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Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
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Oberhausen (Nordrhein-Westfalen), Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Investoren, die in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) ein Haus mit mehreren Mietwohnungen suchen und zuerst rechnen, dann besichtigen.
14.833 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen), die Nettokaltmiete lag bei 5,73 € je m². Zum Kaufpreis kommen 6,5 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, im Beispiel zusammen mindestens 7,0 %. Unterhand zeigt Investoren Faktor und Einheiten vor der Adresse.
Von den 111.530 Wohnungen in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) liegen 73,0 % in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, insgesamt 14.833 solche Häuser. Der Anteil in Nordrhein-Westfalen beträgt 59,3 %; der Mietwohnungsmarkt der Stadt ist also vor allem ein Markt der Mehrfamilienhäuser.
Mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als im Land: 73,0 % gegenüber 59,3 %. Für Anleger heißt das, dass Häuser verschiedener Größe und Baujahre im Bestand stehen und Vergleichswerte im Marktbericht eher vorhanden sind.
31,9 % der bewohnten Wohnungen in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) bewohnen ihre Eigentümer, weniger als in Nordrhein-Westfalen (40,6 %). Für Anleger heißt das: ein tiefer Mietmarkt mit vielen Vergleichsmieten.
Der Leerstand lag in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) beim Zensus mit 3,7 % über dem Wert in Nordrhein-Westfalen (3,3 %). Rechnen Sie Mietausfall großzügiger ein und fragen Sie nach, welche Einheiten leer stehen und seit wann.
In Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) lag die Nettokaltmiete beim Zensus 2022 bei 5,73 € je m², unter dem Wert in Nordrhein-Westfalen (6,82 €). Für Anleger zählt der Faktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete des einzelnen Hauses.
Mehr Nachkriegsbau als im Bund: 44,3 % der Gebäude mit Wohnraum in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, bundesweit 36,3 %. Abgeschrieben werden solche Häuser mit 2 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG); für Anleger zählen Dämmung, Fenster und Heizung.
Mit 24,4 % Fernwärme liegt der Anteil in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) über dem Bundeswert von 6,6 %. Hängt das Haus am Netz, gehören Wärmeliefervertrag und Abrechnungen der letzten Jahre zur Prüfung.
12,6 % der Wohnungen in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) haben einen oder zwei Räume, in Nordrhein-Westfalen 14,1 %. Größere Wohnungen bedeuten oft längere Mietverhältnisse, aber auch geringere Spielräume bei der Miete je m².
| Kennzahl | Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) | Nordrhein-Westfalen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 213.178 | 17.986.214 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 2.765 | 527 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 14.833 | 901.736 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 73,0 % | 59,3 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 12,6 % | 14,1 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 31,9 % | 40,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,7 % | 3,3 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 5,73 € | 6,82 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 16,2 % | 10,8 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 44,3 % | 42,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 11,2 % | 15,0 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 62,5 % | 66,2 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 24,4 % | 6,0 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Gerechnet für ein Haus zu 1.100.000 € in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen). Den Preis setzen wir an; Ihre Rechnung machen Sie mit dem Preis und der Mietliste des einzelnen Hauses. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) sind hier 1.895 €, die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen 6,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 71.500 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Eintragung als Eigentümer | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuldbestellung (700.000 €) beim Notar | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld über 700.000 €: Eintragung | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Beitrag Investor bei Unterhand | monatlicher Beitrag, unabhängig von der Zahl der Käufe; keine Provision | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Mindestens 77.185 € oder 7,0 % des Preises: So viel kosten im Beispiel Steuer, Beurkundung und Eintragung, noch ohne Vollzug, Vormerkung und Grundschuld. Banken finanzieren diesen Teil in der Regel nicht.
Eine Provision vom Kaufpreis berechnet Unterhand nicht. Bietet ein Makler an, gilt beim Mehrfamilienhaus keine gesetzliche Teilung (§§ 656b, 656c BGB); die Bedingungen nennt er vor der Freigabe.
Die Grundsteuer ist Teil der Betriebskosten und auf die Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 1 BetrKV); den Hebesatz setzt die Gemeinde fest.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 45.500 € | 3.765 € | 49.265 € | 7,0 % |
| 1.100.000 € | 71.500 € | 5.685 € | 77.185 € | 7,0 % |
| 1.500.000 € | 97.500 € | 7.605 € | 105.105 € | 7,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Nordrhein-Westfalen; die übrigen Zeilen gelten bundesweit. Ob in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze oder Umwandlungsschutz greifen, beantwortet der Kasten darunter aus dem Wortlaut der Verordnungen.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2015 | § 1 Abs. 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 25. Juli 2011 (GV. NRW. S. 389), geändert durch Gesetz vom 18. Dezember 2014 (GV. NRW. S. 954) |
| Begrenzung der Miete bei Wiedervermietung | höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, nur in Orten der Landesverordnung; höhere Vormiete darf bleiben | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | binnen drei Jahren höchstens 20 Prozent, unter einer Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Mieterhöhung nach Modernisierung | 8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren, unter 7 € Miete höchstens 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Erhaltungsgebiet | Änderungen nur mit Genehmigung; die Gemeinde kann vorkaufen, der Käufer kann abwenden | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Aufteilung in Wohnungseigentum | genehmigungspflichtig nur, wo eine Landesverordnung es bestimmt | § 250 BauGB |
| Absetzung für Abnutzung | 2 Prozent jährlich; 2,5 Prozent für Altbauten vor 1925, 3 Prozent für Neubauten ab 2023 | § 7 Abs. 4 EStG |
| Weiterverkauf binnen zehn Jahren | Gewinn steuerpflichtig | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Bestehende Mietverhältnisse | gehen auf den Käufer über, mit Kaution | §§ 566, 566a BGB |
Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen). Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht: Die Verordnung des Landes nennt Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht. | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht: Die Verordnung des Landes nennt Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht. | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht: Die Verordnung des Landes nennt Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht. | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Nordrhein-Westfalen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht: Die Verordnung des Landes nennt Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht. | BaulandmobilisierungsVO NRW (§ 201a BauGB): Verordnung vom 21. Dezember 2022 (GV. NRW. 2023 S. 2), § 1 und Anlage 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Gutachterausschüsse veröffentlichen Rohertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze je Teilmarkt im Grundstücksmarktbericht; der für Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) zuständige Ausschuss ist die erste Quelle für Vergleichswerte.
Die Bruttorendite ist nur der Anfang. Ziehen Sie Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlegbare Kosten ab und teilen Sie den Rest durch Preis und Nebenkosten: Das ist die Nettoanfangsrendite. Alte Technik im Haus senkt sie spürbar.
Prüfen Sie die Mietliste gegen die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht: Die Verordnung des Landes nennt Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht (Mieterschutzverordnung NRW: Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage). Eine Miete weit über der Vergleichsmiete bleibt trotzdem angreifbar, wenn sie knappen Wohnraum ausnutzt (§ 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes).
Vom Mandat bis zur Umschreibung: sieben Schritte, die ersten ohne Kosten.
„In Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) gibt es bei Unterhand vielleicht noch gar nichts.“
Kann sein. Unter drei nennt Unterhand für Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) keine Zahl. Das Mandat kostet nichts, den Beitrag zahlen Sie erst, wenn Sie Treffer sehen wollen.
„Am Ende zahle ich monatelang für nichts.“
Dann pausiert der Beitrag: 30 Tage ohne Treffer, und die Abbuchung ruht, während Zugang und Mandat bleiben. Kündigen können Sie monatlich.
„Ohne Wettbewerb zahlt man drauf.“
Der Preis ist, was Sie bieten. In der Angebotsrunde bieten Sie einmal, verdeckt, nach Ihrer eigenen Rechnung; die Werte des Gutachterausschusses sind Ihr Maßstab, nicht ein Wettlauf.
„Vielleicht war es schon auf einem Portal.“
Der Anbieter hat per Kontrollkästchen erklärt, das Haus nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand kontrolliert keine Portale; die Erklärung steht in der Akte.
Marktzahlen sind öffentlich, Häuser oft nicht. Den Vorsprung hat, wer ein Haus sieht, bevor es auf einem Portal steht, und wer die Mietliste bekommt, ohne sie mit allen zu teilen.
Stufe 1 zeigt Investoren, was zum Rechnen reicht: Faktor, Einheiten, Wohnfläche, Preisband und einen Lageplan mit Grundstück. Adresse und Fotos fehlen bewusst, bis der Anbieter freigibt.
Alles, was Sie öffnen, trägt Ihre Mitgliedsnummer als Wasserzeichen und steht im Protokoll. Anbieter kennen Ihre Nummer, Stufe, den Stand Ihres Nachweises und Ihr Mandat, nie Ihren Namen.
Zahlen für Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) stehen hier ab drei, nicht darunter.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Ein Mandat kann mehrere Orte nennen. Die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) | – | 213.178 | 31,9 % | 5,73 € je m² |
| Dinslaken | 8,2 km | 66.869 | 40,9 % | 6,30 € je m² |
| Bottrop | 8,3 km | 118.482 | 37,5 % | 6,10 € je m² |
| Duisburg | 11,3 km | 500.810 | 26,6 % | 5,84 € je m² |
| Mülheim an der Ruhr | 11,3 km | 171.674 | 34,2 % | 6,50 € je m² |
| Essen | 14,7 km | 573.618 | 26,1 % | 6,72 € je m² |
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Notar und Grundbuch richten sich nach GNotKG Tabelle B. Für ein Haus zu 1.100.000 € machen Steuer, Beurkundung und Eintragung mindestens 77.185 € aus, 7,0 % des Kaufpreises (§ 34 GNotKG).
Die Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 5,73 € je m², in Nordrhein-Westfalen bei 6,82 €. Für ein Haus zählt seine Mietliste, geprüft gegen die ortsübliche Vergleichsmiete; über dem zulässigen Rahmen ist eine Miete kein sicherer Ertrag (§ 556d BGB).
Bis zur Vergleichsmiete, aber höchstens 20 Prozent in drei Jahren, unter einer Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach Modernisierung 8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil, sonst 2 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). In Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) stammen 16,2 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919.
Der Zensus 2022 zählt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) 14.833 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 73,0 % aller Wohnungen. Wie viele davon jährlich verkauft werden, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
Den Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Objektart, Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor. Adresse, Fotos, Name des Anbieters und Einstelldatum sehen Sie nicht.
Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ja (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer häufig kauft und verkauft, kann gewerblich handeln; das klärt Ihre Steuerberatung.
12,6 % der Wohnungen in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) haben einen oder zwei Räume, in Nordrhein-Westfalen 14,1 %, bundesweit 14,4 % (Zensus 2022). Kleine Einheiten bringen mehr Mieterwechsel, oft aber eine höhere Miete je m².
Nur mit berechtigtem Interesse, etwa für sich oder Angehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), und mit den gesetzlichen Fristen (§ 573c BGB). Wird in Wohnungseigentum umgewandelt, kommt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren hinzu (§ 577a BGB).
Mit Fernwärme heizen in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) 24,4 % der Gebäude, mit Gas 62,5 %, bundesweit 53,9 %. Für Anleger zählen Alter der Anlage, Wartung und die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.