Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Die Mieterliste ist kein Aushang. Sie geben sie frei, wem Sie wollen.
Erlangen, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für private Eigentümer und Erbengemeinschaften, die in Erlangen ein vermietetes Mehrfamilienhaus besitzen.
Verkaufen können Sie das Haus vermietet, die Mietverträge gelten weiter (§ 566 BGB). Käufer prüfen zuerst die Miete: beim Zensus 2022 im Schnitt 9,20 € je m² in Erlangen, 8,74 € in Bayern. Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer, in Bayern 3,5 % vom Kaufpreis.
116.450 Menschen leben in Erlangen, 1.513 je km². Gebäude mit drei und mehr Wohnungen gibt es 5.776; sie sind die Häuser, aus denen Anleger kaufen, und Ihr Haus ist eines davon.
Erlangen ist ein Ort der Mietshäuser. 76,0 % aller Wohnungen liegen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen, in Bayern sind es 51,4 %. Für Sie heißt das: Ihr Haus ist ein typisches Anlageobjekt, und seine Käufer rechnen mit der Miete.
31,9 % der bewohnten Wohnungen in Erlangen bewohnen ihre Eigentümer, in Bayern 49,3 %. Mehr Haushalte als im Land wohnen zur Miete; ein vermietetes Haus findet hier Käufer, die vermieten wollen, nicht einziehen.
Altbau von vor 1919 ist in Erlangen mit 7,1 % seltener als in Bayern (8,4 %). Zwischen 1950 und 1979 entstanden 46,9 % der Gebäude, bis 1949 15,4 %; Käufer fragen je nach Baujahr nach anderen Belegen.
Mit 13,7 % Fernwärme liegt Erlangen über dem Bundeswert (6,6 %). Für ein Mietshaus mit Fernwärme zählen Vertragslaufzeit, Preisgleitklauseln und die Heizkostenabrechnung der Mieter.
9,20 € je m² Nettokaltmiete beim Zensus 2022, in Bayern 8,74 €: Die Mieten liegen in Erlangen über dem Landeswert. Käufer prüfen, ob Ihre Ist-Mieten darunter oder darüber liegen und wie viel Spielraum bis zur Vergleichsmiete bleibt.
Der Leerstand lag in Erlangen beim Zensus mit 4,9 % über dem Landeswert von 4,2 %. Stehen in Ihrem Haus Wohnungen leer, nennen Sie Grund und Dauer; Käufer rechnen sonst mit dem Schlimmsten.
33,9 % der Wohnungen in Erlangen haben einen oder zwei Räume, mehr als in Bayern (15,8 %). Häuser mit kleinen Einheiten bringen häufigere Mieterwechsel; eine Mieterliste mit Mietbeginn zeigt Käufern, wie stabil Ihr Haus vermietet ist.
Erlangen grenzt an zehn Nachbarorte, der nächste ist Bubenreuth. Wer ein Mietshaus sucht, vergleicht über die Grenze; die Zahlen der Nachbarorte stehen unten.
| Kennzahl | Erlangen | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 116.450 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 5.776 | 511.047 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 76,0 % | 51,4 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 7,1 % | 8,4 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 15,4 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 46,9 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 18,1 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 40,6 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 34,9 % | 36,7 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 13,7 % | 5,3 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 31,9 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,9 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 9,20 € | 8,74 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Wer ein Mietshaus kauft, beginnt mit dem Faktor, also dem Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Erlangen nennt Faktoren und Liegenschaftszinssätze; der Verkehrswert selbst richtet sich nach § 194 BauGB und berücksichtigt Zustand und Lage.
Belastbar wird der Wert mit einem Gutachten: beim Gutachterausschuss auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; was Käufer tatsächlich bieten, zeigt die Angebotsrunde.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Neun Schritte vom Ordner bis zur Übergabe, und keiner verlangt, dass das Haus öffentlich gezeigt wird.
Die erste Zeile gilt nur in Bayern, die übrigen bundesweit. Ob die Mietpreisbremse oder eine abgesenkte Kappungsgrenze in Erlangen gilt, zeigt der Kasten darunter mit der Fundstelle der Landesverordnung.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Mieter beim Verkauf | der Käufer übernimmt jedes Mietverhältnis samt Kaution; ein Verkauf berechtigt nicht zur Kündigung | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Begrenzung neuer Mieten | gilt nur in Orten, die die Landesverordnung nennt | § 556d BGB |
| Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen | binnen drei Jahren höchstens 20 Prozent, unter einer Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Mieter als Vorkäufer | entsteht beim Verkauf im Ganzen ohne Aufteilung in der Regel nicht | § 577 Abs. 1 BGB |
| Gemeindliches Vorkaufsrecht | etwa im Sanierungsgebiet oder unter einer Vorkaufssatzung; drei Monate Frist | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Sperrfrist für Eigenbedarf | mindestens drei Jahre, per Landesverordnung bis zu zehn | § 577a BGB |
| Energieausweis | bei der Besichtigung zeigen, nach dem Vertrag aushändigen | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Hälftige Teilung der Provision | nur bei Wohnungen und Einfamilienhäusern | § 656c BGB |
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Erlangen. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Erlangen, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Erlangen, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Erlangen, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Erlangen, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Erlangen, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Die Aufteilung erklärt der Eigentümer selbst beim Grundbuchamt (§ 8 WEG). Dazu braucht er einen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG); in Gebieten einer Landesverordnung zusätzlich eine Genehmigung (§ 250 BauGB).
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Mit der Aufteilung ändern sich die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und ihr Käufer kann sich auf Eigenbedarf erst nach drei Jahren berufen (§ 577a BGB). Verkaufen Sie das Haus im Ganzen, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
Bei 31,9 % Eigentümerquote, weniger als in Bayern, kaufen einzelne Wohnungen hier oft Anleger, nicht Selbstnutzer. Ein Käufer, der aufteilt, rechnet deshalb vorsichtig.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Gerechnet für ein Mehrfamilienhaus in Erlangen zu 1.000.000 €, mit einer alten Grundschuld, die gelöscht wird. Den Preis setzen wir an, er sagt nichts über Ihr Haus. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) sind hier 1.735 €, die Grunderwerbsteuer in Bayern 3,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Löschung einer alten Grundschuld, 300.000 € | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | zuerst beim „Zur Prüfung geben“, dann alle 30 Tage bis zum Verkauf | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 35.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Eintragung des Käufers ins Grundbuch | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Für Steuer, Beurkundung und Eintragung trägt der Käufer im Beispiel mindestens 40.205 €, das sind 4,0 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen hinzu. Diese Summe bestimmt mit, wie viel ein Käufer für das Haus selbst aufbringen kann.
Auf Sie entfallen die Löschung alter Grundschulden und ein Maklerlohn, falls Sie einen beauftragen; die gesetzliche Teilung gilt beim Mehrfamilienhaus nicht (§ 656c BGB). Unterhand nimmt keine Provision.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 21.000 € | 3.285 € | 24.285 € | 4,0 % |
| 1.000.000 € | 35.000 € | 5.205 € | 40.205 € | 4,0 % |
| 1.800.000 € | 63.000 € | 9.045 € | 72.045 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ohne Portal finde ich zu wenige Käufer.“
Das kann sein, und die Resonanz zeigt es Ihnen, bevor Sie etwas zeigen oder zahlen. Die Vorlauf-Zusage bindet Sie für mindestens 30 Tage nach der Freischaltung, danach entscheiden Sie frei. Und weil Ihr Haus nirgends öffentlich stand, zählt niemand, wie lange es schon zu haben ist.
„Meine Mieter sollen nichts davon merken.“
Auf Stufe 1 ist das Haus nicht zu finden, und Wohnungen sehen nur Mitglieder, die Sie freigegeben haben. Ganz verborgen bleibt ein Verkauf nicht: Für Besichtigungen in bewohnten Wohnungen brauchen Sie Termine mit den Mietern. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter (§ 566 BGB).
„Ich habe keine Ahnung vom Preis.“
Eine erste Zahl liefern Jahresnettomiete und Ertragsfaktor, eine belastbare das Gutachten. Was Käufer wirklich bieten, zeigt die Angebotsrunde; gebunden sind Sie an kein Gebot.
„Ich habe schon einen Makler.“
Auch mit Makler geht es: Er stellt das Haus als Professional ein, sein Auftrag bleibt bestehen. Unterhand bestimmt nur, wer das Haus wann sieht.
Ein Mehrfamilienhaus auf einem Portal heißt: Adresse und Fotos für jeden, auch für Ihre Mieter und Nachbarn, und ein Datum, ab dem jeder mitzählt, wie lange es schon steht. Unterhand dreht die Reihenfolge um.
Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst nur auf Stufe 1: als Lageplan mit Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen und Kennzahlen, ohne Adresse, ohne Fotos, ohne Ihren Namen. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist.
Adresse, Fotos, Mieterliste und Unterlagen geben nur Sie frei. Für ein Mehrfamilienhaus bietet sich die Mindeststufe Investor mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis an. Jede Datei trägt beim Abruf die Mitgliedsnummer des Lesenden, jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Unter drei steht hier keine Zahl für Erlangen. Die Resonanz zu Ihrem Haus prüfen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Diese Nachbarorte grenzen an Erlangen. Käufer eines Mietshauses vergleichen Mieten und Eigentümerquoten der Nachbarn; die Tabelle stellt sie nebeneinander.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Erlangen | – | 116.450 | 31,9 % | 9,20 € je m² |
| Bubenreuth | 5,4 km | 4.578 | 57,6 % | 8,79 € je m² |
| Buckenhof | 5,7 km | 3.180 | 55,7 % | 8,72 € je m² |
| Spardorf | 6,2 km | 2.278 | 64,6 % | 8,76 € je m² |
| Möhrendorf | 6,6 km | 4.714 | 63,5 % | 8,49 € je m² |
| Marloffstein | 7,2 km | 1.551 | 72,7 % | 8,50 € je m² |
| Herzogenaurach | 7,3 km | 24.312 | 56,1 % | 8,13 € je m² |
| Obermichelbach | 7,5 km | 3.187 | 69,9 % | 7,45 € je m² |
| Heßdorf | 8,7 km | 3.834 | 63,0 % | 7,16 € je m² |
| Fürth (Bayern) | 10,2 km | 131.344 | 34,0 % | 7,71 € je m² |
| Nürnberg | 17,9 km | 531.159 | 28,3 % | 8,21 € je m² |
Eine erste Zahl liefert die Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses, ein Gutachten die belastbare (§ 193 Abs. 1 BauGB). Beim Zensus 2022 lag die Nettokaltmiete in Erlangen bei 9,20 € je m²; zählen wird Ihre Ist-Miete. Unterhand bewertet nicht.
Nicht beim Verkauf im Ganzen. Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn an seiner Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, und dann beim ersten Verkauf (§ 577 BGB).
Nur in bestimmten Fällen, etwa im Sanierungsgebiet oder unter einer Vorkaufssatzung (§§ 24, 25 BauGB). Der Notar holt das Zeugnis ein, die Gemeinde hat drei Monate (§ 28 BauGB), und erst danach trägt das Grundbuchamt den Käufer ein.
Notar und Grundbuch trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Grunderwerbsteuer schulden beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG); in Bayern beträgt sie 3,5 %, im Beispiel 35.000 €. Sie tragen die Löschung Ihrer Grundschulden.
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einer Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ob bei mehreren Verkäufen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Verkaufen können nur alle zusammen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Bleibt es beim Nein, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Eine Übernahme durch einen Miterben ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Einen gültigen, den Sie spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Vertrag übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Ab fünf Wohnungen dürfen Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Fernwärme heizt in Erlangen 13,7 % der Gebäude, Gas 40,6 %.
Das entscheiden Aufwand, Mieter und Zeit. Sie brauchen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§§ 7, 8 WEG), und Ihre Mieter erhalten beim ersten Verkauf ihrer Wohnung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Selbst bewohnt sind in Erlangen 31,9 % der Wohnungen.
4,9 % der Wohnungen in Erlangen standen beim Zensus leer, in Bayern 4,2 %. Käufer rechnen mit einem Mietausfallwagnis; ein voll vermietetes Haus mit stabilen Verträgen senkt es.
Sie können ohne Makler verkaufen. Über Unterhand verkaufen Sie selbst, als Einzelobjekt für 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar, ohne Provision. Wollen Sie einen Makler, stellt er das Haus als Professional ein; beim Mehrfamilienhaus ist seine Provision frei vereinbart (§ 656c BGB gilt nicht).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.