Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Ein Mietshaus verkauft man an Leute, die rechnen, nicht an Leute, die schauen.
Erfurt, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für alle, die in Erfurt ein Haus mit drei und mehr Wohnungen verkaufen wollen, allein, als Ehepaar oder als Erbengemeinschaft.
Ein Mietshaus in Erfurt verkaufen heißt: Mieterliste und Verträge ordnen, den Wert über Miete und Ertragsfaktor einordnen, geprüfte Käufer auswählen, beim Notar unterschreiben. Die Mieter bleiben, ihre Verträge gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB); die Grunderwerbsteuer in Thüringen von 5,0 % trägt nach dem Vertrag in der Regel der Käufer.
Von den 120.849 Wohnungen in Erfurt liegen 81,1 % in Mehrfamilienhäusern, zusammen 10.685 Gebäude. Wer hier ein Mietshaus verkauft, verkauft in einen Markt, den Käufer aus der Stadt und von außerhalb kennen.
Erfurt ist ein Ort der Mietshäuser. 81,1 % aller Wohnungen liegen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen, in Thüringen sind es 53,3 %. Für Sie heißt das: Ihr Haus ist ein typisches Anlageobjekt, und seine Käufer rechnen mit der Miete.
Mit 22,2 % Eigentümerquote liegt Erfurt unter dem Landeswert von 46,2 %. Mietwohnungen sind hier die übliche Wohnform, und Käufer eines Mietshauses rechnen mit Nachvermietung statt mit Einzelverkauf.
Aus den Jahren 1950 bis 1979 stammen in Erfurt 15,0 % der Gebäude mit Wohnraum, ab 2000 entstanden 20,6 %, vor 1919 20,1 %. Für Häuser dieser Jahrgänge zählen Dämmung, Fenster und Haustechnik.
Fernwärme versorgt in Erfurt 15,4 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. Hängt Ihr Haus am Netz, legen Sie Liefervertrag und Abrechnungen der letzten Jahre bei; Käufer prüfen die umlegbaren Kosten.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen lag am Zensusstichtag in Erfurt bei 6,48 € je m², über dem Wert in Thüringen von 5,65 €. Für Käufer zählt Ihre Ist-Miete aus der Mieterliste, nicht der Durchschnitt.
27,7 % der Wohnungen in Erfurt haben einen oder zwei Räume, mehr als in Thüringen (15,7 %). Häuser mit kleinen Einheiten bringen häufigere Mieterwechsel; eine Mieterliste mit Mietbeginn zeigt Käufern, wie stabil Ihr Haus vermietet ist.
16 Orte grenzen an Erfurt, darunter Elxleben (Sömmerda) und Kleinmölsen. Die Tabelle unten nennt ihre Mieten und Eigentümerquoten; Käufer ziehen diesen Vergleich ohnehin.
| Kennzahl | Erfurt | Thüringen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 217.159 | 2.078.946 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 10.685 | 90.180 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 81,1 % | 53,3 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 20,1 % | 29,0 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 41,1 % | 49,8 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 15,0 % | 17,3 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 20,6 % | 12,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 65,3 % | 52,6 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 8,9 % | 21,7 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 15,4 % | 6,7 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 22,2 % | 46,2 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,3 % | 7,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 6,48 € | 5,65 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Anleger rechnen zuerst: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor. Den Faktor für Häuser Ihrer Baujahresgruppe nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses; Lage, Zustand und Mietniveau verschieben den Wert (§ 194 BauGB).
Belastbar wird der Wert mit einem Gutachten: beim Gutachterausschuss auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; was Käufer tatsächlich bieten, zeigt die Angebotsrunde.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Neun Schritte vom Ordner bis zur Übergabe, und keiner verlangt, dass das Haus öffentlich gezeigt wird.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Thüringen; die anderen Zeilen gelten bundesweit. Die Mietpreisbremse gilt in Erfurt, befristet bis zum 31. Dezember 2027 (Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung: Verordnung vom 14. Januar 2021 (GVBl. 2021 S. 13), geändert durch Verordnung vom 9. Dezember 2025 (GVBl. S. 300), § 1).
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Thüringen | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2024 | § 1 Abs. 1 Thüringer Gesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 29. März 2011 (GVBl. S. 66), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. September 2023 (GVBl. S. 271) |
| Laufende Mietverhältnisse | der Käufer übernimmt jedes Mietverhältnis samt Kaution; ein Verkauf berechtigt nicht zur Kündigung | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Begrenzung neuer Mieten | greift nur in Gebieten der Landesverordnung | § 556d BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | 20 Prozent in drei Jahren, nach Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkauf durch Mieter | beim Verkauf des ganzen, nicht aufgeteilten Hauses in der Regel nicht | § 577 Abs. 1 BGB |
| Gemeindliches Vorkaufsrecht | nur in den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, Frist drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung | mindestens drei Jahre, per Landesverordnung bis zu zehn | § 577a BGB |
| Pflicht zum Energieausweis | bei der Besichtigung zeigen, nach dem Vertrag aushändigen | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Teilung der Maklerprovision | nur bei Wohnungen und Einfamilienhäusern | § 656c BGB |
Zwei der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Erfurt. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Erfurt, befristet bis zum 31. Dezember 2027. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung (ThürMietBegrVO): Verordnung vom 14. Januar 2021 (GVBl. 2021 S. 13), geändert durch Verordnung vom 9. Dezember 2025 (GVBl. S. 300), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Erfurt, befristet bis zum 30. September 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Thüringer Kappungsgrenzenverordnung (ThürKappGrVO): Verordnung vom 31. August 2019 (GVBl. 2019 S. 366), zuletzt geändert durch Verordnung vom 26. August 2024 (GVBl. S. 612), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Erfurt nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Erfurt nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Erfurt nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 201a Satz 1 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Die Aufteilung erklärt der Eigentümer selbst beim Grundbuchamt (§ 8 WEG). Dazu braucht er einen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG); in Gebieten einer Landesverordnung zusätzlich eine Genehmigung (§ 250 BauGB).
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Wer aufteilt, ändert die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung darf der Mieter vorkaufen (§ 577 BGB), und der Käufer kann erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Im Ganzen verkauft, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
In Erfurt bewohnen 22,2 % der Haushalte ihre Wohnung selbst. Wer aufteilen will, rechnet mit Käufern, die einzeln vermieten, und mit Aufwand und Zeit für Teilung und Einzelverkauf.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Gerechnet für ein Mehrfamilienhaus in Erfurt zu 1.000.000 €, mit einer alten Grundschuld, die gelöscht wird. Den Preis setzen wir an, er sagt nichts über Ihr Haus. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) sind hier 1.735 €, die Grunderwerbsteuer in Thüringen 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Löschung einer alten Grundschuld, 300.000 € | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Einzelobjekt bei Unterhand, je 30 Tage | zuerst beim „Zur Prüfung geben“, dann alle 30 Tage bis zum Verkauf | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 50.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag des neuen Eigentümers | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Für Steuer, Beurkundung und Eintragung trägt der Käufer im Beispiel mindestens 55.205 €, das sind 5,5 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen hinzu. Diese Summe bestimmt mit, wie viel ein Käufer für das Haus selbst aufbringen kann.
Ihre Kosten: Löschung der Grundschulden und ein Makler, wenn Sie einen wollen. Unterhand berechnet keine Provision, nur das Einzelobjekt.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 30.000 € | 3.285 € | 33.285 € | 5,5 % |
| 1.000.000 € | 50.000 € | 5.205 € | 55.205 € | 5,5 % |
| 1.800.000 € | 90.000 € | 9.045 € | 99.045 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ohne Portal finde ich zu wenige Käufer.“
Ob es reicht, sehen Sie vorher: Die Resonanz zählt passende Mandate, ohne dass Sie etwas zeigen. Nach den 30 Tagen der Vorlauf-Zusage sind Sie frei, und kein Portal hat bis dahin mitgezählt.
„Meine Mieter sollen nichts davon merken.“
Auf Stufe 1 ist das Haus nicht zu finden, und Wohnungen sehen nur Mitglieder, die Sie freigegeben haben. Ganz verborgen bleibt ein Verkauf nicht: Für Besichtigungen in bewohnten Wohnungen brauchen Sie Termine mit den Mietern. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter (§ 566 BGB).
„Ich weiß nicht, was das Haus wert ist.“
Unterhand bewertet nicht. Die Faktoren des Gutachterausschusses geben eine erste Einordnung, ein Gutachten eine belastbare. Ob Käufer diesen Wert zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.
„Ich habe schon einen Makler.“
Auch mit Makler geht es: Er stellt das Haus als Professional ein, sein Auftrag bleibt bestehen. Unterhand bestimmt nur, wer das Haus wann sieht.
Öffentlich verkauft, ist ein Mietshaus für jeden zu sehen, auch für die eigenen Mieter. Bei Unterhand kommt zuerst die Rechnung, dann, nach Ihrer Freigabe, die Adresse.
Auf Stufe 1 sehen geprüfte Mitglieder einen Lageplan mit Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen, aber weder Adresse noch Fotos noch Ihren Namen. Mitglied wird nur, wer zahlt und seine Identität nachweist.
Die Mieterliste öffnen Sie je Mitglied, auf Wunsch nur für Investoren mit geprüftem Kapitalnachweis. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie liest; jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Für Erfurt nennt Unterhand erst ab drei eine Zahl. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Zum Vergleich die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete; Mandate nennen oft mehrere davon zugleich.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Erfurt | – | 217.159 | 22,2 % | 6,48 € je m² |
| Elxleben (Sömmerda) | 8,7 km | 2.206 | 62,2 % | 5,49 € je m² |
| Kleinmölsen | 8,9 km | 297 | 87,5 % | 4,63 € je m² |
| Nöda | 9,7 km | 773 | 71,6 % | 6,40 € je m² |
| Witterda | 10,5 km | 1.042 | 78,1 % | 6,32 € je m² |
| Großmölsen | 10,6 km | 225 | 91,8 % | 5,59 € je m² |
| Nesse-Apfelstädt | 10,7 km | 5.998 | 61,8 % | 5,68 € je m² |
| Udestedt | 10,8 km | 747 | 72,8 % | 6,43 € je m² |
| Zimmernsupra | 11,1 km | 339 | 82,6 % | 5,76 € je m² |
| Riethnordhausen | 11,6 km | 969 | 81,5 % | 5,30 € je m² |
| Klettbach | 11,8 km | 1.228 | 61,9 % | 6,15 € je m² |
| Nottleben | 12,4 km | 423 | 80,4 % | 5,27 € je m² |
| Alperstedt | 12,5 km | 739 | 71,7 % | 6,31 € je m² |
Als erste Einordnung: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss auf Antrag (§ 193 Abs. 1 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 in Erfurt bei 6,48 € je m²; maßgeblich ist Ihre Ist-Miete. Unterhand bewertet nicht.
Ja, die Mietpreisbremse gilt in Erfurt, befristet bis zum 31. Dezember 2027 (Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung: Verordnung vom 14. Januar 2021 (GVBl. 2021 S. 13), geändert durch Verordnung vom 9. Dezember 2025 (GVBl. S. 300), § 1). Getrennt davon regelt das Land die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen (§ 558 Abs. 3 BGB): Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Erfurt, befristet bis zum 30. September 2029 (Thüringer Kappungsgrenzenverordnung: Verordnung vom 31. August 2019 (GVBl. 2019 S. 366), zuletzt geändert durch Verordnung vom 26. August 2024 (GVBl. S. 612), § 1). Anleger fragen nach beidem, bevor sie bieten.
Nichts an ihren Verträgen. Der Käufer tritt in jedes Mietverhältnis ein, auch in die Pflicht, die Kaution zurückzuzahlen (§§ 566, 566a BGB). Teilen Sie den Mietern den Eigentümerwechsel schriftlich mit, sonst haften Sie für die Pflichten des Käufers wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB).
Beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht, wenn an der Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet ist oder begründet werden soll.
Notar und Grundbuch trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Grunderwerbsteuer schulden beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG); in Thüringen beträgt sie 5,0 %, im Beispiel 50.000 €. Sie tragen die Löschung Ihrer Grundschulden.
Einen gültigen, den Sie spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Vertrag übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Ab fünf Wohnungen dürfen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Fernwärme heizt in Erfurt 15,4 % der Gebäude, Gas 65,3 %.
Ohne Adresse und Fotos auf Stufe 1, mit Freigabe nur an Mitglieder, die Sie auswählen, und mit Wasserzeichen und Protokoll für alles, was Sie freigeben. Ein Schild und eine Zählung der Tage am Markt gibt es bei Unterhand nicht.
Das hängt an Ihren Unterlagen, an der Nachfrage und an Ihrer Entscheidung. Feste Fristen gibt es an drei Stellen: die Angebotsrunde, in der Regel zwei Wochen; die Vorlauf-Zusage, mindestens 30 Tage ab Freischaltung; das Vorkaufsrecht der Gemeinde, längstens drei Monate ab Mitteilung des Vertrags (§ 28 BauGB).
Vor 1919 gebaut sind in Erfurt 20,1 % der Gebäude, bis 1949 zusammen 41,1 %, zwischen 1950 und 1979 15,0 %. Für ein Mietshaus dieser Jahrgänge zählen Belege über Dach, Leitungen und Heizung mehr als jede Beschreibung.
Ja, aber sagen Sie es offen. Der Käufer tritt in die Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB) und übernimmt damit auch den Streit um künftige Rechte; offene Forderungen bis zum Stichtag regelt der Kaufvertrag. Verschwiegene Streitfälle können Ihnen später teuer werden (§ 444 BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.