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99 €netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Faktor und Einheiten vor der Adresse, und die Adresse erst, wenn die Zahlen tragen.
Würzburg, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Käufer eines Zinshauses in Würzburg, privat, über eine Gesellschaft oder für die Familie, die Faktor und Mietliste kennen wollen, bevor die Adresse feststeht.
In Würzburg liegen 79,7 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 8,65 € je m² (in Bayern 8,74 €). Beim Kauf kommen 3,5 % Grunderwerbsteuer und gut ein Prozent für Notar und Grundbuch hinzu. Bei Unterhand sehen geprüfte Investoren solche Häuser mit Faktor, mindestens 30 Tage bevor sie auf ein Portal dürfen.
Von den 80.200 Wohnungen in Würzburg liegen 79,7 % in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, insgesamt 7.503 solche Häuser. Der Anteil in Bayern beträgt 51,4 %; der Mietwohnungsmarkt der Stadt ist also vor allem ein Markt der Mehrfamilienhäuser.
Mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als im Land: 79,7 % gegenüber 51,4 %. Für Anleger heißt das, dass Häuser verschiedener Größe und Baujahre im Bestand stehen und Vergleichswerte im Marktbericht eher vorhanden sind.
Mit 25,3 % Eigentümerquote, in Bayern 49,3 %, ist Würzburg eine Mieterstadt im Vergleich zum Land. Was das für ein einzelnes Haus heißt, zeigt erst seine Mietliste.
3,1 % Leerstand, in Bayern 4,2 %: Wohnungen stehen in Würzburg selten lange leer. Rechnen Sie trotzdem ein Mietausfallwagnis ein, wie es auch der Gutachterausschuss tut.
In Würzburg lag die Nettokaltmiete beim Zensus 2022 bei 8,65 € je m², nicht über dem Wert in Bayern (8,74 €). Für Anleger zählt der Faktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete des einzelnen Hauses.
47,8 % der Gebäude mit Wohnraum in Würzburg stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 11,3 % sind ab 2000 gebaut. Für Gebäude, die bis Ende 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung 2 Prozent im Jahr, für ältere vor 1925 2,5 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Gas heizt 71,1 % der Gebäude.
Fernwärme versorgt in Würzburg 8,0 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. In der Betriebskostenabrechnung sind die Wärmekosten dann umlegbar; prüfen Sie den Liefervertrag und die Preisänderungsklauseln.
Mit 31,5 % Wohnungen aus einem oder zwei Räumen liegt Würzburg über dem Landeswert von 15,8 %. Prüfen Sie bei solchen Häusern, wie oft die Mieter wechseln und was jede Neuvermietung kostet.
| Kennzahl | Würzburg | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 133.753 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.527 | 188 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 7.503 | 511.047 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 79,7 % | 51,4 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 31,5 % | 15,8 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 25,3 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,1 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,65 € | 8,74 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 4,3 % | 8,4 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 47,8 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 11,3 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 71,1 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 8,0 % | 5,3 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Angenommen, Sie kaufen in Würzburg ein Zinshaus für 1.100.000 € und finanzieren über eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.895 €; in Bayern gilt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % seit dem 1. Januar 1997.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 38.500 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Eintragung als Eigentümer | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuld über 700.000 €: Beurkundung | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Eintrag | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Beitrag Investor bei Unterhand | monatlicher Beitrag, unabhängig von der Zahl der Käufe; keine Provision | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Mindestens 44.185 € oder 4,0 % des Preises: So viel kosten im Beispiel Steuer, Beurkundung und Eintragung, noch ohne Vollzug, Vormerkung und Grundschuld. Banken finanzieren diesen Teil in der Regel nicht.
An Unterhand fällt beim Kauf keine Vermittlungsprovision an. Ist der Anbieter Makler, nennt er seine Bedingungen vor der Freigabe; beim Mehrfamilienhaus gilt die gesetzliche Teilung der Provision nicht (§§ 656b, 656c BGB).
Die Grundsteuer, Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde, zählt zu den umlegbaren Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 24.500 € | 3.765 € | 28.265 € | 4,0 % |
| 1.100.000 € | 38.500 € | 5.685 € | 44.185 € | 4,0 % |
| 1.500.000 € | 52.500 € | 7.605 € | 60.105 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Bayern; die übrigen Zeilen gelten bundesweit. Ob in Würzburg Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze oder Umwandlungsschutz greifen, beantwortet der Kasten darunter aus dem Wortlaut der Verordnungen.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Begrenzung der Miete bei Wiedervermietung | in Orten der Landesverordnung höchstens Vergleichsmiete plus 10 Prozent; Vormiete und Neubau ausgenommen | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten der Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Umlage von Modernisierungskosten | 8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren, unter 7 € Miete höchstens 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Milieuschutz und Vorkauf | Rückbau und Änderung genehmigungspflichtig; Vorkauf durch die Gemeinde, per Vereinbarung abwendbar | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Aufteilung in Wohnungseigentum | braucht eine Genehmigung, wo das Land es per Verordnung bestimmt hat | § 250 BauGB |
| Abschreibung | in der Regel 2 Prozent, Altbau vor 1925 2,5 Prozent, Fertigstellung ab 2023 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Privates Veräußerungsgeschäft | Gewinn steuerpflichtig | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Mietverträge beim Kauf | bleiben bestehen; der Käufer wird Vermieter | §§ 566, 566a BGB |
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Würzburg. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Würzburg, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Würzburg, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Würzburg, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Würzburg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Würzburg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Erste Zahl ist der Faktor: Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete. Vergleichswerte nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, der für Würzburg zuständig ist; dort stehen auch Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser.
Von der Jahresmiete gehen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Kosten ab; was bleibt, ist der Reinertrag. Geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten ergibt er die Nettoanfangsrendite, die Zahl, die Anleger vergleichen.
Gleichen Sie die Mietliste mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ab und mit der Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse gilt in Würzburg, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Mieterschutzverordnung Bayern: Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage). Was darüber liegt, ist kein sicherer Ertrag (§§ 556d, 556g BGB).
Vom Mandat bis zur Umschreibung: sieben Schritte, die ersten ohne Kosten.
„In Würzburg gibt es bei Unterhand vielleicht noch gar nichts.“
Möglich. Eine Zahl für Würzburg nennt Unterhand erst, wenn sie drei erreicht, vorher keine. Ein Mandat kostet nichts; einen Beitrag brauchen Sie erst, wenn Sie Treffer sehen wollen.
„Ich zahle einen Beitrag und bekomme vielleicht kein Haus.“
Nicht auf Dauer. Ohne Treffer in 30 Tagen ruht die Abbuchung, das Mandat bleibt aktiv. Monatlich kündbar ist der Beitrag ohnehin.
„Off-Market heißt teurer.“
Der Preis ist, was Sie bieten. In der Angebotsrunde bieten Sie einmal, verdeckt, nach Ihrer eigenen Rechnung; die Werte des Gutachterausschusses sind Ihr Maßstab, nicht ein Wettlauf.
„Vielleicht war es schon auf einem Portal.“
Die Erklärung des Anbieters steht in der Akte: ausschließlich über Unterhand, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Unterhand prüft Portale nicht; die Zusage ist seine.
Schwierig ist der Zugang zum einzelnen Haus: Wer die Mietliste zuerst hat, rechnet zuerst, und wer sie öffentlich bekommt, teilt sie mit allen anderen Interessenten.
Investoren sehen ein Haus zuerst als Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor, ohne Adresse und Fotos. Ob die Zahlen tragen, ist in Minuten entschieden.
Anbieter erfahren Ihre Nummer, Ihre Stufe, die Betragsklasse Ihres Nachweises und Ihr Mandat, keinen Namen. Jedes Dokument, das Sie lesen, trägt Ihre Nummer; jeder Abruf steht im Protokoll.
Unter drei nennt Unterhand für Würzburg weder Objekte noch Mandate. Ein Mandat legen Sie ohne Konto an.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Ein Mandat kann mehrere Orte nennen. Die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Würzburg | – | 133.753 | 25,3 % | 8,65 € je m² |
| Gerbrunn | 4,3 km | 6.500 | 34,5 % | 8,10 € je m² |
| Höchberg | 5,0 km | 9.503 | 54,0 % | 8,03 € je m² |
| Randersacker | 6,0 km | 3.356 | 55,4 % | 9,02 € je m² |
| Zell am Main | 6,4 km | 4.346 | 48,7 % | 7,69 € je m² |
| Rottendorf | 7,1 km | 5.271 | 52,4 % | 7,49 € je m² |
| Veitshöchheim | 7,3 km | 9.694 | 44,8 % | 7,19 € je m² |
| Estenfeld | 7,7 km | 5.291 | 63,4 % | 7,06 € je m² |
| Reichenberg (Würzburg) | 8,4 km | 4.216 | 67,5 % | 6,54 € je m² |
| Winterhausen | 9,5 km | 1.386 | 64,9 % | 6,31 € je m² |
| Rimpar | 10,4 km | 7.569 | 59,9 % | 6,60 € je m² |
Die Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 8,65 € je m², in Bayern bei 8,74 €. Für ein Haus zählt seine Mietliste, geprüft gegen die ortsübliche Vergleichsmiete; über dem zulässigen Rahmen ist eine Miete kein sicherer Ertrag (§ 556d BGB).
Bis zur Vergleichsmiete, aber höchstens 20 Prozent in drei Jahren, unter einer Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach Modernisierung 8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
In den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, etwa in sozialen Erhaltungsgebieten. Sie können das Vorkaufsrecht oft mit einer Abwendungsvereinbarung abwenden (§ 27 BauGB). Der Notar holt das Zeugnis der Gemeinde ein (§ 28 BauGB).
7.503 Häuser mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Würzburg; sie enthalten 79,7 % aller Wohnungen. Verkaufszahlen nennt der Grundstücksmarktbericht.
Beim Zensus 2022 standen in Würzburg 3,1 % der Wohnungen leer, in Bayern 4,2 %, bundesweit 4,3 %. Der Zensus zählt auch Wohnungen, die wegen Sanierung leer stehen.
Den Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Objektart, Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor. Adresse, Fotos, Name des Anbieters und Einstelldatum sehen Sie nicht.
Das geht. Für den Kaufvertrag braucht der Notar Handelsregisterauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für eine spätere Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).
Der Zensus 2022 zählt in Würzburg 31,5 % Wohnungen mit einem oder zwei Räumen; mit nur einem Raum sind es 13,5 %. Wie die Einheiten eines bestimmten Hauses geschnitten sind, zeigt die Mietaufstellung nach der Freigabe.
Nur mit berechtigtem Interesse, etwa für sich oder Angehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), und mit den gesetzlichen Fristen (§ 573c BGB). Wird in Wohnungseigentum umgewandelt, kommt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren hinzu (§ 577a BGB).
Unterhand prüft die Berechtigung des Anbieters, nicht die Richtigkeit seiner Zahlen. Gleichen Sie Mietliste, Verträge und Kontoauszüge ab; was der Anbieter zusichert, gehört in den Kaufvertrag.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Würzburg suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
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Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.