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Haus verkaufen bei Scheidung in Niedersachsen, ohne Versteigerung und ohne Schild am Zaun

Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.

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Einzelobjekt

149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar

Nur Käufer mit geprüftem Ausweis sehen das Haus
Adresse und Fotos bekommt nur, wen Sie auswählen
Gebote bis zu einer Frist, als Zahl für Sie beide
Keine Provision auf den Kaufpreis

Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.

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Preise ansehen

Verlängert sich alle 30 Tage, monatlich kündbar, und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung

Einer will mehr, der andere will schnell: In der Angebotsrunde entsteht der Preis aus Geboten bis zu einer Frist. Jeder Betrag liegt Ihnen beiden als Zahl vor, nicht als Behauptung.
Kein Gericht soll unser Haus versteigern: Den Verkauf bereiten Sie in Ruhe vor, ohne Zahlung, bis Sie beide einverstanden sind. Kein Termin bei Gericht, keine Bieter im Saal.
Die Straße soll nichts merken: Kein Schild am Zaun, kein Portal, keine Adresse vor Ihrer Freigabe.
Einer von uns wohnt noch im Haus: Anfragen kommen von geprüften Mitgliedern, mit Stufe und Nachweis. Termine vergeben Sie einzeln, abgestimmt mit dem, der im Haus wohnt.

Was Käufer sehen, bestimmen Sie gemeinsam.

Erst einigen Sie sich, dann entscheiden Sie gemeinsam, wer das Haus sieht.

Haus in NiedersachsenBeispielansicht

Niedersachsen, Bereich —

Preisband: —
Wohnfläche: —
Grundstück: —
Zimmer: —
Baujahr: —

Adresse nach Ihrer Freigabe

Fotos nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“

Objekt —. Ansicht protokolliert.

Beispielansicht ohne Werte: So sieht ein geprüfter Käufer Ihr Haus, bevor Sie etwas freigeben. Die Felder füllen Sie beim Anlegen.

Was Mitglieder sehen: Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, kein Name.
Wer mehr sieht: Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
Wie Gebote kommen: In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sieht nur, wer das Haus führt. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
Wer das Haus führt: Einer von Ihnen legt das Objekt in seinem Konto an. Anfragen, Gebote mit Betrag und das Protokoll jeder Ansicht stehen dort und lassen sich dem anderen vollständig zeigen.
Was niemand sieht: Wie lange das Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
Was Sie zusagen: Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellen es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
Was Unterhand prüft: Vor der Freischaltung die Identität und den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa den Grundbuchauszug. Unterhand bewertet nicht und vertritt keinen von Ihnen.

Für Eheleute und eingetragene Lebenspartner, die sich trennen und denen ein Haus in Niedersachsen gemeinsam gehört oder einem von beiden.

Ein gemeinsames Haus verkaufen Sie nur gemeinsam (§ 747 BGB); gehört es einem allein und ist es fast sein ganzes Vermögen, braucht er in der Zugewinngemeinschaft die Zustimmung des anderen (§ 1365 BGB). Übernimmt einer von Ihnen das Haus, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG); beim Verkauf an Dritte beträgt sie 5,0 %.

Was die Zahlen in Niedersachsen für Ihren Verkauf heißen

2.064.659 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Niedersachsen, 87,3 % der Gebäude mit Wohnraum. Bei 8.000.826 Einwohnern in 939 Gemeinden ist das eigene Haus hier für viele Familien die Wohnform, und bei einer Trennung oft der gemeinsame Wert, um den es geht.

Karte: Niedersachsen und die Nachbarländer Land Bremen, Hamburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Hessen, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern; nur Grenzen, ohne Straßen und Adressen — Niedersachsen und die Nachbarländer mit gemeinsamer Grenze. © GeoBasis-DE / BKG (2026), dl-de/by-2-0, Daten verändert.

51,1 % der bewohnten Wohnungen in Niedersachsen bewohnen ihre Eigentümer, bundesweit 44,3 %. Wohneigentum ist hier verbreitet; Häuser wechseln oft an Käufer aus der Nachbarschaft, und genau dort soll vor Ihrer Entscheidung niemand von der Trennung wissen.

Wer auszieht, sucht eine Wohnung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag in Niedersachsen beim Zensus 2022 bei 6,56 € je m², bundesweit bei 7,28 € je m²; 10,5 % der Wohnungen haben einen oder zwei Räume.

Leer standen beim Zensus 4,0 % der Wohnungen in Niedersachsen, bundesweit 4,3 %. Zugleich gelten in Niedersachsen Regeln für angespannte Wohnungsmärkte; der Kasten zu Mietrecht und Baurecht nennt sie. Wer auszieht, sucht deshalb besser früh, und den Übergabetag des Hauses legen Sie gemeinsam fest.

Mit Öl heizen in Niedersachsen 16,2 % der Gebäude, bundesweit 24,7 %. Für den Verkauf zählt der Energieausweis: Er liegt spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG), bei Bauantrag vor dem 1. November 1977 und weniger als fünf Wohnungen als Bedarfsausweis, außer das Haus erreicht den Wärmeschutz von 1977 (§ 80 Abs. 3 GModG). Wer von Ihnen ihn bestellt, klären Sie in der Einigung.

39,6 % der Gebäude mit Wohnraum in Niedersachsen stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, bundesweit 36,3 %. Viele Häuser sind also Bestandsbauten mit Fragen zu Dach, Fenstern und Heizung. Legen Sie Nachweise über Modernisierungen zusammen bereit, damit keiner von Ihnen allein Auskunft geben muss.

Niedersachsen grenzt an neun Bundesländer, darunter das Land Bremen und Hamburg. Die Grunderwerbsteuer beim Verkauf an Dritte richtet sich nach dem Land, in dem das Haus liegt.

Unterhand bewertet nicht. Einen ersten Anhalt geben Bodenrichtwerte und der Grundstücksmarktbericht des örtlich zuständigen Gutachterausschusses. Ein Verkehrswertgutachten erstellt er auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB); ein Gutachten, das Sie beide beauftragen, ersetzt zwei Meinungen durch eine Zahl.

Häuser und Wohnungen in Niedersachsen

Kennzahl	Niedersachsen	Deutschland
Einwohner (31. Dezember 2025)	8.000.826	83.467.117
Einwohner je km²	168	233
Eigentümerquote	51,1 %	44,3 %
Nettokaltmiete je m²	6,56 €	7,28 €
Leerstand	4,0 %	4,3 %
Wohnungen mit einem oder zwei Räumen	10,5 %	14,4 %
Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen	2.064.659	16.327.510
Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum	87,3 %	81,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979	39,6 %	36,3 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949	19,4 %	24,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000	17,9 %	16,5 %
Heizung mit Gas	71,0 %	53,9 %
Heizung mit Öl	16,2 %	24,7 %

Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.

Vier Wege für das gemeinsame Haus

Miteigentum endet auf einem von vier Wegen. Gemeinsam verfügen Sie nur zusammen (§ 747 Satz 2 BGB); die Aufhebung der Gemeinschaft kann jeder jederzeit verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB).

Gemeinsam verkaufen

Der Weg ohne Gericht: ein Käufer, ein Notartermin, zwei Unterschriften. Die Bank wird aus dem Kaufpreis abgelöst, was bleibt, teilen Sie nach Grundbuch oder Vereinbarung. Den Preis bestimmen Gebote, nicht einer von Ihnen.

Übernahme durch einen von Ihnen

Wer bleibt, zahlt den anderen aus und braucht dafür in der Regel eine neue Finanzierung; aus der gemeinsamen Haftung kommt der andere nur mit Zustimmung der Bank (§ 415 BGB). Steuerfrei bei der Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG), aber nicht immer bei der Einkommensteuer: Der Anteil des Ausgezogenen kann unter § 23 EStG fallen (BFH, IX R 11/21).

Gemeinsam behalten

Sie bleiben beide Eigentümer, vermieten das Haus und teilen die Miete nach Anteilen (§ 743 Abs. 1 BGB). Das verlangt, dass Sie auf Jahre gemeinsam entscheiden; der Kredit bleibt eine gemeinsame Schuld. Jeder kann die Aufhebung später trotzdem verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB).

Wenn keine Einigung gelingt

Ohne Einigung bleibt der Antrag beim Amtsgericht auf Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (§ 180 ZVG). Bieter sehen das Haus oft nur von außen, die Kosten des Verfahrens gehen vorab vom Erlös ab (§ 109 ZVG), und den Zuschlag bekommt das Meistgebot. Einstellen lässt sich das Verfahren auf Antrag bis zu sechs Monate (§ 180 Abs. 2 ZVG).

Bei Unterhand führt einer von Ihnen das Objekt in seinem Konto; was dort an Anfragen, Geboten und Ansichten steht, kann er dem anderen jederzeit zeigen. Entscheiden und unterschreiben tun Sie gemeinsam, beim Notar.

Was das Recht bei einer Trennung mit Haus vorgibt

Zustimmung zum Verkauf

Gemeinsames Eigentum, gemeinsame Unterschrift (§ 747 Satz 2 BGB). Bei Alleineigentum eines Ehegatten gilt in der Zugewinngemeinschaft § 1365 BGB: Ist das Haus fast das ganze Vermögen, braucht der Verkauf die Einwilligung des anderen. Das Familiengericht kann sie ersetzen, wenn der Verkauf ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und die Weigerung keinen ausreichenden Grund hat (§ 1365 Abs. 2 BGB). Bei Gütertrennung gilt die Regel nicht.

Fundstellen: §§ 747, 1365 BGB. Stand 3. November 2026.

Zugewinnausgleich und Stichtag

Ausgeglichen wird der Zugewinn, das ist der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB); der Ehegatte mit dem höheren Zugewinn schuldet die Hälfte des Überschusses (§ 1378 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist das Vermögen am Tag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Ein Verkauf vor diesem Tag macht aus einem geschätzten Hauswert einen belegten Kaufpreis.

Fundstellen: §§ 1373, 1378, 1384 BGB. Stand 3. November 2026.

Wer im Haus wohnen bleibt

Leben Sie getrennt, kann einer verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung ganz oder zum Teil überlässt, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden; das Wohl von Kindern im Haushalt zählt dabei mit (§ 1361b Abs. 1 BGB). Wer bleibt, kann zu einer Vergütung verpflichtet sein (§ 1361b Abs. 3 BGB). Zieht einer aus und erklärt binnen sechs Monaten keine ernsthafte Rückkehrabsicht, wird vermutet, dass er dem anderen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat (§ 1361b Abs. 4 BGB).

Fundstellen: §§ 1361b, 1566 BGB. Stand 3. November 2026.

Grundschuld und Darlehen

Für ein gemeinsames Darlehen haften Sie beide als Gesamtschuldner, jeder für alles (§ 421 BGB), im Innenverhältnis im Zweifel zur Hälfte (§ 426 Abs. 1 BGB). Wer übernimmt, braucht die Zustimmung der Bank, damit der andere frei wird (§ 415 BGB). Verkaufen Sie, ist die vorzeitige Kündigung einer festen Zinsbindung möglich, gegen Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB); fragen Sie die Bank früh nach der Höhe.

Fundstellen: §§ 415, 421, 426, 490 BGB. Stand 3. November 2026.

Steuern

Überträgt einer dem anderen seinen Anteil, fällt keine Grunderwerbsteuer an, solange Sie verheiratet sind (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und auch danach im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG); für eingetragene Lebenspartner gilt Nr. 5a. Verkaufen Sie an Dritte, fallen in Niedersachsen 5,0 % an, die in der Regel der Käufer übernimmt.

Fundstellen: § 3 GrEStG; § 23 EStG; BFH, Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21. Stand 3. November 2026.

Unterhand vertritt keinen von Ihnen und berät nicht. Für den Scheidungsantrag brauchen Sie einen Anwalt (§ 114 Abs. 1 FamFG), für den Kaufvertrag einen Notar, der beide Seiten belehrt.

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Der Ablauf in Niedersachsen, Schritt für Schritt

Neun Schritte, von der ersten Einigung bis zur Teilung des Erlöses. Bis zur Prüfung zahlen Sie nichts, und niemand sieht das Haus.

Ziel klären. Wollen Sie beide verkaufen, oder will einer bleiben? Diese Frage steht vor jeder Zahl. Eine Mediation oder ein Gespräch mit Ihren Anwälten klärt sie oft schneller als ein Brief.
Grundbuch und Kredit prüfen. Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und die Restschuld vom Darlehensgeber. Bei fester Zinsbindung nennt Ihnen die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung für den Fall eines Verkaufs (§ 490 Abs. 2 BGB).
Wert klären. Ein Wert, den Sie beide akzeptieren, ist die halbe Einigung. Der Gutachterausschuss erstellt auf Antrag der Eigentümer ein Verkehrswertgutachten (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB); die Gebühr richtet sich nach Landesrecht.
Einigung aufschreiben. Halten Sie schriftlich fest, was gilt: die Untergrenze für den Preis, wer das Objekt führt und Termine vergibt, wer wann auszieht, wie der Erlös nach Ablösung der Bank geteilt wird. Das kann Teil einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung sein und erspart später Streit über das Verfahren.
Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Wohnflächenberechnung, Baujahr, Nachweise über Modernisierungen, Darlehensverträge mit Restschuld. Den Energieausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG).
Haus bei Unterhand anlegen. Einer von Ihnen legt das Konto an und beschreibt das Haus; der Entwurf kostet nichts und sieht niemand. Zur Prüfung geben Sie es erst, wenn beide zugestimmt haben; dann wird bezahlt und Unterhand prüft Identität und Nachweis.
Anfragen und Termine. Mitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail und fragen an, mit Mitgliedsnummer, Stufe und Nachweis. Sie geben frei oder lehnen ab; Termine stimmen Sie mit dem ab, der im Haus wohnt.
Angebotsrunde. Starten Sie eine Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder mit Freigabe geben ein Gebot ab; jeden Betrag sehen Sie mit Mitgliedsnummer und können ihn dem anderen zeigen. Sie entscheiden gemeinsam, mit wem Sie weitersprechen.
Beim Notar unterschreiben. Beide Eigentümer unterschreiben, persönlich oder mit notarieller Vollmacht. Beurkundung und Eintragung zahlt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Kaufpreis löst zuerst die Grundschuld ab; was übrig bleibt, geht so an Sie, wie Sie es vereinbart haben.

Fristen auf einen Blick

Was	Frist	Fundstelle
Scheidung, wenn beide sie beantragen oder einer zustimmt	ein Jahr Trennung	§ 1566 Abs. 1 BGB
Scheidung gegen den Willen des anderen	nach drei Jahren Getrenntleben	§ 1566 Abs. 2 BGB
Nach dem Auszug ernsthaft die Rückkehr ankündigen	binnen sechs Monaten	§ 1361b Abs. 4 BGB
Tag, an dem das Endvermögen zählt	Zustellung des Scheidungsantrags	§ 1384 BGB
Teilungsversteigerung einstweilen einstellen	bis zu sechs Monate, einmal wiederholbar	§ 180 Abs. 2 ZVG
Aufschub, wenn ein gemeinsames Kind sonst Schaden nimmt	auf Antrag, auch mehrmals	§ 180 Abs. 3 ZVG
Alle Einstellungen zusammengerechnet	nicht länger als fünf Jahre	§ 180 Abs. 4 ZVG
Antrag auf Einstellung nach der Belehrung	innerhalb von zwei Wochen	§ 30b Abs. 1 ZVG, § 180 Abs. 2 ZVG
Steuer auf den Verkaufsgewinn möglich	wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt	§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Selbstnutzung für die Ausnahme	Verkaufsjahr und die beiden Jahre davor	§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Energieausweis zeigen	spätestens bei der Besichtigung	§ 80 Abs. 4 GModG
Entwurf des Kaufvertrags an den Käufer als Verbraucher	als Regel zwei Wochen vor dem Notartermin	§ 17 Abs. 2a BeurkG

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.

Unterlagen für Einigung und Verkauf

Für Ihre Einigung

aktueller Grundbuchauszug mit den Anteilen von Ihnen beiden
Ehevertrag, falls Sie einen geschlossen haben
Kreditverträge mit Restschuld und der Rechnung der Bank für eine vorzeitige Ablösung
Bausparverträge und Lebensversicherungen, die zur Finanzierung gehören
Belege zum Anfangsvermögen, etwa Eigenkapital beim Kauf oder Schenkungen der Eltern
Tag der Trennung und, wenn es ihn schon gibt, der Scheidungsantrag
Ihre unterschriebene Abrede zu Mindestpreis, Besichtigungen, Auszug und Erlös

Für den Verkauf

Energieausweis; bei Gas- oder Ölheizung Angaben zum Kessel
Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr
Nachweise über Modernisierungen: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen
Genehmigungen für Haus, Anbau, Garage und ausgebautes Dach
Grundsteuerbescheid und Abrechnungen der Versorger
bei Vermietung einer Einliegerwohnung: Mietvertrag, Kaution, letzte Nebenkostenabrechnung

Für den Notar

gültige Ausweise von Ihnen beiden
die Steuer-ID jedes Eigentümers
Vollmacht beim Notar, falls einer nicht selbst erscheint
Kontoverbindungen für die Auszahlung nach Ihrer Vereinbarung

Kosten in Euro, für Sie beide und für den Käufer

Gerechnet für ein Haus in Niedersachsen zu 450.000 €, je zur Hälfte im Eigentum von Ihnen beiden, belastet mit einer Grundschuld über 200.000 €. Den Preis setzen wir für das Beispiel an, er sagt nichts über den Wert Ihres Hauses. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG); eine volle Gebühr sind hier 885 €, die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen 5,0 %.

Posten	Grundlage	Betrag	Wer zahlt
Einzelobjekt bei Unterhand, je 30 Tage	fällig beim „Zur Prüfung geben“, danach alle 30 Tage; endet mit dem Verkauf von selbst	149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar	Sie beide, nach Vereinbarung
Löschung der Grundschuld über 200.000 €	0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140	217,50 €	Sie beide
Verkauf an Dritte: Grunderwerbsteuer	Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz)	22.500 €	Käufer, nach Vertrag
Verkauf an Dritte: Beurkundung des Kaufvertrags	2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt.	1.770 €	Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)
Verkauf an Dritte: Eintragung des Käufers	1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110	885 €	Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)
Übernahme durch einen von Ihnen: Beurkundung der Übertragung der Hälfte	2,0 Gebühr aus dem halben Beispielpreis von 225.000 €, GNotKG KV 21100, zzgl. USt.	970 €	nach Vereinbarung, in der Regel wer übernimmt
Übernahme: Eintragung im Grundbuch	1,0 Gebühr aus 225.000 €, GNotKG KV 14110	485 €	nach Vereinbarung
Übernahme: Grunderwerbsteuer	frei zwischen Ehegatten und früheren Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG)	0 €	entfällt

Beim Verkauf an Dritte trägt der Käufer im Beispiel mindestens 25.155 €, das sind 5,6 % des Kaufpreises, ohne Vollzugsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer. Sie beide tragen die Löschung der Grundschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und Unterhand; eine Provision gibt es nicht.

Übernimmt einer von Ihnen, fällt keine Grunderwerbsteuer an; es bleiben Beurkundung und Eintragung aus dem Wert der übertragenen Hälfte, dazu die Kosten einer neuen Finanzierung. Eine Teilungsversteigerung kostet Gerichtsgebühren und ein Gutachten, die vorab vom Erlös abgehen (§ 109 ZVG).

Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen

Kaufpreis	Grunderwerbsteuer 5,0 %	Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren)	Zusammen	Anteil am Kaufpreis
300.000 €	15.000 €	1.905 €	16.905 €	5,6 %
450.000 €	22.500 €	2.655 €	25.155 €	5,6 %
700.000 €	35.000 €	3.765 €	38.765 €	5,5 %

Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.

Landesrecht und Bundesrecht bei der Trennung

Die Grunderwerbsteuer setzt das Land fest; alle anderen Regeln gelten bundesweit.

Was	Regel	Fundstelle
Grunderwerbsteuer Niedersachsen	5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2014	Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Niedersachsen), geändert durch das Haushaltsbegleitgesetz 2014 vom 16. Dezember 2013 (Nds. GVBl. vom 20. Dezember 2013)
Verkauf eines gemeinsamen Hauses	nur gemeinsam; jeder kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen	§§ 747, 749 BGB
Verkauf durch einen Ehegatten allein	in der Zugewinngemeinschaft mit Zustimmung des anderen, wenn das Haus nahezu das ganze Vermögen ist	§ 1365 BGB
Übertragung unter Ehegatten	frei von Grunderwerbsteuer, auch nach der Scheidung bei der Vermögensauseinandersetzung	§ 3 Nr. 4, 5 und 5a GrEStG
Gemeinsames Darlehen	jeder haftet der Bank für alles; Entlassung nur mit ihrer Zustimmung	§§ 421, 415 BGB
Teilungsversteigerung zum Wohl der Kinder	auf Antrag einstweilen einzustellen, zusammen höchstens fünf Jahre	§ 180 Abs. 3 und 4 ZVG
Energieausweis	spätestens bei der Besichtigung vorlegen	§ 80 Abs. 4 GModG

Mietrecht und Baurecht in Niedersachsen

Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Niedersachsen in mindestens einer Gemeinde. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.

Regel	Was gilt	Fundstelle
Mietpreisbremse (§ 556d BGB)	Gilt in 87 von 939 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).	Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3
Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)	Gilt in 87 von 939 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).	Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3
Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB)	Gilt in 87 von 939 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2031. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB).	Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3
Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB)	Gilt in 87 von 939 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB).	Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 250 BauGB: Verordnung vom 27. November 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 91), § 1
Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB)	Gilt in 87 von 939 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB).	Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201a BauGB: Verordnung vom 8. Juli 2026 (Nds. GVBl. 2026 Nr. 59), § 1

Mietpreisbremse (§ 556d BGB): 87 von 939 Gemeinden

Hannover, Braunschweig, Oldenburg (Oldb), Osnabrück, Göttingen, Wolfsburg, Hildesheim, Lüneburg, Garbsen, Nordhorn, Lingen (Ems), Langenhagen, Cuxhaven, Stade, Seevetal, Laatzen, Buchholz in der Nordheide, Wunstorf, Buxtehude, Winsen (Luhe), Seelze, Leer (Ostfriesland), Stuhr, Achim, Uelzen, Weyhe, Wedemark, Bad Zwischenahn, Norden, Isernhagen, Neu Wulmstorf, Rotenburg (Wümme), Rastede, Lilienthal, Hemmingen (Hannover), Oyten, Tostedt, Hatten, Bovenden, Winsen (Aller) sowie 47 weitere Gemeinden.

Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): 87 von 939 Gemeinden

Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB): 87 von 939 Gemeinden

Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB): 87 von 939 Gemeinden

Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB): 87 von 939 Gemeinden

Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Stand 3. November 2026.

Wenn Kinder im Haus wohnen

Für viele Paare ist das Haus vor allem das Zuhause der Kinder. Drei Dinge helfen, den Verkauf so zu legen, dass er sie wenig trifft.

Der Zeitpunkt

Den Übergabetag legt der Kaufvertrag fest. Wählen Sie ihn nach dem Schuljahr, und sagen Sie es Käufern früh; viele planen ihren eigenen Umzug genauso.

Was die Nachbarn sehen

Lageplan ohne Straßennamen, keine Fotos vor der Freigabe, kein Portal: Ihre Nachbarn und die Eltern aus der Klasse erfahren vom Verkauf, wenn Sie es wollen.

Kindeswohl in der Versteigerung

Das Wohl gemeinsamer Kinder kann eine Teilungsversteigerung aufhalten: auf Antrag, mehrfach, zusammen bis zu fünf Jahre (§ 180 Abs. 3 und 4 ZVG). Ein freihändiger Verkauf zu einem Termin, den Sie beide wählen, bleibt der Weg mit weniger Druck.

Vier Einwände bei einer Trennung

„Der andere hält das Haus für mehr wert.“

Jedes Gebot steht im Konto mit Betrag, Mitgliedsnummer und Zeitpunkt, und das Protokoll zeigt jede Ansicht. Wer das Objekt führt, zeigt dem anderen dieselbe Seite. Ein Gutachten und die Gebote zusammen sind eine Grundlage, über die man reden kann.

„Wir wollen nicht, dass Fremde unser Leben sehen.“

Auf Stufe 1 gibt es weder Adresse noch Fotos, nur Lageplan, Preisband und Zahlen. Fotos sieht nur, wen Sie freigeben, jedes Bild mit seiner Mitgliedsnummer. Öffentlich steht nichts, auch nicht für einen Tag.

„Wir sind noch im Trennungsjahr.“

Im Stillen Register halten Sie fest, dass Sie verkaufen könnten, ohne Zahlung und ohne etwas zu zeigen, und sehen die passende Nachfrage. Das Haus geht erst ins Netzwerk, wenn Sie beide zugestimmt haben.

„Wenn es nicht klappt, gilt das Haus als verbrannt.“

Unterhand zählt keine Tage am Markt, und kein Mitglied sieht, wie lange ein Objekt im Netzwerk ist. Ziehen Sie das Haus zurück, endet das Einzelobjekt zum Ende des laufenden Zeitraums.

Getrennt, geprüft, unter der Hand verkauft

Im geschlossenen Netzwerk sehen nur Mitglieder mit geprüftem Ausweis, was Sie zeigen, und zuerst nur Stufe 1: Lageplan, Bereich, Preisband, Flächen. Weder Adresse noch Fotos noch Ihre Namen.

Adresse, Fotos und Unterlagen gibt frei, wer das Objekt führt: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Datei trägt die Mitgliedsnummer des Lesenden als Wasserzeichen, jede Ansicht steht im Protokoll, das Sie beide lesen können.

Sie sagen zu, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Vor der Freischaltung prüft Unterhand den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen; gehört das Haus Ihnen beiden, unterschreiben beim Notar beide.

Nachfrage in Niedersachsen

Geprüfte Mandate für Häuser in Niedersachsen: nicht ausgewiesen
Einträge im Stillen Register für Häuser in Niedersachsen: nicht ausgewiesen

Eine Zahl für Niedersachsen steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine. Die Resonanz für Ihr Haus zählen Sie ohne Konto und ohne Zahlung, auch gemeinsam an einem Abend.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung Wie Unterhand Ihre Unterlagen schützt

Rund um Niedersachsen

Die Nachbarländer mit gemeinsamer Grenze, Luftlinie zwischen den Mittelpunkten der Flächen, mit Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022; die Miete zählt für den, der auszieht.

Ort	Luftlinie	Einwohner	Eigentümerquote	Nettokaltmiete
Niedersachsen	–	8.000.826	51,1 %	6,56 € je m²
Land Bremen	43,5 km	706.915	35,8 %	7,34 € je m²
Hamburg	103,3 km	1.869.473	21,6 %	9,16 € je m²
Schleswig-Holstein	162,2 km	2.958.519	47,6 %	7,41 € je m²
Nordrhein-Westfalen	181,3 km	17.986.214	40,6 %	6,82 € je m²
Sachsen-Anhalt	194,8 km	2.120.252	43,0 %	5,38 € je m²
Brandenburg	242,9 km	2.551.889	45,5 %	6,21 € je m²
Hessen	244,1 km	6.278.594	46,6 %	8,21 € je m²
Thüringen	246,5 km	2.078.946	46,2 %	5,65 € je m²
Mecklenburg-Vorpommern	250,9 km	1.573.685	39,5 %	5,91 € je m²

Was Paare bei einer Scheidung in Niedersachsen fragen

Was, wenn mein Partner den Verkauf blockiert?

Dann bleibt zunächst das Gespräch, mit Zahlen: ein Gutachten des Gutachterausschusses (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), eine Auszahlung, eine Frist. Rechtlich kann jeder die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG), die für beide in der Regel teurer ist als ein freihändiger Verkauf.

Kann einer allein verkaufen, wenn er allein im Grundbuch steht?

Steht einer allein im Grundbuch, verkauft er allein, mit einer Ausnahme: In der Zugewinngemeinschaft braucht er die Einwilligung des anderen, wenn das Haus nahezu sein ganzes Vermögen ausmacht (§ 1365 Abs. 1 BGB). Das Familiengericht kann eine grundlose Weigerung ersetzen (§ 1365 Abs. 2 BGB). Haben Sie Gütertrennung vereinbart, entfällt die Regel; der Ausgleich zwischen Ihnen bleibt eine eigene Frage.

Wer bekommt wie viel vom Kaufpreis?

Nach Ablösung der Grundschuld nach den Anteilen im Grundbuch, sofern Sie nichts anderes vereinbaren; der Notar zahlt auf Ihre Anweisung aus. Unabhängig davon wird im Zugewinnausgleich das ganze Vermögen verglichen; wer mehr hinzugewonnen hat, schuldet die Hälfte des Unterschieds (§ 1378 Abs. 1 BGB). Grunderwerbsteuer von 5,0 % und Gebühren trägt beim Verkauf an Dritte in der Regel der Käufer, nicht Ihr Erlös.

Was passiert mit dem Kredit?

Haben Sie beide unterschrieben, haftet jeder der Bank für die ganze Summe (§ 421 BGB), untereinander im Zweifel zur Hälfte (§ 426 Abs. 1 BGB). Beim Verkauf wird das Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst; bei fester Zinsbindung verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Übernimmt einer, wird der andere nur mit Zustimmung der Bank frei (§ 415 BGB).

Ist eine Teilungsversteigerung schlimm?

Sie ist der Weg, wenn nichts anderes geht (§ 180 ZVG). Bieter kennen das Haus oft nur von außen, der Zeitpunkt liegt beim Gericht, und die Kosten des Verfahrens werden vorab dem Erlös entnommen (§ 109 ZVG). Schutz bieten nur die Grenzen im ersten Termin (§§ 74a, 85a ZVG). Der Ersteher zahlt in Niedersachsen 5,0 % Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), was Gebote eher drückt.

Wie lässt sich eine Teilungsversteigerung aufhalten?

Auf Antrag kann das Gericht das Verfahren bis zu sechs Monate einstellen und die Einstellung einmal wiederholen (§ 180 Abs. 2 ZVG); zum Wohl eines gemeinsamen Kindes auch mehrfach (§ 180 Abs. 3 ZVG), zusammen höchstens fünf Jahre (§ 180 Abs. 4 ZVG). Den Antrag stellen Sie binnen zwei Wochen nach der Belehrung (§ 30b ZVG). Die Zeit lässt sich für einen freihändigen Verkauf nutzen.

Wie finden wir einen Preis, dem wir beide trauen?

Zwei Meinungen werden zu einer Zahl, wenn ein neutraler Gutachter rechnet (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) und Käufer bieten. Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses geben einen ersten Anhalt; in Niedersachsen stammen 39,6 % der Gebäude aus den Jahren 1950 bis 1979, das Baujahr Ihres Hauses zählt mit.

Die Kinder sollen es nicht von den Nachbarn erfahren. Geht das?

Über Unterhand sehen nur geprüfte Mitglieder Ihr Haus, und zwar ohne Adresse und ohne Fotos, bis Sie freigeben. Kein Schild, kein Portal, solange die Vorlauf-Zusage läuft. Als Eigentümer wohnen in Niedersachsen 51,1 % der Haushalte; Käufer aus der Nachbarschaft erfahren vom Haus erst mit Ihrer Freigabe.

Können wir das Objekt zu zweit führen?

Ein Konto, ein Objekt: Einer von Ihnen führt das Haus, und Sie einigen sich vorher schriftlich, wer. Im Konto stehen Anfragen, Gebote mit Betrag und das Protokoll; zeigen Sie sie dem anderen, wann immer er fragt. Wer freigegeben wird, wann die Angebotsrunde startet und wem Sie verkaufen, entscheiden Sie zu zweit.

Brauchen wir für den Verkauf einen Anwalt?

Für den Kaufvertrag nicht: Ihn beurkundet ein Notar, der neutral ist und beide Seiten belehrt. Für die Scheidung selbst braucht mindestens der Antragsteller einen Anwalt (§ 114 Abs. 1 FamFG). Wenn Sie über Zugewinn, Unterhalt oder Auszahlung streiten, lassen Sie sich jeder von einem eigenen Anwalt beraten. Unterhand vertritt keinen von Ihnen.

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Herkunft der Zahlen

Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Niedersachsen), geändert durch das Haushaltsbegleitgesetz 2014 vom 16. Dezember 2013 (Nds. GVBl. vom 20. Dezember 2013). Niedersachsen; Steuersatz seit 1. Januar 2014. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Niedersachsen; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft

Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.

Gemeinsam verkaufen, auch wenn sonst wenig gemeinsam ist.

Ob Sie noch im Trennungsjahr sind oder die Scheidung schon läuft: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an. Zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie beide einverstanden sind, und bis dahin sieht es niemand.

1HeuteKonto anlegen mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Identität nachweisen, das Haus beschreiben. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
2Wenn Sie beide einverstanden sindPer Kontrollkästchen zusagen, dass Sie das Haus nur über Unterhand anbieten, Nachweis hochladen, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt. Unterhand prüft Identität und Nachweis und schaltet das Haus frei.
3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab, und Gebote sehen Sie als Zahl.

149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar

Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.

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Verlängert sich alle 30 Tage, monatlich kündbar, und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung

Was kostet es?: 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht. Wer von Ihnen zahlt, regeln Sie in Ihrer Einigung.
Wann wird abgebucht?: Zum ersten Mal, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Eine Erinnerung erhalten Sie jeweils drei Tage vorher per E-Mail. Ist das Haus verkauft oder ziehen Sie es zurück, endet es von selbst.
Wie kündige ich?: Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.