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Ein Haus sucht man nicht jeden Tag neu, man beschreibt es einmal.
Rüsselsheim am Main, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für alle, die in Rüsselsheim am Main ein Haus suchen, in dem sie selbst wohnen, mit Kindern, mit Garten oder einfach mit mehr Platz.
Der Zensus 2022 zählt in Rüsselsheim am Main 8.060 Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen, 73,4 % der Gebäude mit Wohnraum. Die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt 6,0 %; bei 550.000 € Kaufpreis kommen mit Notar und Grundbuch mindestens 36.045 € hinzu. Bei Unterhand kommen passende Häuser per E-Mail, mit Lage und Zahlen.
Rüsselsheim am Main liegt im Landkreis Groß-Gerau und zählt 66.028 Einwohner. Von den 10.983 Gebäuden mit Wohnraum haben 8.060 eine oder zwei Wohnungen, das sind 73,4 %; im Landkreis Groß-Gerau liegt der Anteil bei 80,1 %.
Häuser sind in Rüsselsheim am Main seltener als im Land: 73,4 % der Gebäude mit Wohnraum, in Hessen 81,1 %. Ein freies Haus ist hier keine Massenware; wer früh davon erfährt, hat einen Vorsprung.
Im Kreis gibt es anteilig mehr Häuser als in Rüsselsheim am Main: 80,1 % gegenüber 73,4 %. Ein Mandat für Rüsselsheim am Main und die Nachbargemeinden erweitert die Auswahl.
Die Eigentümerquote liegt bei 37,5 %, in Hessen bei 46,6 %. Mehr Haushalte wohnen hier zur Miete als im Land; viele Hauskäufer kommen deshalb aus einer Mietwohnung und finanzieren zum ersten Mal.
Mehr Neubau als im Land: 14,7 % der Gebäude in Rüsselsheim am Main entstanden ab 2000, in Hessen 13,7 %. Mit Wärmepumpe, Solar- oder Geothermie heizen 3,1 % der Gebäude, bundesweit 4,2 %.
Vermietete Wohnungen kosteten in Rüsselsheim am Main 8,12 € Nettokaltmiete je m², nicht mehr als in Hessen (8,21 €). Beim Vergleich mit der Kreditrate zählen außerdem Grundsteuer, Versicherung und Rücklagen.
Rüsselsheim am Main liegt 14,9 km Luftlinie von Mainz entfernt. Ein Mandat kann Rüsselsheim am Main, Nauheim und Raunheim zugleich nennen; jeder passende Treffer kommt per E-Mail.
| Kennzahl | Rüsselsheim am Main | Landkreis Groß-Gerau | Hessen | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 66.028 | 268.614 | 6.278.594 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.133 | 593 | 297 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 8.060 | 46.530 | 1.170.625 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 73,4 % | 80,1 % | 81,1 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 37,5 % | 47,5 % | 46,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,5 % | 3,3 % | 3,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,12 € | 8,29 € | 8,21 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 21,5 % | 19,0 % | 23,0 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 49,0 % | 45,7 % | 43,4 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 14,7 % | 15,5 % | 13,7 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 75,9 % | 66,5 % | 51,0 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 2,4 % | 3,1 % | 4,1 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 3,1 % | 4,0 % | 3,5 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Die Nachkriegsjahrzehnte prägen den Bestand: 49,0 % der Gebäude in Rüsselsheim am Main entstanden zwischen 1950 und 1979. Prüfen Sie bei Häusern aus diesen Jahren Dämmung, Fenster und Heizung, und fragen Sie, ob bei früheren Umbauten Asbest verbaut oder entfernt wurde.
Vor dem Gebot lohnt ein Blick in den Bebauungsplan und das Baulastenverzeichnis: Dort steht, was auf dem Grundstück und nebenan gebaut werden darf. Offene Erschließungsbeiträge (§§ 127, 133 BauGB) erfragen Sie bei der Gemeinde und regeln sie im Kaufvertrag.
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Beispiel: ein Haus in Rüsselsheim am Main zum Preis von 550.000 €, finanziert mit einer Grundschuld. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Die Gebühren folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit gleich, eine volle Gebühr nach Tabelle B sind hier 1.015 € (§ 34 GNotKG); die Grunderwerbsteuer setzt das Land fest, in Hessen 6,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 33.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Fälligkeitsmitteilung | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag als Eigentümer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuldbestellung (400.000 €) beim Notar | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 400.000 €, Eintrag | volle Gebühr nach GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Mitglied bei Unterhand | monatlicher Beitrag, ohne Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Ohne Finanzierung und ohne Vollzug kommen im Beispiel mindestens 36.045 € hinzu, das sind 6,6 % des Kaufpreises. Dieses Geld bringen Sie in der Regel aus Eigenkapital auf; die Bank finanziert den Kaufpreis, selten die Nebenkosten.
Ist ein Makler beteiligt, tragen Sie als Verbraucher beim Einfamilienhaus höchstens die Hälfte seiner Provision (§§ 656c, 656d BGB); über Unterhand fällt keine an.
Nach dem Kauf zahlen Sie Grundsteuer: den Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts mal dem Hebesatz der Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 21.000 € | 2.055 € | 23.055 € | 6,6 % |
| 550.000 € | 33.000 € | 3.045 € | 36.045 € | 6,6 % |
| 800.000 € | 48.000 € | 4.245 € | 52.245 € | 6,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Die erste Zeile gilt nur in Hessen, die übrigen bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. August 2014 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. November 2012 (GVBl. S. 457), geändert durch Gesetz vom 16. Juli 2014 (GVBl. S. 179) |
| Entwurf des Kaufvertrags | in der Regel zwei Wochen vor dem Termin, damit Sie prüfen können | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Vorkauf durch die Gemeinde | die Gemeinde entscheidet binnen drei Monaten nach Mitteilung durch den Notar | §§ 24, 28 BauGB |
| Sanierungs- und Entwicklungsgebiet | Kaufvertrag kann genehmigungspflichtig sein, Ausgleichsbetrag möglich; Vermerk im Grundbuch | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Provision, wenn ein Makler anbietet | höchstens die Hälfte für den Käufer; Vertrag in Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Bescheinigung über die Grunderwerbsteuer | ohne sie trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis | muss spätestens zur Besichtigung vorliegen | § 80 Abs. 4 GModG |
| Haus mit Mietvertrag | Sie treten als Käufer in den Mietvertrag ein | § 566 Abs. 1 BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Rüsselsheim am Main. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Rüsselsheim am Main, befristet bis zum 25. November 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Rüsselsheim am Main, befristet bis zum 25. November 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Rüsselsheim am Main, befristet bis zum 25. November 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Hessen (MiSchuV): Verordnung vom 18. November 2020 (GVBl. 2020 S. 802), geändert durch Verordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74), § 1 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Rüsselsheim am Main nicht. Die Verordnung ist seit dem 1. Januar 2026 außer Kraft; eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 3, nach § 6 Satz 3 mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Rüsselsheim am Main, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung Hessen: Verordnung vom 28. April 2022 (GVBl. 2022 S. 234), § 2 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Vom ersten Satz über Ihre Familie bis zur Eintragung: sieben Schritte, die ersten ohne Kosten.
„Wir hören immer erst davon, wenn es verkauft ist.“
Unterhand ist der Ort, an dem solche Verkäufe stattfinden, ohne Portal und ohne Schild. Ihr Mandat steht dort, bevor das Haus kommt, und meldet es Ihnen per E-Mail.
„Wir können nicht jedes Wochenende besichtigen.“
Sie fahren nur hin, wenn Lage, Fläche und Preisband passen. Besichtigt wird einzeln, nach der Freigabe des Eigentümers.
„Ein Beitrag ohne Garantie?“
Die Resonanz kostet nichts, und Ihr Mandat beschreiben Sie ohne Konto. Treffer und Stufe 1 gibt es mit dem Beitrag: 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar; bleibt Ihr Mandat 30 Tage ohne Treffer, pausiert er von selbst.
„Niemand soll wissen, dass wir suchen.“
Ihr Name steht bei Unterhand nirgends, wo ein Eigentümer ihn sieht. Er kennt eine Nummer, Ihre Stufe, Ihren Nachweis und Ihr Mandat; mehr erfährt er erst beim Notar.
Im Stillen Register stehen Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken. Sie sehen, wie viele Mandate zu ihrem Haus passen, und Ihres zählt mit, auch wenn noch kein Haus im Netzwerk ist.
Lageplan, Wohnfläche, Grundstück, Preisband und Fakten sehen Sie, bevor Sie einen Termin planen. Adresse, Fotos und Unterlagen öffnet erst die Freigabe des Eigentümers, und jeder Abruf steht im Protokoll.
Jeder Eigentümer sagt per Kontrollkästchen zu, sein Haus nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Die Tage am Markt zählt niemand.
Zahlen für Rüsselsheim am Main stehen hier erst ab drei. Ihr Mandat können Sie schon vorher anlegen, ohne Konto.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte mit Entfernung in Luftlinie und den Zahlen aus dem Zensus 2022; wer flexibel ist, nimmt zwei oder drei davon ins Mandat.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Rüsselsheim am Main | – | 66.028 | 37,5 % | 8,12 € je m² |
| Nauheim | 3,8 km | 10.490 | 60,3 % | 8,26 € je m² |
| Raunheim | 3,9 km | 15.155 | 40,5 % | 8,78 € je m² |
| Flörsheim am Main | 5,4 km | 21.257 | 53,9 % | 8,55 € je m² |
| Bischofsheim | 6,3 km | 13.034 | 49,1 % | 8,03 € je m² |
| Hochheim am Main | 7,4 km | 18.425 | 51,3 % | 8,61 € je m² |
| Ginsheim-Gustavsburg | 8,3 km | 16.452 | 38,4 % | 7,54 € je m² |
| Mörfelden-Walldorf | 8,6 km | 31.441 | 48,0 % | 8,98 € je m² |
| Trebur | 9,3 km | 12.702 | 59,8 % | 7,79 € je m² |
| Frankfurt am Main | 20,5 km | 760.656 | 20,1 % | 10,58 € je m² |
8.060 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 73,4 % der 10.983 Gebäude mit Wohnraum (Zensus 2022). Wie viele im Jahr den Eigentümer wechseln, berichtet der Gutachterausschuss; wie viele Mandate es bei Unterhand gibt, nennen wir erst ab drei.
Grunderwerbsteuer in Hessen: 6,0 %, bei 550.000 € also 33.000 €. Mit Beurkundung und Eintragung sind es mindestens 36.045 € (§ 34 GNotKG), dazu Vollzug, Grundschuld und gegebenenfalls ein halber Maklerlohn (§ 656c BGB).
Einen Wert nennt Unterhand nicht. Was Häuser tatsächlich gekostet haben, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Rüsselsheim am Main, dazu die Bodenrichtwerte (§ 193 BauGB). Zum Vergleich der Mieten: 8,12 € je m² in Rüsselsheim am Main, 8,21 € in Hessen (Zensus 2022).
Bis 1949 gebaut sind in Rüsselsheim am Main 21,5 % der Gebäude mit Wohnraum, zwischen 1980 und 1999 14,8 %, ab 2000 14,7 %. Je älter das Haus, desto mehr zählen Belege über Modernisierungen; den Energieausweis sehen Sie spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
Bietet ein Makler das Haus an, tragen Sie als Verbraucher höchstens die Hälfte der Provision (§§ 656c, 656d BGB). Bietet der Eigentümer selbst an, fällt keine an. Unterhand berechnet keine Provision, nur den Beitrag.
Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht bis zu drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB); das Grundbuchamt trägt Sie erst ein, wenn feststeht, dass sie es nicht ausübt, und wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt (§ 22 GrEStG). Wann Sie einziehen, regelt der Vertrag.
Eine Nummer, keine Namen: Mitgliedsnummer, Stufe, Nachweis-Stand und Ihr Mandat mit Ihrem Satz. Was Sie öffnen, steht in seinem und in Ihrem Protokoll.
Dann kann der Kaufvertrag die Genehmigung der Gemeinde brauchen, sie kann einen Ausgleichsbetrag für die Wertsteigerung erheben und hat ein Vorkaufsrecht (§§ 144, 154, 24 BauGB). Ob das Grundstück betroffen ist, zeigt der Vermerk im Grundbuch.
Grundsteuer ist Messbetrag mal Hebesatz: den Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz die Gemeinde in ihrer Haushaltssatzung. Festgesetzt wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Jahres (§ 9 GrStG); wie Sie und der Verkäufer sie im Kaufjahr teilen, regelt der Vertrag.
Die Eigentümerquote lag beim Zensus 2022 in Rüsselsheim am Main bei 37,5 %, in Hessen bei 46,6 %, bundesweit bei 44,3 %. Sie zählt alle bewohnten Wohnungen, auch in Häusern mit drei und mehr Wohnungen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: Rüsselsheim am Main oder die Nachbarorte, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
49 €Mitglied, netto zzgl. USt. im Monat
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Konto und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie im Zugang den Beitrag wählen.
Verlängert sich jeden Monat und ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit. Bringt Ihr Mandat 30 Tage keinen Treffer, pausiert die Abbuchung von selbst.
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Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.