Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Ihre Objekte sehen zuerst nur geprüfte Käufer, mit Lage und Zahlen. Adresse und Unterlagen geben Sie frei.
199 €netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Erst die Nachfrage zeigen, dann den Auftrag holen.
Wiesbaden, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Makler und Maklerbüros in Wiesbaden, die Alleinaufträge gewinnen und Objekte zuerst still vermarkten wollen.
Mit 288.584 Einwohnern und 27,3 % Eigentümerquote ist Wiesbaden ein Markt, in dem Eigentümer oft diskret verkaufen wollen. Unterhand gibt Ihnen dafür geprüfte Käufer, Freigabe je Person und Gebote mit Frist; Ihre Provision bleibt bei Ihnen.
Auf 203,87 km² leben in Wiesbaden 288.584 Menschen in 150.388 Wohnungen. Für die stille Phase zählt, wie sich der Bestand auf Häuser und Wohnungen verteilt und wer darin wohnt; die Tabelle unten stellt Wiesbaden neben Hessen und den Bund.
80,6 % der Wohnungen liegen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, bundesweit 55,8 %. Ihr Geschäft ist hier zu einem guten Teil die Eigentumswohnung; Teilungserklärung, Protokolle und Hausgeld gehören früh in die Akte.
Mit 27,3 % wohnen in Wiesbaden weniger Haushalte im Eigentum als in Hessen (46,6 %). Ein großer Teil Ihrer Objekte ist vermietet; der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB), und für Eigenbedarf zählen Aufteilung und Sperrfrist (§ 577a BGB).
Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 bei 9,21 € je m², über dem Wert in Hessen von 8,21 €; leer standen 3,3 % der Wohnungen. Anleger fragen deshalb auch hier nach Faktor und Mietliste.
Mehr kleine Wohnungen als im Land: 18,9 % haben einen oder zwei Räume, in Hessen 14,1 %. Apartments und kleine Wohnungen gehen häufig an Kapitalanleger; Stufe 1 sollte Miete und Hausgeld deshalb deutlich nennen.
Der Bestand in Wiesbaden ist überwiegend älter: ab 2000 gebaut sind 13,0 %, bundesweit 16,5 %. Käufer fragen bei Bestandsbauten nach Heizung, Dach und Fenstern; was davon erneuert ist, gehört mit Jahr in die Unterlagen.
| Kennzahl | Wiesbaden | Hessen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 288.584 | 6.278.594 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.416 | 297 | 233 |
| Wohnungen | 150.388 | 3.131.701 | 43.106.589 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 80,6 % | 54,4 % | 55,8 % |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 61,4 % | 81,1 % | 81,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 18,9 % | 14,1 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 27,3 % | 46,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,3 % | 3,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 9,21 € | 8,21 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 42,7 % | 43,4 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 13,0 % | 13,7 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 76,9 % | 51,0 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 7,3 % | 4,1 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Ohne Konto geben Sie Objektart, Ort und Preis ein und sehen, wie viele geprüfte Mandate passen, ab drei als Zahl, dazu wie viele einen Nachweis haben. Diese Zahl nehmen Sie mit zum Eigentümer.
Mitglieder sehen ein Objekt auf Stufe 1 als Lageplan mit Preisband und Kennzahlen, ohne Adresse, ohne Fotos, ohne Ihren Namen. Adresse, Fotos und Unterlagen öffnen Sie selbst. Jede Datei trägt beim Abruf die Mitgliedsnummer als Wasserzeichen, jede Ansicht steht im Protokoll, und jede Freigabe lässt sich widerrufen.
In der Angebotsrunde bitten Sie um unverbindliche Gebote bis zu einer Frist, in der Regel zwei Wochen, höchstens bis zum Ende des Vorlaufs. Die Beträge sehen nur Sie; Mitglieder sehen Frist, Zahl der Gebote und ihren eigenen Stand. Es gibt keine Auktion und kein Überbieten.
Mit dem Einreichen sagen Sie per Kontrollkästchen zu, das Objekt nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand prüft keine Portale; ohne Alleinauftrag lässt sich die Zusage kaum halten.
Ihr Auftrag bleibt Ihr Auftrag, Ihre Provision Ihre Provision. Unterhand nimmt keine Vermittlungsprovision und schließt keinen Vertrag über das Objekt; Ihre Provisionsbedingungen teilen Sie dem Mitglied vor der Freigabe oder spätestens auf Stufe 2 mit.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Hessen; alle weiteren Zeilen gelten bundesweit. Die Mietpreisbremse gilt in Wiesbaden, befristet bis zum 25. November 2026 (Mieterschutzverordnung Hessen: Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1).
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. August 2014 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. November 2012 (GVBl. S. 457), geändert durch Gesetz vom 16. Juli 2014 (GVBl. S. 179) |
| Maklervertrag mit Verbrauchern | bedarf der Textform, wenn der Käufer Verbraucher ist | §§ 656a, 656b BGB |
| Doppeltätigkeit | nur in gleicher Höhe von beiden; Weitergabe höchstens hälftig | §§ 656c, 656d BGB |
| Pflichtangaben in Medien | in kommerziellen Medien, auch für den Makler | § 87 Abs. 1 GModG |
| Wer ins Grundbuch sieht | nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt | § 12 GBO |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung | drei Jahre; mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Umwandlungsschutz | braucht eine Genehmigung in Gebieten einer Landesverordnung | § 250 BauGB |
| Geldwäscheprävention | bleibt Pflicht des Maklers; die Prüfung durch Unterhand ersetzt sie nicht | § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG |
| Erlaubnispflicht | Makler brauchen eine Erlaubnis und bilden sich regelmäßig weiter | § 34c GewO |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Wiesbaden. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Wiesbaden, befristet bis zum 25. November 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Wiesbaden, befristet bis zum 25. November 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Wiesbaden, befristet bis zum 25. November 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Wiesbaden nicht. Die Verordnung ist seit dem 1. Januar 2026 außer Kraft; eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 3, nach § 6 Satz 3 mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Wiesbaden, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung Hessen: Verordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 2 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Ihre eigenen Suchkunden laden Sie mit ihrer E-Mail-Adresse auf die Einladungsliste eines Objekts. Steht das Objekt im Modus „Privat, mit Einladung“, wissen nur Eingeladene, dass es existiert. Sehen kann es ein Eingeladener, sobald er Mitglied mit geprüfter Identität ist; die Mitgliedschaft kostet 49 € netto zzgl. USt. im Monat und ist monatlich kündbar.
Neben Ihrer Kartei sehen Sie zu jedem Objekt die passenden Mandate anderer Mitglieder mit Nummer, Stufe und Nachweis und laden gezielt ein. Das Objekt erreicht neue Käufer, ohne öffentlich zu werden.
Käufer suchen über Grenzen: Walluf, Budenheim und Hochheim am Main grenzen an Wiesbaden. Wer dort ein Objekt vorvermarktet, trifft auf Mandate, die beide Orte nennen.
Die ersten Schritte kosten nichts; bezahlt wird mit Professional.
Unterhand prüft nur den Maklerauftrag. Was Käufer brauchen, legen Sie in Stufe 2; dort trägt jede Datei die Nummer des Lesenden.
Beispiel: ein Objekt in Wiesbaden zum Preis von 650.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.175 €; die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt 6,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 39.000 € | Käufer |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.350 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Eintragung der Vormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 587,50 € | Käufer |
| Eintragung des Eigentümers | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.175 € | Käufer |
| Beitrag Professional | monatlich für bis zu zehn Objekte, ohne Gebühr je Objekt und ohne Provision | 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar | Makler |
Mindestens 42.525 € oder 6,5 % des Preises zahlt der Käufer im Beispiel für Steuer, Beurkundung und Eintragung. Vollzug, Grundschuld und die Provision nach Ihrem Vertrag kommen dazu.
Lassen Sie sich die Provision von beiden Seiten versprechen, verpflichten sich Verkäufer und Käufer in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer einen Maklervertrag und gibt er die Provision weiter, trägt der Käufer höchstens die Hälfte (§ 656d BGB).
Zum Vergleich: Ein Eigentümer ohne Makler zahlt für ein einzelnes Objekt 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 400.000 € | 24.000 € | 2.355 € | 26.355 € | 6,6 % |
| 650.000 € | 39.000 € | 3.525 € | 42.525 € | 6,5 % |
| 1.000.000 € | 60.000 € | 5.205 € | 65.205 € | 6,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Für mein Objekt gibt es dort noch keine Käufer.“
Möglich. Unter drei nennt Unterhand keine Zahl; die Resonanz prüfen Sie aber vorher, ohne Konto und ohne Zahlung, und Entwürfe kosten nichts.
„Ohne Portal fehlt die Konkurrenz um das Objekt.“
Reichweite ist kein Gebot. Die stille Phase bringt geprüfte Käufer mit passendem Mandat in eine Angebotsrunde mit Frist; danach entscheiden Sie mit dem Eigentümer, ob das Portal noch nötig ist.
„Meine Kartei reicht mir.“
Gut, dann laden Sie nur sie ein. Protokoll, Wasserzeichen und Angebotsrunde gibt es trotzdem, und wenn Ihre Kartei nicht reicht, stehen passende Mandate anderer daneben.
„Unterlagen tauchen trotzdem irgendwo auf.“
Verhindern kann das niemand. Nachvollziehbar wird es: Jede Datei trägt die Mitgliedsnummer des Lesenden, jeder Abruf steht im Protokoll, und eine Freigabe wirkt nach dem Widerruf beim folgenden Abruf nicht mehr.
Die Resonanz zählt für Objektart, Ort und Preis die geprüften Mandate und nennt jede Zahl ab drei; kleinere Zahlen bleiben ungenannt, damit kein einzelnes Mandat erkennbar wird.
Ab 1,5 Mio. € gehört ein Objekt in den Bereich Vier Augen: nur auf Einladung, jedes Dokument einzeln freigegeben.
Eine Zahl für Wiesbaden steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte nach dem Zensus 2022. Mandate nennen oft mehrere davon, und Ihre Objekte dort erreichen dieselben Käufer.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Wiesbaden | – | 288.584 | 27,3 % | 9,21 € je m² |
| Walluf | 8,7 km | 5.494 | 49,1 % | 8,38 € je m² |
| Budenheim | 9,2 km | 8.077 | 47,5 % | 7,97 € je m² |
| Hochheim am Main | 9,9 km | 18.425 | 51,3 % | 8,61 € je m² |
| Niedernhausen | 10,4 km | 14.216 | 56,2 % | 8,31 € je m² |
| Taunusstein | 10,6 km | 30.156 | 53,0 % | 7,82 € je m² |
| Hofheim am Taunus | 10,8 km | 39.149 | 52,1 % | 9,03 € je m² |
| Eltville am Rhein | 11,1 km | 16.939 | 47,7 % | 8,58 € je m² |
| Eppstein | 11,3 km | 13.058 | 63,0 % | 8,73 € je m² |
| Mainz | 11,8 km | 223.888 | 30,7 % | 9,73 € je m² |
| Ginsheim-Gustavsburg | 12,7 km | 16.452 | 38,4 % | 7,54 € je m² |
| Schlangenbad | 15,3 km | 6.004 | 61,0 % | 7,92 € je m² |
Zuerst sehen es nur geprüfte Käufer, kein Portal. 80,6 % der Wohnungen in Wiesbaden liegen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen (Zensus 2022); oft ist es eine Eigentumswohnung, die still vorvermarktet wird.
Sie laden sie mit ihrer E-Mail-Adresse auf die Einladungsliste. Sehen können sie das Objekt als Mitglieder mit geprüfter Identität, für 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar. Im Modus „Privat, mit Einladung“ wissen nur Eingeladene, dass es das Objekt gibt.
In Hessen 6,0 %, seit dem 1. August 2014; im Beispiel 39.000 €. Schuldner sind beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG), getragen wird sie nach dem Vertrag meistens vom Käufer.
Vor der Freigabe nichts: weder Ihren Namen noch den des Eigentümers. Nach der Freigabe sehen sie, was Sie in Stufe 2 hinterlegen, und Ihre Provisionsbedingungen, die Sie spätestens dort nennen.
Nein. Makler sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Verpflichtete; was Unterhand für das Netzwerk prüft, ersetzt Ihre Identifizierung nicht.
Ab 2000 gebaut sind in Wiesbaden 13,0 % der Gebäude mit Wohnraum, bundesweit 16,5 %; zwischen 1950 und 1979 42,7 %. Für Bestandsobjekte zählen Belege über Modernisierungen, für die Werbung der Energieausweis (§ 87 Abs. 1 GModG).
Beim Zensus 2022 standen in Wiesbaden 3,3 % der Wohnungen leer, in Hessen 3,8 %. Ein leeres Objekt verkauft sich an Selbstnutzer leichter als ein vermietetes; nennen Sie den Stand auf Stufe 1.
Ihre Erlaubnis als Makler brauchen Sie unabhängig von Unterhand (§ 34c GewO), ebenso die regelmäßige Weiterbildung. Unterhand prüft Ihre Identität und den Maklerauftrag für das Objekt, nicht Ihre Gewerbeerlaubnis.
Nach Ablauf der Zusage, mindestens 30 Tage nach der Freischaltung, entscheiden Sie mit Ihrem Auftraggeber, auch über ein Portal. Wie lange das Objekt bei Unterhand stand, sieht niemand, denn Tage am Markt zählt Unterhand nicht.
Mit Professional bis zu zehn gleichzeitig aktive Objekte zu einem Beitrag. Entwürfe zählen nicht mit; ist ein Objekt verkauft oder zurückgezogen, ist der Platz wieder frei.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Vor dem Termin prüfen Sie die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung. Mit dem Auftrag geht das Objekt zuerst an geprüfte Käufer; wer was gesehen hat, zeigt Ihr Protokoll, auch dem Eigentümer.
199 €Professional, netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Nur ein Objekt: Einzelobjekt ohne Beitrag, 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.