Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Ihre Objekte sehen zuerst nur geprüfte Käufer, mit Lage und Zahlen. Adresse und Unterlagen geben Sie frei.
199 €netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Erst die Nachfrage zeigen, dann den Auftrag holen.
Heilbronn, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Maklerinnen und Makler, die in Heilbronn Objekte vor dem Portal an geprüfte Käufer zeigen wollen.
Für eine Vorvermarktung zählt der Bestand: In Heilbronn 15.376 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen und 7.218 Gebäude mit drei und mehr, Eigentümerquote 43,2 %. Unterhand zeigt Ihre Objekte zuerst geprüften Käufern, ohne Adresse, und nimmt keine Provision.
Auf 99,89 km² leben in Heilbronn 132.516 Menschen in 63.711 Wohnungen. Für die stille Phase zählt, wie sich der Bestand auf Häuser und Wohnungen verteilt und wer darin wohnt; die Tabelle unten stellt Heilbronn neben Baden-Württemberg und den Bund.
Über dem Bundeswert von 55,8 % liegt in Heilbronn der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (70,8 %). Eigentumswohnungen und Zinshäuser sind deshalb ein großer Teil der stillen Vermarktung; Käufer fragen früh nach Rücklage, Beschlüssen und Hausgeld.
Mit 43,2 % wohnen in Heilbronn weniger Haushalte im Eigentum als in Baden-Württemberg (51,6 %). Ein großer Teil Ihrer Objekte ist vermietet; der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB), und für Eigenbedarf zählen Aufteilung und Sperrfrist (§ 577a BGB).
Mit 8,49 € je m² liegt die Nettokaltmiete in Heilbronn über dem Landeswert (8,13 €). Bei vermieteten Objekten rechnen Käufer mit dem Faktor; je vollständiger die Mietliste, desto schneller kommen Gebote.
17,2 % der Wohnungen in Heilbronn haben einen oder zwei Räume, in Baden-Württemberg 13,7 %. Kleine Wohnungen kaufen oft Anleger und Einzelne; für sie zählen Mietvertrag, Hausgeld und Lage im Haus.
Der Bestand in Heilbronn ist überwiegend älter: ab 2000 gebaut sind 11,5 %, bundesweit 16,5 %. Käufer fragen bei Bestandsbauten nach Heizung, Dach und Fenstern; was davon erneuert ist, gehört mit Jahr in die Unterlagen.
| Kennzahl | Heilbronn | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 132.516 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.327 | 314 | 233 |
| Wohnungen | 63.711 | 5.461.921 | 43.106.589 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 70,8 % | 53,8 % | 55,8 % |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 68,1 % | 80,4 % | 81,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 17,2 % | 13,7 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 43,2 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,0 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,49 € | 8,13 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 48,2 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 11,5 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 68,5 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 2,7 % | 5,1 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Die Resonanz zählt ohne Konto, wie viele geprüfte Mitglieder ein Mandat hinterlegt haben, zu dem ein Objekt nach Art, Ort und Preis passt, und wie viele davon einen Kapital- oder Finanzierungsnachweis bestätigt haben. Unterhand nennt jede Zahl ab drei.
Statt Unterlagen zu verschicken, geben Sie frei: automatisch ab einer Stufe, auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie öffnet, jeder Abruf steht im Protokoll, und ein Widerruf wirkt beim nächsten Abruf.
Sie setzen eine Frist, die Mitglieder bieten verdeckt und unverbindlich. Beträge sehen nur Sie und können sie dem Eigentümer vorlegen; Bieter sehen Frist, Zahl der Gebote und den eigenen Stand.
Ihre Erklärung per Kontrollkästchen: ausschließlich über Unterhand, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Unterhand kontrolliert keine Portale; halten lässt sich die Zusage nur, wenn kein anderer das Objekt zeigt, also mit Alleinauftrag.
Ihr Auftrag bleibt Ihr Auftrag, Ihre Provision Ihre Provision. Unterhand nimmt keine Vermittlungsprovision und schließt keinen Vertrag über das Objekt; Ihre Provisionsbedingungen teilen Sie dem Mitglied vor der Freigabe oder spätestens auf Stufe 2 mit.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Die erste Zeile gilt nur in Baden-Württemberg, die übrigen bundesweit. Was in Heilbronn zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Sperrfrist und Aufteilung gilt, steht im Kasten darunter, je Regel mit Fundstelle.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Form des Maklervertrags | Textform, wenn der Käufer Verbraucher ist | §§ 656a, 656b BGB |
| Provisionsteilung | gleich hoch für beide Seiten, Abwälzung höchstens zur Hälfte | §§ 656c, 656d BGB |
| Pflichtangaben aus dem Energieausweis | in kommerziellen Medien, auch für den Makler | § 87 Abs. 1 GModG |
| Grundbucheinsicht | nur bei berechtigtem Interesse | § 12 GBO |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung | drei Jahre, in Orten der Landesverordnung bis zu zehn | § 577a BGB |
| Umwandlungsschutz | genehmigungspflichtig, wo eine Landesverordnung es bestimmt | § 250 BauGB |
| Sorgfalt nach dem Geldwäschegesetz | bleibt Pflicht des Maklers; die Prüfung durch Unterhand ersetzt sie nicht | § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG |
| Erlaubnispflicht | Erlaubnis der Behörde, Weiterbildung in festen Abständen | § 34c GewO |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Heilbronn. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Heilbronn nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Für Ihre Kartei gibt es die Einladung: E-Mail-Adresse eintragen, und nur Eingeladene erfahren im Modus „Privat, mit Einladung“ vom Objekt. Sehen können sie es als geprüfte Mitglieder; der Beitrag beträgt 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar.
Neben Ihrer Kartei sehen Sie zu jedem Objekt die passenden Mandate anderer Mitglieder mit Nummer, Stufe und Nachweis und laden gezielt ein. Das Objekt erreicht neue Käufer, ohne öffentlich zu werden.
Käufer suchen über Grenzen: Leingarten, Neckarsulm und Flein grenzen an Heilbronn. Wer dort ein Objekt vorvermarktet, trifft auf Mandate, die beide Orte nennen.
Vom Termin beim Eigentümer bis zum Ende des Vorlaufs, in acht Schritten.
Für Unterhand selbst brauchen Sie nur den Maklerauftrag. Alles andere ist für die Käufer, die Sie freigeben, und liegt in Stufe 2 mit Wasserzeichen.
Gerechnet für ein Objekt zu 650.000 € in Heilbronn. Den Preis setzen wir an; er sagt nichts über ein bestimmtes Objekt. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) sind hier 1.175 €, die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 32.500 € | Käufer |
| notarielle Beurkundung | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.350 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vormerkung im Grundbuch | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 587,50 € | Käufer |
| Eintragung des Eigentümers | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.175 € | Käufer |
| Beitrag Professional | monatlich für bis zu zehn Objekte, ohne Gebühr je Objekt und ohne Provision | 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar | Makler |
Mindestens 36.025 € oder 5,5 % des Preises zahlt der Käufer im Beispiel für Steuer, Beurkundung und Eintragung. Vollzug, Grundschuld und die Provision nach Ihrem Vertrag kommen dazu.
Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucher als Käufer: beide Seiten nur gleich hoch (§ 656c BGB), eine Weitergabe der Verkäuferprovision höchstens zur Hälfte (§ 656d BGB).
Zum Vergleich: Ein Eigentümer ohne Makler zahlt für ein einzelnes Objekt 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 400.000 € | 20.000 € | 2.355 € | 22.355 € | 5,6 % |
| 650.000 € | 32.500 € | 3.525 € | 36.025 € | 5,5 % |
| 1.000.000 € | 50.000 € | 5.205 € | 55.205 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Für mein Objekt gibt es dort noch keine Käufer.“
Möglich. Unter drei nennt Unterhand keine Zahl; die Resonanz prüfen Sie aber vorher, ohne Konto und ohne Zahlung, und Entwürfe kosten nichts.
„Ohne Portal fehlt die Konkurrenz um das Objekt.“
Weniger Menschen, aber nur geprüfte mit passendem Mandat; dazu eine Frist für alle Gebote zugleich. Nach den 30 Tagen der Zusage steht der Weg aufs Portal wieder offen, wenn Sie und der Eigentümer es wollen.
„Meine Kartei reicht mir.“
Dann nutzen Sie den Modus „Privat, mit Einladung“ nur für Ihre Kunden und behalten trotzdem Protokoll, Wasserzeichen und Angebotsrunde. Die passenden Mandate anderer Mitglieder sehen Sie zusätzlich.
„Unterlagen tauchen trotzdem irgendwo auf.“
Ausschließen lässt sich das nicht, nachverfolgen schon: Wasserzeichen mit Mitgliedsnummer, Protokoll jedes Abrufs, und nach einem Widerruf öffnet sich die Datei nicht mehr.
Gezählt werden geprüfte Mandate, die nach Art, Ort und Preis passen. Unter drei bleibt die Zahl ungenannt, damit niemand auf ein einzelnes Mandat schließen kann.
Für Objekte ab 1,5 Mio. € gibt es Vier Augen: kuratiert, auf Einladung, jede Freigabe einzeln.
Eine Zahl für Heilbronn steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer akquiriert, schaut über die Ortsgrenze: die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Heilbronn | – | 132.516 | 43,2 % | 8,49 € je m² |
| Leingarten | 5,2 km | 11.595 | 63,0 % | 8,05 € je m² |
| Neckarsulm | 6,4 km | 26.470 | 55,3 % | 7,97 € je m² |
| Flein | 6,7 km | 7.422 | 56,9 % | 8,62 € je m² |
| Erlenbach | 6,8 km | 5.179 | 58,1 % | 8,07 € je m² |
| Nordheim | 6,8 km | 8.531 | 64,0 % | 7,41 € je m² |
| Talheim (Heilbronn) | 7,6 km | 5.095 | 65,5 % | 7,96 € je m² |
| Bad Wimpfen | 8,6 km | 7.725 | 52,5 % | 8,00 € je m² |
| Lauffen am Neckar | 8,7 km | 12.218 | 55,0 % | 7,79 € je m² |
| Weinsberg | 8,7 km | 13.406 | 55,5 % | 8,30 € je m² |
| Schwaigern | 11,2 km | 11.784 | 62,6 % | 7,19 € je m² |
| Untergruppenbach | 11,2 km | 8.798 | 64,4 % | 8,07 € je m² |
| Bad Rappenau | 12,9 km | 22.728 | 58,7 % | 8,01 € je m² |
Zuerst sehen es nur geprüfte Käufer, kein Portal. 70,8 % der Wohnungen in Heilbronn liegen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen (Zensus 2022); oft ist es eine Eigentumswohnung, die still vorvermarktet wird.
Mit einer Zahl im Eigentümergespräch und einer Zusage, die der Eigentümer versteht: Die Resonanz zeigt ab drei, wie viele geprüfte Mitglieder ein passendes Mandat haben, und die Vorlauf-Zusage hält das Objekt mindestens 30 Tage von jedem Portal fern.
Die Mietpreisbremse gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1). Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1). Die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung gilt in Heilbronn, befristet bis zum 31. Dezember 2026 (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2). Nennen Sie Mietbeginn, letzte Erhöhung und Aufteilung in Stufe 2.
Mitglieder kennen vor der Freigabe weder Adresse noch Ansprechpartner, und über das Grundbuch kommen sie nicht weiter: Wer nur den Namen des Eigentümers erfahren will, hat kein berechtigtes Interesse (§ 12 GBO). Ihren Anspruch auf Provision sichert Ihr Maklervertrag.
Professional 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, zwölf Monate garantiert, sonst 249 €; monatlich kündbar. Darin sind bis zu zehn aktive Objekte, ohne Gebühr je Objekt und ohne Anteil an Ihrer Provision.
Ja, wenn ein Objekt in kommerziellen Medien beworben wird und ein Energieausweis vorliegt: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG). Verantwortlich ist auch der Makler.
Vor der Freigabe nichts: weder Ihren Namen noch den des Eigentümers. Nach der Freigabe sehen sie, was Sie in Stufe 2 hinterlegen, und Ihre Provisionsbedingungen, die Sie spätestens dort nennen.
4,0 % Leerstand beim Zensus 2022, in Baden-Württemberg 4,2 %, bundesweit 4,3 %. Ob ein Objekt frei übergeben wird, ist für Käufer eine der ersten Fragen.
Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist Ihre Pflicht gegenüber der Behörde, nicht gegenüber Unterhand. Geprüft werden bei Unterhand Identität und Maklerauftrag.
Nur Sie. Bieter kennen Frist, Zahl der Gebote und den eigenen Stand. Kein Gebot bindet, verbindlich ist erst der Notar.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Vor dem Termin prüfen Sie die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung. Mit dem Auftrag geht das Objekt zuerst an geprüfte Käufer; wer was gesehen hat, zeigt Ihr Protokoll, auch dem Eigentümer.
199 €Professional, netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Nur ein Objekt: Einzelobjekt ohne Beitrag, 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.