Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich alle 30 Tage, monatlich kündbar, und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst einigen Sie sich, dann entscheiden Sie gemeinsam, wer das Haus sieht.
München, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Paare in Trennung oder Scheidung mit einem Haus in München: im Trennungsjahr, im Verfahren oder danach.
Zuerst die Einigung, dann der Verkauf: Beide Eigentümer unterschreiben beim Notar (§ 747 BGB), und gehört das Haus einem allein, braucht er in der Zugewinngemeinschaft die Zustimmung des anderen, wenn es nahezu sein ganzes Vermögen ist (§ 1365 BGB). Häuser mit einer oder zwei Wohnungen sind in München 56,4 % der Gebäude mit Wohnraum; die Grunderwerbsteuer beim Verkauf an Dritte beträgt 3,5 %.
München ist dicht bebaut, 4.844 Einwohner je km². Von allen Gebäuden mit Wohnraum sind 56,4 % Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, im Bund 81,8 %. Wer hier ein gemeinsames Haus verkauft, verkauft etwas, das viele in der Stadt suchen.
Die Eigentümerquote liegt in München bei 23,9 %, im Bund bei 44,3 %. Für Sie heißt das: Ein frei werdendes Haus ist eine seltene Gelegenheit für Käufer, und für den, der auszieht, ist die Mietwohnung der übliche nächste Schritt.
12,89 € je m² Nettokaltmiete in München, 7,28 € je m² im Bund: Eine eigene Wohnung nach der Trennung kostet hier mehr als im Durchschnitt. Kleine Wohnungen mit einem oder zwei Räumen machen 32,5 % des Bestands aus.
Leer standen beim Zensus nur 2,4 % der Wohnungen in München, bundesweit 4,3 %. Eine Wohnung für den, der auszieht, ist hier nicht von heute auf morgen gefunden; planen Sie den Auszugstermin im Kaufvertrag mit Luft.
59,3 % der Gebäude in München heizen mit Gas, 15,9 % mit Fernwärme, 14,8 % mit Öl. Den Energieausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG); bei Bauantrag vor dem 1. November 1977 und weniger als fünf Wohnungen muss es in der Regel ein Bedarfsausweis sein (§ 80 Abs. 3 GModG).
40,8 % der Gebäude mit Wohnraum in München stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, bundesweit 36,3 %. Viele Häuser sind also Bestandsbauten mit Fragen zu Dach, Fenstern und Heizung. Legen Sie Nachweise über Modernisierungen zusammen bereit, damit keiner von Ihnen allein Auskunft geben muss.
Rund um München liegen 21 Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze, darunter Gräfelfing und Unterföhring. Mitglieder mit einem Mandat für mehrere Orte sehen Ihr Haus auch, wenn sie dort suchen.
Eine Bewertung gibt Unterhand nicht ab. Der örtlich zuständige Gutachterausschuss veröffentlicht Bodenrichtwerte und einen Grundstücksmarktbericht und erstellt auf Antrag der Eigentümer ein Gutachten (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Beantragen Sie es gemeinsam, gilt es für beide.
| Kennzahl | München | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 1.505.036 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 4.844 | 188 | 233 |
| Eigentümerquote | 23,9 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 12,89 € | 8,74 € | 7,28 € |
| Leerstand | 2,4 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 32,5 % | 15,8 % | 14,4 % |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 83.089 | 2.716.278 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 56,4 % | 84,2 % | 81,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 40,8 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 19,9 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 19,1 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 59,3 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 14,8 % | 36,7 % | 24,7 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Gehört Ihnen das Haus gemeinsam, können Sie über das Haus als Ganzes nur gemeinsam verfügen (§ 747 Satz 2 BGB). Jeder kann aber verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 Abs. 1 BGB). Daraus ergeben sich vier Wege.
Sie beide unterschreiben den Kaufvertrag. Aus dem Kaufpreis löst der Notar zuerst die Bank ab, der Rest geht nach Ihren Anteilen oder nach Ihrer Vereinbarung an Sie. Käufer, Preis und Übergabetag bestimmen Sie selbst.
Wer bleibt, zahlt den anderen aus und braucht dafür in der Regel eine neue Finanzierung; aus der gemeinsamen Haftung kommt der andere nur mit Zustimmung der Bank (§ 415 BGB). Steuerfrei bei der Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG), aber nicht immer bei der Einkommensteuer: Der Anteil des Ausgezogenen kann unter § 23 EStG fallen (BFH, IX R 11/21).
Sie bleiben beide Eigentümer, vermieten das Haus und teilen die Miete nach Anteilen (§ 743 Abs. 1 BGB). Das verlangt, dass Sie auf Jahre gemeinsam entscheiden; der Kredit bleibt eine gemeinsame Schuld. Jeder kann die Aufhebung später trotzdem verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB).
Ohne Einigung bleibt der Antrag beim Amtsgericht auf Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (§ 180 ZVG). Bieter sehen das Haus oft nur von außen, die Kosten des Verfahrens gehen vorab vom Erlös ab (§ 109 ZVG), und den Zuschlag bekommt das Meistgebot. Einstellen lässt sich das Verfahren auf Antrag bis zu sechs Monate (§ 180 Abs. 2 ZVG).
Welcher Weg es wird, entscheiden Sie. Für den freihändigen Verkauf bei Unterhand führt einer das Objekt in seinem Konto, der andere sieht auf Wunsch jede Anfrage, jedes Gebot und das Protokoll; unterschrieben wird gemeinsam.
Gemeinsames Eigentum, gemeinsame Unterschrift (§ 747 Satz 2 BGB). Bei Alleineigentum eines Ehegatten gilt in der Zugewinngemeinschaft § 1365 BGB: Ist das Haus fast das ganze Vermögen, braucht der Verkauf die Einwilligung des anderen. Das Familiengericht kann sie ersetzen, wenn der Verkauf ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und die Weigerung keinen ausreichenden Grund hat (§ 1365 Abs. 2 BGB). Bei Gütertrennung gilt die Regel nicht.
Fundstellen: §§ 747, 1365 BGB. Stand 3. November 2026.
Ausgeglichen wird der Zugewinn, das ist der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB); der Ehegatte mit dem höheren Zugewinn schuldet die Hälfte des Überschusses (§ 1378 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist das Vermögen am Tag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Ein Verkauf vor diesem Tag macht aus einem geschätzten Hauswert einen belegten Kaufpreis.
Fundstellen: §§ 1373, 1378, 1384 BGB. Stand 3. November 2026.
Wer im Trennungsjahr im Haus bleibt, regelt § 1361b BGB: Überlassung der Ehewohnung bei unbilliger Härte, mit Blick auf das Wohl der Kinder (Abs. 1), gegebenenfalls gegen Vergütung (Abs. 3). Nach einem Auszug ohne erklärte Rückkehrabsicht binnen sechs Monaten gilt das Nutzungsrecht als überlassen (Abs. 4). Geschieden wird in der Regel nach einem Jahr Trennung, wenn beide es beantragen oder der andere zustimmt (§ 1566 Abs. 1 BGB), sonst nach drei Jahren (§ 1566 Abs. 2 BGB).
Fundstellen: §§ 1361b, 1566 BGB. Stand 3. November 2026.
Haben Sie das Darlehen gemeinsam unterschrieben, haftet jeder der Bank für die ganze Summe (§ 421 BGB); untereinander tragen Sie es im Zweifel zu gleichen Teilen (§ 426 Abs. 1 BGB). Aus der Haftung entlassen wird einer nur mit Zustimmung der Bank (§ 415 BGB). Bei einem Verkauf können Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig kündigen; die Bank verlangt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB).
Fundstellen: §§ 415, 421, 426, 490 BGB. Stand 3. November 2026.
Ein Gewinn aus dem Verkauf kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Frei bleibt, wer das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat. Wer nach der Trennung ausgezogen ist, nutzt das Haus nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, auch wenn die Kinder dort wohnen (BFH, Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21). Klären Sie den Zeitpunkt mit Ihrem Steuerberater.
Fundstellen: § 3 GrEStG; § 23 EStG; BFH, Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21. Stand 3. November 2026.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Jeder von Ihnen kann sich von einem eigenen Anwalt beraten lassen; den Kaufvertrag beurkundet ein Notar, der keine Seite vertritt.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Neun Schritte, von der ersten Einigung bis zur Teilung des Erlöses. Bis zur Prüfung zahlen Sie nichts, und niemand sieht das Haus.
| Was | Frist | Fundstelle |
|---|---|---|
| Scheidung, wenn beide sie beantragen oder einer zustimmt | nach einem Trennungsjahr | § 1566 Abs. 1 BGB |
| Scheidung ohne Zustimmung | nach drei Jahren Getrenntleben | § 1566 Abs. 2 BGB |
| Rückkehrabsicht nach Auszug erklären, sonst gilt die Nutzung als überlassen | binnen sechs Monaten | § 1361b Abs. 4 BGB |
| Stichtag des Endvermögens für den Zugewinn | Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags | § 1384 BGB |
| Versteigerung auf Antrag anhalten | höchstens sechs Monate, ein zweites Mal möglich | § 180 Abs. 2 ZVG |
| Aufschub, wenn ein gemeinsames Kind sonst Schaden nimmt | auf Antrag, mehrfach wiederholbar | § 180 Abs. 3 ZVG |
| Einstellungen zusammen höchstens | fünf Jahre | § 180 Abs. 4 ZVG |
| Antrag auf Einstellung nach der Belehrung | innerhalb von zwei Wochen | § 30b Abs. 1 ZVG, § 180 Abs. 2 ZVG |
| Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig | wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Eigene Nutzung, die von der Steuer befreit | im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Energieausweis zeigen | spätestens bei der Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Vertragsentwurf für einen privaten Käufer | als Regel zwei Wochen vor dem Notartermin | § 17 Abs. 2a BeurkG |
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Gerechnet für ein Haus in München zu 450.000 €, je zur Hälfte im Eigentum von Ihnen beiden, belastet mit einer Grundschuld über 200.000 €. Den Preis setzen wir für das Beispiel an, er sagt nichts über den Wert Ihres Hauses. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG); eine volle Gebühr sind hier 885 €, die Grunderwerbsteuer in Bayern 3,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Einzelobjekt bei Unterhand, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“, danach alle 30 Tage; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Sie beide, nach Vereinbarung |
| Löschung der Grundschuld über 200.000 € | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140 | 217,50 € | Sie beide |
| Verkauf an Dritte: Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 15.750 € | Käufer, nach Vertrag |
| Verkauf an Dritte: Beurkundung des Kaufvertrags | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 1.770 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Verkauf an Dritte: Eintragung des Käufers | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 885 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Übernahme durch einen von Ihnen: Beurkundung der Übertragung der Hälfte | 2,0 Gebühr aus dem halben Beispielpreis von 225.000 €, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 970 € | nach Vereinbarung, in der Regel wer übernimmt |
| Übernahme: Eintragung im Grundbuch | 1,0 Gebühr aus 225.000 €, GNotKG KV 14110 | 485 € | nach Vereinbarung |
| Übernahme: Grunderwerbsteuer | frei zwischen Ehegatten und früheren Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG) | 0 € | entfällt |
Verkaufen Sie an Dritte, zahlt der Käufer im Beispiel mindestens 18.405 € an Steuer und Gebühren, 4,1 % des Preises. Bei Ihnen bleiben Löschung der Grundschuld, gegebenenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung und der Preis für das Einzelobjekt; Unterhand nimmt keine Provision.
Bei einer Übernahme entfällt die Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG); Notar und Grundbuch rechnen aus dem Wert der Hälfte. Die Kosten einer Teilungsversteigerung, darunter Gerichtsgebühren und Gutachten, entnimmt das Gericht vorab dem Erlös (§ 109 ZVG).
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 10.500 € | 1.905 € | 12.405 € | 4,1 % |
| 450.000 € | 15.750 € | 2.655 € | 18.405 € | 4,1 % |
| 700.000 € | 24.500 € | 3.765 € | 28.265 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Die erste Zeile gilt nur in Bayern, die übrigen bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Verkauf eines gemeinsamen Hauses | nur gemeinsam; jeder kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen | §§ 747, 749 BGB |
| Verkauf durch einen Ehegatten allein | in der Zugewinngemeinschaft mit Zustimmung des anderen, wenn das Haus nahezu das ganze Vermögen ist | § 1365 BGB |
| Übertragung unter Ehegatten | frei von Grunderwerbsteuer, auch nach der Scheidung bei der Vermögensauseinandersetzung | § 3 Nr. 4, 5 und 5a GrEStG |
| Gemeinsames Darlehen | jeder haftet der Bank für alles; Entlassung nur mit ihrer Zustimmung | §§ 421, 415 BGB |
| Teilungsversteigerung zum Wohl der Kinder | auf Antrag einstweilen einzustellen, zusammen höchstens fünf Jahre | § 180 Abs. 3 und 4 ZVG |
| Energieausweis | spätestens bei der Besichtigung vorlegen | § 80 Abs. 4 GModG |
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in München. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in München, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in München, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in München, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in München, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in München, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Für viele Paare ist das Haus vor allem das Zuhause der Kinder. Drei Dinge helfen, den Verkauf so zu legen, dass er sie wenig trifft.
Im Kaufvertrag steht, wann der Käufer einzieht. Legen Sie den Tag in die Ferien oder ans Ende des Schuljahres und nennen Sie ihn in der Angebotsrunde, damit Gebote dazu passen.
Lageplan ohne Straßennamen, keine Fotos vor der Freigabe, kein Portal: Ihre Nachbarn und die Eltern aus der Klasse erfahren vom Verkauf, wenn Sie es wollen.
Das Wohl gemeinsamer Kinder kann eine Teilungsversteigerung aufhalten: auf Antrag, mehrfach, zusammen bis zu fünf Jahre (§ 180 Abs. 3 und 4 ZVG). Ein freihändiger Verkauf zu einem Termin, den Sie beide wählen, bleibt der Weg mit weniger Druck.
„Der andere wird mir nicht glauben, was die Käufer bieten.“
Jedes Gebot steht im Konto mit Betrag, Mitgliedsnummer und Zeitpunkt, und das Protokoll zeigt jede Ansicht. Wer das Objekt führt, zeigt dem anderen dieselbe Seite. Ein Gutachten und die Gebote zusammen sind eine Grundlage, über die man reden kann.
„Wir wollen nicht, dass Fremde unser Leben sehen.“
Vor der Freigabe sehen Mitglieder nur Lageplan, Preisband und Zahlen. Fotos gibt es nur für die, die Sie auswählen, mit deren Mitgliedsnummer als Wasserzeichen. Kein Foto steht öffentlich.
„Wir sind noch im Trennungsjahr.“
Im Stillen Register halten Sie fest, dass Sie verkaufen könnten, ohne Zahlung und ohne etwas zu zeigen, und sehen die passende Nachfrage. Das Haus geht erst ins Netzwerk, wenn Sie beide zugestimmt haben.
„Wenn es nicht klappt, gilt das Haus als verbrannt.“
Unterhand zählt keine Tage am Markt, und kein Mitglied sieht, wie lange ein Objekt im Netzwerk ist. Ziehen Sie das Haus zurück, endet das Einzelobjekt zum Ende des laufenden Zeitraums.
Unterhand ist ein geschlossenes Netzwerk. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist. Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst auf Stufe 1: Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan. Adresse, Fotos und Namen sieht dort niemand.
Was über Stufe 1 hinausgeht, öffnen Sie je Mitglied und widerruflich. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie liest; das Protokoll zeigt, wer wann was gesehen hat, und lässt sich dem anderen von Ihnen vorlegen.
Sie sagen zu, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Vor der Freischaltung prüft Unterhand den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen; gehört das Haus Ihnen beiden, unterschreiben beim Notar beide.
Eine Zahl für München steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine. Die Resonanz für Ihr Haus zählen Sie ohne Konto und ohne Zahlung, auch gemeinsam an einem Abend.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze, Luftlinie zwischen den Mittelpunkten der Flächen, mit Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022; die Miete zählt für den, der auszieht.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| München | – | 1.505.036 | 23,9 % | 12,89 € je m² |
| Gräfelfing | 8,9 km | 13.395 | 50,6 % | 11,63 € je m² |
| Unterföhring | 9,5 km | 11.729 | 36,1 % | 12,02 € je m² |
| Planegg | 10,4 km | 11.043 | 42,6 % | 11,79 € je m² |
| Karlsfeld | 10,6 km | 21.425 | 49,6 % | 11,58 € je m² |
| Oberschleißheim | 10,6 km | 11.926 | 38,9 % | 11,05 € je m² |
| Pullach im Isartal | 10,9 km | 8.545 | 50,5 % | 11,68 € je m² |
| Neubiberg | 11,0 km | 14.351 | 55,2 % | 13,84 € je m² |
| Unterhaching | 11,0 km | 26.611 | 41,8 % | 12,00 € je m² |
| Neuried (München) | 11,4 km | 8.790 | 46,0 % | 12,24 € je m² |
| Grünwald | 12,0 km | 11.175 | 54,2 % | 13,08 € je m² |
| Garching bei München | 12,6 km | 17.729 | 34,8 % | 12,89 € je m² |
| Aschheim | 13,0 km | 8.998 | 48,3 % | 11,86 € je m² |
Gemeinsames Eigentum verkaufen Sie nur gemeinsam. Jeder kann aber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB) und am Ende die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Davor lohnen ein gemeinsames Gutachten, eine Mediation oder der Vorschlag, dass einer übernimmt und auszahlt.
Steht einer allein im Grundbuch, verkauft er allein, mit einer Ausnahme: In der Zugewinngemeinschaft braucht er die Einwilligung des anderen, wenn das Haus nahezu sein ganzes Vermögen ausmacht (§ 1365 Abs. 1 BGB). Das Familiengericht kann eine grundlose Weigerung ersetzen (§ 1365 Abs. 2 BGB). Haben Sie Gütertrennung vereinbart, entfällt die Regel; der Ausgleich zwischen Ihnen bleibt eine eigene Frage.
Niemand muss sofort ausziehen. Das Gericht kann die Ehewohnung einem allein zuweisen, wenn sonst eine unbillige Härte droht, etwa für die Kinder (§ 1361b Abs. 1 BGB). Wichtig für den, der geht: Wer binnen sechs Monaten keine ernsthafte Rückkehrabsicht erklärt, hat das Nutzungsrecht nach dem Gesetz überlassen (§ 1361b Abs. 4 BGB). Für eine eigene Wohnung rechnen Sie in München mit durchschnittlich 12,89 € je m² Nettokaltmiete.
Grunderwerbsteuer nicht: Die Übertragung an den Ehegatten ist frei (§ 3 Nr. 4 GrEStG), nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung ebenso (§ 3 Nr. 5 GrEStG); sonst wären in Bayern 3,5 % fällig. Einkommensteuer kann für den anfallen, der abgibt, wenn er ausgezogen ist und der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt (§ 23 EStG; BFH, IX R 11/21).
Nur, wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) und keine Ausnahme greift. Ausgenommen ist, wer das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat; nach einem Auszug kann das für einen von Ihnen nicht mehr gelten, für den anderen schon. Klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie den Verkaufstermin festlegen.
Mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung, binnen zwei Wochen nach der Belehrung (§ 30b ZVG). Das Gericht kann bis zu sechs Monate einstellen, einmal wiederholt (§ 180 Abs. 2 ZVG); geht es um das Wohl eines gemeinsamen Kindes, auch öfter (§ 180 Abs. 3 ZVG), insgesamt nicht länger als fünf Jahre (§ 180 Abs. 4 ZVG). Nutzen Sie die Zeit für eine Einigung oder einen Verkauf ohne Gericht.
Zwei Meinungen werden zu einer Zahl, wenn ein neutraler Gutachter rechnet (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) und Käufer bieten. Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses geben einen ersten Anhalt; in München stammen 40,8 % der Gebäude aus den Jahren 1950 bis 1979, das Baujahr Ihres Hauses zählt mit.
Für den Kaufvertrag nicht: Ihn beurkundet ein Notar, der neutral ist und beide Seiten belehrt. Für die Scheidung selbst braucht mindestens der Antragsteller einen Anwalt (§ 114 Abs. 1 FamFG). Wenn Sie über Zugewinn, Unterhalt oder Auszahlung streiten, lassen Sie sich jeder von einem eigenen Anwalt beraten. Unterhand vertritt keinen von Ihnen.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag in München beim Zensus 2022 bei 12,89 € je m², 32,5 % der Wohnungen haben einen oder zwei Räume, leer standen 2,4 %. Dazu kommen Nebenkosten und Kaution. Wer übernimmt, rechnet die Auszahlung, wer geht, rechnet die Miete; legen Sie beides nebeneinander.
Der Käufer: Beurkundung, Eintragung (§ 448 Abs. 2 BGB) und nach Vertrag die Grunderwerbsteuer, in Bayern 3,5 %. Sie beide: Löschung der Grundschuld, Vorfälligkeitsentschädigung bei fester Zinsbindung, Energieausweis und Unterhand. Im Rechenbeispiel oben stehen die Beträge in Euro.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ob Sie noch im Trennungsjahr sind oder die Scheidung schon läuft: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an. Zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie beide einverstanden sind, und bis dahin sieht es niemand.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich alle 30 Tage, monatlich kündbar, und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.