Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Die Mieterliste ist kein Aushang. Sie geben sie frei, wem Sie wollen.
Bergisch Gladbach, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Vermieter in Bergisch Gladbach, die ihr Mietshaus abgeben wollen, weil die Verwaltung zu viel wird, das Alter kommt oder ein Erbe geteilt werden muss.
Käufer eines Mehrfamilienhauses rechnen mit der Miete: Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor ist ihre erste Zahl, Mieterliste und Mietverträge sind ihre ersten Unterlagen. In Bergisch Gladbach liegen 56,8 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 bei 8,12 € je m². Die Mietverträge gehen mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB).
Auf 83,09 km² stehen in Bergisch Gladbach 5.236 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen, bei 111.174 Einwohnern. Die Tabelle unten stellt den Bestand neben den des Landes und des Bundes.
56,8 % der Wohnungen in Bergisch Gladbach liegen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen, in Nordrhein-Westfalen 59,3 %. Ein Mehrfamilienhaus ist hier anteilig seltener als im Land; Käufer, die gezielt danach suchen, nennen im Mandat oft auch die Nachbarorte.
47,3 % der bewohnten Wohnungen in Bergisch Gladbach bewohnen ihre Eigentümer, in Nordrhein-Westfalen 40,6 %. Ein Teil der Käufer denkt deshalb an Aufteilung und Verkauf einzelner Wohnungen; dazu mehr unten.
Aus den Jahren 1950 bis 1979 stammen in Bergisch Gladbach 49,8 % der Gebäude mit Wohnraum, ab 2000 entstanden 13,2 %, vor 1919 6,6 %. Für Häuser dieser Jahrgänge zählen Dämmung, Fenster und Haustechnik.
74,5 % der Gebäude in Bergisch Gladbach heizen mit Gas, 14,7 % mit Öl. Bei einem Mietshaus fragen Käufer, ob zentral oder je Wohnung geheizt wird und wie alt Kessel oder Thermen sind.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen lag am Zensusstichtag in Bergisch Gladbach bei 8,12 € je m², über dem Wert in Nordrhein-Westfalen von 6,82 €. Für Käufer zählt Ihre Ist-Miete aus der Mieterliste, nicht der Durchschnitt.
Bergisch Gladbach grenzt an sechs Nachbarorte, der nächste ist Odenthal. Wer ein Mietshaus sucht, vergleicht über die Grenze; die Zahlen der Nachbarorte stehen unten.
| Kennzahl | Bergisch Gladbach | Rheinisch-Bergischer Kreis | Nordrhein-Westfalen | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 111.174 | 283.775 | 17.986.214 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 5.236 | 11.855 | 901.736 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 56,8 % | 47,0 % | 59,3 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 6,6 % | 8,8 % | 10,8 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 16,5 % | 16,4 % | 21,6 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 49,8 % | 44,9 % | 42,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 13,2 % | 15,3 % | 15,0 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 74,5 % | 70,1 % | 66,2 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 14,7 % | 16,9 % | 17,7 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 4,1 % | 2,8 % | 6,0 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 47,3 % | 51,8 % | 40,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,8 % | 3,0 % | 3,3 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,12 € | 7,49 € | 6,82 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Die erste Zahl jedes Käufers ist der Ertragsfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete ohne Betriebskosten. Gutachterausschüsse veröffentlichen Faktoren je Baujahresgruppe im Grundstücksmarktbericht; Ihre Ist-Miete mal Faktor ergibt eine erste Einordnung, kein Verkehrswert (§ 194 BauGB).
Belastbar wird der Wert mit einem Gutachten: beim Gutachterausschuss auf Antrag der Eigentümer (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; was Käufer tatsächlich bieten, zeigt die Angebotsrunde.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Die Reihenfolge ist fest, die Geschwindigkeit bestimmen Sie.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Nordrhein-Westfalen; die anderen Zeilen gelten bundesweit. Die Mietpreisbremse gilt in Bergisch Gladbach, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Mieterschutzverordnung NRW: Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage).
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2015 | § 1 Abs. 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 25. Juli 2011 (GV. NRW. S. 389), geändert durch Gesetz vom 18. Dezember 2014 (GV. NRW. S. 954) |
| Laufende Mietverhältnisse | bleiben bestehen, der Käufer wird Vermieter und übernimmt die Kautionen | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Begrenzung neuer Mieten | nur, wo eine Landesverordnung die Gemeinde erfasst | § 556d BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten der Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkauf durch Mieter | beim Verkauf des ganzen, nicht aufgeteilten Hauses in der Regel nicht | § 577 Abs. 1 BGB |
| Vorkauf durch die Gemeinde | nur in den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, Frist drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Eigenbedarf nach Aufteilung | drei Jahre, in Orten der Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Energieausweis beim Verkauf | spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Gesetzliche Provisionsteilung | gilt nicht für Mehrfamilienhäuser | § 656c BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Bergisch Gladbach. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Bergisch Gladbach, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Bergisch Gladbach, befristet bis zum 28. Februar 2030. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Bergisch Gladbach, befristet bis zum 28. Februar 2030. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Bergisch Gladbach nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Nordrhein-Westfalen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Bergisch Gladbach, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | BaulandmobilisierungsVO NRW (§ 201a BauGB): Verordnung vom 21. Dezember 2022 (GV. NRW. 2023 S. 2), § 1 und Anlage 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Wer einzeln verkaufen will, teilt vorher auf: Teilungserklärung (§ 8 WEG), Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG). Danach legt das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher an.
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Mit der Aufteilung ändern sich die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und ihr Käufer kann sich auf Eigenbedarf erst nach drei Jahren berufen (§ 577a BGB). Verkaufen Sie das Haus im Ganzen, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
In Bergisch Gladbach bewohnen 47,3 % der Haushalte ihre Wohnung selbst, mehr als in Nordrhein-Westfalen. Käufer, die aufteilen wollen, rechnen hier mit Nachfrage nach einzelnen Wohnungen, aber auch mit Aufwand und Zeit.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Angenommen, Ihr Mietshaus in Bergisch Gladbach wird für 1.000.000 € verkauft und im Grundbuch steht noch eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen liegt bei 6,5 %, gültig seit dem 1. Januar 2015.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grundschuld (300.000 €) löschen lassen | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Einzelobjekt bei Unterhand, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 65.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag des neuen Eigentümers | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Für Steuer, Beurkundung und Eintragung trägt der Käufer im Beispiel mindestens 70.205 €, das sind 7,0 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Auslagen und Umsatzsteuer kommen hinzu. Diese Summe bestimmt mit, wie viel ein Käufer für das Haus selbst aufbringen kann.
Auf Sie entfallen die Löschung alter Grundschulden und ein Maklerlohn, falls Sie einen beauftragen; die gesetzliche Teilung gilt beim Mehrfamilienhaus nicht (§ 656c BGB). Unterhand nimmt keine Provision.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 39.000 € | 3.285 € | 42.285 € | 7,0 % |
| 1.000.000 € | 65.000 € | 5.205 € | 70.205 € | 7,0 % |
| 1.800.000 € | 117.000 € | 9.045 € | 126.045 € | 7,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ohne Portal finde ich zu wenige Käufer.“
Ob es reicht, sehen Sie vorher: Die Resonanz zählt passende Mandate, ohne dass Sie etwas zeigen. Nach den 30 Tagen der Vorlauf-Zusage sind Sie frei, und kein Portal hat bis dahin mitgezählt.
„Im Haus soll niemand unruhig werden.“
Auf Stufe 1 lässt sich das Haus nicht finden; Wohnungen von innen sehen nur Mitglieder mit Freigabe. Für Besichtigungen brauchen Sie Termine mit den Mietern, ganz unbemerkt bleibt ein Verkauf also nicht. Die Mietverträge gelten weiter (§ 566 BGB).
„Ich weiß nicht, was das Haus wert ist.“
Dafür gibt es den Marktbericht mit Ertragsfaktoren und, wenn nötig, ein Gutachten. Was Käufer bieten, sehen Sie in der Angebotsrunde, ohne sich zu binden.
„Ich habe schon einen Makler.“
Auch mit Makler geht es: Er stellt das Haus als Professional ein, sein Auftrag bleibt bestehen. Unterhand bestimmt nur, wer das Haus wann sieht.
Auf einem Portal sehen alle die Adresse, auch Ihre Mieter, und jeder zählt die Tage. Bei Unterhand sieht zuerst niemand die Adresse, und niemand zählt.
Stufe 1 zeigt geprüften Mitgliedern genug zum Rechnen: Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und Lageplan. Adresse, Fotos und Ihr Name fehlen; Mitglied ist nur, wer Beitrag zahlt und den Ausweis gezeigt hat.
Die Mieterliste öffnen Sie je Mitglied, auf Wunsch nur für Investoren mit geprüftem Kapitalnachweis. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie liest; jede Ansicht steht in Ihrem Protokoll.
Für Bergisch Gladbach nennt Unterhand erst ab drei eine Zahl. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Anleger vergleichen über Grenzen hinweg. Die Tabelle nennt für jeden Nachbarort Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Bergisch Gladbach | – | 111.174 | 47,3 % | 8,12 € je m² |
| Odenthal | 6,8 km | 15.728 | 64,4 % | 7,47 € je m² |
| Rösrath | 8,4 km | 28.688 | 54,0 % | 7,76 € je m² |
| Kürten | 9,8 km | 19.915 | 59,8 % | 6,81 € je m² |
| Overath | 10,6 km | 26.707 | 56,2 % | 7,06 € je m² |
| Leverkusen | 12,8 km | 168.299 | 32,7 % | 7,03 € je m² |
| Köln | 13,3 km | 1.025.523 | 24,7 % | 9,39 € je m² |
Eine erste Zahl liefert die Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses, ein Gutachten die belastbare (§ 193 Abs. 1 BauGB). Beim Zensus 2022 lag die Nettokaltmiete in Bergisch Gladbach bei 8,12 € je m²; zählen wird Ihre Ist-Miete. Unterhand bewertet nicht.
Beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht, wenn an der Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet ist oder begründet werden soll.
Der Käufer zahlt Notar und Grundbuch (§ 448 Abs. 2 BGB) und nach dem Vertrag in der Regel auch die Grunderwerbsteuer, die beide schulden (§ 13 Nr. 1 GrEStG): 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, im Beispiel 65.000 €. Ihnen bleibt die Löschung der Grundschulden.
Verkaufen können nur alle zusammen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Bleibt es beim Nein, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Eine Übernahme durch einen Miterben ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Ohne Adresse und Fotos auf Stufe 1, mit Freigabe nur an Mitglieder, die Sie auswählen, und mit Wasserzeichen und Protokoll für alles, was Sie freigeben. Ein Schild und eine Zählung der Tage am Markt gibt es bei Unterhand nicht.
Unterlagen, Nachfrage und Ihre Entscheidung bestimmen das Tempo. Fest sind nur drei Fristen: die Angebotsrunde, in der Regel zwei Wochen; der Vorlauf, mindestens 30 Tage ab Freischaltung; das Vorkaufsrecht der Gemeinde, bis zu drei Monate nach Mitteilung (§ 28 BauGB).
Das hängt an Zeit, Aufwand und den Rechten der Mieter: Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung (§§ 7, 8 WEG), Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB), in manchen Ländern eine Genehmigung (§ 250 BauGB). Die Eigentümerquote in Bergisch Gladbach liegt bei 47,3 %.
Beim Zensus 2022 standen in Bergisch Gladbach 2,8 % der Wohnungen leer, in Nordrhein-Westfalen 3,3 %, bundesweit 4,3 %. Stehen in Ihrem Haus Wohnungen leer, nennen Sie Grund und Dauer in der Mieterliste.
Der Zensus 2022 zählt in Bergisch Gladbach 5.236 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 56,8 % der Wohnungen, in Nordrhein-Westfalen 59,3 %. Wie viele im Jahr verkauft werden, steht im Grundstücksmarktbericht.
Ja, aber sagen Sie es offen. Der Käufer tritt in die Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB) und übernimmt damit auch den Streit um künftige Rechte; offene Forderungen bis zum Stichtag regelt der Kaufvertrag. Verschwiegene Streitfälle können Ihnen später teuer werden (§ 444 BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.