Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
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49 €netto zzgl. USt. im Monat
58,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
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Verlängert sich jeden Monat und ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit. Bringt Ihr Mandat 30 Tage keinen Treffer, pausiert die Abbuchung von selbst.
Ein Haus sucht man nicht jeden Tag neu, man beschreibt es einmal.
Kassel, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Käufer, die in Kassel ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus suchen und es selbst bewohnen wollen.
Wer in Kassel ein Haus sucht, sucht in einem Bestand von 20.254 Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen. Die Nebenkosten betragen in Hessen im Beispiel mindestens 6,6 % des Preises, davon 6,0 % Grunderwerbsteuer. Unterhand meldet passende Häuser von Eigentümern, die nicht öffentlich verkaufen.
In einer Stadt mit 196.799 Einwohnern liegen 78,1 % der Wohnungen in Häusern mit drei und mehr Wohnungen. Häuser mit einer oder zwei Wohnungen gibt es trotzdem viele: 20.254, also 62,4 % der Gebäude mit Wohnraum. Sie verteilen sich auf die Stadtteile ungleich, und ein Mandat kann mehrere Bereiche nennen.
Mit 62,4 % liegt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser in Kassel nicht über dem Wert in Hessen (81,1 %). Viele suchen deshalb zugleich in den Nachbarorten; ein Mandat bei Unterhand kann mehrere Orte nennen.
Die Eigentümerquote liegt bei 25,9 %, in Hessen bei 46,6 %. Mehr Haushalte wohnen hier zur Miete als im Land; viele Hauskäufer kommen deshalb aus einer Mietwohnung und finanzieren zum ersten Mal.
47,5 % der Gebäude mit Wohnraum stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 28,0 % aus der Zeit bis 1949, ab 2000 gebaut sind 9,3 %. Für ein älteres Haus gehören Heizung, Dach und Fenster vor dem Gebot auf den Tisch; Gas heizt 67,7 % der Gebäude, Öl 17,4 %.
Vermietete Wohnungen kosteten in Kassel 6,77 € Nettokaltmiete je m², nicht mehr als in Hessen (8,21 €). Beim Vergleich mit der Kreditrate zählen außerdem Grundsteuer, Versicherung und Rücklagen.
Ein Mandat kann mehrere Orte nennen, etwa Kassel, Vellmar und Ahnatal; jeder passende Treffer kommt per E-Mail. Die Zahlen der Nachbarorte stehen unten.
| Kennzahl | Kassel | Hessen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 196.799 | 6.278.594 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.843 | 297 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 20.254 | 1.170.625 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 62,4 % | 81,1 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 25,9 % | 46,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,1 % | 3,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 6,77 € | 8,21 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 28,0 % | 23,0 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 47,5 % | 43,4 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 9,3 % | 13,7 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 67,7 % | 51,0 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 10,4 % | 4,1 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 1,5 % | 3,5 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
In Kassel sind 28,0 % der Gebäude mit Wohnraum bis 1949 gebaut, mehr als bundesweit (24,8 %). Bei einem Haus dieses Alters fragen Sie nach Feuchtigkeit im Keller, nach Leitungen, Dach und Holzbalken und danach, ob es in der Denkmalliste steht. Steht es dort, brauchen Umbauten eine Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz des Landes.
Ist die Straße noch nicht endgültig hergestellt, kann die Gemeinde Erschließungsbeiträge erheben (§§ 127, 133 BauGB); fragen Sie beim Eigentümer und bei der Gemeinde, ob Bescheide offen sind, und lassen Sie im Kaufvertrag regeln, wer sie trägt. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis.
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Angenommen, Sie kaufen in Kassel ein Haus für 550.000 € und finanzieren über eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.015 €; die Grunderwerbsteuer in Hessen liegt bei 6,0 %, gültig seit dem 1. August 2014.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 33.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Eintragung als Eigentümer | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 400.000 €, Urkunde | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld über 400.000 €: Eintragung | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Mitglied bei Unterhand | monatlicher Beitrag, ohne Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung kosten im Beispiel mindestens 36.045 €, 6,6 % des Kaufpreises; Vollzug und Grundschuld kommen dazu. Banken finanzieren den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Käufer in der Regel aus eigenem Geld.
Ist ein Makler beteiligt, tragen Sie als Verbraucher beim Einfamilienhaus höchstens die Hälfte seiner Provision (§§ 656c, 656d BGB); über Unterhand fällt keine an.
Dazu kommt jedes Jahr die Grundsteuer, berechnet aus dem Messbetrag des Finanzamts und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 21.000 € | 2.055 € | 23.055 € | 6,6 % |
| 550.000 € | 33.000 € | 3.045 € | 36.045 € | 6,6 % |
| 800.000 € | 48.000 € | 4.245 € | 52.245 € | 6,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Hessen; alles Weitere gilt bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. August 2014 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. November 2012 (GVBl. S. 457), geändert durch Gesetz vom 16. Juli 2014 (GVBl. S. 179) |
| Entwurf des Kaufvertrags | in der Regel zwei Wochen vor dem Termin, damit Sie prüfen können | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | Frist von drei Monaten ab Mitteilung des Vertrags | §§ 24, 28 BauGB |
| Städtebauliche Sanierung | Vertrag braucht unter Umständen eine Genehmigung; ein Ausgleichsbetrag kann folgen | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Provision, wenn ein Makler anbietet | Käufer zahlen höchstens die Hälfte, der Vertrag braucht Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | erst mit ihr schreibt das Grundbuchamt um | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis | liegt spätestens bei der Besichtigung vor | § 80 Abs. 4 GModG |
| Mieter im Haus | der Mietvertrag geht auf Sie als Käufer über | § 566 Abs. 1 BGB |
Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt in Kassel. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Kassel nicht: Die Verordnung des Landes nennt Kassel nicht. | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Kassel nicht: Die Verordnung des Landes nennt Kassel nicht. | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Kassel nicht: Die Verordnung des Landes nennt Kassel nicht. | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Kassel nicht. Die Verordnung ist seit dem 1. Januar 2026 außer Kraft; eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 3, nach § 6 Satz 3 mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Kassel nicht: Die Verordnung des Landes nennt Kassel nicht. | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung Hessen: Verordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 2 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Sieben Schritte; die ersten kosten nichts.
„Hier gehen Häuser unter der Hand weg, bevor wir davon hören.“
Genau dort setzt Unterhand an. Eigentümer, die nicht öffentlich verkaufen wollen, zeigen ihr Haus nur geprüften Mitgliedern. Ihr Mandat meldet jeden Treffer per E-Mail, statt dass Sie täglich suchen.
„Zwanzig Besichtigungen schaffen wir nicht.“
Auf Stufe 1 sehen Sie Lageplan, Wohnfläche, Grundstück und Preisband, bevor Sie fahren. Besichtigt wird erst nach der Freigabe, einzeln und mit dem Eigentümer.
„Was, wenn monatelang nichts kommt?“
Ohne Treffer zahlen Sie nicht dauerhaft: Bleibt Ihr Mandat 30 Tage ohne Treffer, pausiert die Abbuchung. Der Beitrag beträgt 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar; Resonanz und Mandat kosten vorher nichts.
„Der Arbeitgeber soll nichts merken.“
Niemand außerhalb sieht Ihr Mandat. Eigentümer kennen Sie als Mitgliedsnummer mit Stufe, Nachweis-Stand und Mandat, ohne Namen.
Ihr Mandat zählt schon, bevor ein Haus im Netzwerk steht: Im Stillen Register sehen Eigentümer, wie viele Mandate zu ihrem Haus passen, ohne einen Namen.
Zuerst kommen Lage und Zahlen, dann, mit der Freigabe, Adresse, Fotos und Unterlagen. Jeder Abruf wird protokolliert, jede Datei trägt Ihre Nummer.
Häuser bei Unterhand stehen mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf keinem Portal; das erklärt jeder Eigentümer per Kontrollkästchen. Wie lange ein Haus schon im Netzwerk ist, zeigt Unterhand nicht.
Eine Zahl für Kassel nennt Unterhand erst ab drei; vorher keine. Ihr Mandat können Sie ohne Konto beschreiben.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer über die Grenze schaut, findet oft mehr Häuser. Die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Kassel | – | 196.799 | 25,9 % | 6,77 € je m² |
| Vellmar | 5,7 km | 17.751 | 58,6 % | 6,54 € je m² |
| Ahnatal | 7,3 km | 7.494 | 69,5 % | 6,13 € je m² |
| Baunatal | 7,7 km | 27.768 | 51,7 % | 6,18 € je m² |
| Fuldabrück | 7,8 km | 8.371 | 66,0 % | 6,10 € je m² |
| Lohfelden | 8,0 km | 13.887 | 50,6 % | 6,38 € je m² |
| Niestetal | 8,8 km | 11.111 | 52,7 % | 6,65 € je m² |
| Fuldatal | 9,0 km | 12.714 | 62,2 % | 6,06 € je m² |
| Habichtswald | 9,0 km | 5.116 | 70,7 % | 5,78 € je m² |
| Schauenburg | 9,8 km | 10.309 | 67,1 % | 5,83 € je m² |
| Kaufungen | 11,7 km | 12.762 | 57,5 % | 6,26 € je m² |
| Staufenberg (Göttingen) | 14,1 km | 7.480 | 66,3 % | 5,09 € je m² |
20.254 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 62,4 % der 32.476 Gebäude mit Wohnraum (Zensus 2022). Wie viele im Jahr den Eigentümer wechseln, berichtet der Gutachterausschuss; wie viele Mandate es bei Unterhand gibt, nennen wir erst ab drei.
Unterhand bewertet nicht. Kaufpreise aus abgeschlossenen Verträgen veröffentlicht der Gutachterausschuss, der für Kassel zuständig ist, im Grundstücksmarktbericht, dazu Bodenrichtwerte je Lage (§ 193 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 in Kassel bei 6,77 € je m², in Hessen bei 8,21 €.
Bis 1949 gebaut sind in Kassel 28,0 % der Gebäude mit Wohnraum, zwischen 1980 und 1999 15,1 %, ab 2000 9,3 %. Je älter das Haus, desto mehr zählen Belege über Modernisierungen; den Energieausweis sehen Sie spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
Oft. Kassel grenzt an 11 Orte, der nächste ist Vellmar; die Tabelle oben nennt Eigentümerquote und Miete. Die Grunderwerbsteuer ist im selben Land dieselbe, 6,0 %. Ein Mandat kann mehrere Orte zugleich nennen.
Sobald Ihre Identität geprüft ist, in der Regel innerhalb eines Werktags nach dem Beitritt. Ihr Mandat können Sie schon vorher ohne Konto beschreiben; jeder passende Treffer kommt per E-Mail. Eine Zahl der Häuser in Kassel nennt Unterhand erst ab drei.
Im Sanierungsgebiet braucht der Vertrag unter Umständen die Genehmigung der Gemeinde, sie kann einen Ausgleichsbetrag verlangen und hat ein Vorkaufsrecht (§§ 144, 154, 24 BauGB). Der Grundbuchauszug zeigt den Vermerk.
Bei gebrauchten Häusern schließen Kaufverträge die Haftung für Sachmängel in der Regel aus. Das gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt oder eine Beschaffenheit garantiert (§ 444 BGB). Prüfen Sie deshalb vor dem Notartermin, wenn möglich mit einem Sachverständigen.
Der Zensus 2022 zählt in Kassel 9,3 % der Gebäude aus der Zeit ab 2000. Bei Unterhand verkaufen Eigentümer ihr Haus, keine Bauträger; Neubauten kommen dort vor, wenn ihr Eigentümer verkauft.
Den Schulbezirk einer Adresse nennt die Gemeinde oder der Schulträger. Die Adresse sehen Sie bei Unterhand nach der Freigabe des Eigentümers; fragen Sie dann vor dem Gebot nach, besonders in Orten mit mehreren Grundschulen.
Dann passen Sie das Mandat im Konto an, jederzeit: weitere Orte wie Vellmar, ein anderer Preis, mehr Fläche. Unterhand meldet danach nur, was zum neuen Mandat passt.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: Kassel oder die Nachbarorte, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
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Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.