Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Ihre Objekte sehen zuerst nur geprüfte Käufer, mit Lage und Zahlen. Adresse und Unterlagen geben Sie frei.
199 €netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Ihr Auftrag bleibt Ihr Auftrag. Unterhand ändert nur, wer zuerst sieht.
Ulm, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Makler und Maklerbüros in Ulm, die Alleinaufträge gewinnen und Objekte zuerst still vermarkten wollen.
Mit 130.288 Einwohnern und 35,2 % Eigentümerquote ist Ulm Ihr Markt für die stille Phase. Unterhand gibt Ihnen dafür geprüfte Käufer, Freigabe je Person und Gebote mit Frist; Ihre Provision bleibt bei Ihnen.
Der Zensus 2022 zählt in Ulm 64.450 Wohnungen in 21.836 Gebäuden mit Wohnraum, darunter 15.313 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen und 6.523 mit drei und mehr. Daraus ergibt sich, welche Objekte in Ihre Akquise kommen und welche Unterlagen Sie dafür brauchen.
Mit 71,5 % der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist Ulm ein Wohnungsmarkt. Wer hier vorvermarktet, braucht für Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle in Stufe 2.
35,2 % Eigentümerquote, in Baden-Württemberg 51,6 %: Ulm ist ein Mietermarkt. Für vermietete Objekte gehören Mieterliste, Mietbeginn und der Zeitpunkt einer Aufteilung in Stufe 2, denn daran hängt die Sperrfrist (§ 577a BGB).
Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 bei 8,48 € je m², über dem Wert in Baden-Württemberg von 8,13 €; leer standen 3,2 % der Wohnungen. Anleger fragen deshalb auch hier nach Faktor und Mietliste.
17,6 % der Wohnungen in Ulm haben einen oder zwei Räume, in Baden-Württemberg 13,7 %. Kleine Wohnungen kaufen oft Anleger und Einzelne; für sie zählen Mietvertrag, Hausgeld und Lage im Haus.
Der Bestand in Ulm ist überwiegend älter: ab 2000 gebaut sind 16,0 %, bundesweit 16,5 %. Käufer fragen bei Bestandsbauten nach Heizung, Dach und Fenstern; was davon erneuert ist, gehört mit Jahr in die Unterlagen.
| Kennzahl | Ulm | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 130.288 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.098 | 314 | 233 |
| Wohnungen | 64.450 | 5.461.921 | 43.106.589 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 71,5 % | 53,8 % | 55,8 % |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 70,1 % | 80,4 % | 81,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 17,6 % | 13,7 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 35,2 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,2 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,48 € | 8,13 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 38,3 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 16,0 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 50,4 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 23,8 % | 5,1 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Ohne Konto geben Sie Objektart, Ort und Preis ein und sehen, wie viele geprüfte Mandate passen, ab drei als Zahl, dazu wie viele einen Nachweis haben. Diese Zahl nehmen Sie mit zum Eigentümer.
Statt Unterlagen zu verschicken, geben Sie frei: automatisch ab einer Stufe, auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie öffnet, jeder Abruf steht im Protokoll, und ein Widerruf wirkt beim nächsten Abruf.
Gebote kommen verdeckt bis zu einer Frist; Sie sehen jeden Betrag mit Mitgliedsnummer, die Bieter sehen nur Frist und Zahl. Kein Überbieten, keine Zählung der Tage am Markt.
Mit dem Einreichen sagen Sie per Kontrollkästchen zu, das Objekt nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand prüft keine Portale; ohne Alleinauftrag lässt sich die Zusage kaum halten.
Auftrag und Provision bleiben bei Ihnen. Unterhand vermittelt nicht, nimmt keine Provision und schließt keinen Vertrag über das Objekt; Ihre Bedingungen nennen Sie dem Mitglied vor der Freigabe oder auf Stufe 2.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Die erste Zeile gilt nur in Baden-Württemberg, die übrigen bundesweit. Was in Ulm zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Sperrfrist und Aufteilung gilt, steht im Kasten darunter, je Regel mit Fundstelle.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus | Textform bei Wohnung oder Einfamilienhaus und Verbraucher als Käufer | §§ 656a, 656b BGB |
| Doppeltätigkeit | in gleicher Höhe; Weitergabe an den Käufer höchstens zur Hälfte | §§ 656c, 656d BGB |
| Pflichtangaben in Medien | in kommerziellen Medien, auch für den Makler | § 87 Abs. 1 GModG |
| Einsicht ins Grundbuch | nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt | § 12 GBO |
| Sperrfrist für Eigenbedarf nach Aufteilung | drei Jahre; mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Umwandlungsschutz | braucht eine Genehmigung in Gebieten einer Landesverordnung | § 250 BauGB |
| Sorgfalt nach dem Geldwäschegesetz | liegt beim Makler; Unterhand prüft nur für das Netzwerk | § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG |
| Erlaubnis und Weiterbildung | Makler brauchen eine Erlaubnis und bilden sich regelmäßig weiter | § 34c GewO |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Ulm. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Ulm nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Ihre eigenen Suchkunden laden Sie mit ihrer E-Mail-Adresse auf die Einladungsliste eines Objekts. Steht das Objekt im Modus „Privat, mit Einladung“, wissen nur Eingeladene, dass es existiert. Sehen kann es ein Eingeladener, sobald er Mitglied mit geprüfter Identität ist; die Mitgliedschaft kostet 49 € netto zzgl. USt. im Monat und ist monatlich kündbar.
Wer nicht in Ihrer Kartei steht, erscheint als Zeile: Mitgliedsnummer, Stufe, Nachweis, Mandat. Sie laden ein, wen Sie wollen; das Objekt bleibt dabei unsichtbar für alle anderen.
Mandate nennen oft mehrere Orte, etwa Ulm und Blaustein. Ein Objekt in einem der elf Nachbarorte erreicht deshalb auch Käufer, die vor allem in Ulm suchen.
Die ersten Schritte kosten nichts; bezahlt wird mit Professional.
Unterhand prüft nur den Maklerauftrag. Was Käufer brauchen, legen Sie in Stufe 2; dort trägt jede Datei die Nummer des Lesenden.
Beispiel: ein Objekt in Ulm zum Preis von 650.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.175 €; die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg beträgt 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 32.500 € | Käufer |
| notarielle Beurkundung | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.350 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Auflassungsvormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 587,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag des Käufers | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.175 € | Käufer |
| Beitrag Professional | monatlich für bis zu zehn Objekte, ohne Gebühr je Objekt und ohne Provision | 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar | Makler |
Mindestens 36.025 € oder 5,5 % des Preises zahlt der Käufer im Beispiel für Steuer, Beurkundung und Eintragung. Vollzug, Grundschuld und die Provision nach Ihrem Vertrag kommen dazu.
Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucher als Käufer: beide Seiten nur gleich hoch (§ 656c BGB), eine Weitergabe der Verkäuferprovision höchstens zur Hälfte (§ 656d BGB).
Zum Vergleich: Ein Eigentümer ohne Makler zahlt für ein einzelnes Objekt 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 400.000 € | 20.000 € | 2.355 € | 22.355 € | 5,6 % |
| 650.000 € | 32.500 € | 3.525 € | 36.025 € | 5,5 % |
| 1.000.000 € | 50.000 € | 5.205 € | 55.205 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„In Ulm sucht so etwas doch niemand.“
Das kann sein, und Unterhand nennt keine Zahl unter drei. Die Resonanz prüfen Sie für Ihr Objekt ohne Konto und ohne Zahlung, bevor Sie Professional wählen; Entwürfe kosten nichts, der Beitrag ist monatlich kündbar.
„Der Eigentümer will Reichweite.“
Reichweite ist kein Gebot. Die stille Phase bringt geprüfte Käufer mit passendem Mandat in eine Angebotsrunde mit Frist; danach entscheiden Sie mit dem Eigentümer, ob das Portal noch nötig ist.
„Ich habe genug eigene Käufer.“
Dann bleibt das Objekt im Modus „Privat, mit Einladung“ bei Ihren Kunden, mit Protokoll, Wasserzeichen und Angebotsrunde. Die Mandate anderer sehen Sie trotzdem.
„Unterlagen tauchen trotzdem irgendwo auf.“
Niemand. Aber jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie geöffnet hat, und das Protokoll zeigt, wann. Ein Widerruf schließt die Datei beim nächsten Abruf.
Gezählt werden geprüfte Mandate, die nach Art, Ort und Preis passen. Unter drei bleibt die Zahl ungenannt, damit niemand auf ein einzelnes Mandat schließen kann.
Objekte ab 1,5 Mio. € führt Unterhand im Bereich Vier Augen, auf Einladung, mit Freigabe jedes Dokuments einzeln.
Unter drei bleibt das Feld für Ulm leer; die Resonanz zu Ihrem Objekt prüfen Sie ohne Konto.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte nach dem Zensus 2022. Mandate nennen oft mehrere davon, und Ihre Objekte dort erreichen dieselben Käufer.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Ulm | – | 130.288 | 35,2 % | 8,48 € je m² |
| Blaustein | 7,7 km | 16.630 | 54,0 % | 8,39 € je m² |
| Neu-Ulm | 7,7 km | 62.843 | 43,3 % | 8,83 € je m² |
| Illerkirchberg | 8,6 km | 5.050 | 68,1 % | 7,38 € je m² |
| Erbach (Alb-Donau) | 9,8 km | 14.126 | 64,2 % | 7,31 € je m² |
| Staig | 10,4 km | 3.322 | 71,7 % | 6,65 € je m² |
| Beimerstetten | 10,6 km | 2.409 | 68,9 % | 7,08 € je m² |
| Dornstadt | 11,3 km | 9.233 | 60,4 % | 7,04 € je m² |
| Elchingen | 11,8 km | 9.768 | 63,4 % | 7,92 € je m² |
| Hüttisheim | 11,8 km | 1.551 | 76,2 % | 5,95 € je m² |
| Blaubeuren | 12,3 km | 12.669 | 56,3 % | 7,02 € je m² |
| Langenau | 15,6 km | 15.359 | 59,0 % | 7,28 € je m² |
Zuerst sehen es nur geprüfte Käufer, kein Portal. 71,5 % der Wohnungen in Ulm liegen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen (Zensus 2022); oft ist es eine Eigentumswohnung, die still vorvermarktet wird.
Sie laden sie mit ihrer E-Mail-Adresse auf die Einladungsliste. Sehen können sie das Objekt als Mitglieder mit geprüfter Identität, für 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar. Im Modus „Privat, mit Einladung“ wissen nur Eingeladene, dass es das Objekt gibt.
Die Mietpreisbremse gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1). Die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung gilt in Ulm, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2). Nennen Sie Mietbeginn, letzte Erhöhung und Aufteilung in Stufe 2.
Sobald Sie in kommerziellen Medien werben und ein Ausweis vorliegt, ja (§ 87 Abs. 1 GModG): Art, Kennwert, Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Klasse. Tragen Sie die Werte im Zweifel schon auf Stufe 1 ein.
Gesetzlich beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG), im Vertrag in der Regel der Käufer. In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 %, im Beispiel 32.500 €.
Vor der Freigabe weder Ihren Namen noch den des Eigentümers; danach, was Sie in Stufe 2 hinterlegen, einschließlich Ihrer Provisionsbedingungen.
Ab 2000 gebaut sind in Ulm 16,0 % der Gebäude mit Wohnraum, bundesweit 16,5 %; zwischen 1950 und 1979 38,3 %. Für Bestandsobjekte zählen Belege über Modernisierungen, für die Werbung der Energieausweis (§ 87 Abs. 1 GModG).
Beides: 15.313 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 6.523 Gebäude mit drei und mehr, in denen 71,5 % der Wohnungen liegen. Wie Ihr Bestand aussieht, hängt an Ihrem Gebiet in der Stadt.
Beim Zensus 2022 standen in Ulm 3,2 % der Wohnungen leer, in Baden-Württemberg 4,2 %. Ein leeres Objekt verkauft sich an Selbstnutzer leichter als ein vermietetes; nennen Sie den Stand auf Stufe 1.
Mit Professional bis zu zehn gleichzeitig aktive Objekte zu einem Beitrag. Entwürfe zählen nicht mit; ist ein Objekt verkauft oder zurückgezogen, ist der Platz wieder frei.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Vor dem Termin prüfen Sie die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung. Mit dem Auftrag geht das Objekt zuerst an geprüfte Käufer; wer was gesehen hat, zeigt Ihr Protokoll, auch dem Eigentümer.
199 €Professional, netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Nur ein Objekt: Einzelobjekt ohne Beitrag, 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.