Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Sie sehen Lage und Zahlen passender Objekte. Adresse und Fotos gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Wer die Zahlen zuerst hat, rechnet zuerst.
Dortmund, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Anleger mit Eigenkapital, die in Dortmund ein Mehrfamilienhaus oder Zinshaus kaufen wollen.
37.860 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Dortmund, die Nettokaltmiete lag bei 6,45 € je m². Zum Kaufpreis kommen 6,5 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, im Beispiel zusammen mindestens 7,0 %. Unterhand zeigt Investoren Faktor und Einheiten vor der Adresse.
600.880 Einwohner, 2.141 je km²: Dortmund hat 37.860 Häuser mit drei und mehr Wohnungen. In ihnen liegen 77,9 % der Wohnungen, bundesweit 55,8 %. Das ist der Markt, aus dem Mehrfamilienhäuser kommen.
Über dem Wert in Nordrhein-Westfalen von 59,3 % liegt der Anteil der Wohnungen in Häusern mit drei und mehr Wohnungen. Je dichter der Bestand, desto mehr Vergleichsverkäufe wertet der Gutachterausschuss aus.
Die Eigentümerquote liegt in Dortmund bei 27,0 %, in Nordrhein-Westfalen bei 40,6 %: Mehr Haushalte als im Land wohnen zur Miete. Für Anleger zählt dieser Mietmarkt mehr als jede Durchschnittsmiete.
3,3 % Leerstand, in Nordrhein-Westfalen 3,3 %: Wohnungen stehen in Dortmund selten lange leer. Rechnen Sie trotzdem ein Mietausfallwagnis ein, wie es auch der Gutachterausschuss tut.
In Dortmund lag die Nettokaltmiete beim Zensus 2022 bei 6,45 € je m², nicht über dem Wert in Nordrhein-Westfalen (6,82 €). Für Anleger zählt der Faktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete des einzelnen Hauses.
Nachkriegsbau prägt den Bestand: 47,4 % der Gebäude stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, vor 1919 nur 12,3 %. Abgeschrieben werden solche Häuser mit 2 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG); bei der Bewirtschaftung zählen Dämmung, Fenster und Heizung.
Gas heizt in Dortmund 79,8 % der Gebäude, Öl 7,2 %, Fernwärme 5,5 %. Für ein Mehrfamilienhaus zählen Alter und Zustand der Anlage und die Frage, wann ein Tausch ansteht.
Mehr kleine Wohnungen als im Land: 18,0 % haben einen oder zwei Räume, in Nordrhein-Westfalen 14,1 %. Häuser mit kleinen Einheiten bringen mehr Mieterwechsel und mehr Verwaltung, oft aber eine höhere Miete je m².
| Kennzahl | Dortmund | Nordrhein-Westfalen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 600.880 | 17.986.214 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 2.141 | 527 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 37.860 | 901.736 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 77,9 % | 59,3 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 18,0 % | 14,1 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 27,0 % | 40,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,3 % | 3,3 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 6,45 € | 6,82 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 12,3 % | 10,8 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 47,4 % | 42,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 13,1 % | 15,0 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 79,8 % | 66,2 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 5,5 % | 6,0 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Beispiel: ein Mehrfamilienhaus in Dortmund zum Preis von 1.100.000 €, finanziert mit einer Grundschuld. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.895 €; die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen beträgt 6,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 71.500 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag als Eigentümer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Urkunde | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld über 700.000 €: Eintragung | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Investor bei Unterhand | monatlicher Beitrag, unabhängig von der Zahl der Käufe; keine Provision | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Mindestens 77.185 € oder 7,0 % des Preises: So viel kosten im Beispiel Steuer, Beurkundung und Eintragung, noch ohne Vollzug, Vormerkung und Grundschuld. Banken finanzieren diesen Teil in der Regel nicht.
An Unterhand fällt beim Kauf keine Vermittlungsprovision an. Ist der Anbieter Makler, nennt er seine Bedingungen vor der Freigabe; beim Mehrfamilienhaus gilt die gesetzliche Teilung der Provision nicht (§§ 656b, 656c BGB).
Die Grundsteuer, Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde, zählt zu den umlegbaren Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 45.500 € | 3.765 € | 49.265 € | 7,0 % |
| 1.100.000 € | 71.500 € | 5.685 € | 77.185 € | 7,0 % |
| 1.500.000 € | 97.500 € | 7.605 € | 105.105 € | 7,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Bundesrecht mit Landesschaltern: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze von 15 Prozent und Umwandlungsschutz gelten nur, wo eine Landesverordnung es bestimmt (§§ 556d, 558 BGB; § 250 BauGB). Die Mietpreisbremse gilt in Dortmund, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Mieterschutzverordnung NRW: Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage).
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2015 | § 1 Abs. 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 25. Juli 2011 (GV. NRW. S. 389), geändert durch Gesetz vom 18. Dezember 2014 (GV. NRW. S. 954) |
| Begrenzung der Miete bei Wiedervermietung | in Orten der Landesverordnung höchstens Vergleichsmiete plus 10 Prozent; Vormiete und Neubau ausgenommen | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten der Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Mieterhöhung nach Modernisierung | 8 Prozent der Kosten im Jahr; Kappung bei 3 € je m² in sechs Jahren, unter 7 € Miete bei 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Milieuschutz und Vorkauf | Genehmigung für Rückbau und Änderung; Vorkaufsrecht der Gemeinde, abwendbar | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen | nur mit Genehmigung in Gebieten einer Landesverordnung, längstens bis Ende 2030 | § 250 BauGB |
| Abschreibung | in der Regel 2 Prozent, Altbau vor 1925 2,5 Prozent, Fertigstellung ab 2023 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Weiterverkauf binnen zehn Jahren | Gewinn wird besteuert | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Mietverträge beim Kauf | gehen auf den Käufer über, mit Kaution | §§ 566, 566a BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Dortmund. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Dortmund, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Dortmund, befristet bis zum 28. Februar 2030. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Dortmund, befristet bis zum 28. Februar 2030. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Dortmund nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Nordrhein-Westfalen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Dortmund, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | BaulandmobilisierungsVO NRW (§ 201a BauGB): Verordnung vom 21. Dezember 2022 (GV. NRW. 2023 S. 2), § 1 und Anlage 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Gutachterausschüsse veröffentlichen Rohertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze je Teilmarkt im Grundstücksmarktbericht; der für Dortmund zuständige Ausschuss ist die erste Quelle für Vergleichswerte.
Von der Jahresmiete gehen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Kosten ab; was bleibt, ist der Reinertrag. Geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten ergibt er die Nettoanfangsrendite, die Zahl, die Anleger vergleichen.
Prüfen Sie die Mietliste gegen die ortsübliche Vergleichsmiete und gegen die Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse gilt in Dortmund, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Mieterschutzverordnung NRW: Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage). Mieten über dem zulässigen Rahmen sind kein sicherer Ertrag (§ 556d BGB).
Bis zum Beitrag kostet nichts; danach kommt jedes passende Haus per E-Mail.
„In Dortmund gibt es bei Unterhand vielleicht noch gar nichts.“
Das zeigt keine Zahl unter drei. Legen Sie das Mandat ohne Konto an; Ihr Mandat zählt im Stillen Register mit, wo Eigentümer sehen, wie viele Käufer zu ihrem Haus passen.
„Ich zahle einen Beitrag und bekomme vielleicht kein Haus.“
Darum pausiert der Beitrag von selbst, wenn Ihr Mandat 30 Tage lang keinen Treffer liefert; Zugang und Mandat bleiben bestehen. Die Mitgliedschaft ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit.
„Ohne Wettbewerb zahlt man drauf.“
Gebote kommen bis zu einer Frist und verdeckt; niemand treibt Sie am Telefon. Sie bieten nach Mietliste und Marktbericht, und Ihr Gebot bindet Sie nicht.
„Woher weiß ich, dass das Haus nicht schon überall war?“
Die Erklärung des Anbieters steht in der Akte: ausschließlich über Unterhand, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Unterhand prüft Portale nicht; die Zusage ist seine.
Schwierig ist der Zugang zum einzelnen Haus: Wer die Mietliste zuerst hat, rechnet zuerst, und wer sie öffentlich bekommt, teilt sie mit allen anderen Interessenten.
Investoren sehen ein Haus zuerst als Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor, ohne Adresse und Fotos. Ob die Zahlen tragen, ist in Minuten entschieden.
Alles, was Sie öffnen, trägt Ihre Mitgliedsnummer als Wasserzeichen und steht im Protokoll. Anbieter kennen Ihre Nummer, Stufe, den Stand Ihres Nachweises und Ihr Mandat, nie Ihren Namen.
Eine Zahl für Dortmund, ob Objekte oder geprüfte Mandate, erscheint hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Diese Nachbarorte grenzen an Dortmund. Miete und Eigentümerquote aus dem Zensus 2022 zeigen, wo der Mietmarkt ähnlich ist und wo nicht.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Dortmund | – | 600.880 | 27,0 % | 6,45 € je m² |
| Lünen | 10,8 km | 85.844 | 31,3 % | 5,67 € je m² |
| Holzwickede | 11,3 km | 17.543 | 48,8 % | 5,87 € je m² |
| Schwerte | 11,9 km | 45.794 | 44,1 % | 5,81 € je m² |
| Herdecke | 12,1 km | 22.704 | 46,8 % | 6,16 € je m² |
| Castrop-Rauxel | 12,7 km | 72.353 | 40,8 % | 5,92 € je m² |
| Waltrop | 13,0 km | 29.125 | 45,4 % | 5,95 € je m² |
| Witten | 14,1 km | 91.474 | 31,6 % | 5,88 € je m² |
| Kamen | 15,2 km | 42.139 | 43,3 % | 5,76 € je m² |
| Unna | 17,8 km | 57.961 | 45,1 % | 5,99 € je m² |
| Bochum | 18,1 km | 358.880 | 28,5 % | 6,25 € je m² |
| Hagen (Nordrhein-Westfalen) | 18,8 km | 189.983 | 28,4 % | 5,39 € je m² |
Ja, die Mietpreisbremse gilt in Dortmund, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Mieterschutzverordnung NRW: Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage). Bei Wiedervermietung heißt das höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete (§ 556d BGB), eine höhere Vormiete bleibt erlaubt (§ 556e BGB), Neubau ab Oktober 2014 ist ausgenommen (§ 556f BGB).
Bis zur Vergleichsmiete, aber höchstens 20 Prozent in drei Jahren, unter einer Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach Modernisierung 8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
In den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, etwa in sozialen Erhaltungsgebieten. Sie können das Vorkaufsrecht oft mit einer Abwendungsvereinbarung abwenden (§ 27 BauGB). Der Notar holt das Zeugnis der Gemeinde ein (§ 28 BauGB).
Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil, sonst 2 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). In Dortmund stammen 12,3 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919.
37.860 Häuser mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Dortmund; sie enthalten 77,9 % aller Wohnungen. Verkaufszahlen nennt der Grundstücksmarktbericht.
Das geht. Für den Kaufvertrag braucht der Notar Handelsregisterauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für eine spätere Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).
47,4 % der Gebäude in Dortmund stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 12,3 % von vor 1919. Für ein Mehrfamilienhaus zählen dann Dach, Fassade, Leitungen und Heizung; Belege darüber gehören vor das Gebot.
Nur mit berechtigtem Interesse, etwa für sich oder Angehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), und mit den gesetzlichen Fristen (§ 573c BGB). Wird in Wohnungseigentum umgewandelt, kommt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren hinzu (§ 577a BGB).
Ja, mit bis zu fünf Mandaten zugleich. Viele Anleger nennen Dortmund und Nachbarorte wie Lünen; jedes Mandat hat eigenen Ort, Preis und Satz.
Unterhand prüft die Berechtigung des Anbieters, nicht die Richtigkeit seiner Zahlen. Gleichen Sie Mietliste, Verträge und Kontoauszüge ab; was der Anbieter zusichert, gehört in den Kaufvertrag.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Dortmund suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.