Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Ihre Objekte sehen zuerst nur geprüfte Käufer, mit Lage und Zahlen. Adresse und Unterlagen geben Sie frei.
199 €netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Ins Eigentümergespräch mit einer Zahl statt mit einem Versprechen.
Darmstadt, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Makler in Darmstadt, deren Eigentümer diskret verkaufen wollen und die dafür einen geschlossenen Kreis geprüfter Käufer brauchen.
Stille Vorvermarktung in Darmstadt heißt bei Unterhand: Resonanz vor dem Auftrag, ab drei als Zahl; Objekte zuerst als Lageplan mit Zahlen für geprüfte Käufer; Adresse und Unterlagen je Person. 78,1 % der Wohnungen liegen hier in Mehrfamilienhäusern, die Eigentümerquote beträgt 29,5 %.
Darmstadt zählt 168.253 Einwohner auf 122,07 km², rund 1.378 je km². Für eine Vorvermarktung zählt weniger die Einwohnerzahl als der Bestand: welche Wohnungen es gibt, wer in ihnen wohnt und wie alt die Häuser sind. Die Tabelle stellt den Ort neben Land und Bund.
Über dem Bundeswert von 55,8 % liegt in Darmstadt der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (78,1 %). Eigentumswohnungen und Zinshäuser sind deshalb ein großer Teil der stillen Vermarktung; Käufer fragen früh nach Rücklage, Beschlüssen und Hausgeld.
29,5 % Eigentümerquote, in Hessen 46,6 %: Darmstadt ist ein Mietermarkt. Für vermietete Objekte gehören Mieterliste, Mietbeginn und der Zeitpunkt einer Aufteilung in Stufe 2, denn daran hängt die Sperrfrist (§ 577a BGB).
Mit 9,56 € je m² liegt die Nettokaltmiete in Darmstadt über dem Landeswert (8,21 €). Bei vermieteten Objekten rechnen Käufer mit dem Faktor; je vollständiger die Mietliste, desto schneller kommen Gebote.
Mehr kleine Wohnungen als im Land: 22,2 % haben einen oder zwei Räume, in Hessen 14,1 %. Apartments und kleine Wohnungen gehen häufig an Kapitalanleger; Stufe 1 sollte Miete und Hausgeld deshalb deutlich nennen.
45,2 % der Gebäude mit Wohnraum stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 14,3 % sind ab 2000 gebaut. Für ältere Objekte zählen Belege über Modernisierungen, und für die Pflichtangaben der Energieausweis (§ 87 Abs. 1 GModG).
| Kennzahl | Darmstadt | Hessen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 168.253 | 6.278.594 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.378 | 297 | 233 |
| Wohnungen | 85.418 | 3.131.701 | 43.106.589 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 78,1 % | 54,4 % | 55,8 % |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 64,5 % | 81,1 % | 81,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 22,2 % | 14,1 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 29,5 % | 46,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,4 % | 3,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 9,56 € | 8,21 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 45,2 % | 43,4 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 14,3 % | 13,7 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 74,0 % | 51,0 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 9,1 % | 4,1 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Vor dem Gespräch mit dem Eigentümer zählt die Resonanz die passenden Mandate geprüfter Mitglieder, ohne Konto und ab drei. Im Register halten Sie eine Verkaufsbereitschaft ohne Objekt fest; Mitglieder sehen davon nichts.
Statt Unterlagen zu verschicken, geben Sie frei: automatisch ab einer Stufe, auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie öffnet, jeder Abruf steht im Protokoll, und ein Widerruf wirkt beim nächsten Abruf.
Gebote kommen verdeckt bis zu einer Frist; Sie sehen jeden Betrag mit Mitgliedsnummer, die Bieter sehen nur Frist und Zahl. Kein Überbieten, keine Zählung der Tage am Markt.
Ihre Erklärung per Kontrollkästchen: ausschließlich über Unterhand, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Unterhand kontrolliert keine Portale; halten lässt sich die Zusage nur, wenn kein anderer das Objekt zeigt, also mit Alleinauftrag.
Auftrag und Provision bleiben bei Ihnen. Unterhand vermittelt nicht, nimmt keine Provision und schließt keinen Vertrag über das Objekt; Ihre Bedingungen nennen Sie dem Mitglied vor der Freigabe oder auf Stufe 2.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Bundesrecht mit Landesschaltern: Maklerrecht und Energieausweis gelten überall, Sperrfristen und Aufteilungsgenehmigungen nur nach Landesverordnung; welche in Darmstadt gelten, steht im Kasten darunter.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. August 2014 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. November 2012 (GVBl. S. 457), geändert durch Gesetz vom 16. Juli 2014 (GVBl. S. 179) |
| Form des Maklervertrags | bedarf der Textform, wenn der Käufer Verbraucher ist | §§ 656a, 656b BGB |
| Provision bei Tätigkeit für beide Seiten | nur in gleicher Höhe von beiden; Weitergabe höchstens hälftig | §§ 656c, 656d BGB |
| Pflichtangaben aus dem Energieausweis | Art, Kennwert, Energieträger, Baujahr und Klasse in kommerziellen Medien | § 87 Abs. 1 GModG |
| Grundbucheinsicht | nur bei berechtigtem Interesse | § 12 GBO |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung | mindestens drei Jahre, per Landesverordnung bis zu zehn | § 577a BGB |
| Aufteilung in Wohnungseigentum | genehmigungspflichtig, wo eine Landesverordnung es bestimmt | § 250 BauGB |
| Sorgfalt nach dem Geldwäschegesetz | bleibt Pflicht des Maklers; die Prüfung durch Unterhand ersetzt sie nicht | § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG |
| Gewerbeerlaubnis für Makler | Erlaubnis der Behörde, Weiterbildung in festen Abständen | § 34c GewO |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Darmstadt. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Darmstadt, befristet bis zum 25. November 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Darmstadt, befristet bis zum 25. November 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Darmstadt, befristet bis zum 25. November 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Darmstadt nicht. Die Verordnung ist seit dem 1. Januar 2026 außer Kraft; eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 3, nach § 6 Satz 3 mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Darmstadt, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung Hessen: Verordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 2 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Ihre eigenen Suchkunden laden Sie mit ihrer E-Mail-Adresse auf die Einladungsliste eines Objekts. Steht das Objekt im Modus „Privat, mit Einladung“, wissen nur Eingeladene, dass es existiert. Sehen kann es ein Eingeladener, sobald er Mitglied mit geprüfter Identität ist; die Mitgliedschaft kostet 49 € netto zzgl. USt. im Monat und ist monatlich kündbar.
Wer nicht in Ihrer Kartei steht, erscheint als Zeile: Mitgliedsnummer, Stufe, Nachweis, Mandat. Sie laden ein, wen Sie wollen; das Objekt bleibt dabei unsichtbar für alle anderen.
Käufer suchen über Grenzen: Weiterstadt, Roßdorf (Darmstadt-Dieburg) und Griesheim grenzen an Darmstadt. Wer dort ein Objekt vorvermarktet, trifft auf Mandate, die beide Orte nennen.
Die ersten Schritte kosten nichts; bezahlt wird mit Professional.
Für Unterhand selbst brauchen Sie nur den Maklerauftrag. Alles andere ist für die Käufer, die Sie freigeben, und liegt in Stufe 2 mit Wasserzeichen.
Beispiel: ein Objekt in Darmstadt zum Preis von 650.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.175 €; die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt 6,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 39.000 € | Käufer |
| Kaufvertrag beim Notar | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.350 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Eintragung der Vormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 587,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag des Käufers | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.175 € | Käufer |
| Beitrag Professional | Beitrag im Monat für bis zu zehn aktive Objekte; keine Zahlung je Objekt, keine Provision | 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar | Makler |
Steuer, Beurkundung und Eintragung machen beim Käufer mindestens 42.525 € aus, 6,5 % des Kaufpreises. Dazu kommen Umsatzsteuer auf die Notargebühren, Vollzug, Auslagen, eine Finanzierungsgrundschuld und die Provision nach Ihrem Maklervertrag.
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt bei Verbrauchern: Provision von beiden Seiten nur in gleicher Höhe (§ 656c BGB), Weitergabe höchstens zur Hälfte (§ 656d BGB).
Ein Eigentümer, der selbst anbietet, zahlt 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage für ein Einzelobjekt, monatlich kündbar.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 400.000 € | 24.000 € | 2.355 € | 26.355 € | 6,6 % |
| 650.000 € | 39.000 € | 3.525 € | 42.525 € | 6,5 % |
| 1.000.000 € | 60.000 € | 5.205 € | 65.205 € | 6,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„In Darmstadt sucht so etwas doch niemand.“
Das zeigt die Resonanz, bevor Sie etwas zahlen: ab drei als Zahl, darunter keine. Entwürfe kosten nichts, und Professional ist monatlich kündbar.
„Der Eigentümer will Reichweite.“
Reichweite ist kein Gebot. Die stille Phase bringt geprüfte Käufer mit passendem Mandat in eine Angebotsrunde mit Frist; danach entscheiden Sie mit dem Eigentümer, ob das Portal noch nötig ist.
„Meine Kartei reicht mir.“
Dann bleibt das Objekt im Modus „Privat, mit Einladung“ bei Ihren Kunden, mit Protokoll, Wasserzeichen und Angebotsrunde. Die Mandate anderer sehen Sie trotzdem.
„Wer garantiert, dass nichts weitergegeben wird?“
Niemand. Aber jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie geöffnet hat, und das Protokoll zeigt, wann. Ein Widerruf schließt die Datei beim nächsten Abruf.
Gezählt werden geprüfte Mandate, die nach Art, Ort und Preis passen. Unter drei bleibt die Zahl ungenannt, damit niemand auf ein einzelnes Mandat schließen kann.
Für Objekte ab 1,5 Mio. € gibt es Vier Augen: kuratiert, auf Einladung, jede Freigabe einzeln.
Eine Zahl für Darmstadt steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer akquiriert, schaut über die Grenze: die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Darmstadt | – | 168.253 | 29,5 % | 9,56 € je m² |
| Weiterstadt | 6,4 km | 26.638 | 53,2 % | 8,08 € je m² |
| Roßdorf (Darmstadt-Dieburg) | 7,1 km | 13.025 | 59,0 % | 8,45 € je m² |
| Griesheim | 8,0 km | 29.385 | 48,0 % | 8,86 € je m² |
| Erzhausen | 8,4 km | 7.732 | 57,8 % | 8,25 € je m² |
| Mühltal | 8,4 km | 13.839 | 56,7 % | 8,19 € je m² |
| Messel | 8,5 km | 4.229 | 62,6 % | 7,87 € je m² |
| Ober-Ramstadt | 9,4 km | 15.039 | 54,2 % | 7,49 € je m² |
| Egelsbach | 9,8 km | 11.002 | 57,6 % | 8,78 € je m² |
| Groß-Zimmern | 10,6 km | 14.652 | 56,2 % | 8,00 € je m² |
| Pfungstadt | 10,6 km | 25.475 | 49,4 % | 7,87 € je m² |
| Langen (Hessen) | 12,4 km | 39.009 | 39,9 % | 8,83 € je m² |
| Seeheim-Jugenheim | 13,7 km | 16.376 | 60,2 % | 8,61 € je m² |
Sie laden sie mit ihrer E-Mail-Adresse auf die Einladungsliste. Sehen können sie das Objekt als Mitglieder mit geprüfter Identität, für 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar. Im Modus „Privat, mit Einladung“ wissen nur Eingeladene, dass es das Objekt gibt.
Das zeigt die Resonanz für Ihr Objekt, ab drei. Zu Darmstadt: 168.253 Einwohner, Eigentümerquote 29,5 % (Zensus 2022).
Drei Regeln entscheiden, je getrennt: Die Mietpreisbremse gilt in Darmstadt, befristet bis zum 25. November 2026 (Mieterschutzverordnung Hessen: Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1). Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Darmstadt, befristet bis zum 25. November 2026 (dieselbe Verordnung). Die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung gilt in Darmstadt, befristet bis zum 25. November 2026 (dieselbe Verordnung). Mietbeginn und Aufteilung gehören in Stufe 2.
Sobald Sie in kommerziellen Medien werben und ein Ausweis vorliegt, ja (§ 87 Abs. 1 GModG): Art, Kennwert, Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Klasse. Tragen Sie die Werte im Zweifel schon auf Stufe 1 ein.
Gesetzlich beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG), im Vertrag in der Regel der Käufer. In Hessen beträgt sie 6,0 %, im Beispiel 39.000 €.
Vor der Freigabe nichts: weder Ihren Namen noch den des Eigentümers. Nach der Freigabe sehen Mitglieder, was Sie in Stufe 2 hinterlegen, und Ihre Provisionsbedingungen, die Sie spätestens dort nennen.
Ab 2000 gebaut sind in Darmstadt 14,3 % der Gebäude mit Wohnraum, bundesweit 16,5 %; zwischen 1950 und 1979 45,2 %. Für Bestandsobjekte zählen Belege über Modernisierungen, für die Werbung der Energieausweis (§ 87 Abs. 1 GModG).
3,4 % Leerstand beim Zensus 2022, in Hessen 3,8 %, bundesweit 4,3 %. Ob ein Objekt frei übergeben wird, ist für Käufer eine der ersten Fragen.
Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist Ihre Pflicht gegenüber der Behörde, nicht gegenüber Unterhand. Geprüft werden bei Unterhand Identität und Maklerauftrag.
Mit Professional bis zu zehn gleichzeitig aktive Objekte zu einem Beitrag. Entwürfe zählen nicht mit; ist ein Objekt verkauft oder zurückgezogen, ist der Platz wieder frei.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Vor dem Termin prüfen Sie die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung. Mit dem Auftrag geht das Objekt zuerst an geprüfte Käufer; wer was gesehen hat, zeigt Ihr Protokoll, auch dem Eigentümer.
199 €Professional, netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Nur ein Objekt: Einzelobjekt ohne Beitrag, 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.