Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Ihre Objekte sehen zuerst nur geprüfte Käufer, mit Lage und Zahlen. Adresse und Unterlagen geben Sie frei.
199 €netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Erst die Nachfrage zeigen, dann den Auftrag holen.
Bayern, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Makler und Maklerbüros in Bayern, die Alleinaufträge gewinnen und Objekte zuerst still vermarkten wollen.
Stille Vorvermarktung in Bayern heißt bei Unterhand: Resonanz vor dem Auftrag, ab drei als Zahl; Objekte zuerst als Lageplan mit Zahlen für geprüfte Käufer; Adresse und Unterlagen je Person. 51,4 % der Wohnungen liegen hier in Mehrfamilienhäusern, die Eigentümerquote beträgt 49,3 %.
Bayern zählt 13.245.503 Einwohner in 2.056 Gemeinden, darunter München, Nürnberg und Augsburg. Die Tabelle stellt das Land neben den Bund; die Seiten der Großstädte nennen deren eigene Werte.
Unter dem Bundeswert liegt in Bayern der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (51,4 %, im Bund 55,8 %). Das Einfamilienhaus macht einen großen Teil Ihrer Aufträge aus; Textform und hälftige Provision bei Verbrauchern sind dann der Regelfall (§§ 656a, 656c BGB).
Die Eigentümerquote liegt in Bayern bei 49,3 %, bundesweit bei 44,3 %. Selbstnutzer verkaufen ihr Zuhause selten gern öffentlich; das spricht für eine stille Phase.
Mit 8,74 € je m² liegt die Nettokaltmiete in Bayern über dem Bundeswert (7,28 €). Bei vermieteten Objekten rechnen Käufer mit dem Faktor; je vollständiger die Mietliste, desto schneller kommen Gebote.
Mehr Neubau als im Bundesdurchschnitt: 19,8 % der Gebäude in Bayern stammen aus der Zeit ab 2000. Bei solchen Objekten fragen Käufer nach Restgewährleistung und Energieeffizienzklasse, die Sie ohnehin angeben müssen (§ 87 Abs. 1 GModG).
| Kennzahl | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 188 | 233 |
| Wohnungen | 6.642.728 | 43.106.589 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 51,4 % | 55,8 % |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 84,2 % | 81,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 15,8 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,74 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 34,4 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 5,3 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Die Resonanz zählt ohne Konto, wie viele geprüfte Mitglieder ein Mandat hinterlegt haben, zu dem ein Objekt nach Art, Ort und Preis passt, und wie viele davon einen Kapital- oder Finanzierungsnachweis bestätigt haben. Unterhand nennt jede Zahl ab drei.
Stufe 1 zeigt Lageplan, Preisband und Kennzahlen, aber weder Adresse noch Fotos noch Ihren Namen. Alles Weitere öffnen Sie selbst, je Person; jede Datei trägt die Mitgliedsnummer, jede Ansicht steht im Protokoll, jede Freigabe lässt sich widerrufen.
Gebote kommen verdeckt bis zu einer Frist; Sie sehen jeden Betrag mit Mitgliedsnummer, die Bieter sehen nur Frist und Zahl. Kein Überbieten, keine Zählung der Tage am Markt.
Mit dem Einreichen sagen Sie per Kontrollkästchen zu, das Objekt nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand prüft keine Portale; ohne Alleinauftrag lässt sich die Zusage kaum halten.
Auftrag und Provision bleiben bei Ihnen. Unterhand vermittelt nicht, nimmt keine Provision und schließt keinen Vertrag über das Objekt; Ihre Bedingungen nennen Sie dem Mitglied vor der Freigabe oder auf Stufe 2.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Bundesrecht mit Landesschaltern: Maklerrecht und Energieausweis gelten überall, Sperrfristen und Aufteilungsgenehmigungen nur nach Landesverordnung; welche in Bayern gelten, steht im Kasten darunter.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Maklervertrag mit Verbrauchern | Textform bei Wohnung oder Einfamilienhaus und Verbraucher als Käufer | §§ 656a, 656b BGB |
| Provisionsteilung | gleich hoch für beide Seiten, Abwälzung höchstens zur Hälfte | §§ 656c, 656d BGB |
| Pflichtangaben aus dem Energieausweis | bei Werbung in kommerziellen Medien, verantwortlich auch der Makler | § 87 Abs. 1 GModG |
| Grundbucheinsicht | nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt | § 12 GBO |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung | drei Jahre, in Orten der Landesverordnung bis zu zehn | § 577a BGB |
| Umwandlungsschutz | braucht eine Genehmigung in Gebieten einer Landesverordnung | § 250 BauGB |
| Geldwäscheprävention | liegt beim Makler; Unterhand prüft nur für das Netzwerk | § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG |
| Erlaubnispflicht | Makler brauchen eine Erlaubnis und bilden sich regelmäßig weiter | § 34c GewO |
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Bayern in mindestens einer Gemeinde. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in 284 von 2.056 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in 284 von 2.056 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in 284 von 2.056 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in 50 von 2.056 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in 208 von 2.056 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Fürth (Bayern), Erlangen, Bamberg, Aschaffenburg, Bayreuth, Landshut, Kempten (Allgäu), Rosenheim, Neu-Ulm, Freising, Dachau, Memmingen, Neumarkt in der Oberpfalz, Germering, Schwabach, Fürstenfeldbruck, Erding, Neuburg an der Donau, Friedberg, Landsberg am Lech, Unterschleißheim, Garmisch-Partenkirchen, Königsbrunn, Olching, Pfaffenhofen an der Ilm, Unterhaching, Zirndorf, Geretsried, Lindau (Bodensee), Vaterstetten, Starnberg, Herzogenaurach, Senden (Neu-Ulm), Weilheim in Oberbayern sowie 244 weitere Gemeinden.
München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Fürth (Bayern), Erlangen, Bamberg, Aschaffenburg, Bayreuth, Landshut, Kempten (Allgäu), Rosenheim, Neu-Ulm, Freising, Dachau, Memmingen, Neumarkt in der Oberpfalz, Germering, Schwabach, Fürstenfeldbruck, Erding, Neuburg an der Donau, Friedberg, Landsberg am Lech, Unterschleißheim, Garmisch-Partenkirchen, Königsbrunn, Olching, Pfaffenhofen an der Ilm, Unterhaching, Zirndorf, Geretsried, Lindau (Bodensee), Vaterstetten, Starnberg, Herzogenaurach, Senden (Neu-Ulm), Weilheim in Oberbayern sowie 244 weitere Gemeinden.
München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Fürth (Bayern), Erlangen, Bamberg, Aschaffenburg, Bayreuth, Landshut, Kempten (Allgäu), Rosenheim, Neu-Ulm, Freising, Dachau, Memmingen, Neumarkt in der Oberpfalz, Germering, Schwabach, Fürstenfeldbruck, Erding, Neuburg an der Donau, Friedberg, Landsberg am Lech, Unterschleißheim, Garmisch-Partenkirchen, Königsbrunn, Olching, Pfaffenhofen an der Ilm, Unterhaching, Zirndorf, Geretsried, Lindau (Bodensee), Vaterstetten, Starnberg, Herzogenaurach, Senden (Neu-Ulm), Weilheim in Oberbayern sowie 244 weitere Gemeinden.
München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Fürth (Bayern), Erlangen, Bamberg, Aschaffenburg, Bayreuth, Landshut, Rosenheim, Passau, Dachau, Germering, Fürstenfeldbruck, Neuburg an der Donau, Landsberg am Lech, Unterhaching, Lindau (Bodensee), Haar, Sonthofen, Traunstein, Puchheim, Moosburg an der Isar, Bad Aibling, Bad Reichenhall, Poing, Eching (Freising), Grafing bei München, Markt Schwaben, Röthenbach an der Pegnitz, Wasserburg am Inn, Unterföhring, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Stephanskirchen, Kirchseeon, Tutzing, Bernau am Chiemsee sowie 10 weitere Gemeinden.
München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Fürth (Bayern), Erlangen, Bamberg, Aschaffenburg, Bayreuth, Landshut, Kempten (Allgäu), Rosenheim, Neu-Ulm, Passau, Freising, Dachau, Memmingen, Neumarkt in der Oberpfalz, Germering, Schwabach, Fürstenfeldbruck, Erding, Forchheim (Forchheim), Neuburg an der Donau, Friedberg, Landsberg am Lech, Unterschleißheim, Königsbrunn, Olching, Pfaffenhofen an der Ilm, Unterhaching, Geretsried, Lauf an der Pegnitz, Lindau (Bodensee), Vaterstetten, Starnberg, Herzogenaurach, Senden (Neu-Ulm) sowie 168 weitere Gemeinden.
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Für Ihre Kartei gibt es die Einladung: E-Mail-Adresse eintragen, und nur Eingeladene erfahren im Modus „Privat, mit Einladung“ vom Objekt. Sehen können sie es als geprüfte Mitglieder; der Beitrag beträgt 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar.
Neben Ihrer Kartei sehen Sie zu jedem Objekt die passenden Mandate anderer Mitglieder mit Nummer, Stufe und Nachweis und laden gezielt ein. Das Objekt erreicht neue Käufer, ohne öffentlich zu werden.
Die ersten Schritte kosten nichts; bezahlt wird mit Professional.
Unterhand prüft nur den Maklerauftrag. Was Käufer brauchen, legen Sie in Stufe 2; dort trägt jede Datei die Nummer des Lesenden.
Gerechnet für ein Objekt zu 650.000 € in Bayern. Den Preis setzen wir an; er sagt nichts über ein bestimmtes Objekt. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) sind hier 1.175 €, die Grunderwerbsteuer in Bayern 3,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 22.750 € | Käufer |
| notarielle Beurkundung | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.350 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vormerkung im Grundbuch | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 587,50 € | Käufer |
| Umschreibung im Grundbuch | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.175 € | Käufer |
| Beitrag Professional | Beitrag im Monat für bis zu zehn aktive Objekte; keine Zahlung je Objekt, keine Provision | 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar | Makler |
Mindestens 26.275 € oder 4,0 % des Preises zahlt der Käufer im Beispiel für Steuer, Beurkundung und Eintragung. Vollzug, Grundschuld und die Provision nach Ihrem Vertrag kommen dazu.
Lassen Sie sich die Provision von beiden Seiten versprechen, verpflichten sich Verkäufer und Käufer in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer einen Maklervertrag und gibt er die Provision weiter, trägt der Käufer höchstens die Hälfte (§ 656d BGB).
Zum Vergleich: Ein Eigentümer ohne Makler zahlt für ein einzelnes Objekt 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 400.000 € | 14.000 € | 2.355 € | 16.355 € | 4,1 % |
| 650.000 € | 22.750 € | 3.525 € | 26.275 € | 4,0 % |
| 1.000.000 € | 35.000 € | 5.205 € | 40.205 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Für mein Objekt gibt es dort noch keine Käufer.“
Das kann sein, und Unterhand nennt keine Zahl unter drei. Die Resonanz prüfen Sie für Ihr Objekt ohne Konto und ohne Zahlung, bevor Sie Professional wählen; Entwürfe kosten nichts, der Beitrag ist monatlich kündbar.
„Weniger Reichweite heißt weniger Preis.“
Weniger Menschen, aber nur geprüfte mit passendem Mandat; dazu eine Frist für alle Gebote zugleich. Nach den 30 Tagen der Zusage steht der Weg aufs Portal wieder offen, wenn Sie und der Eigentümer es wollen.
„Ich habe genug eigene Käufer.“
Dann bleibt das Objekt im Modus „Privat, mit Einladung“ bei Ihren Kunden, mit Protokoll, Wasserzeichen und Angebotsrunde. Die Mandate anderer sehen Sie trotzdem.
„Wer garantiert, dass nichts weitergegeben wird?“
Niemand. Aber jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie geöffnet hat, und das Protokoll zeigt, wann. Ein Widerruf schließt die Datei beim nächsten Abruf.
Die Resonanz zählt für Objektart, Ort und Preis die geprüften Mandate und nennt jede Zahl ab drei; kleinere Zahlen bleiben ungenannt, damit kein einzelnes Mandat erkennbar wird.
Ab 1,5 Mio. € gehört ein Objekt in den Bereich Vier Augen: nur auf Einladung, jedes Dokument einzeln freigegeben.
Für Bayern nennt Unterhand erst ab drei eine Zahl.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarländer mit gemeinsamer Grenze; ein Objekt dort erreicht auch Mitglieder, die zugleich in Bayern suchen.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | – | 13.245.503 | 49,3 % | 8,74 € je m² |
| Baden-Württemberg | 181,6 km | 11.238.761 | 51,6 % | 8,13 € je m² |
| Thüringen | 221,6 km | 2.078.946 | 46,2 % | 5,65 € je m² |
| Hessen | 254,2 km | 6.278.594 | 46,6 % | 8,21 € je m² |
| Sachsen | 273,0 km | 4.026.599 | 34,3 % | 5,72 € je m² |
Zuerst sehen es nur geprüfte Käufer, kein Portal. 51,4 % der Wohnungen in Bayern liegen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen (Zensus 2022); oft ist es eine Eigentumswohnung, die still vorvermarktet wird.
Mit einer Zahl im Eigentümergespräch und einer Zusage, die der Eigentümer versteht: Die Resonanz zeigt ab drei, wie viele geprüfte Mitglieder ein passendes Mandat haben, und die Vorlauf-Zusage hält das Objekt mindestens 30 Tage von jedem Portal fern.
Per E-Mail-Adresse auf die Einladungsliste; sehen können sie das Objekt als Mitglieder mit geprüfter Identität, 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar. Im Modus „Privat, mit Einladung“ bleibt es für alle anderen unsichtbar.
Das zeigt die Resonanz für Ihr Objekt, ab drei. Zu Bayern: 13.245.503 Einwohner, Eigentümerquote 49,3 % (Zensus 2022).
199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, zwölf Monate garantiert, sonst 249 €; monatlich kündbar, bis zu zehn Objekte, kein Anteil an Ihrer Provision.
Vor der Freigabe nichts: weder Ihren Namen noch den des Eigentümers. Nach der Freigabe sehen Mitglieder, was Sie in Stufe 2 hinterlegen, und Ihre Provisionsbedingungen, die Sie spätestens dort nennen.
Nein. Makler sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Verpflichtete; was Unterhand für das Netzwerk prüft, ersetzt Ihre Identifizierung nicht.
38,5 % der Gebäude mit Wohnraum stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 19,8 % sind ab 2000 gebaut (Zensus 2022). Gas heizt 34,4 % der Gebäude, Fernwärme 5,3 %; für die Pflichtangaben zählt der Energieausweis des einzelnen Objekts.
Beides: 2.716.278 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 511.047 Gebäude mit drei und mehr, in denen 51,4 % der Wohnungen liegen. Wie Ihr Bestand aussieht, hängt an Ihrem Gebiet in der Stadt.
Nach Ablauf der Zusage, mindestens 30 Tage nach der Freischaltung, entscheiden Sie mit Ihrem Auftraggeber, auch über ein Portal. Wie lange das Objekt bei Unterhand stand, sieht niemand, denn Tage am Markt zählt Unterhand nicht.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Vor dem Termin prüfen Sie die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung. Mit dem Auftrag geht das Objekt zuerst an geprüfte Käufer; wer was gesehen hat, zeigt Ihr Protokoll, auch dem Eigentümer.
199 €Professional, netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Nur ein Objekt: Einzelobjekt ohne Beitrag, 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.