Unterhand

Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand

Mehrfamilienhaus in Schleswig-Holstein verkaufen, ohne dass Ihre Mieter es im Internet lesen

Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.

Einzelobjekt

149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar

  • Nur geprüfte Käufer sehen das Haus
  • Adresse und Mieterliste bekommt nur, wen Sie auswählen
  • Käufer bieten bis zu einer Frist, Sie entscheiden
  • Keine Provision auf den Kaufpreis

Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.

Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung

Niemand im Haus soll es vorher erfahren
Kein Portal, kein Schild, keine Adresse vor Ihrer Freigabe. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter.
Die Mieterliste ist vertraulich
Mieterliste, Mietverträge und Abrechnungen sieht nur, wem Sie freigeben, jede Datei mit dessen Mitgliedsnummer. Jeder Abruf steht in Ihrem Protokoll.
Keine Anfragen ohne Geld dahinter
Wer anfragt, hat Beitrag gezahlt und den Ausweis gezeigt. Auf Wunsch geben Sie nur Käufern mit geprüftem Kapital- oder Finanzierungsnachweis frei.
Nicht alle Eigentümer sind so weit
Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an, und bis zur Prüfung sieht ihn niemand. Die Resonanz prüft jeder Miteigentümer selbst, ohne Konto.

Erst Zahlen, dann Adresse.

Ein Mietshaus verkauft man an Leute, die rechnen, nicht an Leute, die schauen.

Mehrfamilienhaus in Schleswig-HolsteinBeispielansicht

Schleswig-Holstein, Bereich —

Straße, Name nach FreigabeFlurstückNorden
Preisband
—
Wohnfläche
—
Einheiten
—
Faktor
—
Grundstück
—
Mindeststufe
—
Adresse nach Ihrer Freigabe
Fotos und Mieterliste nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“

Objekt —. Ansicht protokolliert.

Beispielansicht ohne Werte: So sieht ein geprüfter Käufer Ihr Haus, bevor Sie etwas freigeben. Die Felder füllen Sie beim Anlegen.
Was Mitglieder sehen
Objektart, Bereich, Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, keine Mieterliste, kein Name.
Wer mehr sieht
Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene, auf Wunsch nur mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
Wie Gebote kommen
In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sehen nur Sie. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
Was niemand sieht
Wie lange das Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
Was Sie zusagen
Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellen es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
Was Unterhand prüft
Vor der Freischaltung Ihre Identität und den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa den Grundbuchauszug. Unterhand bewertet nicht.

Für private Eigentümer und Erbengemeinschaften, die in Schleswig-Holstein ein vermietetes Mehrfamilienhaus besitzen.

Ein Mietshaus in Schleswig-Holstein verkaufen heißt: Mieterliste und Verträge ordnen, den Wert über Miete und Ertragsfaktor einordnen, geprüfte Käufer auswählen, beim Notar unterschreiben. Die Mieter bleiben, ihre Verträge gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB); die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein von 6,5 % trägt nach dem Vertrag in der Regel der Käufer.

Der Bestand in Schleswig-Holstein in Zahlen

Schleswig-Holstein zählt 2.958.519 Einwohner in 1.104 Gemeinden, darunter Kiel, Lübeck und Flensburg. Landesweit stehen 107.313 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 46,4 % der Wohnungen, bundesweit 55,8 %.

Karte: Schleswig-Holstein und die Nachbarländer Hamburg, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern; nur Grenzen, ohne Straßen und Adressen
Schleswig-Holstein und die Nachbarländer mit gemeinsamer Grenze. © GeoBasis-DE / BKG (2026), dl-de/by-2-0, Daten verändert.

Die Eigentümerquote liegt in Schleswig-Holstein bei 47,6 %, bundesweit bei 44,3 %. Mietshäuser konzentrieren sich auf die Städte; auf dem Land überwiegt das eigene Haus.

Altbau von vor 1919 ist in Schleswig-Holstein mit 11,3 % seltener als bundesweit (13,1 %). Zwischen 1950 und 1979 entstanden 39,1 % der Gebäude, bis 1949 20,5 %; Käufer fragen je nach Baujahr nach anderen Belegen.

Fernwärme versorgt in Schleswig-Holstein 12,4 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. Hängt Ihr Haus am Netz, legen Sie Liefervertrag und Abrechnungen der letzten Jahre bei; Käufer prüfen die umlegbaren Kosten.

Über dem Bundeswert von 7,28 € lag die Nettokaltmiete in Schleswig-Holstein beim Zensus, bei 7,41 € je m². Eine Mieterliste mit Kaltmiete, Fläche und letzter Erhöhung je Wohnung beantwortet die ersten Fragen der Käufer.

Die Nachbarn Hamburg und Niedersachsen stehen unten mit ihren Zensus-Werten. Für ein einzelnes Haus zählt am Ende die Stadt, in der es steht.

Gebäude und Wohnungen in Schleswig-Holstein

KennzahlSchleswig-HolsteinDeutschland
Einwohner (31. Dezember 2025)2.958.51983.467.117
Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen107.3133.629.757
Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen46,4 %55,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 191911,3 %13,1 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 194920,5 %24,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 197939,1 %36,3 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 200018,5 %16,5 %
Heizung mit Gas59,9 %53,9 %
Heizung mit Öl19,3 %24,7 %
Fernwärme12,4 %6,6 %
Eigentümerquote47,6 %44,3 %
Leerstand2,7 %4,3 %
Nettokaltmiete je m²7,41 €7,28 €

Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.

Wie Käufer den Preis rechnen

Ihre Jahresnettomiete ist die Grundlage jeder Rechnung. Multipliziert mit dem Ertragsfaktor der passenden Baujahresgruppe aus dem Grundstücksmarktbericht ergibt sie eine erste Größenordnung; ein Verkehrswert im Sinn von § 194 BauGB ist das noch nicht.

Für eine belastbare Zahl beantragen Sie ein Gutachten beim Gutachterausschuss (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; die Angebotsrunde zeigt, was Käufer bieten, ohne Sie zu binden.

Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.

Der Ablauf in neun Schritten

Was zuerst kommt, ist fest; wann Sie den nächsten Schritt gehen, entscheiden Sie. Öffentlich wird dabei nichts.

  1. Mieterliste zuerst. Mieterliste, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen und Grundbuchauszug zuerst. Käufer eines Mehrfamilienhauses prüfen die Miete, bevor sie das Haus sehen; je vollständiger die Liste, desto weniger Rückfragen später.
  2. Den Wert einordnen. Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor ist die erste Zahl; den Faktor Ihrer Baujahresgruppe nennt der Grundstücksmarktbericht. Belastbar wird der Wert mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen.
  3. Nachfrage sehen. Objektart, Ort, Preis: Die Resonanz zeigt ab drei, wie viele geprüfte Mandate passen und wie viele davon einen Nachweis haben. Ihr Haus bleibt dabei unsichtbar.
  4. Zwei Stufen anlegen. Sie legen zwei Stufen an: Stufe 1 für alle geprüften Mitglieder mit Lageplan, Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen; Stufe 2 mit Adresse, Fotos, Mieterliste und Unterlagen nur für die, denen Sie freigeben. Dazu Freigabe-Modus, Mindeststufe und auf Wunsch die Pflicht zum Kapitalnachweis.
  5. Vorlauf-Zusage und Prüfung. Per Kontrollkästchen sagen Sie zu, das Haus nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen; den Grundbuchauszug laden Sie als Nachweis hoch. Mit „Zur Prüfung geben“ zahlen Sie 149 € netto zzgl. USt., dann schaltet Unterhand frei.
  6. Anfragen entscheiden. Sie entscheiden jede Anfrage einzeln, anhand von Nummer, Stufe, Nachweis und Mandat. Freigaben lassen sich widerrufen; was ein Mitglied geöffnet hat, zeigt das Protokoll.
  7. Gebote bis zur Frist. Die Angebotsrunde sammelt verdeckte, unverbindliche Gebote bis zu Ihrer Frist, auf Wunsch ab einem Mindestgebot. Sie sehen jeden Betrag, die Bieter nur Frist und Zahl; danach führen Sie das Gespräch, das Sie wollen.
  8. Beurkundung und Vorkaufsrecht. Nach der Beurkundung sichert die Vormerkung den Käufer; die Gemeinde hat drei Monate, um sich zum Vorkaufsrecht zu erklären (§ 28 BauGB). Erst wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt, zahlt der Käufer.
  9. Übergabe an den Käufer. Zum vereinbarten Stichtag gehen Mieten, Lasten und Kautionen auf den Käufer über; übergeben Sie die Kautionen nachweisbar. Teilen Sie den Mietern den Eigentümerwechsel schriftlich mit; ohne diese Mitteilung haften Sie für die Pflichten des Käufers weiter (§ 566 Abs. 2 BGB).

Mietrecht und Baurecht beim Verkauf

Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Schleswig-Holstein; die anderen Zeilen gelten bundesweit. Die Mietpreisbremse gilt in Schleswig-Holstein nicht; die Landesverordnung ist seit dem 1. Dezember 2019 außer Kraft (Mietpreisverordnung Schleswig-Holstein vom 11. November 2015 (GVOBl. Schl.-H. 2015 S. 402), aufgehoben durch Landesverordnung vom 28. November 2019 (GVOBl. Schl.-H. 2019 S. 528)), eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet.

WasRegelFundstelle
Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein6,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2014§ 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 17. Dezember 2010 (GVOBl. Schl.-H. S. 789), geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 13. Dezember 2013 (GVOBl. Schl.-H. S. 494)
Laufende MietverhältnisseDer Käufer tritt mit der Eintragung in alle Mietverhältnisse ein, auch für die Kautionen; der Verkauf ist kein Kündigungsgrund§§ 566, 566a, 573 BGB
Begrenzung neuer Mietengilt nur in Orten, die die Landesverordnung nennt§ 556d BGB
Erhöhung bis zur Vergleichsmiete20 Prozent in drei Jahren, nach Landesverordnung 15 Prozent§ 558 Abs. 3 BGB
Vorkauf durch Mieterentsteht beim Verkauf im Ganzen ohne Aufteilung in der Regel nicht§ 577 Abs. 1 BGB
Vorkaufsrecht der Gemeindein den gesetzlichen Fällen, binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags§§ 24, 25, 28 BauGB
Kündigungssperrfrist nach Umwandlungdrei Jahre, in Orten der Landesverordnung bis zu zehn Jahre§ 577a BGB
Energieausweisbei der Besichtigung zeigen, nach dem Vertrag aushändigen§ 80 Abs. 3 und 4 GModG
Gesetzliche Provisionsteilungnicht beim Mehrfamilienhaus; die Provision ist frei vereinbart§ 656c BGB

Mietrecht und Baurecht in Schleswig-Holstein

Zwei der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Schleswig-Holstein in mindestens einer Gemeinde. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.

RegelWas giltFundstelle
Mietpreisbremse (§ 556d BGB)Gilt in Schleswig-Holstein nicht. Die Verordnung ist seit dem 1. Dezember 2019 außer Kraft; eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet.Mietpreisverordnung Schleswig-Holstein vom 11. November 2015 (GVOBl. Schl.-H. 2015 S. 402), aufgehoben durch Landesverordnung vom 28. November 2019 (GVOBl. Schl.-H. 2019 S. 528)
Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)Gilt in 62 von 1.104 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 30. April 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein (KappVO SH): Landesverordnung vom 25. März 2024 (GVOBl. Schl.-H. 2024 S. 308), § 1
Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB)Gilt in Schleswig-Holstein nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung.§ 577a Abs. 2 Satz 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung
Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB)Gilt in Schleswig-Holstein nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung.§ 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung
Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB)Gilt in 67 von 1.104 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB).Landesverordnung über die Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Landesverordnung vom 24. Januar 2023 (GVOBl. Schl.-H. 2023 S. 58), § 1

Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): 62 von 1.104 Gemeinden

Kiel, Lübeck, Flensburg, Norderstedt, Elmshorn, Pinneberg, Wedel, Ahrensburg, Geesthacht, Henstedt-Ulzburg, Reinbek, Kaltenkirchen, Quickborn (Pinneberg), Bad Schwartau, Schenefeld (Pinneberg), Uetersen, Glinde, Bad Segeberg, Halstenbek, Bargteheide, Stockelsdorf, Neustadt in Holstein, Ratekau, Rellingen, Sylt, Wentorf bei Hamburg, Barsbüttel, Fehmarn, Scharbeutz, Ammersbek, Heiligenhafen, Reinfeld (Holstein), Trittau, Oststeinbek, Heikendorf, Timmendorfer Strand, Grömitz, Schönberg (Holstein), Laboe, Büsum sowie 22 weitere Gemeinden.

Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB): 67 von 1.104 Gemeinden

Kiel, Lübeck, Norderstedt, Elmshorn, Pinneberg, Wedel, Ahrensburg, Geesthacht, Henstedt-Ulzburg, Reinbek, Kaltenkirchen, Quickborn (Pinneberg), Bad Schwartau, Schenefeld (Pinneberg), Uetersen, Glinde, Bad Segeberg, Halstenbek, Bargteheide, Stockelsdorf, Neustadt in Holstein, Ratekau, Bad Bramstedt, Rellingen, Tornesch, Sylt, Wentorf bei Hamburg, Barsbüttel, Fehmarn, Lauenburg/ Elbe, Scharbeutz, Barmstedt, Ammersbek, Heiligenhafen, Großhansdorf, Reinfeld (Holstein), Trittau, Oststeinbek, Heikendorf, Timmendorfer Strand sowie 27 weitere Gemeinden.

Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Stand 3. November 2026.

Ganzes Haus oder einzelne Wohnungen

Der Weg zur Eigentumswohnung

Die Aufteilung erklärt der Eigentümer selbst beim Grundbuchamt (§ 8 WEG). Dazu braucht er einen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG); in Gebieten einer Landesverordnung zusätzlich eine Genehmigung (§ 250 BauGB).

Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.

Was sich für die Mieter ändert

Nach einer Aufteilung hat der Mieter beim ersten Verkauf seiner Wohnung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist für mindestens drei Jahre gesperrt (§ 577a BGB). Beim Verkauf des ganzen Hauses bleibt es in der Regel bei den bisherigen Rechten.

Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.

Was Aufteiler erwarten

In Schleswig-Holstein bewohnen 47,6 % der Haushalte ihre Wohnung selbst, mehr als im Bund. Käufer, die aufteilen wollen, rechnen hier mit Nachfrage nach einzelnen Wohnungen, aber auch mit Aufwand und Zeit.

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Kosten als Rechenbeispiel

Beispiel: ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Schleswig-Holstein zum Preis von 1.000.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein beträgt 6,5 %.

PostenGrundlageBetragWer zahlt
Grundschuld (300.000 €) löschen lassen0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140317,50 €Verkäufer
Einzelobjekt bei Unterhand, je 30 Tagefällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbarVerkäufer
GrunderwerbsteuerLandessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht)65.000 €Käufer, nach Vertrag
Beurkundung des Kaufvertrags2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt.3.470 €Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)
Vollzug und Betreuung durch den Notarzweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 222001.735 €Käufer
Auflassungsvormerkung0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150867,50 €Käufer
Umschreibung auf den Käufervolle Gebühr nach GNotKG KV 141101.735 €Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)

Für Steuer, Beurkundung und Eintragung trägt der Käufer im Beispiel mindestens 70.205 €, das sind 7,0 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen hinzu. Diese Summe bestimmt mit, wie viel ein Käufer für das Haus selbst aufbringen kann.

Auf Sie entfallen die Löschung alter Grundschulden und ein Maklerlohn, falls Sie einen beauftragen; die gesetzliche Teilung gilt beim Mehrfamilienhaus nicht (§ 656c BGB). Unterhand nimmt keine Provision.

Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen

KaufpreisGrunderwerbsteuer 6,5 %Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren)ZusammenAnteil am Kaufpreis
600.000 €39.000 €3.285 €42.285 €7,0 %
1.000.000 €65.000 €5.205 €70.205 €7,0 %
1.800.000 €117.000 €9.045 €126.045 €7,0 %

Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.

Unterlagen

Grundbuch und Grundstück

  • Grundbuchauszug neuen Datums
  • Liegenschaftskarte, Baulastenverzeichnis
  • Altlastenauskunft der Behörde
  • Aufstellung der Grundschulden und Löschungsbewilligung der Bank
  • bei Denkmalschutz: Eintrag in die Denkmalliste

Mieter und Mieten

  • Mieterliste je Wohnung: Fläche, Kaltmiete, Vorauszahlung, Mietbeginn, Kaution, letzte Mieterhöhung
  • Mietverträge mit allen Nachträgen
  • Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
  • Nachweis der Kautionen und laufende Streitigkeiten mit Mietern
  • Leerstand mit Grund und Dauer

Gebäude

  • Energieausweis, gültig
  • Grundrisse und Schnitte, Flächen je Wohnung
  • Genehmigungen, auch für ausgebaute Dach- und Kellerräume
  • Belege der Modernisierungen: Dach, Fenster, Heizung, Elektro, Leitungen
  • Feuerstättenbescheid und Wohngebäudeversicherung

Erbengemeinschaft

  • Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnung (§ 35 GBO)
  • Vollmacht für jeden, der beim Notartermin fehlt
  • Einigung aller Miterben über Verkauf und Mindestpreis (§ 2040 BGB)

Was Eigentümer uns sagen

„Ohne Portal finde ich zu wenige Käufer.“

Das kann sein, und die Resonanz zeigt es Ihnen, bevor Sie etwas zeigen oder zahlen. Die Vorlauf-Zusage bindet Sie für mindestens 30 Tage nach der Freischaltung, danach entscheiden Sie frei. Und weil Ihr Haus nirgends öffentlich stand, zählt niemand, wie lange es schon zu haben ist.

„Meine Mieter sollen nichts davon merken.“

Bis zur Besichtigung merken sie nichts: Stufe 1 zeigt keine Adresse, die Mieterliste sieht nur, wen Sie freigeben. Für Termine in bewohnten Wohnungen sprechen Sie mit den Mietern; ihre Verträge bleiben unverändert (§ 566 BGB).

„Ich weiß nicht, was das Haus wert ist.“

Dafür gibt es den Marktbericht mit Ertragsfaktoren und, wenn nötig, ein Gutachten. Was Käufer bieten, sehen Sie in der Angebotsrunde, ohne sich zu binden.

„Ich habe schon einen Makler.“

Gern auch mit Makler: Ihr Auftrag bleibt sein Auftrag, er kann das Haus als Professional einstellen. Unterhand ändert nur, wer das Haus sieht und wann.

So läuft der Verkauf über Unterhand

Ein Mehrfamilienhaus auf einem Portal heißt: Adresse und Fotos für jeden, auch für Ihre Mieter und Nachbarn, und ein Datum, ab dem jeder mitzählt, wie lange es schon steht. Unterhand dreht die Reihenfolge um.

Auf Stufe 1 sehen geprüfte Mitglieder einen Lageplan mit Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen, aber weder Adresse noch Fotos noch Ihren Namen. Mitglied wird nur, wer zahlt und seine Identität nachweist.

Die Mieterliste öffnen Sie je Mitglied, auf Wunsch nur für Investoren mit geprüftem Kapitalnachweis. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie liest; jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.

Nachfrage in Schleswig-Holstein

Geprüfte Mandate für Mehrfamilienhäuser in Schleswig-Holstein
nicht ausgewiesen
davon mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis
nicht ausgewiesen

Für Schleswig-Holstein nennt Unterhand erst ab drei eine Zahl. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt

Nachbarländer mit gemeinsamer Grenze

Zum Vergleich die Nachbarländer mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete; Mandate nennen oft mehrere davon zugleich.

OrtLuftlinieEinwohnerEigentümerquoteNettokaltmiete
Schleswig-Holstein–2.958.51947,6 %7,41 € je m²
Hamburg71,8 km1.869.47321,6 %9,16 € je m²
Niedersachsen162,2 km8.000.82651,1 %6,56 € je m²
Mecklenburg-Vorpommern184,1 km1.573.68539,5 %5,91 € je m²

Fragen zum Verkauf eines Mietshauses in Schleswig-Holstein

Was ist mein Mehrfamilienhaus in Schleswig-Holstein wert?

Als erste Einordnung: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss auf Antrag (§ 193 Abs. 1 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 in Schleswig-Holstein bei 7,41 € je m²; maßgeblich ist Ihre Ist-Miete. Unterhand bewertet nicht.

Gilt in Schleswig-Holstein die Mietpreisbremse?

Nein, die Mietpreisbremse gilt in Schleswig-Holstein nicht: Die Landesverordnung ist seit dem 1. Dezember 2019 außer Kraft (Mietpreisverordnung Schleswig-Holstein vom 11. November 2015 (GVOBl. Schl.-H. 2015 S. 402), aufgehoben durch Landesverordnung vom 28. November 2019 (GVOBl. Schl.-H. 2019 S. 528)), eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. Wo sie gilt, begrenzt sie neue Mieten bei Wiedervermietung (§ 556d BGB). Die Kappungsgrenze für Erhöhungen im Bestand ist eine eigene Regel: Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Schleswig-Holstein in 62 von 1.104 Gemeinden des Landes, darunter Kiel, Lübeck, Flensburg, befristet bis zum 30. April 2029 (Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein: Landesverordnung vom 25. März 2024 (GVOBl. Schl.-H. 2024 S. 308), § 1). Für Käufer, die vermieten wollen, sind das die ersten Fragen.

Was ändert sich für meine Mieter?

Sie bleiben. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt jedes Mietverhältnis und die Kautionen (§§ 566, 566a BGB), und der Verkauf ist kein Kündigungsgrund (§ 573 BGB). Ohne schriftliche Mitteilung des Wechsels haften Sie für seine Pflichten wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB).

Kann die Gemeinde mein Haus vorkaufen?

Nur in bestimmten Fällen, etwa im Sanierungsgebiet oder unter einer Vorkaufssatzung (§§ 24, 25 BauGB). Der Notar holt das Zeugnis ein, die Gemeinde hat drei Monate (§ 28 BauGB), und erst danach trägt das Grundbuchamt den Käufer ein.

Ein Miterbe blockiert den Verkauf. Was nun?

Verkaufen können nur alle zusammen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Bleibt es beim Nein, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Eine Übernahme durch einen Miterben ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Welchen Energieausweis braucht ein Mietshaus?

Einen gültigen, den Sie spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Vertrag übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Ab fünf Wohnungen dürfen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Fernwärme heizt in Schleswig-Holstein 12,4 % der Gebäude, Gas 59,9 %.

Wie bleibt der Verkauf vertraulich?

Mit Stufe 1 ohne Adresse und Fotos, Freigaben nur an ausgewählte Mitglieder und Wasserzeichen samt Protokoll für jede Datei. Ein Schild oder eine Zählung der Tage am Markt gibt es nicht.

Wie lange dauert der Verkauf?

Das hängt an Ihren Unterlagen, an der Nachfrage und an Ihrer Entscheidung. Feste Fristen gibt es an drei Stellen: die Angebotsrunde, in der Regel zwei Wochen; die Vorlauf-Zusage, mindestens 30 Tage ab Freischaltung; das Vorkaufsrecht der Gemeinde, längstens drei Monate ab Mitteilung des Vertrags (§ 28 BauGB).

Was sehen Käufer, bevor ich freigebe?

Objektart, Stadt und Bereich, Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche. Keine Adresse, kein Foto, keinen Namen, kein Einstelldatum.

Wie groß ist der Bestand an Mietshäusern in Schleswig-Holstein?

107.313 Mehrfamilienhäuser mit 46,4 % aller Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Schleswig-Holstein. Verkaufszahlen und Ertragsfaktoren veröffentlicht der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht.

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Herkunft der Zahlen

  • Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
  • Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
  • Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
  • § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 17. Dezember 2010 (GVOBl. Schl.-H. S. 789), geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 13. Dezember 2013 (GVOBl. Schl.-H. S. 494). Schleswig-Holstein; Steuersatz seit 1. Januar 2014. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
  • Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Schleswig-Holstein; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
  • Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
  • Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft

Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.

Verkaufen, ohne dass das Haus es merkt.

Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.

  1. 1HeuteKonto anlegen mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Identität nachweisen, das Haus beschreiben: Wohnfläche, Wohnungen, Miete. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
  2. 2Wenn Sie so weit sindMieterliste und Unterlagen hochladen, per Kontrollkästchen zusagen, dass Sie das Haus nur über Unterhand anbieten, Grundbuchauszug als Nachweis, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt.
  3. 3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab und holen Gebote bis zu einer Frist ein.

149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar

Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.

Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung

Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.

Was kostet es?
149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
Wann wird abgebucht?
Zum ersten Mal, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Eine Erinnerung erhalten Sie jeweils drei Tage vorher per E-Mail. Ist das Haus verkauft oder ziehen Sie es zurück, endet es von selbst.
Wie kündige ich?
Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.