Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Ein Mietshaus verkauft man an Leute, die rechnen, nicht an Leute, die schauen.
München, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Eigentümer eines Zinshauses in München, die verkaufen, ohne dass Mieter, Nachbarn oder Mitbewerber es im Internet finden.
64.109 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in München. Wer eines davon verkauft, verkauft an Käufer, die rechnen: Jahresnettomiete, Faktor, Zustand. Die Mietverträge bleiben bestehen (§ 566 BGB), Notar und Grundbuch zahlt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).
München zählt 1.505.036 Einwohner auf 310,70 km². Der Zensus 2022 nennt 147.198 Gebäude mit Wohnraum, 64.109 davon mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 88,6 % aller 824.103 Wohnungen.
Über dem Landeswert (51,4 %) liegt in München der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Vergleichsverkäufe gibt es deshalb genug, und der Gutachterausschuss kann Ertragsfaktoren je Baujahresgruppe ausweisen.
Die Eigentümerquote liegt in München bei 23,9 %, in Bayern bei 49,3 %. Viele Haushalte mieten; für Anleger ist das ein Grund, hier zu kaufen.
Altbau von vor 1919 ist in München mit 7,1 % seltener als in Bayern (8,4 %). Zwischen 1950 und 1979 entstanden 40,8 % der Gebäude, bis 1949 19,9 %; Käufer fragen je nach Baujahr nach anderen Belegen.
Fernwärme versorgt in München 15,9 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. Hängt Ihr Haus am Netz, legen Sie Liefervertrag und Abrechnungen der letzten Jahre bei; Käufer prüfen die umlegbaren Kosten.
12,89 € je m² Nettokaltmiete beim Zensus 2022, in Bayern 8,74 €: Die Mieten liegen in München über dem Landeswert. Käufer prüfen, ob Ihre Ist-Mieten darunter oder darüber liegen und wie viel Spielraum bis zur Vergleichsmiete bleibt.
32,5 % der Wohnungen in München haben einen oder zwei Räume, mehr als in Bayern (15,8 %). Häuser mit kleinen Einheiten bringen häufigere Mieterwechsel; eine Mieterliste mit Mietbeginn zeigt Käufern, wie stabil Ihr Haus vermietet ist.
Rundherum liegen Gräfelfing, Unterföhring und Planegg. Anleger mit mehreren Mandaten nennen oft München und seine Nachbarn zugleich; Ihr Haus erreicht so auch Käufer von dort.
| Kennzahl | München | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 1.505.036 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 64.109 | 511.047 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 88,6 % | 51,4 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 7,1 % | 8,4 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 19,9 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 40,8 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 19,1 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 59,3 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 14,8 % | 36,7 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 15,9 % | 5,3 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 23,9 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,4 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 12,89 € | 8,74 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Anleger rechnen zuerst: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor. Den Faktor für Häuser Ihrer Baujahresgruppe nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses; Lage, Zustand und Mietniveau verschieben den Wert (§ 194 BauGB).
Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss, der für München zuständig ist, auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB); die Gebühr richtet sich nach dem Landesrecht. Unterhand bewertet nicht. Ob Käufer Ihren Preis zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Die Reihenfolge ist fest, die Geschwindigkeit bestimmen Sie.
Die erste Zeile gilt nur in Bayern, die übrigen bundesweit. Ob die Mietpreisbremse oder eine abgesenkte Kappungsgrenze in München gilt, zeigt der Kasten darunter mit der Fundstelle der Landesverordnung.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Mieter beim Verkauf | Der Käufer tritt mit der Eintragung in alle Mietverhältnisse ein, auch für die Kautionen; der Verkauf ist kein Kündigungsgrund | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Mietpreisbremse bei Neuvermietung | greift nur in Gebieten der Landesverordnung | § 556d BGB |
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten der Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkaufsrecht der Mieter | nur nach Aufteilung in Wohnungseigentum, nicht beim Verkauf im Ganzen | § 577 Abs. 1 BGB |
| Gemeindliches Vorkaufsrecht | nur in den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, Frist drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Sperrfrist für Eigenbedarf | mindestens drei Jahre, per Landesverordnung bis zu zehn | § 577a BGB |
| Pflicht zum Energieausweis | spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Gesetzliche Provisionsteilung | nicht beim Mehrfamilienhaus; die Provision ist frei vereinbart | § 656c BGB |
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in München. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in München, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in München, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in München, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in München, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in München, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Wer einzeln verkaufen will, teilt vorher auf: Teilungserklärung (§ 8 WEG), Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG). Danach legt das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher an.
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Wer aufteilt, ändert die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung darf der Mieter vorkaufen (§ 577 BGB), und der Käufer kann erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Im Ganzen verkauft, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
In München bewohnen 23,9 % der Haushalte ihre Wohnung selbst. Wer aufteilen will, rechnet mit Käufern, die einzeln vermieten, und mit Aufwand und Zeit für Teilung und Einzelverkauf.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Angenommen, Ihr Mietshaus in München wird für 1.000.000 € verkauft und im Grundbuch steht noch eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Bayern liegt bei 3,5 %, gültig seit dem 1. Januar 1997.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Löschung einer alten Grundschuld, 300.000 € | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | zuerst beim „Zur Prüfung geben“, dann alle 30 Tage bis zum Verkauf | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 35.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Fälligkeitsmitteilung | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Umschreibung auf den Käufer | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Mindestens 40.205 € kommen im Beispiel auf den Käufer zu, 4,0 % des Kaufpreises, für Steuer, Beurkundung und Eintragung; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen dazu. Je höher diese Summe, desto weniger bleibt für den Kaufpreis.
Auf Sie entfallen die Löschung alter Grundschulden und ein Maklerlohn, falls Sie einen beauftragen; die gesetzliche Teilung gilt beim Mehrfamilienhaus nicht (§ 656c BGB). Unterhand nimmt keine Provision.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 21.000 € | 3.285 € | 24.285 € | 4,0 % |
| 1.000.000 € | 35.000 € | 5.205 € | 40.205 € | 4,0 % |
| 1.800.000 € | 63.000 € | 9.045 € | 72.045 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ein Mietshaus braucht Reichweite.“
Ob es reicht, sehen Sie vorher: Die Resonanz zählt passende Mandate, ohne dass Sie etwas zeigen. Nach den 30 Tagen der Vorlauf-Zusage sind Sie frei, und kein Portal hat bis dahin mitgezählt.
„Im Haus soll niemand unruhig werden.“
Auf Stufe 1 lässt sich das Haus nicht finden; Wohnungen von innen sehen nur Mitglieder mit Freigabe. Für Besichtigungen brauchen Sie Termine mit den Mietern, ganz unbemerkt bleibt ein Verkauf also nicht. Die Mietverträge gelten weiter (§ 566 BGB).
„Ich weiß nicht, was das Haus wert ist.“
Dafür gibt es den Marktbericht mit Ertragsfaktoren und, wenn nötig, ein Gutachten. Was Käufer bieten, sehen Sie in der Angebotsrunde, ohne sich zu binden.
„Ich habe schon einen Makler.“
Gern auch mit Makler: Ihr Auftrag bleibt sein Auftrag, er kann das Haus als Professional einstellen. Unterhand ändert nur, wer das Haus sieht und wann.
Öffentlich verkauft, ist ein Mietshaus für jeden zu sehen, auch für die eigenen Mieter. Bei Unterhand kommt zuerst die Rechnung, dann, nach Ihrer Freigabe, die Adresse.
Stufe 1 zeigt geprüften Mitgliedern genug zum Rechnen: Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und Lageplan. Adresse, Fotos und Ihr Name fehlen; Mitglied ist nur, wer Beitrag zahlt und den Ausweis gezeigt hat.
Adresse, Fotos, Mieterliste und Unterlagen geben nur Sie frei. Für ein Mehrfamilienhaus bietet sich die Mindeststufe Investor mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis an. Jede Datei trägt beim Abruf die Mitgliedsnummer des Lesenden, jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Unter drei steht hier keine Zahl für München. Die Resonanz zu Ihrem Haus prüfen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Luftlinie zwischen den Mittelpunkten, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| München | – | 1.505.036 | 23,9 % | 12,89 € je m² |
| Gräfelfing | 8,9 km | 13.395 | 50,6 % | 11,63 € je m² |
| Unterföhring | 9,5 km | 11.729 | 36,1 % | 12,02 € je m² |
| Planegg | 10,4 km | 11.043 | 42,6 % | 11,79 € je m² |
| Karlsfeld | 10,6 km | 21.425 | 49,6 % | 11,58 € je m² |
| Oberschleißheim | 10,6 km | 11.926 | 38,9 % | 11,05 € je m² |
| Pullach im Isartal | 10,9 km | 8.545 | 50,5 % | 11,68 € je m² |
| Neubiberg | 11,0 km | 14.351 | 55,2 % | 13,84 € je m² |
| Unterhaching | 11,0 km | 26.611 | 41,8 % | 12,00 € je m² |
| Neuried (München) | 11,4 km | 8.790 | 46,0 % | 12,24 € je m² |
| Grünwald | 12,0 km | 11.175 | 54,2 % | 13,08 € je m² |
| Garching bei München | 12,6 km | 17.729 | 34,8 % | 12,89 € je m² |
| Aschheim | 13,0 km | 8.998 | 48,3 % | 11,86 € je m² |
Als erste Einordnung: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss auf Antrag (§ 193 Abs. 1 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 in München bei 12,89 € je m²; maßgeblich ist Ihre Ist-Miete. Unterhand bewertet nicht.
Notar und Grundbuch trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Grunderwerbsteuer schulden beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG); in Bayern beträgt sie 3,5 %, im Beispiel 35.000 €. Sie tragen die Löschung Ihrer Grundschulden.
Nur innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); bei geerbten Häusern zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Bei mehreren Verkäufen klären Sie mit der Steuerberatung, ob gewerblicher Handel vorliegt.
Einen gültigen braucht jeder Verkauf. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor, nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Bei fünf oder mehr Wohnungen wählen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. In München heizen 59,3 % der Gebäude mit Gas, 14,8 % mit Öl.
Ohne Adresse und Fotos auf Stufe 1, mit Freigabe nur an Mitglieder, die Sie auswählen, und mit Wasserzeichen und Protokoll für alles, was Sie freigeben. Ein Schild und eine Zählung der Tage am Markt gibt es bei Unterhand nicht.
Das hängt an Ihren Unterlagen, an der Nachfrage und an Ihrer Entscheidung. Feste Fristen gibt es an drei Stellen: die Angebotsrunde, in der Regel zwei Wochen; die Vorlauf-Zusage, mindestens 30 Tage ab Freischaltung; das Vorkaufsrecht der Gemeinde, längstens drei Monate ab Mitteilung des Vertrags (§ 28 BauGB).
Objektart, Stadt und Bereich, Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche. Keine Adresse, kein Foto, keinen Namen, kein Einstelldatum.
Beim Zensus 2022 standen in München 2,4 % der Wohnungen leer, in Bayern 4,2 %, bundesweit 4,3 %. Stehen in Ihrem Haus Wohnungen leer, nennen Sie Grund und Dauer in der Mieterliste.
Ja. Nennen Sie laufende Verfahren in den Unterlagen; der Käufer übernimmt die Mietverhältnisse (§ 566 BGB), und der Vertrag regelt, wem Forderungen bis zum Stichtag zustehen. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB).
Ein Makler ist kein Muss. Als Einzelobjekt zahlen Sie 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar, und keine Provision. Ein Makler kann das Haus ebenso über Unterhand führen; seine Provision vereinbaren Sie frei.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.