Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Zahlen, dann die Adresse: Wer Ihr Haus sieht, entscheiden Sie.
Potsdam, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Eigentümer eines Zinshauses in Potsdam, die verkaufen, ohne dass Mieter, Nachbarn oder Mitbewerber es im Internet finden.
Ein Mietshaus in Potsdam verkaufen heißt: Mieterliste und Verträge ordnen, den Wert über Miete und Ertragsfaktor einordnen, geprüfte Käufer auswählen, beim Notar unterschreiben. Die Mieter bleiben, ihre Verträge gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB); die Grunderwerbsteuer in Brandenburg von 6,5 % trägt nach dem Vertrag in der Regel der Käufer.
Potsdam zählt 185.137 Einwohner auf 188,24 km². Der Zensus 2022 nennt 23.752 Gebäude mit Wohnraum, 8.590 davon mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 83,6 % aller 101.544 Wohnungen.
Mit 83,6 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen liegt Potsdam über dem Wert in Brandenburg von 50,8 %. Käufer kennen den Typ und vergleichen; ein vollständiges Zahlenwerk zählt mehr als Fotos.
Mit 17,6 % Eigentümerquote liegt Potsdam unter dem Landeswert von 45,5 %. Mietwohnungen sind hier die übliche Wohnform, und Käufer eines Mietshauses rechnen mit Nachvermietung statt mit Einzelverkauf.
Aus den Jahren 1950 bis 1979 stammen in Potsdam 12,6 % der Gebäude mit Wohnraum, ab 2000 entstanden 31,5 %, vor 1919 15,9 %. Für Häuser dieser Jahrgänge zählen Dämmung, Fenster und Haustechnik.
Mit 34,5 % Fernwärme liegt Potsdam über dem Bundeswert (6,6 %). Für ein Mietshaus mit Fernwärme zählen Vertragslaufzeit, Preisgleitklauseln und die Heizkostenabrechnung der Mieter.
Über dem Landeswert von 6,21 € lag die Nettokaltmiete in Potsdam beim Zensus, bei 7,85 € je m². Eine Mieterliste mit Kaltmiete, Fläche und letzter Erhöhung je Wohnung beantwortet die ersten Fragen der Käufer.
23,6 % der Wohnungen in Potsdam haben einen oder zwei Räume, mehr als in Brandenburg (12,8 %). Häuser mit kleinen Einheiten bringen häufigere Mieterwechsel; eine Mieterliste mit Mietbeginn zeigt Käufern, wie stabil Ihr Haus vermietet ist.
Potsdam grenzt an neun Nachbarorte, der nächste ist Dallgow-Döberitz. Wer ein Mietshaus sucht, vergleicht über die Grenze; die Zahlen der Nachbarorte stehen unten.
| Kennzahl | Potsdam | Brandenburg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 185.137 | 2.551.889 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 8.590 | 94.447 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 83,6 % | 50,8 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 15,9 % | 16,6 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 34,6 % | 39,8 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 12,6 % | 14,3 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 31,5 % | 22,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 51,9 % | 60,8 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 4,3 % | 13,1 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 34,5 % | 10,5 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 17,6 % | 45,5 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,5 % | 5,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,85 € | 6,21 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Anleger rechnen zuerst: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor. Den Faktor für Häuser Ihrer Baujahresgruppe nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses; Lage, Zustand und Mietniveau verschieben den Wert (§ 194 BauGB).
Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss, der für Potsdam zuständig ist, auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB); die Gebühr richtet sich nach dem Landesrecht. Unterhand bewertet nicht. Ob Käufer Ihren Preis zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Die Reihenfolge ist fest, die Geschwindigkeit bestimmen Sie.
Bis auf die erste Zeile gilt alles in ganz Deutschland. Welche Verordnungen des Landes in Potsdam gelten, steht im Kasten darunter, Regel für Regel.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Brandenburg | 6,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Juli 2015 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 29. November 2010 (GVBl. I Nr. 40), geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. I Nr. 16) |
| Laufende Mietverhältnisse | bleiben bestehen, der Käufer wird Vermieter und übernimmt die Kautionen | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Miete bei Wiedervermietung | gilt nur in Orten, die die Landesverordnung nennt | § 556d BGB |
| Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen | 20 Prozent in drei Jahren, nach Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkauf durch Mieter | beim Verkauf des ganzen, nicht aufgeteilten Hauses in der Regel nicht | § 577 Abs. 1 BGB |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | nur in den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, Frist drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Sperrfrist für Eigenbedarf | drei Jahre; mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Pflicht zum Energieausweis | spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Gesetzliche Provisionsteilung | nicht beim Mehrfamilienhaus; die Provision ist frei vereinbart | § 656c BGB |
Zwei der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Potsdam. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Potsdam, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Brandenburg (MietbegrenzV): Verordnung vom 3. Dezember 2025 (GVBl. II 2025 Nr. 95), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Potsdam, befristet bis zum 31. Dezember 2030. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Brandenburg (KappGrenzV): Verordnung vom 3. Dezember 2025 (GVBl. II 2025 Nr. 94), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Potsdam nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Brandenburg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Potsdam nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Brandenburg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Potsdam nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Brandenburg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 201a Satz 1 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Die Aufteilung erklärt der Eigentümer selbst beim Grundbuchamt (§ 8 WEG). Dazu braucht er einen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG); in Gebieten einer Landesverordnung zusätzlich eine Genehmigung (§ 250 BauGB).
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Wer aufteilt, ändert die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung darf der Mieter vorkaufen (§ 577 BGB), und der Käufer kann erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Im Ganzen verkauft, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
In Potsdam bewohnen 17,6 % der Haushalte ihre Wohnung selbst. Wer aufteilen will, rechnet mit Käufern, die einzeln vermieten, und mit Aufwand und Zeit für Teilung und Einzelverkauf.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Beispiel: ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Potsdam zum Preis von 1.000.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Brandenburg beträgt 6,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Löschung einer Grundschuld über 300.000 € | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 65.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Eintragung des Käufers ins Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Mindestens 70.205 € kommen im Beispiel auf den Käufer zu, 7,0 % des Kaufpreises, für Steuer, Beurkundung und Eintragung; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen dazu. Je höher diese Summe, desto weniger bleibt für den Kaufpreis.
Ihre Kosten: Löschung der Grundschulden und ein Makler, wenn Sie einen wollen. Unterhand berechnet keine Provision, nur das Einzelobjekt.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 39.000 € | 3.285 € | 42.285 € | 7,0 % |
| 1.000.000 € | 65.000 € | 5.205 € | 70.205 € | 7,0 % |
| 1.800.000 € | 117.000 € | 9.045 € | 126.045 € | 7,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ohne Portal finde ich zu wenige Käufer.“
Ob es reicht, sehen Sie vorher: Die Resonanz zählt passende Mandate, ohne dass Sie etwas zeigen. Nach den 30 Tagen der Vorlauf-Zusage sind Sie frei, und kein Portal hat bis dahin mitgezählt.
„Im Haus soll niemand unruhig werden.“
Auf Stufe 1 ist das Haus nicht zu finden, und Wohnungen sehen nur Mitglieder, die Sie freigegeben haben. Ganz verborgen bleibt ein Verkauf nicht: Für Besichtigungen in bewohnten Wohnungen brauchen Sie Termine mit den Mietern. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter (§ 566 BGB).
„Ich habe keine Ahnung vom Preis.“
Dafür gibt es den Marktbericht mit Ertragsfaktoren und, wenn nötig, ein Gutachten. Was Käufer bieten, sehen Sie in der Angebotsrunde, ohne sich zu binden.
„Ich habe schon einen Makler.“
Gern auch mit Makler: Ihr Auftrag bleibt sein Auftrag, er kann das Haus als Professional einstellen. Unterhand ändert nur, wer das Haus sieht und wann.
Ein Mehrfamilienhaus auf einem Portal heißt: Adresse und Fotos für jeden, auch für Ihre Mieter und Nachbarn, und ein Datum, ab dem jeder mitzählt, wie lange es schon steht. Unterhand dreht die Reihenfolge um.
Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst nur auf Stufe 1: als Lageplan mit Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen und Kennzahlen, ohne Adresse, ohne Fotos, ohne Ihren Namen. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist.
Die Mieterliste öffnen Sie je Mitglied, auf Wunsch nur für Investoren mit geprüftem Kapitalnachweis. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie liest; jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Eine Zahl für Potsdam steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine. Die Resonanz für Ihr Haus zählen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Anleger vergleichen über Grenzen hinweg. Die Tabelle nennt für jeden Nachbarort Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Potsdam | – | 185.137 | 17,6 % | 7,85 € je m² |
| Dallgow-Döberitz | 10,0 km | 10.860 | 60,5 % | 8,43 € je m² |
| Werder (Havel) | 10,9 km | 27.064 | 47,8 % | 7,71 € je m² |
| Schwielowsee | 11,0 km | 10.741 | 63,6 % | 8,07 € je m² |
| Wustermark | 13,6 km | 11.059 | 44,0 % | 7,07 € je m² |
| Stahnsdorf | 13,7 km | 16.041 | 60,4 % | 7,41 € je m² |
| Nuthetal | 14,0 km | 9.302 | 58,9 % | 7,61 € je m² |
| Michendorf | 14,9 km | 13.769 | 74,8 % | 8,06 € je m² |
| Ketzin/Havel | 15,4 km | 6.636 | 51,2 % | 5,89 € je m² |
| Berlin | 26,7 km | 3.700.577 | 16,4 % | 7,67 € je m² |
Sie bleiben. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt jedes Mietverhältnis und die Kautionen (§§ 566, 566a BGB), und der Verkauf ist kein Kündigungsgrund (§ 573 BGB). Ohne schriftliche Mitteilung des Wechsels haften Sie für seine Pflichten wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB).
Beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht, wenn an der Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet ist oder begründet werden soll.
Nur innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); bei geerbten Häusern zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Bei mehreren Verkäufen klären Sie mit der Steuerberatung, ob gewerblicher Handel vorliegt.
Einen gültigen, den Sie spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Vertrag übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Ab fünf Wohnungen dürfen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Fernwärme heizt in Potsdam 34,5 % der Gebäude, Gas 51,9 %.
Unterlagen, Nachfrage und Ihre Entscheidung bestimmen das Tempo. Fest sind nur drei Fristen: die Angebotsrunde, in der Regel zwei Wochen; der Vorlauf, mindestens 30 Tage ab Freischaltung; das Vorkaufsrecht der Gemeinde, bis zu drei Monate nach Mitteilung (§ 28 BauGB).
Das hängt an Zeit, Aufwand und den Rechten der Mieter: Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung (§§ 7, 8 WEG), Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB), in manchen Ländern eine Genehmigung (§ 250 BauGB). Die Eigentümerquote in Potsdam liegt bei 17,6 %.
Vor 1919 gebaut sind in Potsdam 15,9 % der Gebäude, bis 1949 zusammen 34,6 %, zwischen 1950 und 1979 12,6 %. Für ein Mietshaus dieser Jahrgänge zählen Belege über Dach, Leitungen und Heizung mehr als jede Beschreibung.
Beim Zensus 2022 standen in Potsdam 2,5 % der Wohnungen leer, in Brandenburg 5,2 %, bundesweit 4,3 %. Stehen in Ihrem Haus Wohnungen leer, nennen Sie Grund und Dauer in der Mieterliste.
8.590 Mehrfamilienhäuser mit 83,6 % aller Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Potsdam. Verkaufszahlen und Ertragsfaktoren veröffentlicht der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht.
Ja, aber sagen Sie es offen. Der Käufer tritt in die Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB) und übernimmt damit auch den Streit um künftige Rechte; offene Forderungen bis zum Stichtag regelt der Kaufvertrag. Verschwiegene Streitfälle können Ihnen später teuer werden (§ 444 BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.