Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst klären, wer verkaufen darf. Dann entscheiden Sie, wer das Haus sieht.
Nordrhein-Westfalen, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Erben eines Hauses in Nordrhein-Westfalen, die verkaufen wollen, ohne dass Nachbarn, Mieter oder die halbe Verwandtschaft vorher davon erfahren.
Verkaufen können Sie, sobald die Erbfolge nachgewiesen ist: mit Erbschein oder mit notariellem Testament und Eröffnungsniederschrift. Erben mehrere, unterschreiben alle. Steuer auf Ihren Gewinn kann nur anfallen, wenn der Kauf durch den Erblasser höchstens zehn Jahre zurückliegt.
Nordrhein-Westfalen zählt 17.986.214 Einwohner in 396 Gemeinden, darunter Köln mit 1.025.523 Einwohnern. 77,7 % der Gebäude mit Wohnraum sind Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, insgesamt 3.140.492; bundesweit liegt der Anteil bei 81,8 %.
Die Nachkriegsjahrzehnte prägen den Bestand: 42,5 % der Gebäude mit Wohnraum entstanden zwischen 1950 und 1979, mehr als bundesweit (36,3 %). Viele Erbhäuser sind Bauten der ersten Eigentümergeneration, solide, aber mit Heizung, Dämmung und Fenstern aus einer anderen Zeit.
66,2 % der Gebäude in Nordrhein-Westfalen heizen mit Gas, bundesweit 53,9 %; Öl haben 17,7 %. Für das Erbhaus heißt das: Kessel und Energieausweis gehören früh auf die Liste. Den Ausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG), bei Bauantrag vor dem 1. November 1977 und weniger als fünf Wohnungen in der Regel als Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GModG).
Die Eigentümerquote in Nordrhein-Westfalen beträgt 40,6 %, im Bund 44,3 %; die Nettokaltmiete vermieteter Wohnungen lag beim Zensus bei 6,82 € je m², bundesweit bei 7,28 €.
Unterhand bewertet nicht. Einen ersten Anhalt geben die Bodenrichtwerte und der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, der für Ihre Gemeinde zuständig ist. Ein Verkehrswertgutachten erstellt er auf Antrag der Eigentümer, also auch der Erben, und der Pflichtteilsberechtigten (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
| Kennzahl | Nordrhein-Westfalen | Deutschland |
|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 17.986.214 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 3.140.492 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 77,7 % | 81,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 42,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 21,6 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 15,0 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 66,2 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 17,7 % | 24,7 % |
| Eigentümerquote | 40,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,3 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 6,82 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Was zuerst kommt, legt das Gesetz fest; wann Sie den nächsten Schritt gehen, entscheiden die Erben. Ein Schild am Zaun gehört zu keinem davon.
| Was | Frist | Fundstelle |
|---|---|---|
| Testament zum Amtsgericht bringen | unverzüglich | § 2259 Abs. 1 BGB |
| Ausschlagung erklären | sechs Wochen ab Kenntnis, mit Auslandsbezug sechs Monate | § 1944 BGB |
| Meldung an das Erbschaftsteuerfinanzamt, mit Grundstück immer | drei Monate ab Kenntnis | § 30 Abs. 1 und 3 ErbStG |
| Erben gebührenfrei eintragen lassen | binnen zwei Jahren nach dem Erbfall | GNotKG KV 14110, Anm. 1 |
| Vorkauf beim Verkauf eines Erbteils | zwei Monate | § 2034 Abs. 2 BGB |
| Steuer auf den Verkaufsgewinn möglich | bis zehn Jahre nach dem Kauf durch den Erblasser | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Selbstnutzung des steuerfrei geerbten Familienheims | zehn Jahre | § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG |
| Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren Werts für die Erbschaftsteuer | ein Jahr vor oder nach dem Erbfall | § 198 Abs. 3 BewG |
| Energieausweis zeigen | spätestens bei der Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Teilungsversteigerung einstweilen einstellen lassen | bis zu sechs Monate, auf Antrag | § 180 Abs. 2 ZVG |
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Gerechnet für ein Haus in Nordrhein-Westfalen zu 450.000 €, ohne Schulden im Nachlass. Den Preis setzen wir für das Beispiel an, er sagt nichts über den Wert Ihres Hauses. Alle Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG); eine volle Gebühr sind hier 885 €, die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen 6,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Erbschein: Verfahren | volle Gebühr nach GNotKG KV 12210 | 885 € | Erben |
| Erbschein: eidesstattliche Versicherung | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 23300 | 885 € | Erben |
| Eröffnung durch das Nachlassgericht | feste Gebühr nach GNotKG KV 12101 | 109 € | Erben |
| Berichtigung des Grundbuchs, früh beantragt | GNotKG KV 14110, Anm. 1 | 0 € | Erben |
| Grundbuchberichtigung nach zwei Jahren | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 885 € | Erben |
| Löschung einer Grundschuld über 100.000 € | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 136,50 € | Erben |
| Einzelobjekt bei Unterhand, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“, danach alle 30 Tage; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Erben |
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 29.250 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 1.770 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Eintragung des Käufers ins Grundbuch | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 885 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Mindestens 31.905 € zahlt der Käufer im Beispiel zusätzlich zum Preis, 7,1 % davon, noch ohne Vollzugsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer. Dieser Betrag muss in der Regel aus Eigenkapital kommen.
Mit notariellem Testament entfallen beide Erbscheinsgebühren, es bleibt die Eröffnung. Eine Provision fällt bei Unterhand nicht an.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 19.500 € | 1.905 € | 21.405 € | 7,1 % |
| 450.000 € | 29.250 € | 2.655 € | 31.905 € | 7,1 % |
| 700.000 € | 45.500 € | 3.765 € | 49.265 € | 7,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Die Freibeträge hängen am Verwandtschaftsgrad (§ 16 Abs. 1 ErbStG): Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Kinder und Enkel verstorbener Kinder je 400.000 €, übrige Enkel 200.000 €, die übrigen Personen der Steuerklasse I 100.000 €, Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen 20.000 €. Was dieselbe Person in den letzten zehn Jahren geschenkt hat, wird hinzugerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
Achtung beim Familienheim: Zieht ein Kind unverzüglich selbst in das Haus, in dem der Erblasser bis zuletzt wohnte, kann der Erwerb bis 200 m² Wohnfläche steuerfrei sein; unverzüglich heißt in der Regel binnen sechs Monaten (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16). Verkauft oder vermietet es innerhalb von zehn Jahren, entfällt die Befreiung rückwirkend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG; für Ehegatten Nr. 4b ohne Flächengrenze).
Maßgeblich ist der Wert am Todestag nach dem Bewertungsgesetz. Einen niedrigeren Wert weisen Sie mit Gutachten nach (§ 198 Abs. 2 BewG) oder mit einem Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Erbfall (§ 198 Abs. 3 BewG); ob ein früher Verkauf so zählt, klärt Ihr Steuerberater.
Fundstellen: §§ 13, 14, 16, 17, 30 ErbStG; § 198 BewG; BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16. Stand 3. November 2026.
Ein Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Als Erbe übernehmen Sie den Kauf des Erblassers: Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, bleibt der Gewinn steuerfrei.
Zahlt einer von Ihnen die anderen aus, kauft er deren Anteile; für diese Anteile beginnt eine neue Frist von zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 4 EStG). Ausgenommen sind Häuser, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Fundstellen: § 23 EStG. Stand 3. November 2026.
Für das Erben selbst fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 2 GrEStG), auch nicht, wenn ein Miterbe das Haus bei der Teilung übernimmt (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Erst der Verkauf an Dritte kostet in Nordrhein-Westfalen 6,5 %, im Beispiel 29.250 €; schulden tun sie beide Seiten (§ 13 Nr. 1 GrEStG), zahlen tut sie nach dem Vertrag meistens der Käufer.
Fundstellen: §§ 3, 13 GrEStG. Stand 3. November 2026.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Nur die erste Zeile ist Landesrecht in Nordrhein-Westfalen; alles Weitere gilt in ganz Deutschland.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2015 | § 1 Abs. 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 25. Juli 2011 (GV. NRW. S. 389), geändert durch Gesetz vom 18. Dezember 2014 (GV. NRW. S. 954) |
| Wer unterschreibt | nur alle Miterben zusammen, außer ein Testamentsvollstrecker ist eingesetzt | §§ 2040, 2205 BGB |
| Erbnachweis für das Grundbuchamt | Erbschein, bei notariellem Testament auch Urkunde und Eröffnungsniederschrift | § 35 Abs. 1 GBO |
| Laufender Mietvertrag | geht auf den Käufer über | § 566 Abs. 1 BGB |
| Mietpreisbremse | gilt nur, wo die Landesregierung die Gemeinde per Verordnung bestimmt hat | § 556d BGB |
| Pflicht zum Energieausweis | vorzulegen spätestens zur Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen | tragen die Miterben nach ihren Anteilen | §§ 2038 Abs. 2, 748 BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Nordrhein-Westfalen in mindestens einer Gemeinde. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in 57 von 396 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in 57 von 396 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 28. Februar 2030. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in 57 von 396 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 28. Februar 2030. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Nordrhein-Westfalen nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in 95 von 396 Gemeinden des Landes, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | BaulandmobilisierungsVO NRW (§ 201a BauGB): Verordnung vom 21. Dezember 2022 (GV. NRW. 2023 S. 2), § 1 und Anlage 1 |
Köln, Düsseldorf, Dortmund, Bielefeld, Bonn, Münster (Nordrhein-Westfalen), Aachen, Krefeld, Leverkusen, Paderborn, Neuss, Bergisch Gladbach, Düren, Ratingen, Troisdorf, Kerpen, Grevenbroich, Dormagen, Bergheim (Rhein-Erft), Hürth, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Sankt Augustin, Pulheim, Hilden, Frechen, Erftstadt, Hennef (Sieg), Bornheim (Rhein-Sieg), Brühl (Rhein-Erft), Monheim am Rhein, Erkrath, Kaarst, Siegburg, Königswinter, Niederkassel, Greven (Steinfurt), Wesseling, Korschenbroich, Kempen sowie 17 weitere Gemeinden.
Köln, Düsseldorf, Dortmund, Bielefeld, Bonn, Münster (Nordrhein-Westfalen), Aachen, Krefeld, Leverkusen, Paderborn, Neuss, Bergisch Gladbach, Düren, Ratingen, Troisdorf, Kerpen, Grevenbroich, Dormagen, Bergheim (Rhein-Erft), Hürth, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Sankt Augustin, Pulheim, Hilden, Frechen, Erftstadt, Hennef (Sieg), Bornheim (Rhein-Sieg), Brühl (Rhein-Erft), Monheim am Rhein, Erkrath, Kaarst, Siegburg, Königswinter, Niederkassel, Greven (Steinfurt), Wesseling, Korschenbroich, Kempen sowie 17 weitere Gemeinden.
Köln, Düsseldorf, Dortmund, Bielefeld, Bonn, Münster (Nordrhein-Westfalen), Aachen, Krefeld, Leverkusen, Paderborn, Neuss, Bergisch Gladbach, Düren, Ratingen, Troisdorf, Kerpen, Grevenbroich, Dormagen, Bergheim (Rhein-Erft), Hürth, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Sankt Augustin, Pulheim, Hilden, Frechen, Erftstadt, Hennef (Sieg), Bornheim (Rhein-Sieg), Brühl (Rhein-Erft), Monheim am Rhein, Erkrath, Kaarst, Siegburg, Königswinter, Niederkassel, Greven (Steinfurt), Wesseling, Korschenbroich, Kempen sowie 17 weitere Gemeinden.
Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Bonn, Münster (Nordrhein-Westfalen), Mönchengladbach, Aachen, Krefeld, Leverkusen, Solingen, Paderborn, Neuss, Bergisch Gladbach, Gütersloh, Düren, Ratingen, Marl (Recklinghausen), Velbert, Rheine, Troisdorf, Bocholt, Kerpen, Grevenbroich, Dormagen, Bergheim (Rhein-Erft), Hürth, Langenfeld (Rheinland), Eschweiler, Meerbusch, Sankt Augustin, Pulheim, Hilden, Frechen, Gronau (Westfalen), Willich sowie 55 weitere Gemeinden.
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Erben mehrere, gehört das Haus allen gemeinsam. Über das Haus können Sie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB); was zur Erhaltung notwendig ist, darf jeder allein veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Alle unterschreiben den Kaufvertrag, der Erlös fließt in den Nachlass und wird nach Erbquoten geteilt. Das ist der Weg ohne Gericht.
Wer das Haus behalten will, zahlt die anderen aus und übernimmt es. Grunderwerbsteuer entsteht dabei nicht (§ 3 Nr. 3 GrEStG); die Anteile, die er hinzuerwirbt, starten eine neue Frist nach § 23 EStG.
Wer nicht warten will, verkauft seinen Erbteil, den Anteil am gesamten Nachlass (§ 2033 BGB), beim Notar. Die Miterben dürfen binnen zwei Monaten selbst eintreten (§ 2034 BGB); ein Bruchteil des Hauses allein lässt sich so nicht verkaufen.
Der letzte Weg: Ein Miterbe beantragt beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG), weil jeder die Auseinandersetzung verlangen darf (§ 2042 Abs. 1 BGB). Unter der Hälfte des Verkehrswerts gibt es im ersten Termin keinen Zuschlag (§ 85a ZVG), und auf Antrag kann das Gericht bis zu sechs Monate einstellen (§ 180 Abs. 2 ZVG).
Eine Person aus der Erbengemeinschaft legt das Haus bei Unterhand in ihrem Konto an. Anfragen, Gebote mit Beträgen und das Protokoll jeder Ansicht kann sie den Miterben zeigen; entschieden wird gemeinsam, beim Notar.
„Ich will keine Fremden im Haus meiner Eltern.“
Vor jeder Freigabe sehen Mitglieder nur Lageplan, Preisband und Zahlen. Sie geben Adresse und Fotos einzeln frei und sehen von jedem Anfragenden die Mitgliedsnummer, die Stufe und den Stand seines Nachweises. Besichtigen darf nur, wer von Ihnen einen Termin bekommt.
„Meine Geschwister trauen keinem Preis.“
Dann helfen echte Gebote mehr als Schätzungen. Die Angebotsrunde sammelt sie bis zu einer Frist, verdeckt, mit Mitgliedsnummer; Sie legen sie den Geschwistern vor, neben das Gutachten, und niemand ist an eines gebunden.
„Wir sind noch gar nicht so weit.“
Dann tragen Sie sich im Stillen Register ein, mit Konto und ohne Zahlung, und sehen die passende Nachfrage, ohne etwas zu zeigen. Ins Netzwerk geht das Haus erst, wenn Sie nachweisen, dass Sie verkaufen dürfen.
„Ein Haus, das lange zu haben ist, verliert.“
Unterhand zählt keine Tage am Markt, und kein Mitglied sieht, wie lange ein Objekt im Netzwerk ist. Wer das Haus nicht freigegeben bekommt, hat weder Adresse noch Fotos.
Unterhand ist geschlossen: Wer Häuser sehen will, zahlt einen Beitrag und weist seine Identität nach. Auf Stufe 1 sieht er Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und Lageplan, aber weder Adresse noch Fotos noch Ihren Namen.
Adresse, Fotos und Unterlagen gibt nur frei, wer das Objekt führt: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Datei trägt die Mitgliedsnummer des Lesenden als Wasserzeichen, jede Ansicht steht im Protokoll.
Beim Anlegen erklären Sie per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Freigeschaltet wird mit geprüftem Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa Erbschein und Grundbuchauszug.
Eine Zahl für Nordrhein-Westfalen steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine. Die Resonanz für Ihr Haus zählen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer ein Haus in Nordrhein-Westfalen kauft, vergleicht mit den Nachbarländern. Die Tabelle nennt Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Nordrhein-Westfalen | – | 17.986.214 | 40,6 % | 6,82 € je m² |
| Hessen | 142,4 km | 6.278.594 | 46,6 % | 8,21 € je m² |
| Rheinland-Pfalz | 174,4 km | 4.123.022 | 54,4 % | 6,75 € je m² |
| Niedersachsen | 181,3 km | 8.000.826 | 51,1 % | 6,56 € je m² |
Alle Erben zusammen (§ 2040 Abs. 1 BGB), nachgewiesen durch Erbschein oder notarielles Testament samt Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Gibt es einen Testamentsvollstrecker, verkauft er (§§ 2205, 2211 BGB).
Nicht zwingend: Der Käufer kann direkt nach dem Erblasser eingetragen werden, wenn die Erben die Erbfolge nachweisen (§ 40 Abs. 1 GBO). Die eigene Eintragung kostet in den ersten zwei Jahren nichts (GNotKG KV 14110, Anm. 1) und erleichtert den Nachweis bei Unterhand.
Der Kaufpreis ist kein Einkommen. Steuer kann nur auf einen Gewinn anfallen, und nur, wenn der Erblasser das Haus vor höchstens zehn Jahren gekauft hat und es nicht zuletzt selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Erbe, nicht nach dem Verkauf.
Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf. Kinder haben je 400.000 € Freibetrag, Ehegatten 500.000 € (§ 16 ErbStG). Teuer werden kann der Verkauf nur, wenn ein Kind oder der Ehegatte das Haus als Familienheim steuerfrei geerbt hat und innerhalb von zehn Jahren verkauft (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Amtliche Anhaltspunkte liefert der Gutachterausschuss für Ihre Gemeinde: Bodenrichtwerte, Marktbericht und auf Antrag ein Gutachten (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Zur Einordnung: 77,7 % der Gebäude mit Wohnraum in Nordrhein-Westfalen sind Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 42,5 % stammen aus den Jahren 1950 bis 1979. Einen Preis nennt Unterhand nicht.
Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Grunderwerbsteuer von 6,5 % in Nordrhein-Westfalen schulden beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG), im Vertrag übernimmt sie in der Regel der Käufer. Sie als Erben zahlen Erbnachweis und die Löschung alter Grundschulden.
Vorbereiten ja, unterschreiben nein. Wert klären, Unterlagen ordnen, die Miterben einbinden, im Stillen Register die Nachfrage sehen: Das geht sofort. Den Kaufvertrag unterschreiben Sie, wenn die Erbfolge nachgewiesen ist.
Die Erbengemeinschaft, und zwar jeder nach seinem Anteil (§ 2038 Abs. 2, § 748 BGB). Dazu gehören Grundsteuer, Versicherung, Strom, Wasser und nötige Reparaturen. Halten Sie Belege fest; sie werden bei der Teilung des Erlöses verrechnet.
Die Erben haften für die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB), zu denen auch die Kosten der Beerdigung gehören (§ 1968 BGB). Aus dem Erlös werden zuerst diese Schulden beglichen, dann teilen die Erben den Rest nach Quoten (§ 2046 Abs. 1 BGB).
Der Zensus 2022 zählt in Nordrhein-Westfalen 3.140.492 Ein- und Zweifamilienhäuser bei 4.042.228 Gebäuden mit Wohnraum, also 77,7 %. Bundesweit liegt der Anteil bei 81,8 %. Wie viele Käufer gerade ein Haus wie Ihres suchen, zeigt die Resonanz.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ob der Erbschein noch aussteht oder die Geschwister noch beraten: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an. Zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn alle einverstanden sind, und bis dahin sieht es niemand.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
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