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99 €netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
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Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
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Wer die Zahlen zuerst hat, rechnet zuerst.
Hamburg, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Investoren, die in Hamburg ein Haus mit mehreren Mietwohnungen suchen und zuerst rechnen, dann besichtigen.
86.417 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Hamburg, die Nettokaltmiete lag bei 9,16 € je m². Zum Kaufpreis kommen 5,5 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, im Beispiel zusammen mindestens 6,0 %. Unterhand zeigt Investoren Faktor und Einheiten vor der Adresse.
Der Zensus 2022 zählt in Hamburg 260.632 Gebäude mit Wohnraum, 86.417 davon mit drei und mehr Wohnungen. Auf 755,09 km² wohnen 1.869.473 Menschen; wer hier anlegt, kauft in einen Bestand, in dem 80,7 % der Wohnungen in solchen Häusern liegen.
Mehr Nachkriegsbau als im Bund: 43,2 % der Gebäude mit Wohnraum in Hamburg stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, bundesweit 36,3 %. Abgeschrieben werden solche Häuser mit 2 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG); für Anleger zählen Dämmung, Fenster und Heizung.
Fernwärme versorgt in Hamburg 18,1 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. In der Betriebskostenabrechnung sind die Wärmekosten dann umlegbar; prüfen Sie den Liefervertrag und die Preisänderungsklauseln.
| Kennzahl | Hamburg | Deutschland |
|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 1.869.473 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 2.476 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 86.417 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 80,7 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 16,3 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 21,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 1,9 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 9,16 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 9,9 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 43,2 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 16,4 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 65,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 18,1 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Beispiel: ein Mehrfamilienhaus in Hamburg zum Preis von 1.100.000 €, finanziert mit einer Grundschuld. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.895 €; die Grunderwerbsteuer in Hamburg beträgt 5,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 60.500 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Umschreibung im Grundbuch | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuldbestellung (700.000 €) beim Notar | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Eintrag | volle Gebühr nach GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Investor bei Unterhand | monatlicher Beitrag, unabhängig von der Zahl der Käufe; keine Provision | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung machen im Beispiel mindestens 66.185 € aus, das sind 6,0 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Grundschuld und Umsatzsteuer kommen hinzu. Dieses Geld ist Eigenkapital, das keine Bank finanziert.
An Unterhand fällt beim Kauf keine Vermittlungsprovision an. Ist der Anbieter Makler, nennt er seine Bedingungen vor der Freigabe; beim Mehrfamilienhaus gilt die gesetzliche Teilung der Provision nicht (§§ 656b, 656c BGB).
Die Grundsteuer, Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde, zählt zu den umlegbaren Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 38.500 € | 3.765 € | 42.265 € | 6,0 % |
| 1.100.000 € | 60.500 € | 5.685 € | 66.185 € | 6,0 % |
| 1.500.000 € | 82.500 € | 7.605 € | 90.105 € | 6,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Hamburg; die übrigen Zeilen gelten bundesweit. Ob in Hamburg Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze oder Umwandlungsschutz greifen, beantwortet der Kasten darunter aus dem Wortlaut der Verordnungen.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hamburg | 5,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2023 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 16. Dezember 2008, geändert durch Gesetz vom 8. März 2022 (HmbGVBl. S. 174) |
| Mietpreisbremse bei Wiedervermietung | in Orten der Landesverordnung höchstens Vergleichsmiete plus 10 Prozent; Vormiete und Neubau ausgenommen | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten nach Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Mieterhöhung nach Modernisierung | 8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren, unter 7 € Miete höchstens 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Milieuschutz und Vorkauf | Rückbau und Änderung genehmigungspflichtig; Vorkauf durch die Gemeinde, per Vereinbarung abwendbar | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen | braucht eine Genehmigung, wo das Land es per Verordnung bestimmt hat | § 250 BauGB |
| Lineare AfA auf das Gebäude | 2 Prozent im Jahr, vor 1925 fertiggestellt 2,5 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Verkauf innerhalb von zehn Jahren | Gewinn steuerpflichtig | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Bestehende Mietverhältnisse | bleiben bestehen; der Käufer wird Vermieter | §§ 566, 566a BGB |
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Hamburg. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Hamburg, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Hamburg: Verordnung vom 25. November 2025 (HmbGVBl. 2025 S. 684), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Hamburg, befristet bis zum 31. August 2028. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Hamburg: Verordnung vom 8. August 2023 (HmbGVBl. 2023 S. 267), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Hamburg, befristet bis zum 31. August 2033. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungsschutzfristverordnung Hamburg: Verordnung vom 8. August 2023 (HmbGVBl. 2023 S. 261), § 1 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Hamburg, befristet bis zum 31. Dezember 2030. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 BauGB: Verordnung vom 16. Dezember 2025 (HmbGVBl. 2025 S. 814), §§ 1 und 2 |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Hamburg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Verordnung über die Bestimmung der Freien und Hansestadt Hamburg als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 13. Juli 2021 (HmbGVBl. 2021 S. 530), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Erste Zahl ist der Faktor: Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete. Vergleichswerte nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, der für Hamburg zuständig ist; dort stehen auch Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser.
Die Bruttorendite ist nur der Anfang. Ziehen Sie Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlegbare Kosten ab und teilen Sie den Rest durch Preis und Nebenkosten: Das ist die Nettoanfangsrendite. Alte Technik im Haus senkt sie spürbar.
Gleichen Sie die Mietliste mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ab und mit der Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse gilt in Hamburg, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Mietpreisbegrenzungsverordnung Hamburg: Verordnung vom 25. November 2025, § 1). Was darüber liegt, ist kein sicherer Ertrag (§§ 556d, 556g BGB).
Bis zum Beitrag kostet nichts; danach kommt jedes passende Haus per E-Mail.
„Vielleicht steht in Hamburg noch nichts im Netzwerk.“
Kann sein. Unter drei nennt Unterhand für Hamburg keine Zahl. Das Mandat kostet nichts, den Beitrag zahlen Sie erst, wenn Sie Treffer sehen wollen.
„Ich zahle einen Beitrag und bekomme vielleicht kein Haus.“
Nicht auf Dauer. Ohne Treffer in 30 Tagen ruht die Abbuchung, das Mandat bleibt aktiv. Monatlich kündbar ist der Beitrag ohnehin.
„Wer leise verkauft, will mehr.“
Gebote kommen bis zu einer Frist und verdeckt; niemand treibt Sie am Telefon. Sie bieten nach Mietliste und Marktbericht, und Ihr Gebot bindet Sie nicht.
„Vielleicht war es schon auf einem Portal.“
Die Erklärung des Anbieters steht in der Akte: ausschließlich über Unterhand, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Unterhand prüft Portale nicht; die Zusage ist seine.
Schwierig ist der Zugang zum einzelnen Haus: Wer die Mietliste zuerst hat, rechnet zuerst, und wer sie öffentlich bekommt, teilt sie mit allen anderen Interessenten.
Investoren sehen ein Haus zuerst als Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor, ohne Adresse und Fotos. Ob die Zahlen tragen, ist in Minuten entschieden.
Jeder Abruf von Adresse, Fotos und Unterlagen steht mit Mitgliedsnummer und Zeitpunkt im Protokoll, jedes Dokument trägt Ihre Nummer als Wasserzeichen. Anbieter sehen von Ihnen Nummer, Stufe, Stand des Nachweises und die Zeile Ihres Mandats, nie Ihren Namen.
Unter drei nennt Unterhand für Hamburg weder Objekte noch Mandate. Ein Mandat legen Sie ohne Konto an.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer ein Mehrfamilienhaus sucht, sucht selten nur in einem Ort. Die Tabelle stellt die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze nebeneinander, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Hamburg | – | 1.869.473 | 21,6 % | 9,16 € je m² |
| Oststeinbek | 10,8 km | 9.052 | 61,3 % | 8,89 € je m² |
| Barsbüttel | 13,4 km | 13.342 | 56,9 % | 9,26 € je m² |
| Schenefeld (Pinneberg) | 14,0 km | 19.875 | 43,7 % | 9,28 € je m² |
| Halstenbek | 14,6 km | 18.168 | 56,0 % | 9,23 € je m² |
| Stapelfeld | 14,8 km | 1.839 | 64,2 % | 8,55 € je m² |
| Ellerbek | 15,2 km | 4.402 | 68,0 % | 8,67 € je m² |
| Bönningstedt | 15,5 km | 4.566 | 60,4 % | 8,74 € je m² |
| Rellingen | 15,6 km | 15.135 | 60,0 % | 9,01 € je m² |
| Reinbek | 16,5 km | 28.146 | 53,6 % | 8,70 € je m² |
| Wentorf bei Hamburg | 17,0 km | 13.477 | 42,3 % | 8,90 € je m² |
| Norderstedt | 17,1 km | 83.196 | 39,8 % | 8,98 € je m² |
| Seevetal | 17,7 km | 44.091 | 57,8 % | 8,47 € je m² |
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten einer Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach einer Modernisierung höchstens 8 Prozent der Kosten im Jahr, begrenzt auf 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
Nur in den gesetzlichen Fällen (§§ 24, 25 BauGB), etwa im Gebiet einer sozialen Erhaltungssatzung. Mit einer Abwendungserklärung lässt sich der Vorkauf oft vermeiden (§ 27 BauGB); das Zeugnis der Gemeinde besorgt der Notar (§ 28 BauGB).
Linear 2 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil, für Häuser vor 1925 2,5 Prozent, für Fertigstellungen ab 2023 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). In Hamburg sind 9,9 % der Gebäude mit Wohnraum vor 1919 gebaut.
Der Zensus 2022 zählt in Hamburg 86.417 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 80,7 % aller Wohnungen. Wie viele davon jährlich verkauft werden, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
Stufe 1: Objektart, Ort und Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor und den Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche. Keine Adresse, keine Fotos, keinen Namen des Anbieters und kein Datum, seit wann das Haus im Netzwerk ist.
Möglich ist es; ob privat oder über eine Gesellschaft steuerlich passt, klärt Ihre Steuerberatung. Für den Notar braucht eine Gesellschaft Registerauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für Eigenbedarfskündigungen eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).
43,2 % der Gebäude in Hamburg stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 9,9 % von vor 1919. Für ein Mehrfamilienhaus zählen dann Dach, Fassade, Leitungen und Heizung; Belege darüber gehören vor das Gebot.
Gas heizt 65,6 % der Gebäude mit Wohnraum, Öl 10,7 %, Fernwärme 18,1 % (Zensus 2022). Die Kosten der Heizung legen Vermieter über die Heizkostenabrechnung um (HeizkostenV); Art und Alter der Anlage stehen im Energieausweis.
Ja, mit bis zu fünf Mandaten zugleich. Viele Anleger nennen Hamburg und Nachbarorte wie Oststeinbek; jedes Mandat hat eigenen Ort, Preis und Satz.
Unterhand prüft die Berechtigung des Anbieters, nicht die Richtigkeit seiner Zahlen. Gleichen Sie Mietliste, Verträge und Kontoauszüge ab; was der Anbieter zusichert, gehört in den Kaufvertrag.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Hamburg suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.