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Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Ein Mietshaus verkauft man an Leute, die rechnen, nicht an Leute, die schauen.
Frankfurt am Main, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Eigentümer eines Zinshauses in Frankfurt am Main, die verkaufen, ohne dass Mieter, Nachbarn oder Mitbewerber es im Internet finden.
Käufer eines Mehrfamilienhauses rechnen mit der Miete: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor ist ihre erste Zahl, Mieterliste und Mietverträge sind ihre ersten Unterlagen. In Frankfurt am Main liegen 88,6 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 bei 10,58 € je m². Die Mietverträge gehen mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB).
Auf 248,31 km² stehen in Frankfurt am Main 41.456 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen, bei 760.656 Einwohnern. Die Tabelle unten stellt den Bestand neben den des Landes und des Bundes.
Mit 88,6 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen liegt Frankfurt am Main über dem Wert in Hessen von 54,4 %. Käufer kennen den Typ und vergleichen; ein vollständiges Zahlenwerk zählt mehr als Fotos.
Die Eigentümerquote liegt in Frankfurt am Main bei 20,1 %, in Hessen bei 46,6 %. Viele Haushalte mieten; für Anleger ist das ein Grund, hier zu kaufen.
Mehr Altbau als im Land: 18,9 % der Gebäude stammen von vor 1919, über dem Landeswert von 13,2 %. Für ein Haus dieses Alters sind Belege über Dach, Leitungen und Feuchtigkeitsschutz die Unterlagen, nach denen Käufer zuerst fragen; steht es unter Denkmalschutz, gehört der Eintrag dazu.
Fernwärme versorgt in Frankfurt am Main 10,4 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. Hängt Ihr Haus am Netz, legen Sie Liefervertrag und Abrechnungen der letzten Jahre bei; Käufer prüfen die umlegbaren Kosten.
10,58 € je m² Nettokaltmiete beim Zensus 2022, in Hessen 8,21 €: Die Mieten liegen in Frankfurt am Main über dem Landeswert. Käufer prüfen, ob Ihre Ist-Mieten darunter oder darüber liegen und wie viel Spielraum bis zur Vergleichsmiete bleibt.
Mehr kleine Wohnungen als im Land: 25,1 % mit einem oder zwei Räumen, in Hessen 14,1 %. Käufer schauen bei solchen Häusern auf die Fluktuation und die Miete je m² bei der letzten Neuvermietung.
Rundherum liegen Eschborn, Steinbach (Taunus) und Neu-Isenburg. Anleger mit mehreren Mandaten nennen oft Frankfurt am Main und seine Nachbarn zugleich; Ihr Haus erreicht so auch Käufer von dort.
| Kennzahl | Frankfurt am Main | Hessen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 760.656 | 6.278.594 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 41.456 | 272.696 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 88,6 % | 54,4 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 18,9 % | 13,2 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 37,1 % | 23,0 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 37,7 % | 43,4 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 14,8 % | 13,7 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 78,0 % | 51,0 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 7,9 % | 32,0 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 10,4 % | 4,1 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 20,1 % | 46,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,1 % | 3,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 10,58 € | 8,21 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Anleger rechnen zuerst: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor. Den Faktor für Häuser Ihrer Baujahresgruppe nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses; Lage, Zustand und Mietniveau verschieben den Wert (§ 194 BauGB).
Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss, der für Frankfurt am Main zuständig ist, auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB); die Gebühr richtet sich nach dem Landesrecht. Unterhand bewertet nicht. Ob Käufer Ihren Preis zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Die Reihenfolge ist fest, die Geschwindigkeit bestimmen Sie.
Bis auf die erste Zeile gilt alles in ganz Deutschland. Welche Verordnungen des Landes in Frankfurt am Main gelten, steht im Kasten darunter, Regel für Regel.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. August 2014 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. November 2012 (GVBl. S. 457), geändert durch Gesetz vom 16. Juli 2014 (GVBl. S. 179) |
| Laufende Mietverhältnisse | Der Käufer tritt mit der Eintragung in alle Mietverhältnisse ein, auch für die Kautionen; der Verkauf ist kein Kündigungsgrund | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Begrenzung neuer Mieten | nur, wo eine Landesverordnung den Ort erfasst | § 556d BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | binnen drei Jahren höchstens 20 Prozent, unter einer Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkauf durch Mieter | entsteht beim Verkauf im Ganzen ohne Aufteilung in der Regel nicht | § 577 Abs. 1 BGB |
| Gemeindliches Vorkaufsrecht | etwa im Sanierungsgebiet oder unter einer Vorkaufssatzung; drei Monate Frist | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Eigenbedarf nach Aufteilung | drei Jahre, in Orten der Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Energieausweis | bei der Besichtigung zeigen, nach dem Vertrag aushändigen | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Hälftige Teilung der Provision | nicht beim Mehrfamilienhaus; die Provision ist frei vereinbart | § 656c BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Frankfurt am Main. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Frankfurt am Main, befristet bis zum 25. November 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Frankfurt am Main, befristet bis zum 25. November 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Frankfurt am Main, befristet bis zum 25. November 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Frankfurt am Main nicht. Die Verordnung ist seit dem 1. Januar 2026 außer Kraft; eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 3, nach § 6 Satz 3 mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Frankfurt am Main, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung Hessen: Verordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 2 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Aufteilen können Sie selbst: mit einer Teilungserklärung (§ 8 WEG), einem Aufteilungsplan und der Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Die Wohnungsgrundbücher legt das Grundbuchamt an.
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Wer aufteilt, ändert die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung darf der Mieter vorkaufen (§ 577 BGB), und der Käufer kann erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Im Ganzen verkauft, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
In Frankfurt am Main bewohnen 20,1 % der Haushalte ihre Wohnung selbst. Wer aufteilen will, rechnet mit Käufern, die einzeln vermieten, und mit Aufwand und Zeit für Teilung und Einzelverkauf.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Beispiel: ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Frankfurt am Main zum Preis von 1.000.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt 6,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Löschung einer Grundschuld über 300.000 € | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 60.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Umschreibung auf den Käufer | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Im Beispiel zahlt der Käufer mindestens 65.205 € zusätzlich, 6,5 % des Preises, noch ohne Vollzug und Umsatzsteuer. Anleger rechnen diese Kosten in ihre Rendite ein; sie bestimmen mit, was sie bieten.
Sie tragen die Löschung Ihrer Grundschulden und, wenn Sie einen beauftragen, den Makler; beim Mehrfamilienhaus ist die Provision frei vereinbart (§ 656c BGB gilt nicht). Unterhand nimmt keine Provision.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 36.000 € | 3.285 € | 39.285 € | 6,5 % |
| 1.000.000 € | 60.000 € | 5.205 € | 65.205 € | 6,5 % |
| 1.800.000 € | 108.000 € | 9.045 € | 117.045 € | 6,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ohne Portal finde ich zu wenige Käufer.“
Ob es reicht, sehen Sie vorher: Die Resonanz zählt passende Mandate, ohne dass Sie etwas zeigen. Nach den 30 Tagen der Vorlauf-Zusage sind Sie frei, und kein Portal hat bis dahin mitgezählt.
„Im Haus soll niemand unruhig werden.“
Auf Stufe 1 ist das Haus nicht zu finden, und Wohnungen sehen nur Mitglieder, die Sie freigegeben haben. Ganz verborgen bleibt ein Verkauf nicht: Für Besichtigungen in bewohnten Wohnungen brauchen Sie Termine mit den Mietern. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter (§ 566 BGB).
„Ich weiß nicht, was das Haus wert ist.“
Eine erste Zahl liefern Jahresnettomiete und Ertragsfaktor, eine belastbare das Gutachten. Was Käufer wirklich bieten, zeigt die Angebotsrunde; gebunden sind Sie an kein Gebot.
„Ich habe schon einen Makler.“
Auch mit Makler geht es: Er stellt das Haus als Professional ein, sein Auftrag bleibt bestehen. Unterhand bestimmt nur, wer das Haus wann sieht.
Öffentlich verkauft, ist ein Mietshaus für jeden zu sehen, auch für die eigenen Mieter. Bei Unterhand kommt zuerst die Rechnung, dann, nach Ihrer Freigabe, die Adresse.
Stufe 1 zeigt geprüften Mitgliedern genug zum Rechnen: Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und Lageplan. Adresse, Fotos und Ihr Name fehlen; Mitglied ist nur, wer Beitrag zahlt und den Ausweis gezeigt hat.
Adresse, Fotos, Mieterliste und Unterlagen geben nur Sie frei. Für ein Mehrfamilienhaus bietet sich die Mindeststufe Investor mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis an. Jede Datei trägt beim Abruf die Mitgliedsnummer des Lesenden, jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Unter drei steht hier keine Zahl für Frankfurt am Main. Die Resonanz zu Ihrem Haus prüfen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Zum Vergleich die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete; Mandate nennen oft mehrere davon zugleich.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Frankfurt am Main | – | 760.656 | 20,1 % | 10,58 € je m² |
| Eschborn | 6,7 km | 22.478 | 42,4 % | 10,14 € je m² |
| Steinbach (Taunus) | 7,9 km | 10.827 | 41,5 % | 7,79 € je m² |
| Neu-Isenburg | 8,2 km | 38.236 | 31,2 % | 9,48 € je m² |
| Sulzbach (Taunus) | 8,3 km | 8.740 | 45,1 % | 9,81 € je m² |
| Schwalbach am Taunus | 8,9 km | 15.474 | 43,4 % | 8,79 € je m² |
| Offenbach am Main | 10,2 km | 133.195 | 22,4 % | 8,76 € je m² |
| Liederbach am Taunus | 10,8 km | 8.843 | 53,8 % | 9,82 € je m² |
| Bad Vilbel | 11,1 km | 35.886 | 47,0 % | 9,77 € je m² |
| Kelsterbach | 11,7 km | 16.762 | 34,0 % | 9,62 € je m² |
| Oberursel (Taunus) | 12,1 km | 46.757 | 43,0 % | 9,81 € je m² |
| Kriftel | 13,3 km | 11.402 | 51,2 % | 9,36 € je m² |
| Bad Homburg vor der Höhe | 13,5 km | 56.938 | 41,3 % | 9,95 € je m² |
Eine erste Zahl liefert die Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses, ein Gutachten die belastbare (§ 193 Abs. 1 BauGB). Beim Zensus 2022 lag die Nettokaltmiete in Frankfurt am Main bei 10,58 € je m²; zählen wird Ihre Ist-Miete. Unterhand bewertet nicht.
Ja, die Mietpreisbremse gilt in Frankfurt am Main, befristet bis zum 25. November 2026 (Mieterschutzverordnung Hessen: Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1). Wo sie gilt, begrenzt sie neue Mieten bei Wiedervermietung (§ 556d BGB). Die Kappungsgrenze für Erhöhungen im Bestand ist eine eigene Verordnung: Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Frankfurt am Main, befristet bis zum 25. November 2026 (Mieterschutzverordnung Hessen: Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1). Für Käufer, die vermieten wollen, sind das die ersten Fragen.
Beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht, wenn an der Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet ist oder begründet werden soll.
Nur innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); bei geerbten Häusern zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Bei mehreren Verkäufen klären Sie mit der Steuerberatung, ob gewerblicher Handel vorliegt.
Über das Haus verfügen können die Erben nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB). Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Übernimmt ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Einen gültigen, den Sie spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Vertrag übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Ab fünf Wohnungen dürfen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Fernwärme heizt in Frankfurt am Main 10,4 % der Gebäude, Gas 78,0 %.
Unterlagen, Nachfrage und Ihre Entscheidung bestimmen das Tempo. Fest sind nur drei Fristen: die Angebotsrunde, in der Regel zwei Wochen; der Vorlauf, mindestens 30 Tage ab Freischaltung; das Vorkaufsrecht der Gemeinde, bis zu drei Monate nach Mitteilung (§ 28 BauGB).
Der Zensus 2022 zählt in Frankfurt am Main 18,9 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, 37,7 % aus den Jahren 1950 bis 1979 und 14,8 % ab 2000. Käufer älterer Häuser fragen nach Leitungen, Dach und Heizung; legen Sie Belege früh bereit.
Beim Zensus 2022 standen in Frankfurt am Main 3,1 % der Wohnungen leer, in Hessen 3,8 %, bundesweit 4,3 %. Stehen in Ihrem Haus Wohnungen leer, nennen Sie Grund und Dauer in der Mieterliste.
Ein Makler ist kein Muss. Als Einzelobjekt zahlen Sie 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar, und keine Provision. Ein Makler kann das Haus ebenso über Unterhand führen; seine Provision vereinbaren Sie frei.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.