Ab wann zahlt der Käufer Hausgeld?
Ab dem Tag, den der Vertrag nennt, im Innenverhältnis. Gegenüber der Gemeinschaft bleiben Sie Wohnungseigentümer bis zur Umschreibung. Teilen Sie dem Verwalter den Stichtag mit, damit die Abrechnung später stimmt.
Unterhand
Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Ihre Wohnung im Schwarzwald-Baar-Kreis verkaufen, vermietet oder frei, unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
Einzelobjekt
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
- Nur Mitglieder mit geprüftem Ausweis sehen die Wohnung
- Adresse, Etage und Fotos erst nach Ihrer Freigabe
- Gebote mit Frist, die Beträge sehen nur Sie
- Keine Provision auf den Kaufpreis
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie die Wohnung zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch je 30 Tage und endet von selbst, wenn die Wohnung verkauft oder zurückgezogen ist; monatlich kündbar. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
- Die Mieter sollen es nicht im Internet lesen
- Keine Adresse, keine Fotos, keine Etage vor Ihrer Freigabe. Ihr Mieter erfährt es, wenn Sie es ihm sagen.
- Die Eigentümerversammlung geht das nichts an
- Auf Stufe 1 ist die Wohnung nicht zu finden: Lageplan ohne Straßennamen, Preisband, Fläche, Zimmer.
- Nur Käufer, die finanzieren können
- Wer anfragt, hat Beitrag gezahlt und den Ausweis gezeigt. Auf Wunsch geben Sie nur mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis frei.
- Die Unterlagen der Gemeinschaft sind vertraulich
- Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen sieht nur, wem Sie freigeben, jede Seite mit Wasserzeichen.
Was Käufer sehen, bestimmen Sie.
In einem Haus mit vielen Klingeln spricht sich ein Verkauf schnell herum.
Wohnung im Schwarzwald-Baar-KreisBeispielansicht
Schwarzwald-Baar-Kreis, Bereich —
- Preisband
- —
- Wohnfläche
- —
- Zimmer
- —
- Baujahr
- —
- Vermietet
- —
- Hausgeld
- —
Adresse und Etage nach Ihrer Freigabe
Fotos und Unterlagen nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“
Objekt —. Ansicht protokolliert.
- Was Mitglieder sehen
- Objektart, Bereich, Preisband, Wohnfläche, Zimmer, ob vermietet, und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Etage, keine Fotos, kein Name.
- Wer mehr sieht
- Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene, auf Wunsch nur mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
- Wie Gebote kommen
- In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sehen nur Sie. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
- Was niemand sieht
- Wie lange Ihre Wohnung im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
- Was Sie zusagen
- Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten die Wohnung ausschließlich über Unterhand an und stellen sie bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
- Was Unterhand prüft
- Vor der Freischaltung Ihre Identität und den Nachweis, dass Ihnen die Wohnung gehört, in der Regel den Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch. Unterhand bewertet nicht.
Für alle, die im Schwarzwald-Baar-Kreis eine Eigentumswohnung besitzen und sie verkaufen, weil sie umziehen, kleiner wohnen oder nicht mehr vermieten wollen.
Ihre Wohnung im Schwarzwald-Baar-Kreis verkaufen heißt: Unterlagen beim Verwalter anfordern, Mieter informieren, wenn es soweit ist, beim Notar unterschreiben. Die Kosten von Notar, Grundbuch und 5,0 % Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer, die Löschung Ihrer Grundschuld Sie. Ein Gewinn ist nach zehn Jahren oder bei eigener Nutzung steuerfrei (§ 23 EStG).
Schwarzwald-Baar-Kreis: Wohnungen, Mieten, Eigentümer
Insgesamt gibt es im Schwarzwald-Baar-Kreis 109.060 Wohnungen in 20 Gemeinden, darunter Villingen-Schwenningen, Donaueschingen und Bad Dürrheim. 54,9 % davon liegen in Häusern mit drei und mehr Wohnungen, bundesweit 55,8 %.
Kleine und große Wohnungen sind im Schwarzwald-Baar-Kreis ähnlich verteilt wie im Bund: 13,7 % haben einen oder zwei Räume, bundesweit 14,4 %. Wer eine solche Wohnung verkauft, spricht eher mit Anlegern, wer drei Zimmer verkauft, eher mit Selbstnutzern.
Die Eigentümerquote liegt im Schwarzwald-Baar-Kreis bei 52,4 %, nicht unter dem Landeswert von 51,6 %. Selbstnutzer prägen den Markt; ist Ihre Wohnung frei oder wird sie frei, sagen Sie das auf Stufe 1.
Die Nettokaltmiete lag im Schwarzwald-Baar-Kreis bei 6,70 € je m², nicht über dem Landeswert von 8,13 €. Für eine vermietete Wohnung heißt das: Anleger rechnen knapper, und eine niedrige Miete im Vertrag nennen Sie besser selbst, als dass sie im Protokoll auftaucht.
Mit 39,3 % Gebäuden aus den Jahren 1950 bis 1979 liegt der Anteil im Schwarzwald-Baar-Kreis über dem Bundeswert von 36,3 %. Käufer fragen bei Wohnungen dieser Zeit nach Strangsanierung, Dämmung und Aufzug, also nach der Gemeinschaft und ihrer Rücklage.
46,5 % der Gebäude im Schwarzwald-Baar-Kreis heizen mit Gas, 31,5 % mit Öl. Ob in Ihrem Haus ein Austausch der Anlage ansteht und wie er bezahlt wird, entscheidet die Gemeinschaft; Käufer fragen danach, bevor sie bieten.
Der Leerstand lag im Schwarzwald-Baar-Kreis bei 5,0 %, über dem Landeswert von 4,2 %. Eine leere Wohnung zeigt sich leichter, kostet aber jeden Monat Hausgeld; eine Angebotsrunde mit Frist begrenzt diese Zeit.
Ringsum liegen 7 Orte mit gemeinsamer Grenze, darunter der Landkreis Rottweil und der Landkreis Tuttlingen. Wohnungssuchende vergleichen über die Grenze; die Zahlen dazu stehen unten.
Wohnungsbestand im Schwarzwald-Baar-Kreis, Zensus 2022
| Kennzahl | Schwarzwald-Baar-Kreis | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 213.680 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Wohnungen | 109.060 | 5.461.921 | 43.106.589 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 10.525 | 502.645 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 54,9 % | 53,8 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 13,7 % | 13,7 % | 14,4 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 13,2 % | 10,5 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 39,3 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1980 bis 1999 | 21,5 % | 23,5 % | 22,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 14,6 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Fernwärme | 3,8 % | 5,1 % | 6,6 % |
| Heizung mit Gas | 46,5 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Eigentümerquote | 52,4 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 5,0 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 6,70 € | 8,13 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Die Eigentümergemeinschaft verkauft mit
Wer zustimmen muss
Viele Teilungserklärungen verlangen für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters (§ 12 Abs. 1 WEG). Fehlt sie, ist der Vertrag schwebend unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG); der Notar holt sie deshalb ein, mit beglaubigter Unterschrift und dem Nachweis, dass der Verwalter bestellt ist. Die Gemeinschaft kann die Beschränkung durch Beschluss aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG).
Fundstellen: §§ 8, 12 WEG. Stand 3. November 2026.
Erhaltungsrücklage und Hausgeld
Ihr Anteil an der Erhaltungsrücklage wird nicht ausgezahlt: Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 3 WEG) und bleibt beim Haus. Für Käufer ist sie trotzdem ein Argument, denn sie zeigt im Vermögensbericht des Verwalters (§ 28 Abs. 4 WEG), wofür schon angespart ist.
Für das Hausgeld gilt der Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG). Verkaufen Sie unterm Jahr, kommt die Abrechnung erst später, und mit ihr womöglich ein Nachschuss (§ 28 Abs. 2 WEG). Ein Satz im Kaufvertrag, wer welches Jahr trägt, erspart Streit nach der Übergabe.
Fundstellen: §§ 9a, 19, 28 WEG. Stand 3. November 2026.
Was die Versammlung beschlossen hat
Sammeln Sie die Protokolle der letzten Jahre und einen Auszug der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 6 und 7 WEG). Ist eine Sonderumlage beschlossen, nennen Sie sie selbst; im Vertrag regeln Sie, wer sie trägt. Als Eigentümer können Sie alle Verwaltungsunterlagen einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG).
Fundstellen: §§ 18, 24 WEG. Stand 3. November 2026.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Vermietet oder frei verkaufen
Ob Ihre Wohnung vermietet ist, bestimmt, wer sie kauft und wie Sie sie zeigen. Kündigen, um leer zu verkaufen, erlaubt das Gesetz nur in engen Grenzen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Vermietet verkaufen
Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Der Mieter wohnt weiter, die Kaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB). Für Sie heißt das, Besichtigungen mit dem Mieter abzustimmen und den Eigentümerwechsel schriftlich mitzuteilen, damit Ihre Haftung endet (§ 566 Abs. 2 BGB).
Frei verkaufen
Frei verkauft sich an Selbstnutzer, und die bieten anders als Anleger. Eine Kündigung allein zu diesem Zweck trägt das Mietrecht selten (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB); möglich ist ein Aufhebungsvertrag mit dem Mieter, freiwillig und schriftlich.
Ihr Mieter will kaufen
Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, hat er beim ersten Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 BGB), auszuüben binnen zwei Monaten nach der Mitteilung des Vertrags (§ 469 Abs. 2 BGB). Wollen Sie ihm den Vortritt lassen, laden Sie ihn als Einzigen ein.
Umgewandelte Wohnung
Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter umgewandelt, kann sich der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Kauf auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB); in Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt, bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB). Das senkt den Kreis der Käufer, die einziehen wollen.
Rechenbeispiel für eine Wohnung im Schwarzwald-Baar-Kreis
Gerechnet ist eine Wohnung im Schwarzwald-Baar-Kreis zu 280.000 €; die Zahl steht für das Beispiel, nicht für Ihre Wohnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), bei diesem Preis ist eine volle Gebühr 585 €. Dazu kommen in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Unterhand, Einzelobjekt je 30 Tage | zum ersten Mal beim „Zur Prüfung geben“, danach alle 30 Tage, bis die Wohnung verkauft oder zurückgezogen ist | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Sie |
| Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch, amtlich | GNotKG KV 17001, Festgebühr | 20 € | Sie |
| Grundschuld über 80.000 € löschen | GNotKG KV 14140, 0,5 Gebühr aus dem eingetragenen Betrag | 109,50 € | Sie, nach Vertrag |
| Beglaubigung der Zustimmung des Verwalters, wenn verlangt (höchstens) | GNotKG KV 25100, 0,2 Gebühr, höchstens 70 €, zzgl. USt. | 70 € | nach Vertrag |
| Grunderwerbsteuer des Landes | Landessatz vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 14.000 € | Käufer nach Vertrag; Schuldner beide (§ 13 Nr. 1 GrEStG) |
| Beurkundung des Kaufvertrags | GNotKG KV 21100, 2,0 Gebühr, zzgl. USt. | 1.170 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug, darunter Zustimmung des Verwalters einholen | GNotKG KV 22110, 0,5 Gebühr, zzgl. USt. | 292,50 € | Käufer, nach Vertrag |
| Betreuung bis zur Fälligkeit | GNotKG KV 22200, 0,5 Gebühr, zzgl. USt. | 292,50 € | Käufer, nach Vertrag |
| Vormerkung für den Käufer | GNotKG KV 14150, 0,5 Gebühr | 292,50 € | Käufer, nach Vertrag |
| Umschreibung im Wohnungsgrundbuch | GNotKG KV 14110, 1,0 Gebühr | 585 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Neben dem Kaufpreis braucht der Käufer im Beispiel mindestens 15.755 €, also 5,6 %, allein für Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Umschreibung; Vollzug, Betreuung, Vormerkung und Umsatzsteuer kommen hinzu. Ein Anleger rechnet diese Summe in seine Rendite ein.
Sie tragen Grundbuchauszug, Löschung der Grundschuld und das Einzelobjekt; wer die Zustimmung des Verwalters bezahlt, regelt der Vertrag, und manche Verwalter berechnen dafür eine Gebühr nach ihrem Verwaltervertrag. Eine Provision fällt bei Unterhand nicht an. Läuft Ihr Darlehen noch fest, kommt die Vorfälligkeitsentschädigung dazu.
Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 180.000 € | 9.000 € | 1.224 € | 10.224 € | 5,7 % |
| 280.000 € | 14.000 € | 1.755 € | 15.755 € | 5,6 % |
| 420.000 € | 21.000 € | 2.505 € | 23.505 € | 5,6 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Finanzamt, Bank und Gemeinde beim Wohnungsverkauf
Steuer auf den Gewinn
Für die Steuer zählt, wie lange Sie die Wohnung haben und wie Sie sie genutzt haben. Mehr als zehn Jahre: kein steuerpflichtiger Gewinn. Weniger: steuerpflichtig, außer Sie haben selbst darin gewohnt, im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor oder durchgehend (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Die Freigrenze von 1.000 € im Kalenderjahr gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Wer mehrere Wohnungen verkauft, fragt seine Steuerberatung, bevor er die zweite anlegt.
Fundstellen: § 23 EStG. Stand 3. November 2026.
Wenn die Bank noch im Grundbuch steht
Ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung können Sie wegen des Verkaufs vorzeitig kündigen, wenn es seit mindestens sechs Monaten ausgezahlt ist (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank verlangt den Schaden aus der vorzeitigen Rückzahlung, die Vorfälligkeitsentschädigung; lassen Sie sich den Betrag schriftlich nennen.
Fundstellen: § 490 Abs. 2 BGB; GNotKG KV 14140. Stand 3. November 2026.
Zwei Steuern, zwei Schuldner
Die Grundsteuer für das Verkaufsjahr setzt die Gemeinde nach den Verhältnissen zum Jahresbeginn fest (§ 9 Abs. 1 GrStG); der Bescheid bleibt bei Ihnen. Den Anteil ab Übergabe erstattet der Käufer, wenn der Kaufvertrag es so regelt. Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg von 5,0 % schulden beide Seiten (§ 13 Nr. 1 GrEStG), der Vertrag weist sie in der Regel dem Käufer zu.
Fundstellen: § 9 GrStG; § 13 GrEStG. Stand 3. November 2026.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was beim Wohnungsverkauf gilt
Oben der Steuersatz in Baden-Württemberg, darunter, was überall gilt.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Kaufvertrag | nur beim Notar, sonst nichtig | § 311b Abs. 1 BGB |
| Zustimmung zum Verkauf | steht sie in der Teilungserklärung, wird der Vertrag erst mit der Zustimmung wirksam | § 12 Abs. 1 und 3 WEG |
| Einsicht in die Unterlagen der Gemeinschaft | jeder Eigentümer kann sie verlangen; die Beschluss-Sammlung auch ein von ihm ermächtigter Dritter | § 18 Abs. 4, § 24 Abs. 7 WEG |
| Mieter in der Wohnung | geht mit Kaution auf den Käufer über | §§ 566, 566a BGB |
| Mieter kauft | nur nach Umwandlung während seiner Mietzeit; Frist zwei Monate | § 577 BGB, § 469 Abs. 2 BGB |
| Eigenbedarf nach Umwandlung | drei Jahre, in bestimmten Gebieten bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Energieausweis | für das Gebäude; spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Vertrag übergeben | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Maklerprovision, wenn Sie einen beauftragen | bei einer Wohnung und privatem Käufer nur zu gleichen Teilen | §§ 656b, 656c BGB |
| Verschwiegene Mängel | wer Bekanntes verschweigt, haftet trotz Ausschluss | § 444 BGB |
Mietrecht und Baurecht im Schwarzwald-Baar-Kreis
Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt im Schwarzwald-Baar-Kreis. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in keiner Gemeinde des Kreises; die Verordnung des Landes nennt keine von ihnen. | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in keiner Gemeinde des Kreises; die Verordnung des Landes nennt keine von ihnen. | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in keiner Gemeinde des Kreises; die Verordnung des Landes nennt keine von ihnen. | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt im Schwarzwald-Baar-Kreis nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in keiner Gemeinde des Kreises; die Verordnung des Landes nennt keine von ihnen. | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Wohnungsverkauf in neun Schritten
So verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, ohne dass das Treppenhaus mitliest.
- Vermietet oder frei?. Vermietet oder frei, Anleger oder Selbstnutzer, bald oder später: Diese drei Fragen bestimmen alles Weitere. Wer noch abwägt, sieht im Stillen Register die Nachfrage, ohne die Wohnung zu zeigen und ohne zu zahlen.
- Unterlagen beim Verwalter anfordern. Fordern Sie beim Verwalter Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Energieausweis an. Als Eigentümer haben Sie Anspruch auf Einsicht (§ 18 Abs. 4 WEG). Fragen Sie zugleich, ob für den Verkauf seine Zustimmung nötig ist.
- Den Preis finden. Für Wohnungen veröffentlicht der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht Vergleichswerte je m², oft nach Baujahr und Lage. Eine belastbare Zahl gibt ein Gutachten (§ 193 Abs. 1 BauGB). Unterhand bewertet nicht; das Preisband legen Sie fest.
- Nachfrage zählen. Bevor Sie anlegen, zählt die Resonanz, wie viele geprüfte Mandate eine Eigentumswohnung in Ihrem Ort und zu Ihrem Preis suchen. Ohne Konto und ohne Zahlung.
- Beschreiben und freigeben. Trennen Sie beim Anlegen: Fläche, Zimmer, Hausgeld und Preisband für alle Mitglieder, Adresse, Etage, Fotos und Protokolle nur für Freigegebene. Modus und Mindeststufe legen fest, wer anfragen darf.
- Zur Prüfung geben. Wohnungsgrundbuchauszug als Nachweis, Vorlauf-Zusage per Kontrollkästchen: ausschließlich über Unterhand, bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf keinem Portal. Dann „Zur Prüfung geben“ und 149 € netto zzgl. USt. zahlen; Unterhand prüft Identität und Nachweis.
- Termine mit dem Mieter abstimmen. Wem Sie freigeben, sieht Adresse, Etage, Fotos und Unterlagen. Besichtigt wird nur nach Freigabe, in vermieteten Wohnungen zu Terminen, die Sie mit dem Mieter vereinbaren. Den Energieausweis des Gebäudes zeigen Sie spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
- Gebote einholen. Die Angebotsrunde hat eine Frist und, wenn Sie wollen, ein Mindestgebot. Jedes Mitglied sieht nur sein eigenes Gebot; Sie sehen alle, mit Nummer und Stufe. Ist die Frist um, wählen Sie, mit wem Sie über Vertrag und Übergabe sprechen.
- Notar, Verwalter, Übergabe. Den Vertragsentwurf lesen Sie vor dem Termin: Übergabetag, Hausgeld, Sonderumlagen, Mietvertrag, Haftung. Nach der Beurkundung holt der Notar ein, was fehlt, auch die Zustimmung nach § 12 WEG. Mit der Zahlung endet Ihr Teil; Mieter und Verwalter erhalten die Mitteilung.
Unterlagen für den Wohnungsverkauf
Einen Teil haben Sie selbst, den Rest hat der Verwalter. Bei Unterhand sieht diese Unterlagen nur, wem Sie freigeben, jede Seite mit Wasserzeichen.
Wohnung und Grundbuch
- Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch, nicht älter als drei Monate
- Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Nachträge
- Nachweis der Sondernutzungsrechte: Stellplatz, Keller, Garten, Dachboden
- Grundriss der Wohnung mit Wohnflächenberechnung
Von der Gemeinschaft
- Niederschriften der letzten drei Versammlungen
- Beschluss-Sammlung mit allen Beschlüssen, die noch nicht umgesetzt sind
- aktueller Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung des Vorjahres
- Vermögensbericht mit Stand der Erhaltungsrücklage
- Nachweis des Hausgelds und beschlossener Sonderumlagen
- Energieausweis des Gebäudes
- Name und Bestellung des Verwalters, falls er zustimmen muss
Bei Vermietung
- Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Nachweis der Kaution
- Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnung des Vorjahres
- Datum der Umwandlung, wenn der Mieter schon vorher eingezogen war
Für Sie und den Notar
- Personalausweis oder Reisepass
- Steuer-Identifikationsnummer für die Meldung an das Finanzamt
- Darlehensnummer und Ansprechpartner der Bank für die Löschungsbewilligung
Bedenken vor dem Wohnungsverkauf
„Ich will meinem Mieter nichts zumuten.“
Auf Stufe 1 steht weder Adresse noch Etage, und Fotos sieht nur, wem Sie freigeben. Besichtigungen bündeln Sie auf wenige Termine, die Sie mit dem Mieter vereinbaren. Sein Vertrag gilt unverändert weiter (§ 566 BGB).
„Auf einem Portal geht es schneller.“
Schneller gefunden, ja; schneller verkauft, nicht unbedingt, und dafür kennt jeder die Fotos. Bei Unterhand zählt die Resonanz zuerst, ob es passt, und die Angebotsrunde setzt eine Frist, die Sie wählen.
„Das Protokoll liest sich schlecht.“
Viele Gemeinschaften streiten, und Käufer wissen das. Entscheidend ist, dass sie es von Ihnen erfahren und nicht später; die Unterlagen sehen bei Unterhand nur Freigegebene, nummeriert und protokolliert.
„Das macht mein Makler.“
Dann bringt er sein Wissen ein und Unterhand den Weg: als Professional, mit Freigabe, Wasserzeichen und Protokoll.
Unter der Hand, auch mit Mieter
Im Netzwerk ist niemand anonym: Jedes Mitglied hat einen Beitrag gezahlt und seine Identität nachgewiesen. Ihre Wohnung erscheint ihm als Lageplan ohne Straßennamen mit Preisband und Fläche, ohne Fotos aus der Wohnung.
Adresse, Etage, Fotos und die Unterlagen der Gemeinschaft öffnen Sie selbst: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Datei trägt beim Abruf die Mitgliedsnummer des Lesenden, jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll, jede Freigabe lässt sich widerrufen.
Am Ende steht eine Liste von Geboten, die nur Sie lesen, und keine öffentliche Zahl, wie lange es gedauert hat. Bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung bieten Sie die Wohnung nur hier an; das erklären Sie beim Anlegen.
Nachfrage im Schwarzwald-Baar-Kreis
- Geprüfte Mandate für Eigentumswohnungen im Schwarzwald-Baar-Kreis
- nicht ausgewiesen
- Einträge im Stillen Register für Wohnungen im Schwarzwald-Baar-Kreis
- nicht ausgewiesen
Eine Zahl steht hier, sobald sie im Schwarzwald-Baar-Kreis drei erreicht, vorher keine. Was zu Ihrer Wohnung passt, zählt die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung.
Vorher zählen, wer sucht: Resonanz ohne KontoWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Rund um den Schwarzwald-Baar-Kreis
Wer eine Wohnung im Schwarzwald-Baar-Kreis sucht, schaut auch nebenan. Hier stehen die Nachbarkreise mit Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Schwarzwald-Baar-Kreis | – | 213.680 | 52,4 % | 6,70 € je m² |
| Landkreis Rottweil | 27,7 km | 139.724 | 62,5 % | 6,14 € je m² |
| Landkreis Tuttlingen | 28,6 km | 145.002 | 61,3 % | 6,78 € je m² |
| Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald | 37,8 km | 272.707 | 52,1 % | 8,01 € je m² |
| Landkreis Waldshut | 38,6 km | 171.513 | 54,6 % | 7,05 € je m² |
| Landkreis Emmendingen | 40,9 km | 170.463 | 54,5 % | 7,54 € je m² |
| Landkreis Konstanz | 44,7 km | 291.867 | 44,8 % | 8,69 € je m² |
| Ortenaukreis | 53,4 km | 445.855 | 53,6 % | 6,75 € je m² |
Was Eigentümer einer Wohnung im Schwarzwald-Baar-Kreis fragen
Bekomme ich meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage zurück?
Nein. Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 3 WEG) und bleibt beim Haus. Für den Käufer ist sie trotzdem ein Wert; der Stand steht im Vermögensbericht des Verwalters (§ 28 Abs. 4 WEG).
Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage?
Fällig wird sie für den, der bei Fälligkeit im Grundbuch steht; wirtschaftlich verteilen Sie sie im Vertrag. Legen Sie den Beschluss offen, bevor Gebote kommen, dann ist er im Preis und nicht im Streit.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Wohnung verkaufe?
Nur auf einen Gewinn innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, und nicht bei eigener Nutzung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Vermieter rechnen dabei mit Anschaffungskosten abzüglich der Abschreibungen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
Wer zahlt Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer?
In der Regel der Käufer: Beurkundung, Vormerkung, Umschreibung (§ 448 Abs. 2 BGB) und die Grunderwerbsteuer von 5,0 % in Baden-Württemberg, bei 280.000 € also 14.000 €. Ihnen bleiben Löschung und, je nach Vertrag, die Beglaubigung der Verwalterzustimmung.
Welchen Energieausweis brauche ich für eine Wohnung?
Der Energieausweis gilt für das ganze Haus und wird über den Verwalter beschafft. Vorgelegt wird er spätestens bei der Besichtigung, übergeben nach dem Vertrag (§ 80 Abs. 4 GModG). Fehlt er, beschließt die Gemeinschaft über die Beauftragung.
Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf?
Das bestimmen Unterlagen, Mieter und Ihre Entscheidung. Feste Fristen bei Unterhand: die Angebotsrunde, standardmäßig zwei Wochen, und die Vorlauf-Zusage, mindestens 30 Tage ab der Freischaltung. Nach der Beurkundung warten alle auf die Zustimmung des Verwalters, wenn sie nötig ist (§ 12 WEG), und auf die Löschung.
Was kostet der Verkauf über Unterhand?
149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar; bezahlt wird zum ersten Mal beim „Zur Prüfung geben“. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
Was sehen Käufer, bevor ich freigebe?
Objektart, Ort und Bereich, Preisband, Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, ob vermietet, und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Etage, kein Foto, kein Name, kein Einstelldatum.
Lohnt es sich, auf den Auszug des Mieters zu warten?
Eine freie Wohnung erreicht Käufer, die einziehen wollen, eine vermietete die, die vermieten. Mit 52,4 % Eigentümerquote im Schwarzwald-Baar-Kreis sehen Sie, welcher Kreis hier größer ist. Warten lohnt nur, wenn der Mieter ohnehin auszieht; eine Kündigung zu diesem Zweck trägt das Gesetz selten (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Herkunft der Zahlen
- Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
- Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
- Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
- § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493). Baden-Württemberg; Steuersatz seit 5. November 2011. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Baden-Württemberg; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
- Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Erst die Käufer, dann die Etage.
Ob vermietet oder frei: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an, und niemand sieht ihn. Zur Prüfung geben Sie die Wohnung, wenn Unterlagen und Mieter so weit sind.
- 1HeuteKonto mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Ausweis, Beschreibung der Wohnung. Bezahlt wird noch nichts.
- 2Wenn Sie so weit sindPer Kontrollkästchen zusagen, dass Sie die Wohnung nur über Unterhand anbieten, Wohnungsgrundbuchauszug hochladen, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt. Unterhand prüft Identität und Nachweis und schaltet frei.
- 3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab und holen Gebote bis zu einer Frist ein.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie die Wohnung zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch je 30 Tage und endet von selbst, wenn die Wohnung verkauft oder zurückgezogen ist; monatlich kündbar. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Vorher zählen, wer sucht: Resonanz ohne Konto
Für mehrere Wohnungen: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.
- Was kostet es?
- 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
- Wann wird abgebucht?
- Zum ersten Mal, wenn Sie die Wohnung zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail. Ist die Wohnung verkauft oder ziehen Sie sie zurück, endet es von selbst.
- Wie kündige ich?
- Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.