Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Die Mieterliste ist kein Aushang. Sie geben sie frei, wem Sie wollen.
Berlin, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für alle, die in Berlin ein Haus mit drei und mehr Wohnungen verkaufen wollen, allein, als Ehepaar oder als Erbengemeinschaft.
Ein Mietshaus in Berlin verkaufen heißt: Mieterliste und Verträge ordnen, den Wert über Miete und Ertragsfaktor einordnen, geprüfte Käufer auswählen, beim Notar unterschreiben. Die Mieter bleiben, ihre Verträge gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB); die Grunderwerbsteuer in Berlin von 6,0 % trägt nach dem Vertrag in der Regel der Käufer.
3.700.577 Menschen leben in Berlin, 4.153 je km². Gebäude mit drei und mehr Wohnungen gibt es 148.587; sie sind die Häuser, aus denen Anleger kaufen, und Ihr Haus ist eines davon.
Mit 20,6 % Fernwärme liegt Berlin über dem Bundeswert (6,6 %). Für ein Mietshaus mit Fernwärme zählen Vertragslaufzeit, Preisgleitklauseln und die Heizkostenabrechnung der Mieter.
27 Orte grenzen an Berlin, darunter Glienicke/Nordbahn und Teltow. Die Tabelle unten nennt ihre Mieten und Eigentümerquoten; Käufer ziehen diesen Vergleich ohnehin.
| Kennzahl | Berlin | Deutschland |
|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 3.700.577 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 148.587 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 89,8 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 15,2 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 39,7 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 25,8 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 15,0 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 57,4 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 16,7 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 20,6 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 16,4 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,0 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,67 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Die erste Zahl jedes Käufers ist der Ertragsfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete ohne Betriebskosten. Gutachterausschüsse veröffentlichen Faktoren je Baujahresgruppe im Grundstücksmarktbericht; Ihre Ist-Miete mal Faktor ergibt eine erste Einordnung, kein Verkehrswert (§ 194 BauGB).
Für eine belastbare Zahl beantragen Sie ein Gutachten beim Gutachterausschuss (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; die Angebotsrunde zeigt, was Käufer bieten, ohne Sie zu binden.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Neun Schritte vom Ordner bis zur Übergabe, und keiner verlangt, dass das Haus öffentlich gezeigt wird.
Bis auf die erste Zeile gilt alles in ganz Deutschland. Welche Verordnungen des Landes in Berlin gelten, steht im Kasten darunter, Regel für Regel.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Berlin | 6,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2014 | § 3 Gesetz über die Festsetzung der Hebesätze für die Realsteuern für die Kalenderjahre 2007 bis 2011 und des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 20. Dezember 2006, § 3 neu gefasst durch Gesetz vom 14. November 2013 (GVBl. S. 583) |
| Mietverträge gehen über | der Käufer übernimmt jedes Mietverhältnis samt Kaution; ein Verkauf berechtigt nicht zur Kündigung | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Begrenzung neuer Mieten | nur, wo eine Landesverordnung die Gemeinde erfasst | § 556d BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | binnen drei Jahren höchstens 20 Prozent, unter einer Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkaufsrecht der Mieter | beim Verkauf des ganzen, nicht aufgeteilten Hauses in der Regel nicht | § 577 Abs. 1 BGB |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | nur in den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, Frist drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Sperrfrist für Eigenbedarf | drei Jahre; mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Pflicht zum Energieausweis | bei der Besichtigung zeigen, nach dem Vertrag aushändigen | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Hälftige Teilung der Provision | nicht beim Mehrfamilienhaus; die Provision ist frei vereinbart | § 656c BGB |
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Berlin. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Berlin, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietenbegrenzungsverordnung Berlin: Verordnung vom 11. November 2025 (GVBl. 2025 S. 577), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Berlin, befristet bis zum 10. Mai 2028. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Berlin: Verordnung vom 14. März 2023 (GVBl. 2023 S. 112), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Berlin, befristet bis zum 30. September 2033. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin: Verordnung vom 13. Juni 2023 (GVBl. 2023 S. 228), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Berlin, befristet bis zum 31. Dezember 2030. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB Berlin: Verordnung vom 11. November 2025 (GVBl. 2025 S. 576), § 1 |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Berlin, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Angespannter-Wohnungsmarkt-Verordnung Berlin (AWohnV): Verordnung vom 16. November 2021 (GVBl. 2021 S. 1283), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Die Aufteilung erklärt der Eigentümer selbst beim Grundbuchamt (§ 8 WEG). Dazu braucht er einen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG); in Gebieten einer Landesverordnung zusätzlich eine Genehmigung (§ 250 BauGB).
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Mit der Aufteilung ändern sich die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und ihr Käufer kann sich auf Eigenbedarf erst nach drei Jahren berufen (§ 577a BGB). Verkaufen Sie das Haus im Ganzen, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Beispiel: ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Berlin zum Preis von 1.000.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Berlin beträgt 6,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grundschuld (300.000 €) löschen lassen | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Einzelobjekt bei Unterhand, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 60.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Umschreibung auf den Käufer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Mindestens 65.205 € kommen im Beispiel auf den Käufer zu, 6,5 % des Kaufpreises, für Steuer, Beurkundung und Eintragung; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen dazu. Je höher diese Summe, desto weniger bleibt für den Kaufpreis.
Auf Sie entfallen die Löschung alter Grundschulden und ein Maklerlohn, falls Sie einen beauftragen; die gesetzliche Teilung gilt beim Mehrfamilienhaus nicht (§ 656c BGB). Unterhand nimmt keine Provision.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 36.000 € | 3.285 € | 39.285 € | 6,5 % |
| 1.000.000 € | 60.000 € | 5.205 € | 65.205 € | 6,5 % |
| 1.800.000 € | 108.000 € | 9.045 € | 117.045 € | 6,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ein Mietshaus braucht Reichweite.“
Das kann sein, und die Resonanz zeigt es Ihnen, bevor Sie etwas zeigen oder zahlen. Die Vorlauf-Zusage bindet Sie für mindestens 30 Tage nach der Freischaltung, danach entscheiden Sie frei. Und weil Ihr Haus nirgends öffentlich stand, zählt niemand, wie lange es schon zu haben ist.
„Im Haus soll niemand unruhig werden.“
Auf Stufe 1 lässt sich das Haus nicht finden; Wohnungen von innen sehen nur Mitglieder mit Freigabe. Für Besichtigungen brauchen Sie Termine mit den Mietern, ganz unbemerkt bleibt ein Verkauf also nicht. Die Mietverträge gelten weiter (§ 566 BGB).
„Ich weiß nicht, was das Haus wert ist.“
Dafür gibt es den Marktbericht mit Ertragsfaktoren und, wenn nötig, ein Gutachten. Was Käufer bieten, sehen Sie in der Angebotsrunde, ohne sich zu binden.
„Ich habe schon einen Makler.“
Gern auch mit Makler: Ihr Auftrag bleibt sein Auftrag, er kann das Haus als Professional einstellen. Unterhand ändert nur, wer das Haus sieht und wann.
Öffentlich verkauft, ist ein Mietshaus für jeden zu sehen, auch für die eigenen Mieter. Bei Unterhand kommt zuerst die Rechnung, dann, nach Ihrer Freigabe, die Adresse.
Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst nur auf Stufe 1: als Lageplan mit Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen und Kennzahlen, ohne Adresse, ohne Fotos, ohne Ihren Namen. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist.
Die Mieterliste öffnen Sie je Mitglied, auf Wunsch nur für Investoren mit geprüftem Kapitalnachweis. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie liest; jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Eine Zahl für Berlin steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine. Die Resonanz für Ihr Haus zählen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Diese Nachbarorte grenzen an Berlin. Käufer eines Mietshauses vergleichen Mieten und Eigentümerquoten der Nachbarn; die Tabelle stellt sie nebeneinander.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | – | 3.700.577 | 16,4 % | 7,67 € je m² |
| Glienicke/Nordbahn | 15,4 km | 12.161 | 50,9 % | 8,45 € je m² |
| Teltow | 15,6 km | 27.698 | 37,9 % | 7,29 € je m² |
| Großbeeren | 16,3 km | 9.305 | 54,8 % | 7,63 € je m² |
| Schönefeld | 16,4 km | 19.351 | 33,0 % | 9,28 € je m² |
| Kleinmachnow | 16,7 km | 19.174 | 61,0 % | 8,43 € je m² |
| Hoppegarten | 16,9 km | 18.085 | 55,4 % | 8,58 € je m² |
| Ahrensfelde | 17,0 km | 14.464 | 74,9 % | 7,87 € je m² |
| Panketal | 18,0 km | 21.343 | 76,1 % | 7,66 € je m² |
| Blankenfelde-Mahlow | 19,1 km | 29.280 | 58,0 % | 8,04 € je m² |
| Hennigsdorf | 19,8 km | 26.602 | 20,3 % | 6,14 € je m² |
| Mühlenbecker Land | 20,1 km | 15.090 | 75,1 % | 7,54 € je m² |
| Neuenhagen bei Berlin | 20,5 km | 19.295 | 69,8 % | 8,02 € je m² |
Als erste Einordnung: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss auf Antrag (§ 193 Abs. 1 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 in Berlin bei 7,67 € je m²; maßgeblich ist Ihre Ist-Miete. Unterhand bewertet nicht.
Ja, die Mietpreisbremse gilt in Berlin, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Mietenbegrenzungsverordnung Berlin: Verordnung vom 11. November 2025 (GVBl. 2025 S. 577), § 1). Getrennt davon regelt das Land die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen (§ 558 Abs. 3 BGB): Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Berlin, befristet bis zum 10. Mai 2028 (Kappungsgrenzenverordnung Berlin: Verordnung vom 14. März 2023 (GVBl. 2023 S. 112), § 1). Anleger fragen nach beidem, bevor sie bieten.
Nichts an ihren Verträgen. Der Käufer tritt in jedes Mietverhältnis ein, auch in die Pflicht, die Kaution zurückzuzahlen (§§ 566, 566a BGB). Teilen Sie den Mietern den Eigentümerwechsel schriftlich mit, sonst haften Sie für die Pflichten des Käufers wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB).
Nur in bestimmten Fällen, etwa im Sanierungsgebiet oder unter einer Vorkaufssatzung (§§ 24, 25 BauGB). Der Notar holt das Zeugnis ein, die Gemeinde hat drei Monate (§ 28 BauGB), und erst danach trägt das Grundbuchamt den Käufer ein.
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einer Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ob bei mehreren Verkäufen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Über das Haus verfügen können die Erben nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB). Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Übernimmt ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Einen gültigen braucht jeder Verkauf. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor, nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Bei fünf oder mehr Wohnungen wählen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. In Berlin heizen 57,4 % der Gebäude mit Gas, 16,7 % mit Öl.
Unterlagen, Nachfrage und Ihre Entscheidung bestimmen das Tempo. Fest sind nur drei Fristen: die Angebotsrunde, in der Regel zwei Wochen; der Vorlauf, mindestens 30 Tage ab Freischaltung; das Vorkaufsrecht der Gemeinde, bis zu drei Monate nach Mitteilung (§ 28 BauGB).
Der Zensus 2022 zählt in Berlin 15,2 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, 25,8 % aus den Jahren 1950 bis 1979 und 15,0 % ab 2000. Käufer älterer Häuser fragen nach Leitungen, Dach und Heizung; legen Sie Belege früh bereit.
Sie können ohne Makler verkaufen. Über Unterhand verkaufen Sie selbst, als Einzelobjekt für 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar, ohne Provision. Wollen Sie einen Makler, stellt er das Haus als Professional ein; beim Mehrfamilienhaus ist seine Provision frei vereinbart (§ 656c BGB gilt nicht).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
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Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.