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Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Ein Mietshaus verkauft man an Leute, die rechnen, nicht an Leute, die schauen.
Oberhausen (Nordrhein-Westfalen), Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Vermieter in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen), die ihr Mietshaus abgeben wollen, weil die Verwaltung zu viel wird, das Alter kommt oder ein Erbe geteilt werden muss.
14.833 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen). Wer eines davon verkauft, verkauft an Käufer, die rechnen: Jahresnettomiete, Faktor, Zustand. Die Mietverträge bleiben bestehen (§ 566 BGB), Notar und Grundbuch zahlt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).
Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) zählt 213.178 Einwohner auf 77,09 km². Der Zensus 2022 nennt 39.266 Gebäude mit Wohnraum, 14.833 davon mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 73,0 % aller 111.530 Wohnungen.
Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) ist ein Ort der Mietshäuser. 73,0 % aller Wohnungen liegen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen, in Nordrhein-Westfalen sind es 59,3 %. Für Sie heißt das: Ihr Haus ist ein typisches Anlageobjekt, und seine Käufer rechnen mit der Miete.
Die Eigentümerquote liegt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) bei 31,9 %, in Nordrhein-Westfalen bei 40,6 %. Viele Haushalte mieten; für Anleger ist das ein Grund, hier zu kaufen.
Der Bestand ist älter als im Land. 16,2 % der Gebäude mit Wohnraum stammen von vor 1919, in Nordrhein-Westfalen 10,8 %; ab 2000 entstanden 11,2 %. Käufer fragen darum früh nach Energieausweis, Heizung, Dach und Leitungen.
Mit 24,4 % Fernwärme liegt Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) über dem Bundeswert (6,6 %). Für ein Mietshaus mit Fernwärme zählen Vertragslaufzeit, Preisgleitklauseln und die Heizkostenabrechnung der Mieter.
Mit 5,73 € je m² liegt die Nettokaltmiete in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) unter dem Landeswert (6,82 €). Käufer rechnen hier mit niedrigeren Mieten und erwarten dafür einen entsprechenden Faktor; Ihre Ist-Miete entscheidet.
Mehr Leerstand als im Land: 3,7 % gegenüber 3,3 %. Ein voll vermietetes Haus hebt sich hier ab; ein Haus mit leeren Wohnungen braucht eine ehrliche Angabe zu Zustand und Vermietbarkeit.
Fünf Orte grenzen an Oberhausen (Nordrhein-Westfalen), darunter Dinslaken und Bottrop. Die Tabelle unten nennt ihre Mieten und Eigentümerquoten; Käufer ziehen diesen Vergleich ohnehin.
| Kennzahl | Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) | Nordrhein-Westfalen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 213.178 | 17.986.214 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 14.833 | 901.736 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 73,0 % | 59,3 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 16,2 % | 10,8 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 28,6 % | 21,6 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 44,3 % | 42,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 11,2 % | 15,0 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 62,5 % | 66,2 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 8,2 % | 17,7 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 24,4 % | 6,0 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 31,9 % | 40,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,7 % | 3,3 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 5,73 € | 6,82 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Wer ein Mietshaus kauft, beginnt mit dem Faktor, also dem Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nennt Faktoren und Liegenschaftszinssätze; der Verkehrswert selbst richtet sich nach § 194 BauGB und berücksichtigt Zustand und Lage.
Belastbar wird der Wert mit einem Gutachten: beim Gutachterausschuss auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; was Käufer tatsächlich bieten, zeigt die Angebotsrunde.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Neun Schritte vom Ordner bis zur Übergabe, und keiner verlangt, dass das Haus öffentlich gezeigt wird.
Bis auf die erste Zeile gilt alles in ganz Deutschland. Welche Verordnungen des Landes in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) gelten, steht im Kasten darunter, Regel für Regel.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2015 | § 1 Abs. 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 25. Juli 2011 (GV. NRW. S. 389), geändert durch Gesetz vom 18. Dezember 2014 (GV. NRW. S. 954) |
| Mietverträge gehen über | Der Käufer tritt mit der Eintragung in alle Mietverhältnisse ein, auch für die Kautionen; der Verkauf ist kein Kündigungsgrund | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Miete bei Wiedervermietung | gilt nur in Orten, die die Landesverordnung nennt | § 556d BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten der Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkauf durch Mieter | nur nach Aufteilung in Wohnungseigentum, nicht beim Verkauf im Ganzen | § 577 Abs. 1 BGB |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | etwa im Sanierungsgebiet oder unter einer Vorkaufssatzung; drei Monate Frist | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Eigenbedarf nach Aufteilung | mindestens drei Jahre, per Landesverordnung bis zu zehn | § 577a BGB |
| Energieausweis beim Verkauf | vorlegen zur Besichtigung, übergeben nach dem Kaufvertrag | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Teilung der Maklerprovision | nicht beim Mehrfamilienhaus; die Provision ist frei vereinbart | § 656c BGB |
Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen). Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht: Die Verordnung des Landes nennt Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht. | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht: Die Verordnung des Landes nennt Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht. | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht: Die Verordnung des Landes nennt Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht. | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Nordrhein-Westfalen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht: Die Verordnung des Landes nennt Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nicht. | BaulandmobilisierungsVO NRW (§ 201a BauGB): Verordnung vom 21. Dezember 2022 (GV. NRW. 2023 S. 2), § 1 und Anlage 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Wer einzeln verkaufen will, teilt vorher auf: Teilungserklärung (§ 8 WEG), Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG). Danach legt das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher an.
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Nach einer Aufteilung hat der Mieter beim ersten Verkauf seiner Wohnung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist für mindestens drei Jahre gesperrt (§ 577a BGB). Beim Verkauf des ganzen Hauses bleibt es in der Regel bei den bisherigen Rechten.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
Bei 31,9 % Eigentümerquote, weniger als in Nordrhein-Westfalen, kaufen einzelne Wohnungen hier oft Anleger, nicht Selbstnutzer. Ein Käufer, der aufteilt, rechnet deshalb vorsichtig.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Angenommen, Ihr Mietshaus in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) wird für 1.000.000 € verkauft und im Grundbuch steht noch eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen liegt bei 6,5 %, gültig seit dem 1. Januar 2015.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grundschuld (300.000 €) löschen lassen | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | zuerst beim „Zur Prüfung geben“, dann alle 30 Tage bis zum Verkauf | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 65.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag des neuen Eigentümers | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Mindestens 70.205 € kommen im Beispiel auf den Käufer zu, 7,0 % des Kaufpreises, für Steuer, Beurkundung und Eintragung; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen dazu. Je höher diese Summe, desto weniger bleibt für den Kaufpreis.
Sie tragen die Löschung Ihrer Grundschulden und, wenn Sie einen beauftragen, den Makler; beim Mehrfamilienhaus ist die Provision frei vereinbart (§ 656c BGB gilt nicht). Unterhand nimmt keine Provision.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 39.000 € | 3.285 € | 42.285 € | 7,0 % |
| 1.000.000 € | 65.000 € | 5.205 € | 70.205 € | 7,0 % |
| 1.800.000 € | 117.000 € | 9.045 € | 126.045 € | 7,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ohne Portal finde ich zu wenige Käufer.“
Das kann sein, und die Resonanz zeigt es Ihnen, bevor Sie etwas zeigen oder zahlen. Die Vorlauf-Zusage bindet Sie für mindestens 30 Tage nach der Freischaltung, danach entscheiden Sie frei. Und weil Ihr Haus nirgends öffentlich stand, zählt niemand, wie lange es schon zu haben ist.
„Im Haus soll niemand unruhig werden.“
Auf Stufe 1 ist das Haus nicht zu finden, und Wohnungen sehen nur Mitglieder, die Sie freigegeben haben. Ganz verborgen bleibt ein Verkauf nicht: Für Besichtigungen in bewohnten Wohnungen brauchen Sie Termine mit den Mietern. Ihre Mietverträge gelten unverändert weiter (§ 566 BGB).
„Ich habe keine Ahnung vom Preis.“
Dafür gibt es den Marktbericht mit Ertragsfaktoren und, wenn nötig, ein Gutachten. Was Käufer bieten, sehen Sie in der Angebotsrunde, ohne sich zu binden.
„Das macht doch ein Makler für mich.“
Dann stellt er das Haus bei Unterhand ein, als Professional. Sein Auftrag und seine Provision bleiben; Unterhand ändert nur, wer zuerst sieht.
Auf einem Portal sehen alle die Adresse, auch Ihre Mieter, und jeder zählt die Tage. Bei Unterhand sieht zuerst niemand die Adresse, und niemand zählt.
Stufe 1 zeigt geprüften Mitgliedern genug zum Rechnen: Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und Lageplan. Adresse, Fotos und Ihr Name fehlen; Mitglied ist nur, wer Beitrag zahlt und den Ausweis gezeigt hat.
Was über Stufe 1 hinausgeht, geben Sie frei; bei einem Mehrfamilienhaus oft nur für Investoren mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Jede Datei trägt die Nummer des Lesenden, jede Ansicht steht im Protokoll.
Für Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) nennt Unterhand erst ab drei eine Zahl. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Luftlinie zwischen den Mittelpunkten, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) | – | 213.178 | 31,9 % | 5,73 € je m² |
| Dinslaken | 8,2 km | 66.869 | 40,9 % | 6,30 € je m² |
| Bottrop | 8,3 km | 118.482 | 37,5 % | 6,10 € je m² |
| Duisburg | 11,3 km | 500.810 | 26,6 % | 5,84 € je m² |
| Mülheim an der Ruhr | 11,3 km | 171.674 | 34,2 % | 6,50 € je m² |
| Essen | 14,7 km | 573.618 | 26,1 % | 6,72 € je m² |
Sie bleiben. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt jedes Mietverhältnis und die Kautionen (§§ 566, 566a BGB), und der Verkauf ist kein Kündigungsgrund (§ 573 BGB). Ohne schriftliche Mitteilung des Wechsels haften Sie für seine Pflichten wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB).
Beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht, wenn an der Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet ist oder begründet werden soll.
In den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, etwa in Sanierungsgebieten oder im Gebiet einer Vorkaufssatzung. Der Notar teilt den Vertrag der Gemeinde mit; das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn ihr Zeugnis vorliegt. Die Frist beträgt drei Monate ab Mitteilung (§ 28 BauGB).
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einer Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ob bei mehreren Verkäufen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Das hängt an Zeit, Aufwand und den Rechten der Mieter: Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung (§§ 7, 8 WEG), Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB), in manchen Ländern eine Genehmigung (§ 250 BauGB). Die Eigentümerquote in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) liegt bei 31,9 %.
Einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, dazu Objektart, Bereich, Preisband, Wohnfläche, Wohnungen und Kennzahlen. Adresse, Fotos, Ihren Namen und ein Einstelldatum sieht niemand.
Vor 1919 gebaut sind in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) 16,2 % der Gebäude, bis 1949 zusammen 28,6 %, zwischen 1950 und 1979 44,3 %. Für ein Mietshaus dieser Jahrgänge zählen Belege über Dach, Leitungen und Heizung mehr als jede Beschreibung.
3,7 % der Wohnungen in Oberhausen (Nordrhein-Westfalen) standen beim Zensus leer, in Nordrhein-Westfalen 3,3 %. Käufer rechnen mit einem Mietausfallwagnis; ein voll vermietetes Haus mit stabilen Verträgen senkt es.
Ja. Nennen Sie laufende Verfahren in den Unterlagen; der Käufer übernimmt die Mietverhältnisse (§ 566 BGB), und der Vertrag regelt, wem Forderungen bis zum Stichtag zustehen. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB).
Sie können ohne Makler verkaufen. Über Unterhand verkaufen Sie selbst, als Einzelobjekt für 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar, ohne Provision. Wollen Sie einen Makler, stellt er das Haus als Professional ein; beim Mehrfamilienhaus ist seine Provision frei vereinbart (§ 656c BGB gilt nicht).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
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