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Verlängert sich jeden Monat und ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit. Ohne Treffer in 30 Tagen ruht die Abbuchung, bis ein Objekt passt.
Erst Lageplan und Zahlen, dann die Freigabe: ein Haus für Ihre Familie, ohne Schaulaufen.
Wiesbaden, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Sie, wenn die Wohnung zu klein wird und das nächste Zuhause in Wiesbaden ein Haus sein soll, ohne dass Sie jeden Samstag besichtigen.
In Wiesbaden sind 61,4 % der Gebäude mit Wohnraum Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, in Hessen 81,1 %. Zum Kaufpreis kommen 6,0 % Grunderwerbsteuer und gut ein Prozent für Notar und Grundbuch. Bei Unterhand sehen Mitglieder Häuser, deren Eigentümer nicht öffentlich verkaufen, als Lageplan mit Wohnfläche, Grundstück und Preisband, bevor Sie hinfahren.
Der Zensus 2022 zählt in Wiesbaden 40.120 Gebäude mit Wohnraum, 24.640 davon mit einer oder zwei Wohnungen. Bei 1.416 Einwohnern je km² zählen Grundstück und Garten zu den ersten Fragen; wer früh von einem freien Haus erfährt, hat die bessere Ausgangslage.
Weniger Häuser als im Landesdurchschnitt: 61,4 % gegenüber 81,1 %. 80,6 % der Wohnungen liegen in Häusern mit drei und mehr Wohnungen. Wer ein Haus will, muss hier früher hinschauen als anderswo.
Die Eigentümerquote liegt bei 27,3 %, in Hessen bei 46,6 %. Mehr Haushalte wohnen hier zur Miete als im Land; viele Hauskäufer kommen deshalb aus einer Mietwohnung und finanzieren zum ersten Mal.
42,7 % der Gebäude mit Wohnraum stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 28,0 % aus der Zeit bis 1949, ab 2000 gebaut sind 13,0 %. Für ein älteres Haus gehören Heizung, Dach und Fenster vor dem Gebot auf den Tisch; Gas heizt 76,9 % der Gebäude, Öl 11,3 %.
Die Nettokaltmiete lag in Wiesbaden bei 9,21 € je m², über dem Landeswert von 8,21 €. Wer heute zur Miete wohnt, rechnet beim Hauskauf diese Miete gegen die Rate der Bank, plus Grundsteuer und Instandhaltung.
Ein Mandat kann mehrere Orte nennen, etwa Wiesbaden, Walluf und Budenheim; jeder passende Treffer kommt per E-Mail. Die Zahlen der Nachbarorte stehen unten.
| Kennzahl | Wiesbaden | Hessen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 288.584 | 6.278.594 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.416 | 297 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 24.640 | 1.170.625 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 61,4 % | 81,1 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 27,3 % | 46,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,3 % | 3,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 9,21 € | 8,21 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 28,0 % | 23,0 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 42,7 % | 43,4 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 13,0 % | 13,7 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 76,9 % | 51,0 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 7,3 % | 4,1 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 1,7 % | 3,5 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
In Wiesbaden sind 28,0 % der Gebäude mit Wohnraum bis 1949 gebaut, mehr als bundesweit (24,8 %). Bei einem Haus dieses Alters fragen Sie nach Feuchtigkeit im Keller, nach Leitungen, Dach und Holzbalken und danach, ob es in der Denkmalliste steht. Steht es dort, brauchen Umbauten eine Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz des Landes.
Vor dem Gebot lohnt ein Blick in den Bebauungsplan und das Baulastenverzeichnis: Dort steht, was auf dem Grundstück und nebenan gebaut werden darf. Offene Erschließungsbeiträge (§§ 127, 133 BauGB) erfragen Sie bei der Gemeinde und regeln sie im Kaufvertrag.
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Gerechnet für ein Haus zu 550.000 € in Wiesbaden. Den Preis setzen wir an; er sagt nichts über ein bestimmtes Haus. Notar und Grundbuch kosten bundesweit dasselbe (§ 34 GNotKG, eine volle Gebühr hier 1.015 €), die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt 6,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 33.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Fälligkeitsmitteilung | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag als Eigentümer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuld über 400.000 €: Beurkundung | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld (400.000 €) ins Grundbuch | volle Gebühr nach GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Mitglied bei Unterhand | monatlicher Beitrag, ohne Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Ohne Finanzierung und ohne Vollzug kommen im Beispiel mindestens 36.045 € hinzu, das sind 6,6 % des Kaufpreises. Dieses Geld bringen Sie in der Regel aus Eigenkapital auf; die Bank finanziert den Kaufpreis, selten die Nebenkosten.
Eine Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer beim Einfamilienhaus, Sie tragen höchstens die Hälfte (§ 656c BGB). Bei Unterhand fällt keine Provision an, nur der Beitrag.
Dazu kommt jedes Jahr die Grundsteuer, berechnet aus dem Messbetrag des Finanzamts und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 21.000 € | 2.055 € | 23.055 € | 6,6 % |
| 550.000 € | 33.000 € | 3.045 € | 36.045 € | 6,6 % |
| 800.000 € | 48.000 € | 4.245 € | 52.245 € | 6,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Die erste Zeile gilt nur in Hessen, die übrigen bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. August 2014 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. November 2012 (GVBl. S. 457), geändert durch Gesetz vom 16. Juli 2014 (GVBl. S. 179) |
| Kaufvertrag im Entwurf | erhalten Sie als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Termin | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Gemeindliches Vorkaufsrecht | Frist von drei Monaten ab Mitteilung des Vertrags | §§ 24, 28 BauGB |
| Haus im Sanierungsgebiet | Genehmigung der Gemeinde, möglicher Ausgleichsbetrag, Vermerk im Grundbuch | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Maklerprovision beim Einfamilienhaus | höchstens die Hälfte für den Käufer; Vertrag in Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Bescheinigung des Finanzamts | ohne sie trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis bei der Besichtigung | der Verkäufer legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor | § 80 Abs. 4 GModG |
| Haus mit Mietvertrag | der Vertrag bleibt bestehen, Sie werden Vermieter | § 566 Abs. 1 BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Wiesbaden. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Wiesbaden, befristet bis zum 25. November 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Wiesbaden, befristet bis zum 25. November 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Wiesbaden, befristet bis zum 25. November 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Wiesbaden nicht. Die Verordnung ist seit dem 1. Januar 2026 außer Kraft; eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 3, nach § 6 Satz 3 mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Wiesbaden, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung Hessen: Verordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 2 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Sieben Schritte; die ersten kosten nichts.
„Wir hören immer erst davon, wenn es verkauft ist.“
Unterhand ist der Ort, an dem solche Verkäufe stattfinden, ohne Portal und ohne Schild. Ihr Mandat steht dort, bevor das Haus kommt, und meldet es Ihnen per E-Mail.
„Zwanzig Besichtigungen schaffen wir nicht.“
Sie fahren nur hin, wenn Lage, Fläche und Preisband passen, und erst nach der Freigabe des Eigentümers, einzeln.
„Was, wenn monatelang nichts kommt?“
Die Resonanz kostet nichts, und Ihr Mandat beschreiben Sie ohne Konto. Treffer und Stufe 1 gibt es mit dem Beitrag: 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar; bleibt Ihr Mandat 30 Tage ohne Treffer, pausiert er von selbst.
„Der Arbeitgeber soll nichts merken.“
Ihr Name steht bei Unterhand nirgends, wo ein Eigentümer ihn sieht. Er kennt eine Nummer, Ihre Stufe, Ihren Nachweis und Ihr Mandat; mehr erfährt er erst beim Notar.
Im Stillen Register stehen Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken. Sie sehen, wie viele Mandate zu ihrem Haus passen, und Ihres zählt mit, auch wenn noch kein Haus im Netzwerk ist.
Lageplan, Wohnfläche, Grundstück, Preisband und Fakten sehen Sie, bevor Sie einen Termin planen. Adresse, Fotos und Unterlagen öffnet erst die Freigabe des Eigentümers, und jeder Abruf steht im Protokoll.
Häuser bei Unterhand stehen mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf keinem Portal; das erklärt jeder Eigentümer per Kontrollkästchen. Wie lange ein Haus schon im Netzwerk ist, zeigt Unterhand nicht.
Eine Zahl für Wiesbaden nennt Unterhand erst ab drei; vorher keine. Ihr Mandat können Sie ohne Konto beschreiben.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte mit Entfernung in Luftlinie und den Zahlen aus dem Zensus 2022; wer flexibel ist, nimmt zwei oder drei davon ins Mandat.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Wiesbaden | – | 288.584 | 27,3 % | 9,21 € je m² |
| Walluf | 8,7 km | 5.494 | 49,1 % | 8,38 € je m² |
| Budenheim | 9,2 km | 8.077 | 47,5 % | 7,97 € je m² |
| Hochheim am Main | 9,9 km | 18.425 | 51,3 % | 8,61 € je m² |
| Niedernhausen | 10,4 km | 14.216 | 56,2 % | 8,31 € je m² |
| Taunusstein | 10,6 km | 30.156 | 53,0 % | 7,82 € je m² |
| Hofheim am Taunus | 10,8 km | 39.149 | 52,1 % | 9,03 € je m² |
| Eltville am Rhein | 11,1 km | 16.939 | 47,7 % | 8,58 € je m² |
| Eppstein | 11,3 km | 13.058 | 63,0 % | 8,73 € je m² |
| Mainz | 11,8 km | 223.888 | 30,7 % | 9,73 € je m² |
| Ginsheim-Gustavsburg | 12,7 km | 16.452 | 38,4 % | 7,54 € je m² |
| Schlangenbad | 15,3 km | 6.004 | 61,0 % | 7,92 € je m² |
24.640 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 61,4 % der 40.120 Gebäude mit Wohnraum (Zensus 2022). Wie viele im Jahr den Eigentümer wechseln, berichtet der Gutachterausschuss; wie viele Mandate es bei Unterhand gibt, nennen wir erst ab drei.
Unterhand bewertet nicht. Kaufpreise aus abgeschlossenen Verträgen veröffentlicht der Gutachterausschuss, der für Wiesbaden zuständig ist, im Grundstücksmarktbericht, dazu Bodenrichtwerte je Lage (§ 193 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 in Wiesbaden bei 9,21 € je m², in Hessen bei 8,21 €.
Bis 1949 gebaut sind in Wiesbaden 28,0 % der Gebäude mit Wohnraum, zwischen 1980 und 1999 16,2 %, ab 2000 13,0 %. Je älter das Haus, desto mehr zählen Belege über Modernisierungen; den Energieausweis sehen Sie spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
Oft. Wiesbaden grenzt an elf Nachbarorte, der nächste ist Walluf; die Tabelle oben nennt Eigentümerquote und Miete. Die Grunderwerbsteuer ist im selben Land dieselbe, 6,0 %. Ein Mandat kann mehrere Orte zugleich nennen.
Rechnen Sie mit Wochen, manchmal Monaten: Die Gemeinde hat bis zu drei Monate für das Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 2 BauGB), danach braucht das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG). Den Einzug regelt der Vertrag.
Eine Nummer, keine Namen: Mitgliedsnummer, Stufe, Nachweis-Stand und Ihr Mandat mit Ihrem Satz. Was Sie öffnen, steht in seinem und in Ihrem Protokoll.
Im Sanierungsgebiet braucht der Vertrag unter Umständen die Genehmigung der Gemeinde, sie kann einen Ausgleichsbetrag verlangen und hat ein Vorkaufsrecht (§§ 144, 154, 24 BauGB). Der Grundbuchauszug zeigt den Vermerk.
Grundsteuer ist Messbetrag mal Hebesatz: den Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz die Gemeinde in ihrer Haushaltssatzung. Festgesetzt wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Jahres (§ 9 GrStG); wie Sie und der Verkäufer sie im Kaufjahr teilen, regelt der Vertrag.
Den Schulbezirk einer Adresse nennt die Gemeinde oder der Schulträger. Die Adresse sehen Sie bei Unterhand nach der Freigabe des Eigentümers; fragen Sie dann vor dem Gebot nach, besonders in Orten mit mehreren Grundschulen.
Das Mandat lässt sich jederzeit anpassen: Orte, Kaufpreis bis, Wohnfläche und Ihren Satz ändern Sie im Konto, so oft Sie wollen. Neue Treffer richten sich danach; Häuser, die Sie mit „Nicht passend“ beantwortet haben, kommen nicht wieder.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: Wiesbaden oder die Nachbarorte, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
49 €Mitglied, netto zzgl. USt. im Monat
58,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie im Zugang den Beitrag wählen.
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Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.