Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Die Mieterliste ist kein Aushang. Sie geben sie frei, wem Sie wollen.
Offenbach am Main, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Eigentümer eines Zinshauses in Offenbach am Main, die verkaufen, ohne dass Mieter, Nachbarn oder Mitbewerber es im Internet finden.
Käufer eines Mehrfamilienhauses rechnen mit der Miete: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor ist ihre erste Zahl, Mieterliste und Mietverträge sind ihre ersten Unterlagen. In Offenbach am Main liegen 85,7 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 bei 8,76 € je m². Die Mietverträge gehen mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB).
Auf 44,88 km² stehen in Offenbach am Main 6.710 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen, bei 133.195 Einwohnern. Die Tabelle unten stellt den Bestand neben den des Landes und des Bundes.
Offenbach am Main ist ein Ort der Mietshäuser. 85,7 % aller Wohnungen liegen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen, in Hessen sind es 54,4 %. Für Sie heißt das: Ihr Haus ist ein typisches Anlageobjekt, und seine Käufer rechnen mit der Miete.
Die Eigentümerquote liegt in Offenbach am Main bei 22,4 %, in Hessen bei 46,6 %. Viele Haushalte mieten; für Anleger ist das ein Grund, hier zu kaufen.
Mehr Altbau als im Land: 14,8 % der Gebäude stammen von vor 1919, über dem Landeswert von 13,2 %. Für ein Haus dieses Alters sind Belege über Dach, Leitungen und Feuchtigkeitsschutz die Unterlagen, nach denen Käufer zuerst fragen; steht es unter Denkmalschutz, gehört der Eintrag dazu.
Fernwärme versorgt in Offenbach am Main 17,5 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. Hängt Ihr Haus am Netz, legen Sie Liefervertrag und Abrechnungen der letzten Jahre bei; Käufer prüfen die umlegbaren Kosten.
Über dem Landeswert von 8,21 € lag die Nettokaltmiete in Offenbach am Main beim Zensus, bei 8,76 € je m². Eine Mieterliste mit Kaltmiete, Fläche und letzter Erhöhung je Wohnung beantwortet die ersten Fragen der Käufer.
20,3 % der Wohnungen in Offenbach am Main haben einen oder zwei Räume, mehr als in Hessen (14,1 %). Häuser mit kleinen Einheiten bringen häufigere Mieterwechsel; eine Mieterliste mit Mietbeginn zeigt Käufern, wie stabil Ihr Haus vermietet ist.
Offenbach am Main grenzt an sieben Nachbarorte, der nächste ist Mühlheim am Main. Wer ein Mietshaus sucht, vergleicht über die Grenze; die Zahlen der Nachbarorte stehen unten.
| Kennzahl | Offenbach am Main | Hessen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 133.195 | 6.278.594 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 6.710 | 272.696 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 85,7 % | 54,4 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 14,8 % | 13,2 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 32,0 % | 23,0 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 42,0 % | 43,4 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 13,0 % | 13,7 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 64,8 % | 51,0 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 12,3 % | 32,0 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 17,5 % | 4,1 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 22,4 % | 46,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,7 % | 3,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,76 € | 8,21 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Wer ein Mietshaus kauft, beginnt mit dem Faktor, also dem Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Offenbach am Main nennt Faktoren und Liegenschaftszinssätze; der Verkehrswert selbst richtet sich nach § 194 BauGB und berücksichtigt Zustand und Lage.
Belastbar wird der Wert mit einem Gutachten: beim Gutachterausschuss auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; was Käufer tatsächlich bieten, zeigt die Angebotsrunde.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Was zuerst kommt, ist fest; wann Sie den nächsten Schritt gehen, entscheiden Sie. Öffentlich wird dabei nichts.
Bis auf die erste Zeile gilt alles in ganz Deutschland. Welche Verordnungen des Landes in Offenbach am Main gelten, steht im Kasten darunter, Regel für Regel.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. August 2014 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. November 2012 (GVBl. S. 457), geändert durch Gesetz vom 16. Juli 2014 (GVBl. S. 179) |
| Mietverträge gehen über | bleiben bestehen, der Käufer wird Vermieter und übernimmt die Kautionen | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Mietpreisbremse bei Neuvermietung | nur, wo eine Landesverordnung die Gemeinde erfasst | § 556d BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | binnen drei Jahren höchstens 20 Prozent, unter einer Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkauf durch Mieter | nur nach Aufteilung in Wohnungseigentum, nicht beim Verkauf im Ganzen | § 577 Abs. 1 BGB |
| Vorkauf durch die Gemeinde | nur in den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, Frist drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung | mindestens drei Jahre, per Landesverordnung bis zu zehn | § 577a BGB |
| Energieausweis beim Verkauf | vorlegen zur Besichtigung, übergeben nach dem Kaufvertrag | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Teilung der Maklerprovision | nicht beim Mehrfamilienhaus; die Provision ist frei vereinbart | § 656c BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Offenbach am Main. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Offenbach am Main, befristet bis zum 25. November 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Offenbach am Main, befristet bis zum 25. November 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Offenbach am Main, befristet bis zum 25. November 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Offenbach am Main nicht. Die Verordnung ist seit dem 1. Januar 2026 außer Kraft; eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 3, nach § 6 Satz 3 mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Offenbach am Main, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung Hessen: Verordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 2 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Aufteilen können Sie selbst: mit einer Teilungserklärung (§ 8 WEG), einem Aufteilungsplan und der Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Die Wohnungsgrundbücher legt das Grundbuchamt an.
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Wer aufteilt, ändert die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung darf der Mieter vorkaufen (§ 577 BGB), und der Käufer kann erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Im Ganzen verkauft, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
In Offenbach am Main bewohnen 22,4 % der Haushalte ihre Wohnung selbst. Wer aufteilen will, rechnet mit Käufern, die einzeln vermieten, und mit Aufwand und Zeit für Teilung und Einzelverkauf.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Beispiel: ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Offenbach am Main zum Preis von 1.000.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt 6,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Löschung einer alten Grundschuld, 300.000 € | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 60.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag des neuen Eigentümers | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Mindestens 65.205 € kommen im Beispiel auf den Käufer zu, 6,5 % des Kaufpreises, für Steuer, Beurkundung und Eintragung; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen dazu. Je höher diese Summe, desto weniger bleibt für den Kaufpreis.
Auf Sie entfallen die Löschung alter Grundschulden und ein Maklerlohn, falls Sie einen beauftragen; die gesetzliche Teilung gilt beim Mehrfamilienhaus nicht (§ 656c BGB). Unterhand nimmt keine Provision.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 36.000 € | 3.285 € | 39.285 € | 6,5 % |
| 1.000.000 € | 60.000 € | 5.205 € | 65.205 € | 6,5 % |
| 1.800.000 € | 108.000 € | 9.045 € | 117.045 € | 6,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ohne Portal finde ich zu wenige Käufer.“
Das kann sein, und die Resonanz zeigt es Ihnen, bevor Sie etwas zeigen oder zahlen. Die Vorlauf-Zusage bindet Sie für mindestens 30 Tage nach der Freischaltung, danach entscheiden Sie frei. Und weil Ihr Haus nirgends öffentlich stand, zählt niemand, wie lange es schon zu haben ist.
„Im Haus soll niemand unruhig werden.“
Bis zur Besichtigung merken sie nichts: Stufe 1 zeigt keine Adresse, die Mieterliste sieht nur, wen Sie freigeben. Für Termine in bewohnten Wohnungen sprechen Sie mit den Mietern; ihre Verträge bleiben unverändert (§ 566 BGB).
„Ich habe keine Ahnung vom Preis.“
Unterhand bewertet nicht. Die Faktoren des Gutachterausschusses geben eine erste Einordnung, ein Gutachten eine belastbare. Ob Käufer diesen Wert zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.
„Ich habe schon einen Makler.“
Gern auch mit Makler: Ihr Auftrag bleibt sein Auftrag, er kann das Haus als Professional einstellen. Unterhand ändert nur, wer das Haus sieht und wann.
Ein Mehrfamilienhaus auf einem Portal heißt: Adresse und Fotos für jeden, auch für Ihre Mieter und Nachbarn, und ein Datum, ab dem jeder mitzählt, wie lange es schon steht. Unterhand dreht die Reihenfolge um.
Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst nur auf Stufe 1: als Lageplan mit Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen und Kennzahlen, ohne Adresse, ohne Fotos, ohne Ihren Namen. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist.
Was über Stufe 1 hinausgeht, geben Sie frei; bei einem Mehrfamilienhaus oft nur für Investoren mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Jede Datei trägt die Nummer des Lesenden, jede Ansicht steht im Protokoll.
Eine Zahl für Offenbach am Main steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine. Die Resonanz für Ihr Haus zählen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Luftlinie zwischen den Mittelpunkten, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Offenbach am Main | – | 133.195 | 22,4 % | 8,76 € je m² |
| Mühlheim am Main | 5,2 km | 29.213 | 41,7 % | 8,30 € je m² |
| Heusenstamm | 5,3 km | 19.397 | 51,3 % | 8,81 € je m² |
| Obertshausen | 6,2 km | 25.381 | 42,4 % | 8,18 € je m² |
| Maintal | 7,9 km | 39.130 | 43,8 % | 8,12 € je m² |
| Neu-Isenburg | 9,9 km | 38.236 | 31,2 % | 9,48 € je m² |
| Dreieich | 10,0 km | 41.965 | 46,5 % | 8,75 € je m² |
| Frankfurt am Main | 10,2 km | 760.656 | 20,1 % | 10,58 € je m² |
Nichts an ihren Verträgen. Der Käufer tritt in jedes Mietverhältnis ein, auch in die Pflicht, die Kaution zurückzuzahlen (§§ 566, 566a BGB). Teilen Sie den Mietern den Eigentümerwechsel schriftlich mit, sonst haften Sie für die Pflichten des Käufers wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB).
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einer Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ob bei mehreren Verkäufen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Verkaufen können nur alle zusammen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Bleibt es beim Nein, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Eine Übernahme durch einen Miterben ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Einen gültigen braucht jeder Verkauf. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor, nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Bei fünf oder mehr Wohnungen wählen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. In Offenbach am Main heizen 64,8 % der Gebäude mit Gas, 12,3 % mit Öl.
Mit Stufe 1 ohne Adresse und Fotos, Freigaben nur an ausgewählte Mitglieder und Wasserzeichen samt Protokoll für jede Datei. Ein Schild oder eine Zählung der Tage am Markt gibt es nicht.
Das entscheiden Aufwand, Mieter und Zeit. Sie brauchen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§§ 7, 8 WEG), und Ihre Mieter erhalten beim ersten Verkauf ihrer Wohnung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Selbst bewohnt sind in Offenbach am Main 22,4 % der Wohnungen.
Der Zensus 2022 zählt in Offenbach am Main 14,8 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, 42,0 % aus den Jahren 1950 bis 1979 und 13,0 % ab 2000. Käufer älterer Häuser fragen nach Leitungen, Dach und Heizung; legen Sie Belege früh bereit.
6.710 Mehrfamilienhäuser mit 85,7 % aller Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Offenbach am Main. Verkaufszahlen und Ertragsfaktoren veröffentlicht der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht.
Ja. Nennen Sie laufende Verfahren in den Unterlagen; der Käufer übernimmt die Mietverhältnisse (§ 566 BGB), und der Vertrag regelt, wem Forderungen bis zum Stichtag zustehen. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB).
Ein Makler ist kein Muss. Als Einzelobjekt zahlen Sie 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar, und keine Provision. Ein Makler kann das Haus ebenso über Unterhand führen; seine Provision vereinbaren Sie frei.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.