5,5 %
1.800.000 €
90.000 €
9.045 €
99.045 €
5,5 %
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Unterlagen für den Verkauf eines Mietshauses
Grundbuch und Grundstück
Grundbuchauszug neuen Datums
Flurkarte und Baulastenauskunft
Altlastenauskunft der Behörde
Bescheinigung über eingetragene Grundschulden und die Zusage Ihrer Bank zur Löschung
Auszug aus der Denkmalliste, falls eingetragen
Vermietung
Mieterliste mit Fläche, Kaltmiete, Vorauszahlung, Beginn, Kaution und letzter Erhöhung
Mietverträge und jeder Nachtrag
drei Jahrgänge Betriebskostenabrechnung
Kautionskonten und offene Streitfälle
Leerstand: welche Wohnung, warum, wie lange
Gebäude
gültiger Energieausweis
Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung
Baugenehmigungen, auch für Ausbau von Dach oder Keller
Rechnungen über Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Leitungen
Feuerstättenbescheid, Versicherungsschein
Mehrere Eigentümer
Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnung (§ 35 GBO)
Vollmachten, wenn nicht alle Miterben zum Notar kommen
Einigung aller Miterben über Verkauf und Mindestpreis (§ 2040 BGB)
Was Eigentümer uns sagen
„Ein Mietshaus braucht Reichweite.“
Reichweite ist nicht Nachfrage. Die Resonanz zählt vorher, wie viele geprüfte Mandate passen; nach den 30 Tagen der Zusage können Sie neu entscheiden, ohne dass ein Portal die Tage mitgezählt hat.
„Im Haus soll niemand unruhig werden.“
Auf Stufe 1 ist das Haus nicht zu finden, und Wohnungen sehen nur Mitglieder, die Sie freigegeben haben. Ganz verborgen bleibt ein Verkauf nicht: Für Besichtigungen in bewohnten Wohnungen brauchen Sie Termine mit den Mietern. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter (§ 566 BGB).
„Ich habe keine Ahnung vom Preis.“
Unterhand bewertet nicht. Die Faktoren des Gutachterausschusses geben eine erste Einordnung, ein Gutachten eine belastbare. Ob Käufer diesen Wert zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.
„Das macht doch ein Makler für mich.“
Gern auch mit Makler: Ihr Auftrag bleibt sein Auftrag, er kann das Haus als Professional einstellen. Unterhand ändert nur, wer das Haus sieht und wann.
So läuft der Verkauf über Unterhand
Auf einem Portal sehen alle die Adresse, auch Ihre Mieter, und jeder zählt die Tage. Bei Unterhand sieht zuerst niemand die Adresse, und niemand zählt.
Auf Stufe 1 sehen geprüfte Mitglieder einen Lageplan mit Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen, aber weder Adresse noch Fotos noch Ihren Namen. Mitglied wird nur, wer zahlt und seine Identität nachweist.
Adresse, Fotos, Mieterliste und Unterlagen geben nur Sie frei. Für ein Mehrfamilienhaus bietet sich die Mindeststufe Investor mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis an. Jede Datei trägt beim Abruf die Mitgliedsnummer des Lesenden, jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Nachfrage in Heidelberg
Geprüfte Mandate für Mehrfamilienhäuser in Heidelberg
nicht ausgewiesen
davon mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis
nicht ausgewiesen
Eine Zahl für Heidelberg steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine. Die Resonanz für Ihr Haus zählen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Zum Vergleich die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete; Mandate nennen oft mehrere davon zugleich.
Ort
Luftlinie
Einwohner
Eigentümerquote
Nettokaltmiete
Heidelberg
–
156.092
25,9 %
10,02 € je m²
Eppelheim
5,1 km
15.706
36,9 %
8,57 € je m²
Dossenheim
5,2 km
12.702
37,1 %
9,14 € je m²
Gaiberg
5,7 km
2.473
65,8 %
7,08 € je m²
Leimen (Rhein-Neckar)
7,1 km
26.815
47,9 %
8,19 € je m²
Plankstadt
7,2 km
10.714
56,0 %
7,40 € je m²
Bammental
8,0 km
6.266
57,1 %
7,13 € je m²
Schriesheim
8,0 km
15.114
48,9 %
8,08 € je m²
Sandhausen
8,1 km
15.331
53,2 %
8,13 € je m²
Edingen-Neckarhausen
8,5 km
14.714
49,3 %
7,43 € je m²
Wilhelmsfeld
8,5 km
3.365
62,8 %
6,49 € je m²
Oftersheim
8,9 km
12.165
50,2 %
7,40 € je m²
Schönau (Rhein-Neckar)
9,0 km
4.328
62,0 %
5,87 € je m²
Was Eigentümer in Heidelberg fragen
Gilt in Heidelberg die Mietpreisbremse?
Ja, die Mietpreisbremse gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Getrennt davon regelt das Land die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen (§ 558 Abs. 3 BGB): Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Heidelberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1). Anleger fragen nach beidem, bevor sie bieten.
Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?
In den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, etwa in Sanierungsgebieten oder im Gebiet einer Vorkaufssatzung. Der Notar teilt den Vertrag der Gemeinde mit; das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn ihr Zeugnis vorliegt. Die Frist beträgt drei Monate ab Mitteilung (§ 28 BauGB).
Wer zahlt Notar und Grunderwerbsteuer?
Notar und Grundbuch trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Grunderwerbsteuer schulden beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG); in Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 %, im Beispiel 50.000 €. Sie tragen die Löschung Ihrer Grundschulden.
Ein Miterbe blockiert den Verkauf. Was nun?
Verkaufen können nur alle zusammen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Bleibt es beim Nein, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Eine Übernahme durch einen Miterben ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Welchen Energieausweis braucht ein Mietshaus?
Einen gültigen, den Sie spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Vertrag übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Ab fünf Wohnungen dürfen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Fernwärme heizt in Heidelberg 26,1 % der Gebäude, Gas 57,1 %.
Wie verkaufe ich, ohne dass Nachbarn und Mieter es vorher erfahren?
Mit Stufe 1 ohne Adresse und Fotos, Freigaben nur an ausgewählte Mitglieder und Wasserzeichen samt Protokoll für jede Datei. Ein Schild oder eine Zählung der Tage am Markt gibt es nicht.
Wie lange dauert der Verkauf?
Das hängt an Ihren Unterlagen, an der Nachfrage und an Ihrer Entscheidung. Feste Fristen gibt es an drei Stellen: die Angebotsrunde, in der Regel zwei Wochen; die Vorlauf-Zusage, mindestens 30 Tage ab Freischaltung; das Vorkaufsrecht der Gemeinde, längstens drei Monate ab Mitteilung des Vertrags (§ 28 BauGB).
Was steht auf Stufe 1?
Einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, dazu Objektart, Bereich, Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen. Adresse, Fotos, Ihren Namen und ein Einstelldatum sieht niemand.
Wie viel steht in Heidelberg leer?
3,4 % der Wohnungen in Heidelberg standen beim Zensus leer, in Baden-Württemberg 4,2 %. Käufer rechnen mit einem Mietausfallwagnis; ein voll vermietetes Haus mit stabilen Verträgen senkt es.
Kann ich mit Mietern verkaufen, die in Streit mit mir sind?
Ja, aber sagen Sie es offen. Der Käufer tritt in die Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB) und übernimmt damit auch den Streit um künftige Rechte; offene Forderungen bis zum Stichtag regelt der Kaufvertrag. Verschwiegene Streitfälle können Ihnen später teuer werden (§ 444 BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
§ 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493). Baden-Württemberg; Steuersatz seit 5. November 2011. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Baden-Württemberg; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Verkaufen, ohne dass das Haus es merkt.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
1HeuteKonto anlegen mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Identität nachweisen, das Haus beschreiben: Wohnfläche, Wohnungen, Miete. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
2Wenn Sie so weit sindMieterliste und Unterlagen hochladen, per Kontrollkästchen zusagen, dass Sie das Haus nur über Unterhand anbieten, Grundbuchauszug als Nachweis, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt.
3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab und holen Gebote bis zu einer Frist ein.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage 177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.
Was kostet es?
149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
Wann wird abgebucht?
Zum ersten Mal, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail. Ist das Haus verkauft oder ziehen Sie es zurück, endet es von selbst.
Wie kündige ich?
Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.
