Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Kein Portal, kein Schild, keine Adresse vor Ihrer Freigabe. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter.
Die Mieterliste ist vertraulich
Mieterliste, Mietverträge und Abrechnungen sieht nur, wem Sie freigeben, jede Datei mit dessen Mitgliedsnummer. Jeder Abruf steht in Ihrem Protokoll.
Nur Käufer, die den Preis aufbringen
Wer anfragt, hat Beitrag gezahlt und den Ausweis gezeigt. Auf Wunsch geben Sie nur Käufern mit geprüftem Kapital- oder Finanzierungsnachweis frei.
Nicht alle Eigentümer sind so weit
Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an, und bis zur Prüfung sieht ihn niemand. Die Resonanz prüft jeder Miteigentümer selbst, ohne Konto.
Erst Zahlen, dann Adresse.
Die Mieterliste ist kein Aushang. Sie geben sie frei, wem Sie wollen.
Mehrfamilienhaus in DarmstadtBeispielansicht
Darmstadt, Bereich —
Preisband
—
Wohnfläche
—
Einheiten
—
Faktor
—
Grundstück
—
Mindeststufe
—
Adresse nach Ihrer Freigabe
Fotos und Mieterliste nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Beispielansicht ohne Werte: So sieht ein geprüfter Käufer Ihr Haus, bevor Sie etwas freigeben. Die Felder füllen Sie beim Anlegen.
Was Mitglieder sehen
Objektart, Bereich, Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, keine Mieterliste, kein Name.
Wer mehr sieht
Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene, auf Wunsch nur mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
Wie Gebote kommen
In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sehen nur Sie. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
Was niemand sieht
Wie lange das Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
Was Sie zusagen
Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellen es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
Was Unterhand prüft
Vor der Freischaltung Ihre Identität und den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa den Grundbuchauszug. Unterhand bewertet nicht.
Für Vermieter in Darmstadt, die ihr Mietshaus abgeben wollen, weil die Verwaltung zu viel wird, das Alter kommt oder ein Erbe geteilt werden muss.
Ein Mietshaus in Darmstadt verkaufen heißt: Mieterliste und Verträge ordnen, den Wert über Miete und Ertragsfaktor einordnen, geprüfte Käufer auswählen, beim Notar unterschreiben. Die Mieter bleiben, ihre Verträge gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB); die Grunderwerbsteuer in Hessen von 6,0 % trägt nach dem Vertrag in der Regel der Käufer.
Ihr Haus im Bestand in Darmstadt
168.253 Menschen leben in Darmstadt, 1.378 je km². Gebäude mit drei und mehr Wohnungen gibt es 8.710; sie sind die Häuser, aus denen Anleger kaufen, und Ihr Haus ist eines davon.
Mit 78,1 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen liegt Darmstadt über dem Wert in Hessen von 54,4 %. Käufer kennen den Typ und vergleichen; ein vollständiges Zahlenwerk zählt mehr als Fotos.
Nur 29,5 % der bewohnten Wohnungen in Darmstadt bewohnen ihre Eigentümer, in Hessen 46,6 %. Mehr Haushalte als im Land wohnen zur Miete; ein vermietetes Haus findet hier Käufer, die vermieten wollen, nicht einziehen.
45,2 % der Gebäude mit Wohnraum in Darmstadt stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 14,3 % sind ab 2000 gebaut. Für Häuser dieser Jahrgänge fragen Käufer nach Dämmung, Fenstern und Heizung.
Fernwärme versorgt in Darmstadt 9,1 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. Hängt Ihr Haus am Netz, legen Sie Liefervertrag und Abrechnungen der letzten Jahre bei; Käufer prüfen die umlegbaren Kosten.
Über dem Landeswert von 8,21 € lag die Nettokaltmiete in Darmstadt beim Zensus, bei 9,56 € je m². Eine Mieterliste mit Kaltmiete, Fläche und letzter Erhöhung je Wohnung beantwortet die ersten Fragen der Käufer.
Mehr kleine Wohnungen als im Land: 22,2 % mit einem oder zwei Räumen, in Hessen 14,1 %. Käufer schauen bei solchen Häusern auf die Fluktuation und die Miete je m² bei der letzten Neuvermietung.
Rundherum liegen Weiterstadt, Roßdorf (Darmstadt-Dieburg) und Griesheim. Anleger mit mehreren Mandaten nennen oft Darmstadt und seine Nachbarn zugleich; Ihr Haus erreicht so auch Käufer von dort.
Darmstadt im Vergleich
Kennzahl
Darmstadt
Hessen
Deutschland
Einwohner (31. Dezember 2025)
168.253
6.278.594
83.467.117
Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen
8.710
272.696
3.629.757
Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen
78,1 %
54,4 %
55,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919
12,9 %
13,2 %
13,1 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949
25,5 %
23,0 %
24,8 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979
45,2 %
43,4 %
36,3 %
Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000
14,3 %
13,7 %
16,5 %
Heizung mit Gas
74,0 %
51,0 %
53,9 %
Heizung mit Öl
8,7 %
32,0 %
24,7 %
Fernwärme
9,1 %
4,1 %
6,6 %
Eigentümerquote
29,5 %
46,6 %
44,3 %
Leerstand
3,4 %
3,8 %
4,3 %
Nettokaltmiete je m²
9,56 €
8,21 €
7,28 €
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Wie Käufer den Preis rechnen
Ihre Jahresnettomiete ist die Grundlage jeder Rechnung. Multipliziert mit dem Ertragsfaktor der passenden Baujahresgruppe aus dem Grundstücksmarktbericht ergibt sie eine erste Größenordnung; ein Verkehrswert im Sinn von § 194 BauGB ist das noch nicht.
Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss, der für Darmstadt zuständig ist, auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB); die Gebühr richtet sich nach dem Landesrecht. Unterhand bewertet nicht. Ob Käufer Ihren Preis zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Neun Schritte vom Ordner bis zur Übergabe
Neun Schritte vom Ordner bis zur Übergabe, und keiner verlangt, dass das Haus öffentlich gezeigt wird.
Mieterliste zuerst. Bevor ein Käufer das Haus sieht, will er die Zahlen sehen: Mieterliste, Verträge, Abrechnungen der letzten Jahre, Grundbuch. Ordnen Sie das zuerst, dann beantworten Sie Fragen einmal statt immer wieder.
Eine erste Zahl. Mit Ist-Miete und dem Faktor aus dem Marktbericht ordnen Sie Ihr Haus ein. Sollen Miteigentümer oder Erben einer Zahl zustimmen, lohnt ein Gutachten.
Nachfrage sehen. Objektart, Ort, Preis: Die Resonanz zeigt ab drei, wie viele geprüfte Mandate passen und wie viele davon einen Nachweis haben. Ihr Haus bleibt dabei unsichtbar.
Zwei Stufen anlegen. Sie legen zwei Stufen an: Stufe 1 für alle geprüften Mitglieder mit Lageplan, Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen; Stufe 2 mit Adresse, Fotos, Mieterliste und Unterlagen nur für die, denen Sie freigeben. Dazu Freigabe-Modus, Mindeststufe und auf Wunsch die Pflicht zum Kapitalnachweis.
Zusage und Freischaltung. Zusage per Kontrollkästchen, Grundbuchauszug als Nachweis, „Zur Prüfung geben“: Dann zahlen Sie 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, und Unterhand schaltet frei, sobald Identität und Eigentum geprüft sind.
Freigeben oder ablehnen. Sie entscheiden jede Anfrage einzeln, anhand von Nummer, Stufe, Nachweis und Mandat. Freigaben lassen sich widerrufen; was ein Mitglied geöffnet hat, zeigt das Protokoll.
Gebote bis zur Frist. Sie setzen eine Frist, in der Regel zwei Wochen, höchstens bis zum Ende des Vorlaufs, auf Wunsch mit Mindestgebot. Mitglieder mit Freigabe geben unverbindlich ein Gebot ab; die Beträge sehen nur Sie, die anderen sehen nur Frist und Zahl der Gebote. Danach holen Sie ein Mitglied ins Gespräch.
Beurkundung und Vorkaufsrecht. Nach der Beurkundung sichert die Vormerkung den Käufer; die Gemeinde hat drei Monate, um sich zum Vorkaufsrecht zu erklären (§ 28 BauGB). Erst wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt, zahlt der Käufer.
Stichtag und Mieter. Am Stichtag des Vertrags wechseln Mieten, Lasten und Kautionen zum Käufer; geben Sie die Kautionen nachweisbar weiter. Schreiben Sie den Mietern, dass der Eigentümer wechselt, sonst haften Sie für die Pflichten des Käufers weiter (§ 566 Abs. 2 BGB).
Was beim Verkauf eines Mietshauses gilt
Die erste Zeile gilt nur in Hessen, die übrigen bundesweit. Ob die Mietpreisbremse oder eine abgesenkte Kappungsgrenze in Darmstadt gilt, zeigt der Kasten darunter mit der Fundstelle der Landesverordnung.
Was
Regel
Fundstelle
Grunderwerbsteuer Hessen
6,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. August 2014
§ 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. November 2012 (GVBl. S. 457), geändert durch Gesetz vom 16. Juli 2014 (GVBl. S. 179)
Laufende Mietverhältnisse
Der Käufer tritt mit der Eintragung in alle Mietverhältnisse ein, auch für die Kautionen; der Verkauf ist kein Kündigungsgrund
§§ 566, 566a, 573 BGB
Miete bei Wiedervermietung
greift nur in Gebieten der Landesverordnung
§ 556d BGB
Erhöhung bis zur Vergleichsmiete
höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten der Landesverordnung 15 Prozent
§ 558 Abs. 3 BGB
Vorkauf durch Mieter
entsteht beim Verkauf im Ganzen ohne Aufteilung in der Regel nicht
§ 577 Abs. 1 BGB
Vorkauf durch die Gemeinde
in den gesetzlichen Fällen, binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags
§§ 24, 25, 28 BauGB
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung
mindestens drei Jahre, per Landesverordnung bis zu zehn
§ 577a BGB
Energieausweis
vorlegen zur Besichtigung, übergeben nach dem Kaufvertrag
§ 80 Abs. 3 und 4 GModG
Teilung der Maklerprovision
gilt nicht für Mehrfamilienhäuser
§ 656c BGB
Mietrecht und Baurecht in Darmstadt
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Darmstadt. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
Regel
Was gilt
Fundstelle
Mietpreisbremse (§ 556d BGB)
Gilt in Darmstadt, befristet bis zum 25. November 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).
Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1
Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)
Gilt in Darmstadt, befristet bis zum 25. November 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1
Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB)
Gilt in Darmstadt, befristet bis zum 25. November 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB).
Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1
Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB)
Gilt in Darmstadt nicht. Die Verordnung ist seit dem 1. Januar 2026 außer Kraft; eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet.
Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 3, nach § 6 Satz 3 mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft
Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB)
Gilt in Darmstadt, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB).
Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung Hessen: Verordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 2
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Aufteilen oder nicht
Aufteilen
Aufteilen können Sie selbst: mit einer Teilungserklärung (§ 8 WEG), einem Aufteilungsplan und der Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Die Wohnungsgrundbücher legt das Grundbuchamt an.
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Rechte der Mieter nach Aufteilung
Mit der Aufteilung ändern sich die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und ihr Käufer kann sich auf Eigenbedarf erst nach drei Jahren berufen (§ 577a BGB). Verkaufen Sie das Haus im Ganzen, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
Die Rechnung der Käufer
In Darmstadt bewohnen 29,5 % der Haushalte ihre Wohnung selbst. Wer aufteilen will, rechnet mit Käufern, die einzeln vermieten, und mit Aufwand und Zeit für Teilung und Einzelverkauf.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Kosten als Rechenbeispiel
Beispiel: ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Darmstadt zum Preis von 1.000.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt 6,0 %.
Posten
Grundlage
Betrag
Wer zahlt
Löschung einer alten Grundschuld, 300.000 €
0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140
317,50 €
Verkäufer
Einzelobjekt bei Unterhand, je 30 Tage
fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst
149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar
Verkäufer
Grunderwerbsteuer
Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht)
60.000 €
Käufer, nach Vertrag
Kaufvertrag beim Notar
2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt.
3.470 €
Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)
Abwicklung durch den Notar
zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200
1.735 €
Käufer
Vormerkung im Grundbuch
halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150
867,50 €
Käufer
Grundbucheintrag des neuen Eigentümers
volle Gebühr nach GNotKG KV 14110
1.735 €
Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)
Mindestens 65.205 € kommen im Beispiel auf den Käufer zu, 6,5 % des Kaufpreises, für Steuer, Beurkundung und Eintragung; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen dazu. Je höher diese Summe, desto weniger bleibt für den Kaufpreis.
Auf Sie entfallen die Löschung alter Grundschulden und ein Maklerlohn, falls Sie einen beauftragen; die gesetzliche Teilung gilt beim Mehrfamilienhaus nicht (§ 656c BGB). Unterhand nimmt keine Provision.
Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen
Kaufpreis
Grunderwerbsteuer 6,0 %
Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren)
Zusammen
Anteil am Kaufpreis
600.000 €
36.000 €
3.285 €
39.285 €
6,5 %
1.000.000 €
60.000 €
5.205 €
65.205 €
6,5 %
1.800.000 €
108.000 €
9.045 €
117.045 €
6,5 %
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Unterlagen für den Verkauf eines Mietshauses
Grundbuch und Grundstück
Grundbuchauszug neuen Datums
Liegenschaftskarte, Baulastenverzeichnis
Auskunft aus dem Altlastenkataster
Grundschulden mit Löschungszusage der Bank
Auszug aus der Denkmalliste, falls eingetragen
Mieter und Mieten
je Wohnung Fläche, Miete, Vorauszahlung, Mietbeginn, Kaution, letzte Erhöhung
alle Mietverträge samt Nachträgen
Betriebskostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre
Kautionskonten und offene Streitfälle
Leerstand: welche Wohnung, warum, wie lange
Gebäude
ein gültiger Energieausweis
Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung
Baugenehmigungen, auch für Ausbau von Dach oder Keller
Modernisierungen mit Jahr und Beleg
Feuerstättenbescheid, Versicherungsschein
Erbengemeinschaft
Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO)
Vollmacht für jeden, der beim Notartermin fehlt
schriftliche Einigung über Verkauf und Preisuntergrenze (§ 2040 BGB)
Einwände
„Ein Mietshaus braucht Reichweite.“
Reichweite ist nicht Nachfrage. Die Resonanz zählt vorher, wie viele geprüfte Mandate passen; nach den 30 Tagen der Zusage können Sie neu entscheiden, ohne dass ein Portal die Tage mitgezählt hat.
„Im Haus soll niemand unruhig werden.“
Auf Stufe 1 lässt sich das Haus nicht finden; Wohnungen von innen sehen nur Mitglieder mit Freigabe. Für Besichtigungen brauchen Sie Termine mit den Mietern, ganz unbemerkt bleibt ein Verkauf also nicht. Die Mietverträge gelten weiter (§ 566 BGB).
„Ich weiß nicht, was das Haus wert ist.“
Unterhand bewertet nicht. Die Faktoren des Gutachterausschusses geben eine erste Einordnung, ein Gutachten eine belastbare. Ob Käufer diesen Wert zahlen, zeigt die Angebotsrunde, und Sie sind an kein Gebot gebunden.
„Das macht doch ein Makler für mich.“
Gern auch mit Makler: Ihr Auftrag bleibt sein Auftrag, er kann das Haus als Professional einstellen. Unterhand ändert nur, wer das Haus sieht und wann.
So läuft der Verkauf über Unterhand
Öffentlich verkauft, ist ein Mietshaus für jeden zu sehen, auch für die eigenen Mieter. Bei Unterhand kommt zuerst die Rechnung, dann, nach Ihrer Freigabe, die Adresse.
Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst nur auf Stufe 1: als Lageplan mit Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen und Kennzahlen, ohne Adresse, ohne Fotos, ohne Ihren Namen. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist.
Die Mieterliste öffnen Sie je Mitglied, auf Wunsch nur für Investoren mit geprüftem Kapitalnachweis. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie liest; jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Nachfrage in Darmstadt
Geprüfte Mandate für Mehrfamilienhäuser in Darmstadt
nicht ausgewiesen
davon mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis
nicht ausgewiesen
Für Darmstadt nennt Unterhand erst ab drei eine Zahl. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto.
Zum Vergleich die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete; Mandate nennen oft mehrere davon zugleich.
Ort
Luftlinie
Einwohner
Eigentümerquote
Nettokaltmiete
Darmstadt
–
168.253
29,5 %
9,56 € je m²
Weiterstadt
6,4 km
26.638
53,2 %
8,08 € je m²
Roßdorf (Darmstadt-Dieburg)
7,1 km
13.025
59,0 %
8,45 € je m²
Griesheim
8,0 km
29.385
48,0 %
8,86 € je m²
Erzhausen
8,4 km
7.732
57,8 %
8,25 € je m²
Mühltal
8,4 km
13.839
56,7 %
8,19 € je m²
Messel
8,5 km
4.229
62,6 %
7,87 € je m²
Ober-Ramstadt
9,4 km
15.039
54,2 %
7,49 € je m²
Egelsbach
9,8 km
11.002
57,6 %
8,78 € je m²
Groß-Zimmern
10,6 km
14.652
56,2 %
8,00 € je m²
Pfungstadt
10,6 km
25.475
49,4 %
7,87 € je m²
Langen (Hessen)
12,4 km
39.009
39,9 %
8,83 € je m²
Seeheim-Jugenheim
13,7 km
16.376
60,2 %
8,61 € je m²
Fragen von Eigentümern in Darmstadt
Gilt in Darmstadt die Mietpreisbremse?
Ja, die Mietpreisbremse gilt in Darmstadt, befristet bis zum 25. November 2026 (Mieterschutzverordnung Hessen: Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1). Getrennt davon regelt das Land die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen (§ 558 Abs. 3 BGB): Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Darmstadt, befristet bis zum 25. November 2026 (Mieterschutzverordnung Hessen: Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1). Anleger fragen nach beidem, bevor sie bieten.
Was passiert beim Verkauf mit meinen Mietern?
Sie bleiben. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt jedes Mietverhältnis und die Kautionen (§§ 566, 566a BGB), und der Verkauf ist kein Kündigungsgrund (§ 573 BGB). Ohne schriftliche Mitteilung des Wechsels haften Sie für seine Pflichten wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB).
Kann die Gemeinde mein Haus vorkaufen?
In den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, etwa in Sanierungsgebieten oder im Gebiet einer Vorkaufssatzung. Der Notar teilt den Vertrag der Gemeinde mit; das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn ihr Zeugnis vorliegt. Die Frist beträgt drei Monate ab Mitteilung (§ 28 BauGB).
Muss ich auf den Gewinn Steuern zahlen?
Nur innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); bei geerbten Häusern zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Bei mehreren Verkäufen klären Sie mit der Steuerberatung, ob gewerblicher Handel vorliegt.
Können wir als Erbengemeinschaft verkaufen, wenn einer nicht zustimmen will?
Über das Haus verfügen können die Erben nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB). Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Übernimmt ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Wie verkaufe ich, ohne dass Nachbarn und Mieter es vorher erfahren?
Ohne Adresse und Fotos auf Stufe 1, mit Freigabe nur an Mitglieder, die Sie auswählen, und mit Wasserzeichen und Protokoll für alles, was Sie freigeben. Ein Schild und eine Zählung der Tage am Markt gibt es bei Unterhand nicht.
Mit welchen Fristen muss ich rechnen?
Das hängt an Ihren Unterlagen, an der Nachfrage und an Ihrer Entscheidung. Feste Fristen gibt es an drei Stellen: die Angebotsrunde, in der Regel zwei Wochen; die Vorlauf-Zusage, mindestens 30 Tage ab Freischaltung; das Vorkaufsrecht der Gemeinde, längstens drei Monate ab Mitteilung des Vertrags (§ 28 BauGB).
Was steht auf Stufe 1?
Einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, dazu Objektart, Bereich, Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen. Adresse, Fotos, Ihren Namen und ein Einstelldatum sieht niemand.
Aus welchen Jahren stammt der Bestand in Darmstadt?
Vor 1919 gebaut sind in Darmstadt 12,9 % der Gebäude, bis 1949 zusammen 25,5 %, zwischen 1950 und 1979 45,2 %. Für ein Mietshaus dieser Jahrgänge zählen Belege über Dach, Leitungen und Heizung mehr als jede Beschreibung.
Geht der Verkauf auch ohne Makler?
Ein Makler ist kein Muss. Als Einzelobjekt zahlen Sie 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar, und keine Provision. Ein Makler kann das Haus ebenso über Unterhand führen; seine Provision vereinbaren Sie frei.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
§ 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. November 2012 (GVBl. S. 457), geändert durch Gesetz vom 16. Juli 2014 (GVBl. S. 179). Hessen; Steuersatz seit 1. August 2014. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Hessen; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Verkaufen, ohne dass das Haus es merkt.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
1HeuteKonto anlegen mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Identität nachweisen, das Haus beschreiben: Wohnfläche, Wohnungen, Miete. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
2Wenn Sie so weit sindMieterliste und Unterlagen hochladen, per Kontrollkästchen zusagen, dass Sie das Haus nur über Unterhand anbieten, Grundbuchauszug als Nachweis, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt.
3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab und holen Gebote bis zu einer Frist ein.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage 177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.
Was kostet es?
149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
Wann wird abgebucht?
Zum ersten Mal, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail. Ist das Haus verkauft oder ziehen Sie es zurück, endet es von selbst.
Wie kündige ich?
Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.
