Unterhand

Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand

Haus geerbt im Saarland: verkaufen, ohne dass Nachbarn es merken

Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.

Einzelobjekt

149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar

  • Nur Käufer mit geprüftem Ausweis sehen das Haus
  • Adresse und Fotos bekommt nur, wen Sie auswählen
  • Käufer bieten bis zu einer Frist, Sie entscheiden
  • Keine Provision auf den Kaufpreis

Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.

Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung

Der Erbschein fehlt noch
Den Entwurf legen Sie trotzdem an, ohne Zahlung. Ins Netzwerk geht das Haus mit dem Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen.
Die Geschwister beraten noch
Gebote kommen mit Betrag und Mitgliedsnummer zu Ihnen: eine Zahl, über die die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
Niemand in der Straße soll es lesen
Kein Schild am Zaun, kein Portal, keine Adresse vor Ihrer Freigabe.
Keine Besichtigungstouristen
Wer anfragt, hat Beitrag gezahlt und den Ausweis gezeigt. Ins Haus kommt nur, wem Sie einen Termin geben.

Was Käufer sehen, bestimmen Sie.

Erst klären, wer verkaufen darf. Dann entscheiden Sie, wer das Haus sieht.

Haus im SaarlandBeispielansicht

Saarland, Bereich —

Straße, Name nach FreigabeFlurstückNorden
Preisband
—
Wohnfläche
—
Grundstück
—
Zimmer
—
Baujahr
—
Adresse nach Ihrer Freigabe
Fotos nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“

Objekt —. Ansicht protokolliert.

Beispielansicht ohne Werte: So sieht ein geprüfter Käufer Ihr Haus, bevor Sie etwas freigeben. Die Felder füllen Sie beim Anlegen.
Was Mitglieder sehen
Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, kein Name.
Wer mehr sieht
Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
Wie Gebote kommen
In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sehen nur Sie. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
Was niemand sieht
Wie lange das Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
Was Sie zusagen
Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellen es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
Was Unterhand prüft
Vor der Freischaltung Ihre Identität und den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa den berichtigten Grundbuchauszug. Unterhand bewertet nicht.

Für Erben eines Hauses im Saarland, die verkaufen wollen, ohne dass Nachbarn, Mieter oder die halbe Verwandtschaft vorher davon erfahren.

Verkaufen können Sie, sobald die Erbfolge nachgewiesen ist: mit Erbschein oder mit notariellem Testament und Eröffnungsniederschrift. Erben mehrere, unterschreiben alle. Steuer auf Ihren Gewinn kann nur anfallen, wenn der Kauf durch den Erblasser höchstens zehn Jahre zurückliegt.

Ihre Lage im Saarland

Auf 2.572,01 km² verteilen sich im Saarland 52 Gemeinden. Die Zahlen auf dieser Seite gelten für das ganze Land; für ein bestimmtes Haus zählen die Werte des Kreises und der Gemeinde, die Unterhand auf eigenen Seiten zeigt.

Karte: Saarland und die Nachbarländer Rheinland-Pfalz; nur Grenzen, ohne Straßen und Adressen
Das Saarland und die Nachbarländer mit gemeinsamer Grenze. © GeoBasis-DE / BKG (2026), dl-de/by-2-0, Daten verändert.

Der Bestand ist alt: 28,6 % der Gebäude mit Wohnraum sind bis 1949 gebaut, bundesweit 24,8 %; vor 1919 entstanden 13,3 %. Erbhäuser dieses Alters haben oft mehrere Umbauten hinter sich. Was wann erneuert wurde, wissen oft nur die Eltern; suchen Sie Rechnungen und Pläne, bevor Käufer danach fragen.

Mit Öl heizen im Saarland 34,0 % der Gebäude, bundesweit 24,7 %; Gas haben 48,4 %. Den Energieausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG). Hat das Haus weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, muss es ein Bedarfsausweis sein, außer das Haus erreicht den Wärmeschutz von 1977 (§ 80 Abs. 3 GModG).

Die Eigentümerquote im Saarland beträgt 59,4 %, im Bund 44,3 %; die Nettokaltmiete vermieteter Wohnungen lag beim Zensus bei 6,12 € je m², bundesweit bei 7,28 €.

Unterhand bewertet nicht. Einen ersten Anhalt geben die Bodenrichtwerte und der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, der für Ihre Gemeinde zuständig ist. Ein Verkehrswertgutachten erstellt er auf Antrag der Eigentümer, also auch der Erben, und der Pflichtteilsberechtigten (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

Bestand im Saarland, Zensus 2022

KennzahlSaarlandDeutschland
Einwohner (31. Dezember 2025)1.007.34283.467.117
Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen277.87616.327.510
Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum88,3 %81,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 197945,5 %36,3 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 194928,6 %24,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 20009,4 %16,5 %
Heizung mit Gas48,4 %53,9 %
Heizung mit Öl34,0 %24,7 %
Eigentümerquote59,4 %44,3 %
Leerstand5,5 %4,3 %
Nettokaltmiete je m²6,12 €7,28 €

Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.

In dieser Reihenfolge verkaufen Erben

Neun Schritte, deren Reihenfolge das Gesetz vorgibt. Das Tempo bestimmen Sie, und keiner verlangt, dass das Haus öffentlich gezeigt wird.

  1. Testament finden und abgeben. Ein gefundenes Testament gehört unverzüglich zum Nachlassgericht (§ 2259 Abs. 1 BGB), dem Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers (§ 343 Abs. 1 FamFG). Per Post genügt: Original, Sterbeurkunde, Liste der Erben mit Anschrift. Für die Eröffnung fallen 109 € an (GNotKG KV 12101); das Gericht benachrichtigt alle Erben.
  2. Ausschlagen, solange die Frist läuft. Ausschlagen können Sie binnen sechs Wochen, nachdem Sie vom Erbfall und Ihrer Berufung erfahren haben; lebte der Erblasser zuletzt nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn im Ausland, sind es sechs Monate (§ 1944 BGB). Danach gilt das Erbe als angenommen. Die Erklärung geben Sie persönlich beim Nachlassgericht ab oder notariell beglaubigt (§ 1945 Abs. 1 BGB), auch beim Amtsgericht Ihres Wohnorts (§ 344 Abs. 7 FamFG). Klären Sie vorher, ob der Nachlass überschuldet ist.
  3. Erbfolge nachweisen. Ohne Nachweis der Erbfolge kein Verkauf: Das Grundbuchamt will den Erbschein sehen (§ 2353 BGB) oder, bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag, die Urkunde mit der Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Den Erbschein beantragt ein Erbe beim Nachlassgericht oder über einen Notar; Geburts-, Heirats- und Sterbeurkunden der Familie gehören dazu.
  4. Das Erbe beim Finanzamt melden. Drei Monate haben Sie, um dem Finanzamt den Erwerb schriftlich zu melden (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die Ausnahme für eröffnete Testamente gilt nicht, wenn ein Grundstück im Inland zum Nachlass gehört (§ 30 Abs. 3 ErbStG); beim Erbhaus melden Sie also immer. Ob Steuer anfällt, entscheidet das Finanzamt nach Wert und Freibetrag.
  5. Grundbuch berichtigen. Solange der Erblasser im Grundbuch steht, ist es unrichtig. Die Berichtigung auf die Erben beantragen Sie beim Grundbuchamt; innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie gebührenfrei (GNotKG KV 14110, Anmerkung 1). Für den Verkauf selbst ist sie nicht zwingend (§ 40 Abs. 1 GBO), bei Unterhand aber ein einfacher Eigentumsnachweis.
  6. Wert klären. Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht stellt der Gutachterausschuss bereit, in vielen Ländern kostenfrei im Internet. Ein Verkehrswertgutachten erstellt er auf Antrag der Eigentümer und der Pflichtteilsberechtigten (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB); die Gebühr richtet sich nach dem Landesrecht. Ein Gutachten hilft, wenn Miterben sich über den Preis nicht einig sind, und kann dem Finanzamt einen niedrigeren Wert belegen (§ 198 Abs. 2 BewG).
  7. Die Unterlagen zusammentragen. Zum Haus gehören Grundbuchauszug, Erbnachweis, Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Belege über Modernisierungen und, wenn vermietet, die Mietverträge. Den Energieausweis zeigen Sie spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
  8. Wer das Haus sehen darf. Wer das Haus sieht, bestimmen Sie. Bei Unterhand stehen vor Ihrer Freigabe nur Lageplan, Preisband und Flächen; Adresse und Fotos geben Sie je Mitglied frei, Gebote kommen in einer Angebotsrunde mit Frist.
  9. Notartermin und Auseinandersetzung. Beim Notar wird aus der Einigung ein Vertrag. Unterschreiben müssen alle Erben oder ihre Vertreter (§ 2040 Abs. 1 BGB), die Kosten der Beurkundung trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Erlös landet zunächst im Nachlass (§ 2041 BGB); nach Begleichung der Schulden teilen die Erben ihn nach ihren Quoten (§ 2046 Abs. 1 BGB).

Die Fristen für Erben

WasFristFundstelle
Testament beim Nachlassgericht abliefernunverzüglich§ 2259 Abs. 1 BGB
Erbe ausschlagensechs Wochen ab Kenntnis; sechs Monate bei Auslandsbezug§ 1944 BGB
Meldung an das Erbschaftsteuerfinanzamt, mit Grundstück immerdrei Monate ab Kenntnis§ 30 Abs. 1 und 3 ErbStG
Grundbuch gebührenfrei berichtigenzwei Jahre ab ErbfallGNotKG KV 14110, Anm. 1
Vorkaufsrecht der Miterben, wenn einer seinen Erbteil verkauftzwei Monate§ 2034 Abs. 2 BGB
Steuer auf den Verkaufsgewinn möglichbis zehn Jahre nach dem Kauf durch den Erblasser§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Steuerfreies Familienheim weiter selbst nutzen (§ 13 ErbStG)zehn Jahre§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG
Niedrigerer Wert durch einen zeitnahen Kaufpreis (§ 198 BewG)Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall§ 198 Abs. 3 BewG
Energieausweis zeigenbis zur Besichtigung§ 80 Abs. 4 GModG
Teilungsversteigerung einstweilen einstellen lassenbis zu sechs Monate, auf Antrag§ 180 Abs. 2 ZVG

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Für das Nachlassgericht

  • Sterbeurkunde
  • das Original eines Testaments oder Erbvertrags, falls es eines gibt
  • Personalausweis oder Reisepass jedes Antragstellers
  • Urkunden über Geburten, Ehen und Sterbefälle, aus denen sich die Erbfolge ergibt
  • Liste aller Miterben mit Postanschrift
  • Vollmachten der Miterben, die dem Erbscheinsantrag zustimmen
  • Übersicht über Vermögen und Schulden im Nachlass, mit dem Haus

Für die Käufer

  • aktueller Grundbuchauszug, Abteilung II mit Wohnrechten und Nießbrauch, Abteilung III mit Grundschulden
  • Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnung
  • Energieausweis und das Baujahr des Heizkessels
  • Lageplan aus dem Liegenschaftskataster, Grundrisse, Wohnfläche
  • Rechnungen über erneuerte Bauteile wie Dach, Fenster, Heizung und Leitungen
  • bei Vermietung: Mietverträge, Kaution, letzte Nebenkostenabrechnung
  • bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Höhe des Erbbauzinses

Für die Einigung unter Erben

  • Übersicht, wer zu welchem Anteil erbt
  • eine schriftliche Vereinbarung über Verkauf, Mindestpreis und Ansprechpartner
  • Vollmacht beim Notar für jeden, der beim Termin fehlt

Was der Verkauf kostet: Rechenbeispiel

Gerechnet für ein Haus im Saarland zu 450.000 €, ohne Schulden im Nachlass. Den Preis setzen wir für das Beispiel an, er sagt nichts über den Wert Ihres Hauses. Alle Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG); eine volle Gebühr sind hier 885 €, die Grunderwerbsteuer im Saarland 6,5 %.

PostenGrundlageBetragWer zahlt
Erbscheinsverfahren beim Nachlassgerichteine Gebühr (1,0) nach KV 12210 GNotKG885 €Erben
Versicherung an Eides statt zum Erbscheinvolle Gebühr nach GNotKG KV 23300885 €Erben
Testamentseröffnung, falls ein Testament vorliegtFestgebühr, GNotKG KV 12101109 €Erben
Grundbuchberichtigung binnen zwei JahrenGNotKG KV 14110, Anm. 10 €Erben
Grundbuchberichtigung nach zwei Jahrenvolle Gebühr nach GNotKG KV 14110885 €Erben
Grundschuld über 100.000 € löschen lassen0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140136,50 €Erben
Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tagezuerst beim „Zur Prüfung geben“, dann alle 30 Tage, bis das Haus verkauft ist149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbarErben
GrunderwerbsteuerSatz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz)29.250 €Käufer, nach Vertrag
Kaufvertrag beim Notardoppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt.1.770 €Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)
Eintragung des Käufers ins Grundbuchvolle Gebühr nach GNotKG KV 14110885 €Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)

Der Käufer trägt im Beispiel mindestens 31.905 €, das sind 7,1 % des Kaufpreises, ohne Vollzugsgebühren des Notars, Auslagen und Umsatzsteuer. Diese Summe bestimmt mit, wie viel ein Käufer für das Haus selbst aufbringen kann.

Gibt es ein notarielles Testament, sparen die Erben den Erbschein und zahlen nur die Eröffnung. Unterhand nimmt keine Provision; ohne Makler fällt auch keine an.

Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen

KaufpreisGrunderwerbsteuer 6,5 %Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren)ZusammenAnteil am Kaufpreis
300.000 €19.500 €1.905 €21.405 €7,1 %
450.000 €29.250 €2.655 €31.905 €7,1 %
700.000 €45.500 €3.765 €49.265 €7,0 %

Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.

Welche Steuern Erben kennen sollten

Die Erbschaftsteuer

Steuerfrei bleiben 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für jedes Kind und für Enkel, deren Elternteil schon verstorben ist, 200.000 € für die übrigen Enkel, 100.000 € für die übrigen Personen der Steuerklasse I und 20.000 € für Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Schenkungen derselben Person aus den letzten zehn Jahren werden hinzugerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG).

Achtung beim Familienheim: Zieht ein Kind unverzüglich selbst in das Haus, in dem der Erblasser bis zuletzt wohnte, kann der Erwerb bis 200 m² Wohnfläche steuerfrei sein; unverzüglich heißt in der Regel binnen sechs Monaten (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16). Verkauft oder vermietet es innerhalb von zehn Jahren, entfällt die Befreiung rückwirkend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG; für Ehegatten Nr. 4b ohne Flächengrenze).

Maßgeblich ist der Wert am Todestag nach dem Bewertungsgesetz. Einen niedrigeren Wert weisen Sie mit Gutachten nach (§ 198 Abs. 2 BewG) oder mit einem Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Erbfall (§ 198 Abs. 3 BewG); ob ein früher Verkauf so zählt, klärt Ihr Steuerberater.

Fundstellen: §§ 13, 14, 16, 17, 30 ErbStG; § 198 BewG; BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16. Stand 3. November 2026.

Einkommensteuer auf den Gewinn

Ein Erbe ist kein Kauf. Für die Frist von zehn Jahren nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zählt deshalb, wann der Erblasser das Haus angeschafft hat. Liegt das länger zurück, bleibt Ihr Gewinn steuerfrei; liegt es kürzer zurück, rechnet das Finanzamt mit seinen Anschaffungskosten.

Selbst genutzt im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, bleibt der Gewinn ebenfalls frei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer Miterben auszahlt, kauft deren Anteile; für sie läuft eine neue Frist von zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG).

Fundstellen: § 23 EStG. Stand 3. November 2026.

Grunderwerbsteuer beim Erbe

Für das Erben selbst fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 2 GrEStG), auch nicht, wenn ein Miterbe das Haus bei der Teilung übernimmt (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Erst der Verkauf an Dritte kostet im Saarland 6,5 %, im Beispiel 29.250 €; schulden tun sie beide Seiten (§ 13 Nr. 1 GrEStG), zahlen tut sie nach dem Vertrag meistens der Käufer.

Fundstellen: §§ 3, 13 GrEStG. Stand 3. November 2026.

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Was gilt, wenn Erben verkaufen

Die erste Zeile gilt nur im Saarland, die übrigen bundesweit.

WasRegelFundstelle
Grunderwerbsteuer Saarland6,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2015§ 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (Art. 1 des Gesetzes Nr. 1736) vom 8. Dezember 2010, §§ 1 und 2 neu gefasst durch Art. 1 des Gesetzes vom 3. Dezember 2014 (Amtsbl. I S. 447)
Wer unterschreibtalle Erben gemeinsam; ein Testamentsvollstrecker verfügt allein§§ 2040, 2205 BGB
Was das Grundbuch als Nachweis nimmtErbschein oder öffentliche Verfügung von Todes wegen mit Eröffnung§ 35 Abs. 1 GBO
Mietvertrag beim Verkaufder Käufer tritt in ihn ein§ 566 Abs. 1 BGB
Mietpreisbremsegilt, wenn eine Landesverordnung den Ort erfasst§ 556d BGB
Energieausweisbei der Besichtigung zeigen, nach dem Vertrag übergeben§ 80 Abs. 4 GModG
Lasten bis zum Verkaufverteilen sich auf die Erben nach Quoten§§ 2038 Abs. 2, 748 BGB

Mietrecht und Baurecht im Saarland

Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt im Saarland. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.

RegelWas giltFundstelle
Mietpreisbremse (§ 556d BGB)Gilt im Saarland nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung.§ 556d Abs. 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung
Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)Gilt im Saarland nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung.§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung
Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB)Gilt im Saarland nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung.§ 577a Abs. 2 Satz 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung
Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB)Gilt im Saarland nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung.§ 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung
Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB)Gilt im Saarland nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung.§ 201a Satz 1 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung

Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Stand 3. November 2026.

Erbengemeinschaft: vier Wege

In der Erbengemeinschaft gehört jedem alles, aber keinem allein. Verkaufen können die Erben nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB); notwendige Erhaltung, etwa ein geplatztes Rohr, darf jeder ohne die anderen veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB).

Verkauf mit allen Unterschriften

Alle unterschreiben den Kaufvertrag, der Erlös fließt in den Nachlass und wird nach Erbquoten geteilt. Das ist der Weg ohne Gericht.

Einer übernimmt und zahlt aus

Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Grunderwerbsteuer fällt dafür nicht an (§ 3 Nr. 3 GrEStG); für die hinzugekauften Anteile beginnt eine neue Frist nach § 23 EStG.

Aussteigen mit dem Erbteil

Wer nicht warten will, verkauft seinen Erbteil, den Anteil am gesamten Nachlass (§ 2033 BGB), beim Notar. Die Miterben dürfen binnen zwei Monaten selbst eintreten (§ 2034 BGB); ein Bruchteil des Hauses allein lässt sich so nicht verkaufen.

Versteigerung beim Amtsgericht

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB) und beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Erreicht im ersten Termin kein Gebot die Hälfte des Verkehrswerts, gibt es keinen Zuschlag (§ 85a ZVG); einstellen lässt sich das Verfahren auf Antrag bis zu sechs Monate (§ 180 Abs. 2 ZVG).

Bei Unterhand führt eine Person aus der Erbengemeinschaft das Objekt in ihrem Konto. Sie sieht jede Anfrage, jedes Gebot mit Betrag und das Protokoll jeder Ansicht und kann alles den Miterben vorlegen. Die Entscheidung über den Verkauf treffen Sie gemeinsam, beim Notar.

Vier Einwände von Erben

„Im Haus meiner Eltern soll keiner herumlaufen.“

Vor jeder Freigabe sehen Mitglieder nur Lageplan, Preisband und Zahlen. Sie geben Adresse und Fotos einzeln frei und sehen von jedem Anfragenden die Mitgliedsnummer, die Stufe und den Stand seines Nachweises. Ins Haus kommt nur, wem Sie einen Termin geben.

„Jeder in der Familie hat eine andere Zahl im Kopf.“

Dann helfen echte Gebote mehr als Schätzungen. Die Angebotsrunde sammelt sie bis zu einer Frist, verdeckt, mit Mitgliedsnummer; Sie legen sie den Geschwistern vor, neben das Gutachten, und niemand ist an eines gebunden.

„Wir sind noch gar nicht so weit.“

Dann tragen Sie sich im Stillen Register ein, mit Konto und ohne Zahlung, und sehen die passende Nachfrage, ohne etwas zu zeigen. Ins Netzwerk geht das Haus erst, wenn Sie nachweisen, dass Sie verkaufen dürfen.

„Ein Haus, das lange zu haben ist, verliert.“

Dann hat es niemand öffentlich gesehen. Unterhand zeigt keine Tage am Markt, Adresse und Fotos kennen nur Freigegebene. Sie können zurückziehen, neu anlegen oder einen anderen Weg gehen, ohne Spuren im Netz.

Geerbt, geprüft, unter der Hand verkauft

Zu sehen bekommt Ihr Haus nur, wer bei Unterhand Mitglied ist, also Beitrag zahlt und den Ausweis gezeigt hat. Stufe 1 nennt Objektart, Bereich, Preisband und Flächen mit einem Lageplan ohne Straße; Name und Adresse der Erben stehen nirgends.

Mehr als Stufe 1 sieht nur, wem der Erbe, der das Haus führt, freigibt: ab einer Stufe, auf Anfrage oder auf Einladung. Dateien tragen die Nummer des Lesenden als Wasserzeichen, das Protokoll zeigt jede Ansicht.

Sie sagen zu, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Vor der Freischaltung prüft Unterhand Ihren Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen; steht im Grundbuch noch der Erblasser, lassen Sie es zuerst berichtigen.

Nachfrage im Saarland

Geprüfte Mandate für Häuser im Saarland
nicht ausgewiesen
Einträge im Stillen Register für Häuser im Saarland
nicht ausgewiesen

Unterhand nennt für das Saarland erst eine Zahl, wenn sie mindestens drei beträgt. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt

Das Saarland und die Nachbarländer

Zum Vergleich die Nachbarländer: Entfernung der Mittelpunkte in Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete nach dem Zensus 2022.

OrtLuftlinieEinwohnerEigentümerquoteNettokaltmiete
Saarland–1.007.34259,4 %6,12 € je m²
Rheinland-Pfalz68,8 km4.123.02254,4 %6,75 € je m²

Fragen von Erben im Saarland

Wo beantrage ich den Erbschein, und was kostet er?

Beim Nachlassgericht, dem Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers (§ 343 Abs. 1 FamFG), oder bei einem Notar. Es fallen zwei volle Gebühren nach dem Nachlasswert an, für das Verfahren und für die eidesstattliche Versicherung (GNotKG KV 12210 und KV 23300). Bei einem Nachlass von 450.000 € ist eine volle Gebühr 885 €.

Ist ein Erbschein nötig, wenn das Testament notariell ist?

Für das Grundbuch nicht. Dem Grundbuchamt genügen das notarielle Testament oder der Erbvertrag und die Niederschrift über die Eröffnung (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dafür nicht, dann brauchen Sie den Erbschein.

Müssen die Erben erst ins Grundbuch?

Nicht zwingend: Der Käufer kann direkt nach dem Erblasser eingetragen werden, wenn die Erben die Erbfolge nachweisen (§ 40 Abs. 1 GBO). Die eigene Eintragung kostet in den ersten zwei Jahren nichts (GNotKG KV 14110, Anm. 1) und erleichtert den Nachweis bei Unterhand.

Wird durch den Verkauf Erbschaftsteuer fällig?

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf. Kinder haben je 400.000 € Freibetrag, Ehegatten 500.000 € (§ 16 ErbStG). Teuer werden kann der Verkauf nur, wenn ein Kind oder der Ehegatte das Haus als Familienheim steuerfrei geerbt hat und innerhalb von zehn Jahren verkauft (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).

Wer zahlt Grunderwerbsteuer und Notar?

Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Grunderwerbsteuer von 6,5 % im Saarland schulden beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG), im Vertrag übernimmt sie in der Regel der Käufer. Sie als Erben zahlen Erbnachweis und die Löschung alter Grundschulden.

Bleibt der Verkauf vor der Nachbarschaft verborgen?

Ja: Bei Unterhand sehen nur geprüfte Mitglieder das Haus, ohne Adresse und Fotos, bis Sie freigeben. Kein Schild, kein Portal, solange die Vorlauf-Zusage läuft; jede Ansicht steht im Protokoll.

Was hat der Pflichtteil mit dem Verkauf zu tun?

Der Pflichtteil ist ein Anspruch auf Geld, nicht auf das Haus: die Hälfte des Werts des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB), maßgeblich ist der Wert zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 Abs. 1 BGB). Ein Gutachten des Gutachterausschusses können auch Pflichtteilsberechtigte beantragen (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

Kann ich mit dem Verkauf beginnen, bevor der Erbschein da ist?

Vorbereiten ja: Wert klären, Unterlagen sammeln, sich mit den Miterben einigen, im Stillen Register die Nachfrage sehen. Unterschreiben können Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Erbfolge nachgewiesen ist, und ins Netzwerk geht das Haus erst mit diesem Nachweis.

Im Grundbuch steht ein Wohnrecht für meine Mutter. Können wir trotzdem verkaufen?

Der Käufer erwirbt das Haus mit dem Wohnrecht belastet; es bleibt im Grundbuch, Abteilung II, bis die Berechtigte die Löschung bewilligt (§ 19 GBO). Für einen Käufer, der einziehen will, ist das Haus mit Wohnrecht kaum zu nutzen; in der Regel wird der Verzicht vor dem Verkauf geregelt.

Wie unterschreibt ein Erbe, der weit weg wohnt?

Er erteilt eine Vollmacht, die ein Notar oder eine deutsche Auslandsvertretung beglaubigt, und ein anderer unterschreibt für ihn. Wer im Ausland lebt, hat zum Ausschlagen sechs Monate statt sechs Wochen (§ 1944 Abs. 3 BGB).

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Herkunft der Zahlen

  • Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
  • Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
  • Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
  • § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (Art. 1 des Gesetzes Nr. 1736) vom 8. Dezember 2010, §§ 1 und 2 neu gefasst durch Art. 1 des Gesetzes vom 3. Dezember 2014 (Amtsbl. I S. 447). Saarland; Steuersatz seit 1. Januar 2015. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
  • Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Saarland; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
  • Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
  • Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft

Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.

Erst klären, dann verkaufen, und niemand sieht zu.

Ob der Erbschein noch aussteht oder die Geschwister noch beraten: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an. Zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn alle einverstanden sind, und bis dahin sieht es niemand.

  1. 1HeuteKonto anlegen mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Identität nachweisen, das Haus beschreiben. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
  2. 2Wenn alle einverstanden sindPer Kontrollkästchen zusagen, dass Sie das Haus nur über Unterhand anbieten, Nachweis hochladen, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt. Unterhand prüft Identität und Nachweis und schaltet das Haus frei.
  3. 3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab.

149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar

Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.

Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.

Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung

Für mehrere Objekte: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.

Was kostet es?
149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
Wann wird abgebucht?
Zum ersten Mal, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail. Ist das Haus verkauft oder ziehen Sie es zurück, endet es von selbst.
Wie kündige ich?
Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.