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Mainz, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Investoren, die in Mainz ein Haus mit mehreren Mietwohnungen suchen und zuerst rechnen, dann besichtigen.
10.220 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Mainz, die Nettokaltmiete lag bei 9,73 € je m². Zum Kaufpreis kommen 5,0 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, im Beispiel zusammen mindestens 5,5 %. Unterhand zeigt Investoren Faktor und Einheiten vor der Adresse.
Von den 121.260 Wohnungen in Mainz liegen 77,7 % in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, insgesamt 10.220 solche Häuser. Der Anteil in Rheinland-Pfalz beträgt 41,7 %; der Mietwohnungsmarkt der Stadt ist also vor allem ein Markt der Mehrfamilienhäuser.
Mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als im Land: 77,7 % gegenüber 41,7 %. Für Anleger heißt das, dass Häuser verschiedener Größe und Baujahre im Bestand stehen und Vergleichswerte im Marktbericht eher vorhanden sind.
Mit 30,7 % Eigentümerquote, in Rheinland-Pfalz 54,4 %, ist Mainz eine Mieterstadt im Vergleich zum Land. Was das für ein einzelnes Haus heißt, zeigt erst seine Mietliste.
Der Leerstand lag in Mainz bei 2,9 %, in Rheinland-Pfalz bei 4,8 %, bundesweit bei 4,3 %. Steht in einem Haus trotzdem mehr leer, liegt die Ursache eher in Zustand oder Grundriss als im Markt.
Mit 9,73 € je m² Nettokaltmiete liegt Mainz über dem Landeswert von 6,75 €. Höhere Mieten gehen oft mit höheren Kaufpreisen einher; entscheidend bleibt der Faktor des einzelnen Hauses.
Mehr Nachkriegsbau als im Bund: 42,8 % der Gebäude mit Wohnraum in Mainz stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, bundesweit 36,3 %. Abgeschrieben werden solche Häuser mit 2 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG); für Anleger zählen Dämmung, Fenster und Heizung.
Mit 10,5 % Fernwärme liegt der Anteil in Mainz über dem Bundeswert von 6,6 %. Hängt das Haus am Netz, gehören Wärmeliefervertrag und Abrechnungen der letzten Jahre zur Prüfung.
Mehr kleine Wohnungen als im Land: 31,0 % haben einen oder zwei Räume, in Rheinland-Pfalz 10,9 %. Häuser mit kleinen Einheiten bringen mehr Mieterwechsel und mehr Verwaltung, oft aber eine höhere Miete je m².
| Kennzahl | Mainz | Rheinland-Pfalz | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 223.888 | 4.123.022 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 2.291 | 208 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 10.220 | 162.741 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 77,7 % | 41,7 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 31,0 % | 10,9 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 30,7 % | 54,4 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,9 % | 4,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 9,73 € | 6,75 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 11,0 % | 14,2 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 42,8 % | 37,7 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 16,4 % | 15,7 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 71,2 % | 50,7 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 10,5 % | 2,8 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Beispiel: ein Mehrfamilienhaus in Mainz zum Preis von 1.100.000 €, finanziert mit einer Grundschuld. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.895 €; die Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz beträgt 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 55.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Fälligkeitsmitteilung | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Umschreibung im Grundbuch | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuldbestellung (700.000 €) beim Notar | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld (700.000 €) ins Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Beitrag Investor bei Unterhand | Beitrag im Monat, nicht je Haus; ohne Provision vom Kaufpreis | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung machen im Beispiel mindestens 60.685 € aus, das sind 5,5 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Grundschuld und Umsatzsteuer kommen hinzu. Dieses Geld ist Eigenkapital, das keine Bank finanziert.
An Unterhand fällt beim Kauf keine Vermittlungsprovision an. Ist der Anbieter Makler, nennt er seine Bedingungen vor der Freigabe; beim Mehrfamilienhaus gilt die gesetzliche Teilung der Provision nicht (§§ 656b, 656c BGB).
Die Grundsteuer ist Teil der Betriebskosten und auf die Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 1 BetrKV); den Hebesatz setzt die Gemeinde fest.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 35.000 € | 3.765 € | 38.765 € | 5,5 % |
| 1.100.000 € | 55.000 € | 5.685 € | 60.685 € | 5,5 % |
| 1.500.000 € | 75.000 € | 7.605 € | 82.605 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Die erste Zeile gilt nur in Rheinland-Pfalz, die übrigen bundesweit. Welche Landesverordnungen zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Aufteilung in Mainz gelten, steht im Kasten darunter, je Regel mit Fundstelle; Satzungen der Gemeinde kommen hinzu.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. März 2012 | § 1 Landesgesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 31. Januar 2012 (GVBl. S. 41) |
| Begrenzung der Miete bei Wiedervermietung | bis 10 Prozent über der Vergleichsmiete, wo eine Landesverordnung gilt; eine höhere Vormiete bleibt erlaubt | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten der Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Mieterhöhung nach Modernisierung | jährlich 8 Prozent der Kosten, in sechs Jahren höchstens 3 € je m², bei Mieten unter 7 € höchstens 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Milieuschutz und Vorkauf | Rückbau und Änderung genehmigungspflichtig; Vorkauf durch die Gemeinde, per Vereinbarung abwendbar | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Umwandlungsschutz | nur mit Genehmigung in Gebieten einer Landesverordnung, längstens bis Ende 2030 | § 250 BauGB |
| Abschreibung | in der Regel 2 Prozent, Altbau vor 1925 2,5 Prozent, Fertigstellung ab 2023 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Privates Veräußerungsgeschäft | Gewinn steuerpflichtig | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Laufende Mietverträge | gehen auf den Käufer über, mit Kaution | §§ 566, 566a BGB |
Drei der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Mainz. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Mainz, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Rheinland-Pfalz: Landesverordnung vom 16. September 2025 (GVBl. 2025 S. 538), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Mainz, befristet bis zum 30. September 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Rheinland-Pfalz: Landesverordnung vom 13. September 2024 (GVBl. 2024 S. 331), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Mainz nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Rheinland-Pfalz dazu keine geltende Landesverordnung. | § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Mainz nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Rheinland-Pfalz dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Mainz, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Landesverordnung über die Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Landesverordnung vom 15. September 2023 (GVBl. 2023 S. 245), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Erste Zahl ist der Faktor: Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete. Vergleichswerte nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, der für Mainz zuständig ist; dort stehen auch Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser.
Von der Jahresmiete gehen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Kosten ab; was bleibt, ist der Reinertrag. Geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten ergibt er die Nettoanfangsrendite, die Zahl, die Anleger vergleichen.
Eine Miete über dem, was die Mietpreisbremse zulässt, kann ein Mieter zurückfordern (§§ 556d, 556g BGB). Die Mietpreisbremse gilt in Mainz, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Rheinland-Pfalz: Landesverordnung vom 16. September 2025 (GVBl. 2025 S. 538), § 1). Prüfen Sie deshalb jede Einheit gegen die Vergleichsmiete.
Bis zum Beitrag kostet nichts; danach kommt jedes passende Haus per E-Mail.
„In Mainz gibt es bei Unterhand vielleicht noch gar nichts.“
Das zeigt keine Zahl unter drei. Legen Sie das Mandat ohne Konto an; Ihr Mandat zählt im Stillen Register mit, wo Eigentümer sehen, wie viele Käufer zu ihrem Haus passen.
„Ich zahle einen Beitrag und bekomme vielleicht kein Haus.“
Darum pausiert der Beitrag von selbst, wenn Ihr Mandat 30 Tage lang keinen Treffer liefert; Zugang und Mandat bleiben bestehen. Die Mitgliedschaft ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit.
„Off-Market heißt teurer.“
Gebote kommen bis zu einer Frist und verdeckt; niemand treibt Sie am Telefon. Sie bieten nach Mietliste und Marktbericht, und Ihr Gebot bindet Sie nicht.
„Vielleicht war es schon auf einem Portal.“
Der Anbieter erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand prüft das nicht nach; die Zusage ist seine Erklärung und steht in der Akte.
Marktzahlen sind öffentlich, Häuser oft nicht. Den Vorsprung hat, wer ein Haus sieht, bevor es auf einem Portal steht, und wer die Mietliste bekommt, ohne sie mit allen zu teilen.
Auf Unterhand sehen Mitglieder mit der Stufe Investor ein Haus zuerst auf Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor, ohne Adresse und ohne Fotos. Damit lässt sich in Minuten entscheiden, ob die Zahlen tragen.
Jeder Abruf von Adresse, Fotos und Unterlagen steht mit Mitgliedsnummer und Zeitpunkt im Protokoll, jedes Dokument trägt Ihre Nummer als Wasserzeichen. Anbieter sehen von Ihnen Nummer, Stufe, Stand des Nachweises und die Zeile Ihres Mandats, nie Ihren Namen.
Eine Zahl für Mainz, ob Objekte oder geprüfte Mandate, erscheint hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer ein Mehrfamilienhaus sucht, sucht selten nur in einem Ort. Die Tabelle stellt die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze nebeneinander, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Mainz | – | 223.888 | 30,7 % | 9,73 € je m² |
| Klein-Winternheim | 3,8 km | 3.565 | 60,5 % | 8,62 € je m² |
| Ober-Olm | 5,3 km | 4.532 | 57,1 % | 8,21 € je m² |
| Ginsheim-Gustavsburg | 6,6 km | 16.452 | 38,4 % | 7,54 € je m² |
| Bodenheim | 6,9 km | 7.605 | 59,4 % | 8,52 € je m² |
| Budenheim | 7,1 km | 8.077 | 47,5 % | 7,97 € je m² |
| Essenheim | 7,6 km | 3.413 | 59,0 % | 8,17 € je m² |
| Harxheim | 7,7 km | 2.228 | 64,3 % | 8,30 € je m² |
| Nieder-Olm | 8,3 km | 9.755 | 58,8 % | 8,49 € je m² |
| Zornheim | 9,7 km | 3.577 | 62,4 % | 7,97 € je m² |
| Mommenheim | 10,3 km | 3.162 | 67,3 % | 7,53 € je m² |
| Ingelheim am Rhein | 11,6 km | 34.903 | 51,6 % | 8,16 € je m² |
| Wiesbaden | 11,8 km | 288.584 | 27,3 % | 9,21 € je m² |
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Rheinland-Pfalz 5,0 %. Notar und Grundbuch richten sich nach GNotKG Tabelle B. Für ein Haus zu 1.100.000 € machen Steuer, Beurkundung und Eintragung mindestens 60.685 € aus, 5,5 % des Kaufpreises (§ 34 GNotKG).
Die Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 9,73 € je m², in Rheinland-Pfalz bei 6,75 €. Für ein Haus zählt seine Mietliste, geprüft gegen die ortsübliche Vergleichsmiete; über dem zulässigen Rahmen ist eine Miete kein sicherer Ertrag (§ 556d BGB).
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten einer Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach einer Modernisierung höchstens 8 Prozent der Kosten im Jahr, begrenzt auf 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
Nur in den gesetzlichen Fällen (§§ 24, 25 BauGB), etwa im Gebiet einer sozialen Erhaltungssatzung. Mit einer Abwendungserklärung lässt sich der Vorkauf oft vermeiden (§ 27 BauGB); das Zeugnis der Gemeinde besorgt der Notar (§ 28 BauGB).
Linear 2 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil, für Häuser vor 1925 2,5 Prozent, für Fertigstellungen ab 2023 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). In Mainz sind 11,0 % der Gebäude mit Wohnraum vor 1919 gebaut.
Der Zensus 2022 zählt in Mainz 10.220 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 77,7 % aller Wohnungen. Wie viele davon jährlich verkauft werden, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
Beim Zensus 2022 standen in Mainz 2,9 % der Wohnungen leer, in Rheinland-Pfalz 4,8 %, bundesweit 4,3 %. Der Zensus zählt auch Wohnungen, die wegen Sanierung leer stehen.
Den Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Objektart, Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor. Adresse, Fotos, Name des Anbieters und Einstelldatum sehen Sie nicht.
Möglich ist es; ob privat oder über eine Gesellschaft steuerlich passt, klärt Ihre Steuerberatung. Für den Notar braucht eine Gesellschaft Registerauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für Eigenbedarfskündigungen eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).
Nur mit berechtigtem Interesse, etwa für sich oder Angehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), und mit den gesetzlichen Fristen (§ 573c BGB). Wird in Wohnungseigentum umgewandelt, kommt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren hinzu (§ 577a BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Mainz suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.