Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Zahlen, dann die Adresse: Wer Ihr Haus sieht, entscheiden Sie.
Thüringen, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für private Eigentümer und Erbengemeinschaften, die in Thüringen ein vermietetes Mehrfamilienhaus besitzen.
Ein Mietshaus in Thüringen verkaufen heißt: Mieterliste und Verträge ordnen, den Wert über Miete und Ertragsfaktor einordnen, geprüfte Käufer auswählen, beim Notar unterschreiben. Die Mieter bleiben, ihre Verträge gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB); die Grunderwerbsteuer in Thüringen von 5,0 % trägt nach dem Vertrag in der Regel der Käufer.
Im ganzen Land zählt der Zensus 2022 90.180 Mehrfamilienhäuser. Allein Erfurt hat 217.159 Einwohner; für Ihr Haus zählen die Werte der Stadt oder des Kreises, in dem es steht.
Mit 46,2 % wohnen in Thüringen mehr Haushalte im Eigentum als im Bund (44,3 %). Mehrfamilienhäuser stehen vor allem in Erfurt, Jena und den übrigen Städten.
Mehr Altbau als im Bund: 29,0 % der Gebäude stammen von vor 1919, über dem Bundeswert von 13,1 %. Für ein Haus dieses Alters sind Belege über Dach, Leitungen und Feuchtigkeitsschutz die Unterlagen, nach denen Käufer zuerst fragen; steht es unter Denkmalschutz, gehört der Eintrag dazu.
Mit 6,7 % Fernwärme liegt Thüringen über dem Bundeswert (6,6 %). Für ein Mietshaus mit Fernwärme zählen Vertragslaufzeit, Preisgleitklauseln und die Heizkostenabrechnung der Mieter.
Mit 5,65 € je m² liegt die Nettokaltmiete in Thüringen unter dem Bundeswert (7,28 €). Käufer rechnen hier mit niedrigeren Mieten und erwarten dafür einen entsprechenden Faktor; Ihre Ist-Miete entscheidet.
Angrenzend liegen Sachsen-Anhalt, Hessen und Sachsen. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Land, in dem das Haus steht; in Thüringen gilt 5,0 %.
| Kennzahl | Thüringen | Deutschland |
|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 2.078.946 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 90.180 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 53,3 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 29,0 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 49,8 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 17,3 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 12,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 52,6 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 21,7 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 6,7 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 46,2 % | 44,3 % |
| Leerstand | 7,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 5,65 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Die erste Zahl jedes Käufers ist der Ertragsfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete ohne Betriebskosten. Gutachterausschüsse veröffentlichen Faktoren je Baujahresgruppe im Grundstücksmarktbericht; Ihre Ist-Miete mal Faktor ergibt eine erste Einordnung, kein Verkehrswert (§ 194 BauGB).
Belastbar wird der Wert mit einem Gutachten: beim Gutachterausschuss auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; was Käufer tatsächlich bieten, zeigt die Angebotsrunde.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Die Reihenfolge ist fest, die Geschwindigkeit bestimmen Sie.
Bis auf die erste Zeile gilt alles in ganz Deutschland. Welche Verordnungen des Landes in Thüringen gelten, steht im Kasten darunter, Regel für Regel.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Thüringen | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2024 | § 1 Abs. 1 Thüringer Gesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 29. März 2011 (GVBl. S. 66), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. September 2023 (GVBl. S. 271) |
| Mieter beim Verkauf | Der Käufer tritt mit der Eintragung in alle Mietverhältnisse ein, auch für die Kautionen; der Verkauf ist kein Kündigungsgrund | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Begrenzung neuer Mieten | greift nur in Gebieten der Landesverordnung | § 556d BGB |
| Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen | 20 Prozent in drei Jahren, nach Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkauf durch Mieter | beim Verkauf des ganzen, nicht aufgeteilten Hauses in der Regel nicht | § 577 Abs. 1 BGB |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | nur in den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, Frist drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Eigenbedarf nach Aufteilung | drei Jahre; mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Energieausweis | spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Hälftige Teilung der Provision | gilt nicht für Mehrfamilienhäuser | § 656c BGB |
Zwei der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Thüringen in mindestens einer Gemeinde. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in 2 von 601 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2027. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung (ThürMietBegrVO): Verordnung vom 14. Januar 2021 (GVBl. 2021 S. 13), geändert durch Verordnung vom 9. Dezember 2025 (GVBl. S. 300), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in 2 von 601 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 30. September 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Thüringer Kappungsgrenzenverordnung (ThürKappGrVO): Verordnung vom 31. August 2019 (GVBl. 2019 S. 366), zuletzt geändert durch Verordnung vom 26. August 2024 (GVBl. S. 612), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Thüringen nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung. | § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Thüringen nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Thüringen nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung. | § 201a Satz 1 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
Erfurt, Jena.
Erfurt, Jena.
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Die Aufteilung erklärt der Eigentümer selbst beim Grundbuchamt (§ 8 WEG). Dazu braucht er einen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG); in Gebieten einer Landesverordnung zusätzlich eine Genehmigung (§ 250 BauGB).
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Wer aufteilt, ändert die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung darf der Mieter vorkaufen (§ 577 BGB), und der Käufer kann erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Im Ganzen verkauft, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
Mit 46,2 % Eigentümerquote, bundesweit 44,3 %, gibt es in Thüringen Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Ein Aufteiler kalkuliert Teilungskosten, Sperrfristen und Zeit gegen den höheren Preis einzelner Wohnungen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Beispiel: ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Thüringen zum Preis von 1.000.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Thüringen beträgt 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grundschuld (300.000 €) löschen lassen | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 50.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag des neuen Eigentümers | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Im Beispiel zahlt der Käufer mindestens 55.205 € zusätzlich, 5,5 % des Preises, noch ohne Vollzug und Umsatzsteuer. Anleger rechnen diese Kosten in ihre Rendite ein; sie bestimmen mit, was sie bieten.
Auf Sie entfallen die Löschung alter Grundschulden und ein Maklerlohn, falls Sie einen beauftragen; die gesetzliche Teilung gilt beim Mehrfamilienhaus nicht (§ 656c BGB). Unterhand nimmt keine Provision.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 30.000 € | 3.285 € | 33.285 € | 5,5 % |
| 1.000.000 € | 50.000 € | 5.205 € | 55.205 € | 5,5 % |
| 1.800.000 € | 90.000 € | 9.045 € | 99.045 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ohne Portal finde ich zu wenige Käufer.“
Ob es reicht, sehen Sie vorher: Die Resonanz zählt passende Mandate, ohne dass Sie etwas zeigen. Nach den 30 Tagen der Vorlauf-Zusage sind Sie frei, und kein Portal hat bis dahin mitgezählt.
„Meine Mieter sollen nichts davon merken.“
Auf Stufe 1 ist das Haus nicht zu finden, und Wohnungen sehen nur Mitglieder, die Sie freigegeben haben. Ganz verborgen bleibt ein Verkauf nicht: Für Besichtigungen in bewohnten Wohnungen brauchen Sie Termine mit den Mietern. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter (§ 566 BGB).
„Ich habe keine Ahnung vom Preis.“
Eine erste Zahl liefern Jahresnettomiete und Ertragsfaktor, eine belastbare das Gutachten. Was Käufer wirklich bieten, zeigt die Angebotsrunde; gebunden sind Sie an kein Gebot.
„Das macht doch ein Makler für mich.“
Auch mit Makler geht es: Er stellt das Haus als Professional ein, sein Auftrag bleibt bestehen. Unterhand bestimmt nur, wer das Haus wann sieht.
Öffentlich verkauft, ist ein Mietshaus für jeden zu sehen, auch für die eigenen Mieter. Bei Unterhand kommt zuerst die Rechnung, dann, nach Ihrer Freigabe, die Adresse.
Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst nur auf Stufe 1: als Lageplan mit Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen und Kennzahlen, ohne Adresse, ohne Fotos, ohne Ihren Namen. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist.
Die Mieterliste öffnen Sie je Mitglied, auf Wunsch nur für Investoren mit geprüftem Kapitalnachweis. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie liest; jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Für Thüringen nennt Unterhand erst ab drei eine Zahl. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Anleger vergleichen über Grenzen hinweg. Die Tabelle nennt für jeden Nachbarland Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Thüringen | – | 2.078.946 | 46,2 % | 5,65 € je m² |
| Sachsen-Anhalt | 131,7 km | 2.120.252 | 43,0 % | 5,38 € je m² |
| Hessen | 146,0 km | 6.278.594 | 46,6 % | 8,21 € je m² |
| Sachsen | 163,7 km | 4.026.599 | 34,3 % | 5,72 € je m² |
| Bayern | 221,6 km | 13.245.503 | 49,3 % | 8,74 € je m² |
| Niedersachsen | 246,5 km | 8.000.826 | 51,1 % | 6,56 € je m² |
Als erste Einordnung: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss auf Antrag (§ 193 Abs. 1 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 in Thüringen bei 5,65 € je m²; maßgeblich ist Ihre Ist-Miete. Unterhand bewertet nicht.
Sie bleiben. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt jedes Mietverhältnis und die Kautionen (§§ 566, 566a BGB), und der Verkauf ist kein Kündigungsgrund (§ 573 BGB). Ohne schriftliche Mitteilung des Wechsels haften Sie für seine Pflichten wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB).
Nur in bestimmten Fällen, etwa im Sanierungsgebiet oder unter einer Vorkaufssatzung (§§ 24, 25 BauGB). Der Notar holt das Zeugnis ein, die Gemeinde hat drei Monate (§ 28 BauGB), und erst danach trägt das Grundbuchamt den Käufer ein.
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einer Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ob bei mehreren Verkäufen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Verkaufen können nur alle zusammen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Bleibt es beim Nein, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Eine Übernahme durch einen Miterben ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Ohne Adresse und Fotos auf Stufe 1, mit Freigabe nur an Mitglieder, die Sie auswählen, und mit Wasserzeichen und Protokoll für alles, was Sie freigeben. Ein Schild und eine Zählung der Tage am Markt gibt es bei Unterhand nicht.
Das hängt an Zeit, Aufwand und den Rechten der Mieter: Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung (§§ 7, 8 WEG), Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB), in manchen Ländern eine Genehmigung (§ 250 BauGB). Die Eigentümerquote in Thüringen liegt bei 46,2 %.
Einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, dazu Objektart, Bereich, Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen. Adresse, Fotos, Ihren Namen und ein Einstelldatum sieht niemand.
Der Zensus 2022 zählt in Thüringen 29,0 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, 17,3 % aus den Jahren 1950 bis 1979 und 12,1 % ab 2000. Käufer älterer Häuser fragen nach Leitungen, Dach und Heizung; legen Sie Belege früh bereit.
90.180 Mehrfamilienhäuser mit 53,3 % aller Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Thüringen. Verkaufszahlen und Ertragsfaktoren veröffentlicht der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.