Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Ein Mietshaus verkauft man an Leute, die rechnen, nicht an Leute, die schauen.
Kassel, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für alle, die in Kassel ein Haus mit drei und mehr Wohnungen verkaufen wollen, allein, als Ehepaar oder als Erbengemeinschaft.
Verkaufen können Sie das Haus vermietet, die Mietverträge gelten weiter (§ 566 BGB). Käufer prüfen zuerst die Miete: beim Zensus 2022 im Schnitt 6,77 € je m² in Kassel, 8,21 € in Hessen. Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer, in Hessen 6,0 % vom Kaufpreis.
Kassel zählt 196.799 Einwohner auf 106,79 km². Der Zensus 2022 nennt 32.476 Gebäude mit Wohnraum, 12.222 davon mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 78,1 % aller 110.581 Wohnungen.
Kassel ist ein Ort der Mietshäuser. 78,1 % aller Wohnungen liegen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen, in Hessen sind es 54,4 %. Für Sie heißt das: Ihr Haus ist ein typisches Anlageobjekt, und seine Käufer rechnen mit der Miete.
Mit 25,9 % Eigentümerquote liegt Kassel unter dem Landeswert von 46,6 %. Mietwohnungen sind hier die übliche Wohnform, und Käufer eines Mietshauses rechnen mit Nachvermietung statt mit Einzelverkauf.
47,5 % der Gebäude mit Wohnraum in Kassel stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 9,3 % sind ab 2000 gebaut. Für Häuser dieser Jahrgänge fragen Käufer nach Dämmung, Fenstern und Heizung.
Mit 10,4 % Fernwärme liegt Kassel über dem Bundeswert (6,6 %). Für ein Mietshaus mit Fernwärme zählen Vertragslaufzeit, Preisgleitklauseln und die Heizkostenabrechnung der Mieter.
Mit 6,77 € je m² liegt die Nettokaltmiete in Kassel unter dem Landeswert (8,21 €). Käufer rechnen hier mit niedrigeren Mieten und erwarten dafür einen entsprechenden Faktor; Ihre Ist-Miete entscheidet.
Der Leerstand lag in Kassel beim Zensus mit 4,1 % über dem Landeswert von 3,8 %. Stehen in Ihrem Haus Wohnungen leer, nennen Sie Grund und Dauer; Käufer rechnen sonst mit dem Schlimmsten.
22,6 % der Wohnungen in Kassel haben einen oder zwei Räume, mehr als in Hessen (14,1 %). Häuser mit kleinen Einheiten bringen häufigere Mieterwechsel; eine Mieterliste mit Mietbeginn zeigt Käufern, wie stabil Ihr Haus vermietet ist.
Kassel grenzt an elf Nachbarorte, der nächste ist Vellmar. Wer ein Mietshaus sucht, vergleicht über die Grenze; die Zahlen der Nachbarorte stehen unten.
| Kennzahl | Kassel | Hessen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 196.799 | 6.278.594 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 12.222 | 272.696 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 78,1 % | 54,4 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 7,8 % | 13,2 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 28,0 % | 23,0 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 47,5 % | 43,4 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 9,3 % | 13,7 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 67,7 % | 51,0 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 17,4 % | 32,0 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 10,4 % | 4,1 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 25,9 % | 46,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,1 % | 3,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 6,77 € | 8,21 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Anleger rechnen zuerst: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor. Den Faktor für Häuser Ihrer Baujahresgruppe nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses; Lage, Zustand und Mietniveau verschieben den Wert (§ 194 BauGB).
Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss, der für Kassel zuständig ist, auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB); die Gebühr richtet sich nach dem Landesrecht. Unterhand bewertet nicht. Ob Käufer Ihren Preis zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Die Reihenfolge ist fest, die Geschwindigkeit bestimmen Sie.
Bis auf die erste Zeile gilt alles in ganz Deutschland. Welche Verordnungen des Landes in Kassel gelten, steht im Kasten darunter, Regel für Regel.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. August 2014 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. November 2012 (GVBl. S. 457), geändert durch Gesetz vom 16. Juli 2014 (GVBl. S. 179) |
| Mieter beim Verkauf | Der Käufer tritt mit der Eintragung in alle Mietverhältnisse ein, auch für die Kautionen; der Verkauf ist kein Kündigungsgrund | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Mietpreisbremse bei Neuvermietung | greift nur in Gebieten der Landesverordnung | § 556d BGB |
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | 20 Prozent in drei Jahren, nach Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Mieter als Vorkäufer | entsteht beim Verkauf im Ganzen ohne Aufteilung in der Regel nicht | § 577 Abs. 1 BGB |
| Vorkauf durch die Gemeinde | in den gesetzlichen Fällen, binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Sperrfrist für Eigenbedarf | drei Jahre; mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Energieausweis beim Verkauf | spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Hälftige Teilung der Provision | nur bei Wohnungen und Einfamilienhäusern | § 656c BGB |
Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt in Kassel. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Kassel nicht: Die Verordnung des Landes nennt Kassel nicht. | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Kassel nicht: Die Verordnung des Landes nennt Kassel nicht. | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Kassel nicht: Die Verordnung des Landes nennt Kassel nicht. | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Kassel nicht. Die Verordnung ist seit dem 1. Januar 2026 außer Kraft; eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 3, nach § 6 Satz 3 mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Kassel nicht: Die Verordnung des Landes nennt Kassel nicht. | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung Hessen: Verordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 2 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Die Aufteilung erklärt der Eigentümer selbst beim Grundbuchamt (§ 8 WEG). Dazu braucht er einen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG); in Gebieten einer Landesverordnung zusätzlich eine Genehmigung (§ 250 BauGB).
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Wer aufteilt, ändert die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung darf der Mieter vorkaufen (§ 577 BGB), und der Käufer kann erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Im Ganzen verkauft, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
In Kassel bewohnen 25,9 % der Haushalte ihre Wohnung selbst. Wer aufteilen will, rechnet mit Käufern, die einzeln vermieten, und mit Aufwand und Zeit für Teilung und Einzelverkauf.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Gerechnet für ein Mehrfamilienhaus in Kassel zu 1.000.000 €, mit einer alten Grundschuld, die gelöscht wird. Den Preis setzen wir an, er sagt nichts über Ihr Haus. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) sind hier 1.735 €, die Grunderwerbsteuer in Hessen 6,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Löschung einer Grundschuld über 300.000 € | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 60.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Eintragung des Käufers ins Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Im Beispiel zahlt der Käufer mindestens 65.205 € zusätzlich, 6,5 % des Preises, noch ohne Vollzug und Umsatzsteuer. Anleger rechnen diese Kosten in ihre Rendite ein; sie bestimmen mit, was sie bieten.
Ihre Kosten: Löschung der Grundschulden und ein Makler, wenn Sie einen wollen. Unterhand berechnet keine Provision, nur das Einzelobjekt.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 36.000 € | 3.285 € | 39.285 € | 6,5 % |
| 1.000.000 € | 60.000 € | 5.205 € | 65.205 € | 6,5 % |
| 1.800.000 € | 108.000 € | 9.045 € | 117.045 € | 6,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ohne Portal finde ich zu wenige Käufer.“
Das kann sein, und die Resonanz zeigt es Ihnen, bevor Sie etwas zeigen oder zahlen. Die Vorlauf-Zusage bindet Sie für mindestens 30 Tage nach der Freischaltung, danach entscheiden Sie frei. Und weil Ihr Haus nirgends öffentlich stand, zählt niemand, wie lange es schon zu haben ist.
„Meine Mieter sollen nichts davon merken.“
Auf Stufe 1 lässt sich das Haus nicht finden; Wohnungen von innen sehen nur Mitglieder mit Freigabe. Für Besichtigungen brauchen Sie Termine mit den Mietern, ganz unbemerkt bleibt ein Verkauf also nicht. Die Mietverträge gelten weiter (§ 566 BGB).
„Ich habe keine Ahnung vom Preis.“
Unterhand bewertet nicht. Die Faktoren des Gutachterausschusses geben eine erste Einordnung, ein Gutachten eine belastbare. Ob Käufer diesen Wert zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.
„Ich habe schon einen Makler.“
Gern auch mit Makler: Ihr Auftrag bleibt sein Auftrag, er kann das Haus als Professional einstellen. Unterhand ändert nur, wer das Haus sieht und wann.
Auf einem Portal sehen alle die Adresse, auch Ihre Mieter, und jeder zählt die Tage. Bei Unterhand sieht zuerst niemand die Adresse, und niemand zählt.
Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst nur auf Stufe 1: als Lageplan mit Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen und Kennzahlen, ohne Adresse, ohne Fotos, ohne Ihren Namen. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist.
Was über Stufe 1 hinausgeht, geben Sie frei; bei einem Mehrfamilienhaus oft nur für Investoren mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Jede Datei trägt die Nummer des Lesenden, jede Ansicht steht im Protokoll.
Eine Zahl für Kassel steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine. Die Resonanz für Ihr Haus zählen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Zum Vergleich die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete; Mandate nennen oft mehrere davon zugleich.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Kassel | – | 196.799 | 25,9 % | 6,77 € je m² |
| Vellmar | 5,7 km | 17.751 | 58,6 % | 6,54 € je m² |
| Ahnatal | 7,3 km | 7.494 | 69,5 % | 6,13 € je m² |
| Baunatal | 7,7 km | 27.768 | 51,7 % | 6,18 € je m² |
| Fuldabrück | 7,8 km | 8.371 | 66,0 % | 6,10 € je m² |
| Lohfelden | 8,0 km | 13.887 | 50,6 % | 6,38 € je m² |
| Niestetal | 8,8 km | 11.111 | 52,7 % | 6,65 € je m² |
| Fuldatal | 9,0 km | 12.714 | 62,2 % | 6,06 € je m² |
| Habichtswald | 9,0 km | 5.116 | 70,7 % | 5,78 € je m² |
| Schauenburg | 9,8 km | 10.309 | 67,1 % | 5,83 € je m² |
| Kaufungen | 11,7 km | 12.762 | 57,5 % | 6,26 € je m² |
| Staufenberg (Göttingen) | 14,1 km | 7.480 | 66,3 % | 5,09 € je m² |
Eine erste Zahl liefert die Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses, ein Gutachten die belastbare (§ 193 Abs. 1 BauGB). Beim Zensus 2022 lag die Nettokaltmiete in Kassel bei 6,77 € je m²; zählen wird Ihre Ist-Miete. Unterhand bewertet nicht.
Sie bleiben. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt jedes Mietverhältnis und die Kautionen (§§ 566, 566a BGB), und der Verkauf ist kein Kündigungsgrund (§ 573 BGB). Ohne schriftliche Mitteilung des Wechsels haften Sie für seine Pflichten wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB).
Beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht, wenn an der Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet ist oder begründet werden soll.
Nur in bestimmten Fällen, etwa im Sanierungsgebiet oder unter einer Vorkaufssatzung (§§ 24, 25 BauGB). Der Notar holt das Zeugnis ein, die Gemeinde hat drei Monate (§ 28 BauGB), und erst danach trägt das Grundbuchamt den Käufer ein.
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einer Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ob bei mehreren Verkäufen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Mit Stufe 1 ohne Adresse und Fotos, Freigaben nur an ausgewählte Mitglieder und Wasserzeichen samt Protokoll für jede Datei. Ein Schild oder eine Zählung der Tage am Markt gibt es nicht.
Der Zensus 2022 zählt in Kassel 7,8 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, 47,5 % aus den Jahren 1950 bis 1979 und 9,3 % ab 2000. Käufer älterer Häuser fragen nach Leitungen, Dach und Heizung; legen Sie Belege früh bereit.
Der Zensus 2022 zählt in Kassel 12.222 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 78,1 % der Wohnungen, in Hessen 54,4 %. Wie viele im Jahr verkauft werden, steht im Grundstücksmarktbericht.
Ja. Nennen Sie laufende Verfahren in den Unterlagen; der Käufer übernimmt die Mietverhältnisse (§ 566 BGB), und der Vertrag regelt, wem Forderungen bis zum Stichtag zustehen. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB).
Sie können ohne Makler verkaufen. Über Unterhand verkaufen Sie selbst, als Einzelobjekt für 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar, ohne Provision. Wollen Sie einen Makler, stellt er das Haus als Professional ein; beim Mehrfamilienhaus ist seine Provision frei vereinbart (§ 656c BGB gilt nicht).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.