Ist ein Erbschein nötig, wenn das Testament notariell ist?
Nein, wenn es notariell ist: Dann reichen dem Grundbuchamt Urkunde und Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament verlangt es den Erbschein.
Unterhand
Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Ein geerbtes Haus im Landkreis Lörrach verkaufen, in Ruhe und ohne Schild am Zaun
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
Einzelobjekt
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
- Nur Käufer mit geprüftem Ausweis sehen das Haus
- Adresse und Fotos bekommt nur, wen Sie auswählen
- Käufer bieten bis zu einer Frist, Sie entscheiden
- Keine Provision auf den Kaufpreis
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
- Der Erbschein fehlt noch
- Den Entwurf legen Sie trotzdem an, ohne Zahlung. Ins Netzwerk geht das Haus mit dem Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen.
- In der Erbengemeinschaft ist noch nichts entschieden
- Gebote kommen mit Betrag und Mitgliedsnummer zu Ihnen: eine Zahl, über die die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
- Die Nachbarn sollen nichts merken
- Kein Schild am Zaun, kein Portal, keine Adresse vor Ihrer Freigabe.
- Keine Fremden ohne Grund im Elternhaus
- Wer anfragt, hat Beitrag gezahlt und den Ausweis gezeigt. Ins Haus kommt nur, wem Sie einen Termin geben.
Wer was sieht, entscheiden Sie.
Erst klären, wer verkaufen darf. Dann entscheiden Sie, wer das Haus sieht.
Haus im Landkreis LörrachBeispielansicht
Landkreis Lörrach, Bereich —
- Preisband
- —
- Wohnfläche
- —
- Grundstück
- —
- Zimmer
- —
- Baujahr
- —
Adresse nach Ihrer Freigabe
Fotos nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“
Objekt —. Ansicht protokolliert.
- Was Mitglieder sehen
- Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, kein Name.
- Wer mehr sieht
- Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
- Wie Gebote kommen
- In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sehen nur Sie. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
- Was niemand sieht
- Wie lange das Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
- Was Sie zusagen
- Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellen es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
- Was Unterhand prüft
- Vor der Freischaltung Ihre Identität und den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa den berichtigten Grundbuchauszug. Unterhand bewertet nicht.
Für Sie, wenn das Elternhaus im Landkreis Lörrach an Sie gefallen ist und die Familie entscheiden muss, was daraus wird.
Ein geerbtes Haus verkaufen die Erben gemeinsam, sobald die Erbfolge nachgewiesen ist, durch Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnung. Notar und Grundbuch zahlt nach dem Gesetz der Käufer; Einkommensteuer auf den Gewinn fällt nur an, wenn der Erblasser höchstens zehn Jahre vor Ihrem Verkauf gekauft hat.
Das Erbhaus im Bestand im Landkreis Lörrach
Vom Dorf bis zur Kreisstadt: 35 Gemeinden gehören zum Kreisgebiet, zusammen 238.142 Einwohner auf 806,67 km². Von den 51.660 Gebäuden mit Wohnraum haben 40.281 eine oder zwei Wohnungen. Ein Erbhaus in Rheinfelden (Baden) findet oft andere Käufer als eines in Lörrach.
Der Bestand ist gemischt: 23,9 % der Gebäude sind bis 1949 gebaut, 33,8 % zwischen 1950 und 1979, 17,3 % ab 2000. Ein Erbhaus kann hier ebenso ein Bau der Neunzigerjahre sein; dann zählen Bauunterlagen, Gewährleistung und Wartung der Haustechnik mehr als die Frage nach altem Putz.
56,5 % der Gebäude im Landkreis Lörrach heizen mit Gas, bundesweit 53,9 %; Öl haben 21,2 %. Für das Erbhaus heißt das: Kessel und Energieausweis gehören früh auf die Liste. Den Ausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG), bei Bauantrag vor dem 1. November 1977 und weniger als fünf Wohnungen in der Regel als Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GModG).
Die Eigentümerquote liegt im Landkreis Lörrach bei 50,8 %, unter dem Wert in Baden-Württemberg von 51,6 %. Wer hier ein Haus kaufen will, wohnt oft noch zur Miete und finanziert zum ersten Mal; fragen Sie früh nach dem Finanzierungsnachweis.
Der Leerstand lag im Landkreis Lörrach beim Zensus bei 4,0 %, unter dem Wert in Baden-Württemberg (4,2 %). Ein leeres Erbhaus fällt hier eher auf als anderswo im Land; wer vorbeikommt, bemerkt die zugezogenen Vorhänge, auch ohne Schild am Zaun.
Vermietete Wohnungen kosteten im Landkreis Lörrach beim Zensus 8,22 € Nettokaltmiete je m², mehr als in Baden-Württemberg (8,13 €). Manche Erbengemeinschaft überlegt deshalb, zu vermieten statt zu verkaufen; dann bleiben aber alle Miterben Vermieter, und jede Entscheidung braucht wieder alle.
Der Kreis grenzt an zwei Kreise und kreisfreie Städte, am nächsten liegt der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald. Käufer für ein Erbhaus in Rheinfelden (Baden) oder Weil am Rhein suchen selten im ganzen Kreis, sondern im Umkreis ihres Arbeitsorts.
Einen Preis nennt Unterhand nicht. Den amtlichen Rahmen liefert der Gutachterausschuss, der für Ihre Gemeinde zuständig ist; ein Gutachten von ihm können Erben ebenso beantragen wie Pflichtteilsberechtigte (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), und es dient oft als gemeinsame Zahl in der Familie.
Landkreis Lörrach im Vergleich
| Kennzahl | Landkreis Lörrach | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 238.142 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 40.281 | 2.064.343 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 78,0 % | 80,4 % | 81,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 33,8 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 23,9 % | 19,8 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 17,3 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 56,5 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 21,2 % | 33,3 % | 24,7 % |
| Eigentümerquote | 50,8 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,0 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,22 € | 8,13 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Der Ablauf im Landkreis Lörrach, Schritt für Schritt
Manche Schritte haben eine Frist, andere warten, bis die Familie so weit ist. Öffentlich wird dabei nichts, solange Sie es nicht wollen.
- Testament finden und abgeben. Ein gefundenes Testament gehört unverzüglich zum Nachlassgericht (§ 2259 Abs. 1 BGB), dem Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers (§ 343 Abs. 1 FamFG). Per Post genügt: Original, Sterbeurkunde, Liste der Erben mit Anschrift. Für die Eröffnung fallen 109 € an (GNotKG KV 12101); das Gericht benachrichtigt alle Erben.
- Annehmen oder ausschlagen. Schweigen gilt als Annahme: Wer nicht binnen sechs Wochen ab Kenntnis ausschlägt, ist Erbe, mit Haus und Schulden (§ 1943, § 1944 BGB). Mit Auslandsbezug verlängert sich die Frist auf sechs Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB). Die Ausschlagung erklären Sie zur Niederschrift beim Nachlassgericht oder in notariell beglaubigter Form (§ 1945 Abs. 1 BGB); das Amtsgericht Ihres Wohnorts leitet sie weiter (§ 344 Abs. 7 FamFG).
- Erbschein beantragen. Den Erbschein (§ 2353 BGB) beantragen Sie beim Nachlassgericht oder bei einem Notar und versichern Ihre Angaben an Eides statt. Das Gericht verlangt die Personenstandsurkunden aller in Betracht kommenden Erben; legen Sie Vollmachten der Miterben bei, die dem Antrag zustimmen. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügen dem Grundbuchamt die Urkunde und die Niederschrift über die Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO).
- Erbschaftsteuer: die Meldung. Drei Monate haben Sie, um dem Finanzamt den Erwerb schriftlich zu melden (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die Ausnahme für eröffnete Testamente gilt nicht, wenn ein Grundstück im Inland zum Nachlass gehört (§ 30 Abs. 3 ErbStG); beim Erbhaus melden Sie also immer. Ob Steuer anfällt, entscheidet das Finanzamt nach Wert und Freibetrag.
- Die Erben ins Grundbuch. Nach dem Erbschein folgt das Grundbuch: Mit dem Erbnachweis tragen die Erben sich als Eigentümer ein, binnen zwei Jahren ohne Gebühr (GNotKG KV 14110, Anmerkung 1). Muss es schnell gehen, kann der Käufer auch direkt eingetragen werden (§ 40 Abs. 1 GBO); Unterhand prüft dann den Erbschein zusammen mit dem alten Auszug.
- Den Wert ermitteln lassen. Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht stellt der Gutachterausschuss bereit, in vielen Ländern kostenfrei im Internet. Ein Verkehrswertgutachten erstellt er auf Antrag der Eigentümer und der Pflichtteilsberechtigten (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB); die Gebühr richtet sich nach dem Landesrecht. Ein Gutachten hilft, wenn Miterben sich über den Preis nicht einig sind, und kann dem Finanzamt einen niedrigeren Wert belegen (§ 198 Abs. 2 BewG).
- Die Unterlagen zusammentragen. Im Nachlass liegen die Papiere selten an einem Ort. Suchen Sie Kaufvertrag oder Übergabevertrag, Baupläne, Rechnungen über Dach, Heizung und Fenster, Versicherungs- und Grundsteuerbescheide. Fehlt der Energieausweis, bestellen Sie ihn früh; vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
- Käufer auswählen. Wer das Haus sieht, bestimmen Sie. Bei Unterhand stehen vor Ihrer Freigabe nur Lageplan, Preisband und Flächen; Adresse und Fotos geben Sie je Mitglied frei, Gebote kommen in einer Angebotsrunde mit Frist.
- Beim Notar unterschreiben und teilen. Am Ende steht der Notartermin. Alle Miterben unterschreiben selbst oder durch einen Bevollmächtigten (§ 2040 Abs. 1 BGB). Der Kaufpreis tritt an die Stelle des Hauses und gehört zum Nachlass (§ 2041 BGB); erst werden die Nachlassschulden beglichen, dann wird der Rest nach Quoten verteilt (§ 2046 Abs. 1 BGB).
Was bis wann zu tun ist
| Was | Frist | Fundstelle |
|---|---|---|
| Testament beim Nachlassgericht abliefern | unverzüglich | § 2259 Abs. 1 BGB |
| Erbe ausschlagen | sechs Wochen ab Kenntnis; sechs Monate bei Auslandsbezug | § 1944 BGB |
| Erwerb dem Finanzamt melden, mit Haus auch bei eröffnetem Testament | drei Monate ab Kenntnis | § 30 Abs. 1 und 3 ErbStG |
| Erben gebührenfrei eintragen lassen | zwei Jahre ab Erbfall | GNotKG KV 14110, Anm. 1 |
| Vorkauf beim Verkauf eines Erbteils | zwei Monate | § 2034 Abs. 2 BGB |
| Gewinn aus dem Verkauf kann steuerpflichtig sein (§ 23 EStG) | zehn Jahre ab dem Kauf durch den Erblasser | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Selbstnutzung des steuerfrei geerbten Familienheims | zehn Jahre | § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG |
| Verkaufspreis als Beleg gegenüber dem Finanzamt | ein Jahr vor oder nach dem Erbfall | § 198 Abs. 3 BewG |
| Energieausweis vorlegen | bis zur Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Teilungsversteigerung aufschieben | bis zu sechs Monate, auf Antrag | § 180 Abs. 2 ZVG |
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Was in den Ordner gehört
Für Erbschein und Grundbuch
- Sterbeurkunde
- Testament oder Erbvertrag im Original, abgeliefert beim Nachlassgericht
- gültiger Ausweis oder Pass jeder Person, die den Antrag stellt
- Urkunden über Geburten, Ehen und Sterbefälle, aus denen sich die Erbfolge ergibt
- Anschriftenliste der Erbengemeinschaft
- schriftliches Einverständnis der Miterben mit dem Erbscheinsantrag
- Aufstellung des Nachlasses mit Wert des Hauses und den Schulden des Erblassers
Für den Verkauf
- frischer Grundbuchauszug, aus dem Wohnrechte, Nießbrauch und Grundschulden hervorgehen
- Erbschein, ersatzweise notarielles Testament und Eröffnungsniederschrift
- Energieausweis; bei Gas- oder Ölheizung Angaben zum Kessel
- Flurkarte, Baupläne und eine Berechnung der Wohnfläche
- Belege, was wann erneuert wurde: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Wasser
- wenn vermietet: Mietverträge, Nachweis der Kaution, Nebenkostenabrechnung
- bei einem Erbbaurecht: Vertrag und aktueller Erbbauzins
Für die Erbengemeinschaft
- Liste aller Erben mit Erbquoten aus dem Erbschein
- Absprache in Textform: Verkauf ja, Preis nicht unter einer Grenze, eine Person verhandelt
- notariell beglaubigte Vollmacht für Miterben, die nicht zum Termin kommen
Was der Verkauf kostet: Rechenbeispiel
Beispiel: ein gebrauchtes Haus im Landkreis Lörrach zum Preis von 450.000 €. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Der Nachlass besteht nur aus diesem Haus, ohne Schulden. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 885 €; die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg beträgt 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Erbschein: Verfahren | eine Gebühr (1,0) nach KV 12210 GNotKG | 885 € | Erben |
| Erbschein: eidesstattliche Versicherung | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 23300 | 885 € | Erben |
| Eröffnung durch das Nachlassgericht | feste Gebühr nach GNotKG KV 12101 | 109 € | Erben |
| Berichtigung des Grundbuchs, früh beantragt | GNotKG KV 14110, Anm. 1 | 0 € | Erben |
| Grundbuchberichtigung nach zwei Jahren | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 885 € | Erben |
| Löschung einer Grundschuld über 100.000 € | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140 | 136,50 € | Erben |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | zuerst beim „Zur Prüfung geben“, dann alle 30 Tage, bis das Haus verkauft ist | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Erben |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 22.500 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 1.770 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Eintragung des Käufers ins Grundbuch | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 885 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Der Käufer trägt im Beispiel mindestens 25.155 €, das sind 5,6 % des Kaufpreises, ohne Vollzugsgebühren des Notars, Auslagen und Umsatzsteuer. Diese Summe bestimmt mit, wie viel ein Käufer für das Haus selbst aufbringen kann.
Gibt es ein notarielles Testament, sparen die Erben den Erbschein und zahlen nur die Eröffnung. Unterhand nimmt keine Provision; ohne Makler fällt auch keine an.
Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 15.000 € | 1.905 € | 16.905 € | 5,6 % |
| 450.000 € | 22.500 € | 2.655 € | 25.155 € | 5,6 % |
| 700.000 € | 35.000 € | 3.765 € | 38.765 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses
Erbschaftsteuer
Die Freibeträge hängen am Verwandtschaftsgrad (§ 16 Abs. 1 ErbStG): Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Kinder und Enkel verstorbener Kinder je 400.000 €, übrige Enkel 200.000 €, die übrigen Personen der Steuerklasse I 100.000 €, Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen 20.000 €. Was dieselbe Person in den letzten zehn Jahren geschenkt hat, wird hinzugerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
Beim Familienheim lohnt der Blick vor dem Einzug: Ein Kind, das unverzüglich in das Haus des Erblassers zieht, kann bis 200 m² Wohnfläche steuerfrei erben, in der Regel binnen sechs Monaten (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16). Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG; für Ehegatten Nr. 4b ohne Flächengrenze).
Maßgeblich ist der Wert am Todestag nach dem Bewertungsgesetz. Einen niedrigeren Wert weisen Sie mit Gutachten nach (§ 198 Abs. 2 BewG) oder mit einem Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Erbfall (§ 198 Abs. 3 BewG); ob ein früher Verkauf so zählt, klärt Ihr Steuerberater.
Fundstellen: §§ 13, 14, 16, 17, 30 ErbStG; § 198 BewG; BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16. Stand 3. November 2026.
Steuer auf den Verkaufsgewinn
Ein Erbe ist kein Kauf. Für die Frist von zehn Jahren nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zählt deshalb, wann der Erblasser das Haus angeschafft hat. Liegt das länger zurück, bleibt Ihr Gewinn steuerfrei; liegt es kürzer zurück, rechnet das Finanzamt mit seinen Anschaffungskosten.
Zahlt einer von Ihnen die anderen aus, kauft er deren Anteile; für diese Anteile beginnt eine neue Frist von zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 4 EStG). Ausgenommen sind Häuser, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Fundstellen: § 23 EStG. Stand 3. November 2026.
Wann Grunderwerbsteuer anfällt
Für das Erben selbst fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 2 GrEStG), auch nicht, wenn ein Miterbe das Haus bei der Teilung übernimmt (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Erst der Verkauf an Dritte kostet in Baden-Württemberg 5,0 %, im Beispiel 22.500 €; schulden tun sie beide Seiten (§ 13 Nr. 1 GrEStG), zahlen tut sie nach dem Vertrag meistens der Käufer.
Fundstellen: §§ 3, 13 GrEStG. Stand 3. November 2026.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Regeln, die für Ihren Verkauf gelten
Bis auf die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg gelten diese Regeln bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Wer verkaufen darf | nur alle Miterben zusammen, außer ein Testamentsvollstrecker ist eingesetzt | §§ 2040, 2205 BGB |
| Erbnachweis für das Grundbuchamt | Erbschein oder öffentliche Verfügung von Todes wegen mit Eröffnung | § 35 Abs. 1 GBO |
| Mietvertrag beim Verkauf | geht auf den Käufer über | § 566 Abs. 1 BGB |
| Mietpreisbremse | gilt, wenn eine Landesverordnung die Gemeinde erfasst | § 556d BGB |
| Energieausweis | bei der Besichtigung zeigen, nach dem Vertrag übergeben | § 80 Abs. 4 GModG |
| Lasten bis zum Verkauf | tragen die Miterben nach ihren Anteilen | §§ 2038 Abs. 2, 748 BGB |
Mietrecht und Baurecht im Landkreis Lörrach
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten im Landkreis Lörrach in mindestens einer Gemeinde. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in 7 von 35 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in 7 von 35 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in 7 von 35 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt im Landkreis Lörrach nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in 9 von 35 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Mietpreisbremse (§ 556d BGB): 7 von 35 Gemeinden
Lörrach, Weil am Rhein, Bad Bellingen, Malsburg-Marzell, Häg-Ehrsberg, Utzenfeld, Wembach.
Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): 7 von 35 Gemeinden
Lörrach, Weil am Rhein, Bad Bellingen, Malsburg-Marzell, Häg-Ehrsberg, Utzenfeld, Wembach.
Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB): 7 von 35 Gemeinden
Lörrach, Weil am Rhein, Bad Bellingen, Malsburg-Marzell, Häg-Ehrsberg, Utzenfeld, Wembach.
Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB): 9 von 35 Gemeinden
Lörrach, Rheinfelden (Baden), Weil am Rhein, Grenzach-Wyhlen, Kandern, Bad Bellingen, Rümmingen, Schallbach, Fischingen.
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Erbengemeinschaft: vier Wege
In der Erbengemeinschaft gehört jedem alles, aber keinem allein. Verkaufen können die Erben nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB); notwendige Erhaltung, etwa ein geplatztes Rohr, darf jeder ohne die anderen veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Alle verkaufen zusammen
Die Erben einigen sich auf Käufer und Preis, unterschreiben beim Notar und teilen den Erlös nach Abzug der Schulden. Kein Gericht, keine Versteigerung.
Einer übernimmt und zahlt aus
Möchte ein Kind im Elternhaus bleiben, kauft es die Geschwister aus. Die Übernahme bei der Teilung ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG); für die zugekauften Anteile läuft eine eigene Frist nach § 23 EStG.
Den eigenen Erbteil verkaufen
Verkaufen kann jeder Miterbe seinen Erbteil, also seinen Anteil am ganzen Nachlass, nicht den Anteil am Haus allein (§ 2033 BGB). Das geht nur notariell, und die übrigen Miterben haben zwei Monate ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
Versteigerung beim Amtsgericht
Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB) und die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Im ersten Termin gibt es keinen Zuschlag, wenn kein Gebot die Hälfte des Verkehrswerts erreicht (§ 85a ZVG); auf Antrag kann das Gericht das Verfahren bis zu sechs Monate einstellen (§ 180 Abs. 2 ZVG).
Bei Unterhand führt eine Person aus der Erbengemeinschaft das Objekt in ihrem Konto. Sie sieht jede Anfrage, jedes Gebot mit Betrag und das Protokoll jeder Ansicht und kann alles den Miterben vorlegen. Die Entscheidung über den Verkauf treffen Sie gemeinsam, beim Notar.
Was Erben zögern lässt
„Ins Elternhaus soll nicht jeder.“
Ohne Ihre Freigabe kennt niemand Adresse oder Fotos. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer, Stufe und geprüftem Nachweis, und einen Termin im Haus vergeben nur Sie.
„Meine Geschwister trauen keinem Preis.“
Dann helfen echte Gebote mehr als Schätzungen. Die Angebotsrunde sammelt sie bis zu einer Frist, verdeckt, mit Mitgliedsnummer; Sie legen sie den Geschwistern vor, neben das Gutachten, und niemand ist an eines gebunden.
„Wir sind noch gar nicht so weit.“
Das macht nichts. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an, im Stillen Register sehen Sie, ob es passende Mandate gibt. Freigeschaltet wird erst, wenn der Nachweis da ist, dass die Erben verkaufen dürfen.
„Was, wenn sich niemand meldet?“
Dann hat es niemand öffentlich gesehen. Unterhand zeigt keine Tage am Markt, Adresse und Fotos kennen nur Freigegebene. Sie können zurückziehen, neu anlegen oder einen anderen Weg gehen, ohne Spuren im Netz.
So verkaufen Sie ein geerbtes Haus über Unterhand
Unterhand ist ein geschlossenes Netzwerk. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist. Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst auf Stufe 1: Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan. Adresse, Fotos und Namen sieht dort niemand.
Mehr als Stufe 1 sieht nur, wem der Erbe, der das Haus führt, freigibt: ab einer Stufe, auf Anfrage oder auf Einladung. Dateien tragen die Nummer des Lesenden als Wasserzeichen, das Protokoll zeigt jede Ansicht.
Beim Anlegen erklären Sie per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Freigeschaltet wird mit geprüftem Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa Erbschein und Grundbuchauszug.
Nachfrage im Landkreis Lörrach
- Geprüfte Mandate für Häuser im Landkreis Lörrach
- nicht ausgewiesen
- Einträge im Stillen Register für Häuser im Landkreis Lörrach
- nicht ausgewiesen
Unterhand nennt für den Landkreis Lörrach erst eine Zahl, wenn sie mindestens drei beträgt. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer an den Landkreis Lörrach grenzt
Die Nachbarkreise mit gemeinsamer Grenze, Luftlinie zwischen den Mittelpunkten der Flächen, mit Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Landkreis Lörrach | – | 238.142 | 50,8 % | 8,22 € je m² |
| Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald | 27,1 km | 272.707 | 52,1 % | 8,01 € je m² |
| Landkreis Waldshut | 33,4 km | 171.513 | 54,6 % | 7,05 € je m² |
Fragen von Erben im Landkreis Lörrach
Müssen die Erben erst ins Grundbuch?
Nicht zwingend: Der Käufer kann direkt nach dem Erblasser eingetragen werden, wenn die Erben die Erbfolge nachweisen (§ 40 Abs. 1 GBO). Die eigene Eintragung kostet in den ersten zwei Jahren nichts (GNotKG KV 14110, Anm. 1) und erleichtert den Nachweis bei Unterhand.
Muss ich auf den Verkaufserlös Steuern zahlen?
Der Kaufpreis ist kein Einkommen. Steuer kann nur auf einen Gewinn anfallen, und nur, wenn der Erblasser das Haus vor höchstens zehn Jahren gekauft hat und es nicht zuletzt selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Erbe, nicht nach dem Verkauf.
Wer zahlt Grunderwerbsteuer und Notar?
Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Grunderwerbsteuer von 5,0 % in Baden-Württemberg schulden beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG), im Vertrag übernimmt sie in der Regel der Käufer. Sie als Erben zahlen Erbnachweis und die Löschung alter Grundschulden.
Bleibt der Verkauf vor der Nachbarschaft verborgen?
Ja: Bei Unterhand sehen nur geprüfte Mitglieder das Haus, ohne Adresse und Fotos, bis Sie freigeben. Kein Schild, kein Portal, solange die Vorlauf-Zusage läuft; jede Ansicht steht im Protokoll.
Was hat der Pflichtteil mit dem Verkauf zu tun?
Wer pflichtteilsberechtigt ist, bekommt Geld, kein Stück vom Haus: die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB), gerechnet nach dem Wert am Todestag (§ 2311 Abs. 1 BGB). Ein späterer Verkaufspreis kann diesen Wert belegen; ein Gutachten dürfen beide Seiten beantragen (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
Kann ich mit dem Verkauf beginnen, bevor der Erbschein da ist?
Vorbereiten ja: Wert klären, Unterlagen sammeln, sich mit den Miterben einigen, im Stillen Register die Nachfrage sehen. Unterschreiben können Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Erbfolge nachgewiesen ist, und ins Netzwerk geht das Haus erst mit diesem Nachweis.
Das geerbte Haus steht leer. Worauf sollten wir achten?
Melden Sie den Leerstand der Wohngebäudeversicherung, denn viele Verträge verlangen das, und sorgen Sie für Frostschutz: heizen oder Wasser abstellen und Leitungen entleeren. Jeder Miterbe darf allein veranlassen, was zur Erhaltung nötig ist (§ 2038 Abs. 1 BGB). Beim Zensus standen im Landkreis Lörrach 4,0 % der Wohnungen leer.
Werden Schulden des Erblassers aus dem Kaufpreis bezahlt?
Aus dem Nachlass, also auch aus dem Kaufpreis. Die Erben tragen die Schulden des Erblassers (§ 1967 BGB) und die Kosten der Beerdigung (§ 1968 BGB); erst danach wird verteilt (§ 2046 Abs. 1 BGB). Eine Grundschuld wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst; die Löschungsbewilligung der Bank holt der Notar ein.
Wie unterschreibt ein Erbe, der weit weg wohnt?
Er erteilt eine Vollmacht, die ein Notar oder eine deutsche Auslandsvertretung beglaubigt, und ein anderer unterschreibt für ihn. Wer im Ausland lebt, hat zum Ausschlagen sechs Monate statt sechs Wochen (§ 1944 Abs. 3 BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Herkunft der Zahlen
- Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
- Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
- Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
- § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493). Baden-Württemberg; Steuersatz seit 5. November 2011. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Baden-Württemberg; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
- Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
In Ruhe verkaufen, auch wenn noch nicht alles geklärt ist.
Ob der Erbschein noch aussteht oder die Geschwister noch beraten: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an. Zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn alle einverstanden sind, und bis dahin sieht es niemand.
- 1HeuteKonto anlegen mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Identität nachweisen, das Haus beschreiben. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
- 2Wenn alle einverstanden sindPer Kontrollkästchen zusagen, dass Sie das Haus nur über Unterhand anbieten, Nachweis hochladen, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt. Unterhand prüft Identität und Nachweis und schaltet das Haus frei.
- 3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Objekte: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.
- Was kostet es?
- 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
- Wann wird abgebucht?
- Zum ersten Mal, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Eine Erinnerung erhalten Sie jeweils drei Tage vorher per E-Mail. Ist das Haus verkauft oder ziehen Sie es zurück, endet es von selbst.
- Wie kündige ich?
- Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.