Ist ein Erbschein nötig, wenn das Testament notariell ist?
Nein, wenn es notariell ist: Dann reichen dem Grundbuchamt Urkunde und Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament verlangt es den Erbschein.
Unterhand
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Haus geerbt in Versmold: verkaufen, ohne dass Nachbarn es merken
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
Einzelobjekt
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
- Nur Käufer mit geprüftem Ausweis sehen das Haus
- Adresse und Fotos bekommt nur, wen Sie auswählen
- Käufer bieten bis zu einer Frist, Sie entscheiden
- Keine Provision auf den Kaufpreis
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
- Das Nachlassgericht ist noch nicht so weit
- Den Entwurf legen Sie trotzdem an, ohne Zahlung. Ins Netzwerk geht das Haus mit dem Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen.
- In der Erbengemeinschaft ist noch nichts entschieden
- Gebote kommen mit Betrag und Mitgliedsnummer zu Ihnen: eine Zahl, über die die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
- Die Nachbarn sollen nichts merken
- Kein Schild am Zaun, kein Portal, keine Adresse vor Ihrer Freigabe.
- Keine Fremden ohne Grund im Elternhaus
- Wer anfragt, hat Beitrag gezahlt und den Ausweis gezeigt. Ins Haus kommt nur, wem Sie einen Termin geben.
Was Käufer sehen, bestimmen Sie.
Erst klären, wer verkaufen darf. Dann entscheiden Sie, wer das Haus sieht.
Haus in VersmoldBeispielansicht
Versmold, Bereich —
- Preisband
- —
- Wohnfläche
- —
- Grundstück
- —
- Zimmer
- —
- Baujahr
- —
Adresse nach Ihrer Freigabe
Fotos nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“
Objekt —. Ansicht protokolliert.
- Was Mitglieder sehen
- Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, kein Name.
- Wer mehr sieht
- Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
- Wie Gebote kommen
- In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sehen nur Sie. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
- Was niemand sieht
- Wie lange das Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
- Was Sie zusagen
- Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellen es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
- Was Unterhand prüft
- Vor der Freischaltung Ihre Identität und den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa den berichtigten Grundbuchauszug. Unterhand bewertet nicht.
Für Erbinnen und Erben, allein oder in einer Erbengemeinschaft, mit einem Haus in Versmold.
Ein Erbhaus in Versmold verkaufen heißt: Erbschein oder notarielles Testament beschaffen, alle Miterben an einen Tisch holen, Unterlagen ordnen, beim Notar unterschreiben. Die 6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen übernimmt in der Regel der Käufer. Einkommensteuer auf den Gewinn droht nur, wenn der Erblasser das Haus vor höchstens zehn Jahren gekauft hat.
Das Erbhaus im Bestand in Versmold
Auf 85,57 km² leben in Versmold 21.343 Menschen. Wer hier erbt, erbt meistens einen Bau der Nachkriegsjahrzehnte: 41,0 % der Gebäude mit Wohnraum entstanden zwischen 1950 und 1979, in Nordrhein-Westfalen 42,5 %. Bis 1949 gebaut sind 18,2 %, ab 2000 nur 19,2 %.
Mehr Häuser als im Bundesdurchschnitt sind in Versmold zwischen 1950 und 1979 gebaut, nämlich 41,0 %. Wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt und hat das Haus weniger als fünf Wohnungen, verlangt das Gesetz beim Verkauf in der Regel einen Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GModG).
34,0 % der Gebäude in Versmold heizen mit Öl, 53,7 % mit Gas, 1,5 % mit Fernwärme. Für ein geerbtes Haus mit altem Kessel zählt der Energieausweis: Sie legen ihn spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG), bei Bauantrag vor dem 1. November 1977 und weniger als fünf Wohnungen in der Regel als Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GModG).
Die Eigentümerquote liegt in Versmold bei 49,8 %, in Nordrhein-Westfalen bei 40,6 %. Häuser wechseln hier oft innerhalb von Familien oder an Käufer aus der Nachbarschaft; umso mehr zählt, wer von Ihrem Verkauf erfährt.
49,8 % Eigentümerquote in Versmold, 51,1 % im Kreis Gütersloh: Der Ort liegt beim Wohneigentum nicht über dem Kreis. Für Ihr Haus heißt das, dass Käufer oft aus dem Umland kommen und mehrere Gemeinden vergleichen.
Mit 2,9 % Leerstand liegt Versmold nicht über dem Landeswert von 3,3 %. Steht das Erbhaus trotzdem leer, informieren Sie die Wohngebäudeversicherung und sorgen Sie für Frostschutz, bis verkauft ist.
Vermietete Wohnungen kosteten in Versmold beim Zensus 5,62 € Nettokaltmiete je m², in Nordrhein-Westfalen 6,82 €. Ob Vermieten für die Erbengemeinschaft lohnt, hängt weniger an der Miete als daran, ob alle dauerhaft gemeinsam Vermieter sein wollen.
Die nächste Großstadt ist Bielefeld, 25,5 km Luftlinie. Wer dort arbeitet und hier kaufen will, nennt im Mandat bei Unterhand oft auch Bad Rothenfelde und Harsewinkel; ein Erbhaus in Versmold erreicht so Suchende aus der ganzen Gegend.
Unterhand bewertet nicht. Einen ersten Anhalt geben die Bodenrichtwerte und der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, der für Versmold zuständig ist. Ein Verkehrswertgutachten erstellt er auf Antrag der Eigentümer, also auch der Erben, und der Pflichtteilsberechtigten (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
Versmold im Vergleich
| Kennzahl | Versmold | Kreis Gütersloh | Nordrhein-Westfalen | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 21.343 | 362.443 | 17.986.214 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 4.660 | 78.577 | 3.140.492 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 83,9 % | 83,8 % | 77,7 % | 81,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 41,0 % | 40,2 % | 42,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 18,2 % | 13,6 % | 21,6 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 19,2 % | 20,0 % | 15,0 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 53,7 % | 63,0 % | 66,2 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 34,0 % | 23,7 % | 17,7 % | 24,7 % |
| Eigentümerquote | 49,8 % | 51,1 % | 40,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,9 % | 3,0 % | 3,3 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 5,62 € | 6,22 € | 6,82 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Vom Testament bis zum Notar: der Ablauf
Was zuerst kommt, legt das Gesetz fest; wann Sie den nächsten Schritt gehen, entscheiden die Erben. Ein Schild am Zaun gehört zu keinem davon.
- Testament abliefern. Erster Schritt ist das Nachlassgericht. Wer ein Testament in Händen hält, liefert es unverzüglich ab (§ 2259 Abs. 1 BGB), beim Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen (§ 343 Abs. 1 FamFG). Beizulegen sind Sterbeurkunde und die Anschriften der Erben; die Eröffnung kostet 109 € (GNotKG KV 12101).
- Ausschlagen, solange die Frist läuft. Ausschlagen können Sie binnen sechs Wochen, nachdem Sie vom Erbfall und Ihrer Berufung erfahren haben; lebte der Erblasser zuletzt nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn im Ausland, sind es sechs Monate (§ 1944 BGB). Danach gilt das Erbe als angenommen. Die Erklärung geben Sie persönlich beim Nachlassgericht ab oder notariell beglaubigt (§ 1945 Abs. 1 BGB), auch beim Amtsgericht Ihres Wohnorts (§ 344 Abs. 7 FamFG). Klären Sie vorher, ob der Nachlass überschuldet ist.
- Erbfolge nachweisen. Den Nachweis führt der Erbschein (§ 2353 BGB), beantragt beim Nachlassgericht oder bei einem Notar, mit eidesstattlicher Versicherung. Bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag reichen dem Grundbuchamt Urkunde und Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Vollmachten zustimmender Miterben beschleunigen den Antrag.
- Dem Finanzamt melden. Drei Monate haben Sie, um dem Finanzamt den Erwerb schriftlich zu melden (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die Ausnahme für eröffnete Testamente gilt nicht, wenn ein Grundstück im Inland zum Nachlass gehört (§ 30 Abs. 3 ErbStG); beim Erbhaus melden Sie also immer. Ob Steuer anfällt, entscheidet das Finanzamt nach Wert und Freibetrag.
- Grundbuch auf die Erben umschreiben. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht trägt Sie als Eigentümer ein. Stellen Sie den Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall, kostet die Eintragung nichts (GNotKG KV 14110, Anmerkung 1). Für die Übertragung an den Käufer verlangt das Grundbuch Ihre vorherige Eintragung nicht (§ 40 Abs. 1 GBO), den Erbnachweis aber schon. Als Eigentumsnachweis bei Unterhand dient der Grundbuchauszug.
- Den Wert ermitteln lassen. Bevor ein Preisband auf Stufe 1 steht, braucht die Erbengemeinschaft eine gemeinsame Vorstellung. Bodenrichtwert und Marktbericht des Gutachterausschusses geben den Rahmen; ein Gutachten auf Antrag der Erben (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) macht ihn belastbar, auch gegenüber dem Finanzamt (§ 198 Abs. 2 BewG). Die Gebühr regelt das Landesrecht.
- Die Unterlagen zusammentragen. Im Nachlass liegen die Papiere selten an einem Ort. Suchen Sie Kaufvertrag oder Übergabevertrag, Baupläne, Rechnungen über Dach, Heizung und Fenster, Versicherungs- und Grundsteuerbescheide. Fehlt der Energieausweis, bestellen Sie ihn früh; vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
- Käufer auswählen. Sie entscheiden, wer das Haus sieht und wann. Über Unterhand sehen geprüfte Mitglieder zuerst nur Lageplan und Zahlen; Adresse und Fotos öffnen Sie einzeln. Gebote holen Sie in einer Angebotsrunde mit fester Frist ein.
- Beim Notar unterschreiben und teilen. Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar. In einer Erbengemeinschaft unterschreiben alle Erben oder ihre Bevollmächtigten (§ 2040 Abs. 1 BGB); Beurkundung und Eintragung zahlt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Kaufpreis gehört zunächst zum Nachlass (§ 2041 BGB) und wird in der Auseinandersetzung nach Abzug der Nachlassschulden nach den Erbquoten verteilt.
Fristen auf einen Blick
| Was | Frist | Fundstelle |
|---|---|---|
| Testament beim Nachlassgericht abliefern | unverzüglich | § 2259 Abs. 1 BGB |
| Erbschaft ausschlagen | sechs Wochen ab Kenntnis, mit Auslandsbezug sechs Monate | § 1944 BGB |
| Erwerb dem Finanzamt melden, mit Haus auch bei eröffnetem Testament | drei Monate ab Kenntnis | § 30 Abs. 1 und 3 ErbStG |
| Grundbuchberichtigung ohne Gebühr | binnen zwei Jahren nach dem Erbfall | GNotKG KV 14110, Anm. 1 |
| Miterben kaufen einen verkauften Erbteil vor | zwei Monate | § 2034 Abs. 2 BGB |
| Spekulationsfrist aus dem Kauf des Erblassers | zehn Jahre ab dem Kauf durch den Erblasser | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Selbstnutzung des steuerfrei geerbten Familienheims | zehn Jahre | § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG |
| Verkaufspreis als Beleg gegenüber dem Finanzamt | Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall | § 198 Abs. 3 BewG |
| Energieausweis zeigen | spätestens bei der Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Teilungsversteigerung aufschieben | bis zu sechs Monate, auf Antrag | § 180 Abs. 2 ZVG |
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Unterlagen für Erbschein und Verkauf
Für das Nachlassgericht
- Sterbeurkunde
- Testament oder Erbvertrag, falls vorhanden, im Original beim Nachlassgericht
- Ausweis oder Pass aller Antragsteller
- Urkunden über Geburten, Ehen und Sterbefälle, aus denen sich die Erbfolge ergibt
- Namen und Anschriften aller Miterben
- Vollmachten der Miterben, die dem Erbscheinsantrag zustimmen
- Nachlassverzeichnis: Haus, Konten, Kredite, offene Rechnungen
Für die Käufer
- frischer Grundbuchauszug, aus dem Wohnrechte, Nießbrauch und Grundschulden hervorgehen
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift
- Energieausweis, Protokoll des Schornsteinfegers, Daten der Heizung
- Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr
- Rechnungen über erneuerte Bauteile wie Dach, Fenster, Heizung und Leitungen
- bei Vermietung: Mietverträge, Kaution, letzte Nebenkostenabrechnung
- bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Höhe des Erbbauzinses
Für die Einigung unter Erben
- Liste aller Erben mit Erbquoten aus dem Erbschein
- Absprache in Textform: Verkauf ja, Preis nicht unter einer Grenze, eine Person verhandelt
- Vollmacht beim Notar für jeden, der beim Termin fehlt
Kosten für Erben und Käufer in Euro
Das Beispiel rechnet mit einem Erbhaus in Versmold zu 450.000 € ohne weitere Nachlassschulden, eine Annahme, keine Bewertung. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) beträgt dann 885 €; die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen liegt bei 6,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Erteilung des Erbscheins | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 12210 | 885 € | Erben |
| Erbschein: eidesstattliche Versicherung | volle Gebühr nach GNotKG KV 23300 | 885 € | Erben |
| Eröffnung durch das Nachlassgericht | feste Gebühr nach GNotKG KV 12101 | 109 € | Erben |
| Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren | gebührenfrei nach GNotKG KV 14110, Anm. 1 | 0 € | Erben |
| Berichtigung des Grundbuchs, spät beantragt | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 885 € | Erben |
| Löschung einer Grundschuld über 100.000 € | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 136,50 € | Erben |
| Einzelobjekt bei Unterhand, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“, danach alle 30 Tage; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Erben |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 29.250 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung des Vertrags | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 1.770 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Grundbucheintrag des neuen Eigentümers | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 885 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Mindestens 31.905 € zahlt der Käufer im Beispiel zusätzlich zum Preis, 7,1 % davon, noch ohne Vollzugsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer. Dieser Betrag muss in der Regel aus Eigenkapital kommen.
Mit notariellem Testament entfallen beide Erbscheinsgebühren, es bleibt die Eröffnung. Eine Provision fällt bei Unterhand nicht an.
Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 19.500 € | 1.905 € | 21.405 € | 7,1 % |
| 450.000 € | 29.250 € | 2.655 € | 31.905 € | 7,1 % |
| 700.000 € | 45.500 € | 3.765 € | 49.265 € | 7,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Erbschaftsteuer, Gewinn und Grunderwerbsteuer
Erbschaftsteuer
Steuerfrei bleiben 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für jedes Kind und für Enkel, deren Elternteil schon verstorben ist, 200.000 € für die übrigen Enkel, 100.000 € für die übrigen Personen der Steuerklasse I und 20.000 € für Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Schenkungen derselben Person aus den letzten zehn Jahren werden hinzugerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
Eine Ausnahme mit Haken ist das Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Ehegatten erben es ohne Flächengrenze steuerfrei, Kinder bis 200 m² Wohnfläche, wenn sie unverzüglich selbst einziehen, nach der Rechtsprechung in der Regel binnen sechs Monaten (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16). Ein Verkauf in den folgenden zehn Jahren lässt die Befreiung rückwirkend entfallen.
Das Finanzamt bewertet das Haus nach dem Bewertungsgesetz auf den Todestag. Wer meint, der Ansatz sei zu hoch, kann einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, durch Gutachten (§ 198 Abs. 2 BewG) oder durch einen zeitnahen Kaufpreis im Jahr vor oder nach dem Erbfall (§ 198 Abs. 3 BewG).
Fundstellen: §§ 13, 14, 16, 17, 30 ErbStG; § 198 BewG; BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16. Stand 3. November 2026.
Die Zehnjahresfrist
Die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) beginnt beim Erbhaus nicht neu: Sie treten in die Frist des Erblassers ein. Hat er das Haus selbst gebaut oder vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Gewinn aus Ihrem Verkauf nicht zu versteuern.
Zahlt einer von Ihnen die anderen aus, kauft er deren Anteile; für diese Anteile beginnt eine neue Frist von zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG). Ausgenommen sind Häuser, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Fundstellen: § 23 EStG. Stand 3. November 2026.
Wann Grunderwerbsteuer anfällt
Für das Erben selbst fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 2 GrEStG), auch nicht, wenn ein Miterbe das Haus bei der Teilung übernimmt (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Erst der Verkauf an Dritte kostet in Nordrhein-Westfalen 6,5 %, im Beispiel 29.250 €; schulden tun sie beide Seiten (§ 13 Nr. 1 GrEStG), zahlen tut sie nach dem Vertrag meistens der Käufer.
Fundstellen: §§ 3, 13 GrEStG. Stand 3. November 2026.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Landesrecht und Bundesrecht beim Erbe
Nur die erste Zeile ist Landesrecht in Nordrhein-Westfalen; alles Weitere gilt in ganz Deutschland.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2015 | § 1 Abs. 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 25. Juli 2011 (GV. NRW. S. 389), geändert durch Gesetz vom 18. Dezember 2014 (GV. NRW. S. 954) |
| Wer verkaufen darf | alle Erben gemeinsam; ein Testamentsvollstrecker verfügt allein | §§ 2040, 2205 BGB |
| Nachweis der Erbfolge im Grundbuch | Erbschein, bei notariellem Testament auch Urkunde und Eröffnungsniederschrift | § 35 Abs. 1 GBO |
| Mietvertrag im Erbhaus | der Käufer tritt in ihn ein | § 566 Abs. 1 BGB |
| Mietpreisbremse | nur in Gebieten, die das Land per Verordnung festlegt | § 556d BGB |
| Pflicht zum Energieausweis | bei der Besichtigung zeigen, nach dem Vertrag übergeben | § 80 Abs. 4 GModG |
| Lasten bis zum Verkauf | zahlt jeder Miterbe nach seinem Anteil | §§ 2038 Abs. 2, 748 BGB |
Mietrecht und Baurecht in Versmold
Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt in Versmold. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Versmold nicht: Die Verordnung des Landes nennt Versmold nicht. | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Versmold nicht: Die Verordnung des Landes nennt Versmold nicht. | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Versmold nicht: Die Verordnung des Landes nennt Versmold nicht. | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Versmold nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Nordrhein-Westfalen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Versmold nicht: Die Verordnung des Landes nennt Versmold nicht. | BaulandmobilisierungsVO NRW (§ 201a BauGB): Verordnung vom 21. Dezember 2022 (GV. NRW. 2023 S. 2), § 1 und Anlage 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Vier Wege für eine Erbengemeinschaft
Erben mehrere, gehört das Haus allen gemeinsam. Über das Haus können Sie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB); was zur Erhaltung notwendig ist, darf jeder allein veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Gemeinsam verkaufen
Die Erben einigen sich auf Käufer und Preis, unterschreiben beim Notar und teilen den Erlös nach Abzug der Schulden. Kein Gericht, keine Versteigerung.
Ein Miterbe behält das Haus
Wer das Haus behalten will, zahlt die anderen aus und übernimmt es. Grunderwerbsteuer entsteht dabei nicht (§ 3 Nr. 3 GrEStG); die Anteile, die er hinzuerwirbt, starten eine neue Frist nach § 23 EStG.
Nur den Erbteil verkaufen
Jeder Miterbe kann seinen Anteil am ganzen Nachlass verkaufen, nicht aber seinen Anteil am Haus allein (§ 2033 BGB). Der Vertrag braucht den Notar; die übrigen Miterben können binnen zwei Monaten vorkaufen (§ 2034 BGB).
Wenn keine Einigung gelingt
Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB) und die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Im ersten Termin gibt es keinen Zuschlag, wenn kein Gebot die Hälfte des Verkehrswerts erreicht (§ 85a ZVG); auf Antrag kann das Gericht das Verfahren bis zu sechs Monate einstellen (§ 180 Abs. 2 ZVG).
Bei Unterhand führt ein Erbe das Haus für alle. Was dort ankommt, Anfragen, Gebote, jede Ansicht, steht im Protokoll und lässt sich den Miterben vorlegen; unterschrieben wird erst, wenn alle einverstanden sind.
Vier Einwände von Erben
„Im Haus meiner Eltern soll keiner herumlaufen.“
Vor jeder Freigabe sehen Mitglieder nur Lageplan, Preisband und Zahlen. Sie geben Adresse und Fotos einzeln frei und sehen von jedem Anfragenden die Mitgliedsnummer, die Stufe und den Stand seines Nachweises. Ins Haus kommt nur, wem Sie einen Termin geben.
„Jeder in der Familie hat eine andere Zahl im Kopf.“
Dann helfen echte Gebote mehr als Schätzungen. Die Angebotsrunde sammelt sie bis zu einer Frist, verdeckt, mit Mitgliedsnummer; Sie legen sie den Geschwistern vor, neben das Gutachten, und niemand ist an eines gebunden.
„Das Nachlassgericht braucht noch.“
Dann tragen Sie sich im Stillen Register ein, mit Konto und ohne Zahlung, und sehen die passende Nachfrage, ohne etwas zu zeigen. Ins Netzwerk geht das Haus erst, wenn Sie nachweisen, dass Sie verkaufen dürfen.
„Was, wenn sich niemand meldet?“
Dann hat es niemand öffentlich gesehen. Unterhand zeigt keine Tage am Markt, Adresse und Fotos kennen nur Freigegebene. Sie können zurückziehen, neu anlegen oder einen anderen Weg gehen, ohne Spuren im Netz.
Unterhand für Erben
Unterhand ist ein geschlossenes Netzwerk. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist. Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst auf Stufe 1: Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan. Keine Adresse, keine Fotos, kein Name.
Was über Stufe 1 hinausgeht, öffnen Sie selbst, je Mitglied und widerruflich. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie liest, und jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Beim Anlegen erklären Sie per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Freigeschaltet wird mit geprüftem Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa Erbschein und Grundbuchauszug.
Nachfrage in Versmold
- Geprüfte Mandate für Häuser in Versmold
- nicht ausgewiesen
- Einträge im Stillen Register für Häuser in Versmold
- nicht ausgewiesen
Eine Zahl für Versmold steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine. Die Resonanz für Ihr Haus zählen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Rund um Versmold
Wer ein Haus in Versmold kauft, vergleicht mit den Nachbarorten. Die Tabelle nennt Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Versmold | – | 21.343 | 49,8 % | 5,62 € je m² |
| Bad Rothenfelde | 6,6 km | 8.249 | 35,3 % | 7,06 € je m² |
| Harsewinkel | 8,2 km | 25.480 | 59,0 % | 5,93 € je m² |
| Bad Laer | 8,9 km | 8.828 | 49,8 % | 5,65 € je m² |
| Sassenberg | 9,2 km | 14.505 | 61,9 % | 6,05 € je m² |
| Dissen am Teutoburger Wald | 9,4 km | 10.440 | 46,3 % | 6,05 € je m² |
| Borgholzhausen | 10,0 km | 8.784 | 54,2 % | 5,45 € je m² |
| Halle (Westfalen) | 10,9 km | 21.366 | 52,5 % | 5,91 € je m² |
Fragen von Erben in Versmold
Ist der Erlös aus dem Erbhaus zu versteuern?
Der Kaufpreis ist kein Einkommen. Steuer kann nur auf einen Gewinn anfallen, und nur, wenn der Erblasser das Haus vor höchstens zehn Jahren gekauft hat und es nicht zuletzt selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Erbe, nicht nach dem Verkauf.
Wird durch den Verkauf Erbschaftsteuer fällig?
Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf. Kinder haben je 400.000 € Freibetrag, Ehegatten 500.000 € (§ 16 ErbStG). Teuer werden kann der Verkauf nur, wenn ein Kind oder der Ehegatte das Haus als Familienheim steuerfrei geerbt hat und innerhalb von zehn Jahren verkauft (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Das Haus ist vermietet. Was ändert sich für den Mieter?
Der Mietvertrag geht mit dem Haus auf den Käufer über (§ 566 Abs. 1 BGB), die Kaution ebenfalls (§ 566a BGB). Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist ein vermietetes Haus deshalb ein anderer Kauf. Vermietete Wohnungen kosteten in Versmold beim Zensus 5,62 € Nettokaltmiete je m².
Bleibt der Verkauf vor der Nachbarschaft verborgen?
Über Unterhand sehen nur geprüfte Mitglieder Ihr Haus, und zwar ohne Adresse und ohne Fotos, bis Sie freigeben. Jede Ansicht steht im Protokoll, jede Datei trägt die Nummer des Lesenden. Kein Schild, kein Portal, solange die Vorlauf-Zusage läuft.
Was hat der Pflichtteil mit dem Verkauf zu tun?
Wer pflichtteilsberechtigt ist, bekommt Geld, kein Stück vom Haus: die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB), gerechnet nach dem Wert am Todestag (§ 2311 Abs. 1 BGB). Ein späterer Verkaufspreis kann diesen Wert belegen; ein Gutachten dürfen beide Seiten beantragen (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
Was geht schon vor dem Erbschein?
Vorbereiten ja, unterschreiben nein. Wert klären, Unterlagen ordnen, die Miterben einbinden, im Stillen Register die Nachfrage sehen: Das geht sofort. Den Kaufvertrag unterschreiben Sie, wenn die Erbfolge nachgewiesen ist.
Wie alt sind die Häuser, die in Versmold vererbt werden?
Bis 1949 gebaut sind in Versmold 18,2 % der Gebäude mit Wohnraum, zwischen 1950 und 1979 41,0 %, zwischen 1980 und 1999 21,7 %. Ein Erbhaus ist also oft älter als seine Käufer; was erneuert wurde, entscheidet über die Fragen beim ersten Termin.
Im Grundbuch steht ein Wohnrecht für meine Mutter. Können wir trotzdem verkaufen?
Verkaufen ja, aber das Recht bleibt bestehen, bis die Berechtigte die Löschung bewilligt (§ 19 GBO). Es steht in Abteilung II des Grundbuchs. Käufer, die selbst einziehen wollen, kaufen in der Regel nur ohne das Recht; klären Sie deshalb früh, ob die Berechtigte, etwa der überlebende Elternteil, ausziehen und verzichten will.
Ein Miterbe lebt im Ausland. Muss er zum Notar kommen?
Er muss nicht selbst kommen. Er kann einen anderen Erben oder eine Vertrauensperson bevollmächtigen; für das Grundbuch muss die Vollmacht öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO), im Ausland oft über eine deutsche Auslandsvertretung. Für die Ausschlagung hat er sechs Monate Zeit, wenn er sich bei Fristbeginn im Ausland aufhält (§ 1944 Abs. 3 BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Herkunft der Zahlen
- Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
- Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
- Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
- § 1 Abs. 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 25. Juli 2011 (GV. NRW. S. 389), geändert durch Gesetz vom 18. Dezember 2014 (GV. NRW. S. 954). Nordrhein-Westfalen; Steuersatz seit 1. Januar 2015. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Nordrhein-Westfalen; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
- Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
In Ruhe verkaufen, auch wenn noch nicht alles geklärt ist.
Ob der Erbschein noch aussteht oder die Geschwister noch beraten: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an. Zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn alle einverstanden sind, und bis dahin sieht es niemand.
- 1HeuteKonto anlegen mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Identität nachweisen, das Haus beschreiben. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
- 2Wenn alle einverstanden sindPer Kontrollkästchen zusagen, dass Sie das Haus nur über Unterhand anbieten, Nachweis hochladen, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt. Unterhand prüft Identität und Nachweis und schaltet das Haus frei.
- 3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Objekte: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.
- Was kostet es?
- 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
- Wann wird abgebucht?
- Zum ersten Mal, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail. Ist das Haus verkauft oder ziehen Sie es zurück, endet es von selbst.
- Wie kündige ich?
- Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.