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99 €netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Ein Zinshaus kauft man nach der Mietliste, nicht nach den Fotos.
Jena, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Anleger mit Eigenkapital, die in Jena ein Mehrfamilienhaus oder Zinshaus kaufen wollen.
In Jena liegen 81,4 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 7,04 € je m² (in Thüringen 5,65 €). Beim Kauf kommen 5,0 % Grunderwerbsteuer und gut ein Prozent für Notar und Grundbuch hinzu. Bei Unterhand sehen geprüfte Investoren solche Häuser mit Faktor, mindestens 30 Tage bevor sie auf ein Portal dürfen.
Der Zensus 2022 zählt in Jena 15.908 Gebäude mit Wohnraum, 5.589 davon mit drei und mehr Wohnungen. Auf 114,77 km² wohnen 109.353 Menschen; wer hier anlegt, kauft in einen Bestand, in dem 81,4 % der Wohnungen in solchen Häusern liegen.
Über dem Wert in Thüringen von 53,3 % liegt der Anteil der Wohnungen in Häusern mit drei und mehr Wohnungen. Je dichter der Bestand, desto mehr Vergleichsverkäufe wertet der Gutachterausschuss aus.
Die Eigentümerquote liegt in Jena bei 21,4 %, in Thüringen bei 46,2 %: Mehr Haushalte als im Land wohnen zur Miete. Für Anleger zählt dieser Mietmarkt mehr als jede Durchschnittsmiete.
Der Leerstand lag in Jena beim Zensus bei 2,9 %, unter dem Wert in Thüringen (7,8 %) und dem Bundeswert. Leere Einheiten in der Mietliste haben dann eher einen Grund im Haus selbst; fragen Sie danach.
Mit 7,04 € je m² Nettokaltmiete liegt Jena über dem Landeswert von 5,65 €. Höhere Mieten gehen oft mit höheren Kaufpreisen einher; entscheidend bleibt der Faktor des einzelnen Hauses.
Der Bestand ist älter als im Bund: 20,0 % der Gebäude mit Wohnraum stammen von vor 1919, bundesweit 13,1 %. Für Häuser, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung 2,5 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Fernwärme heizt 18,4 % der Gebäude, Gas 68,7 %.
Fernwärme versorgt in Jena 18,4 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. In der Betriebskostenabrechnung sind die Wärmekosten dann umlegbar; prüfen Sie den Liefervertrag und die Preisänderungsklauseln.
25,8 % der Wohnungen in Jena haben einen oder zwei Räume, mehr als in Thüringen (15,7 %). Kleine Wohnungen vermieten sich an Einzelne, Studierende und Pendler; in einem Haus mit vielen kleinen Einheiten ist die Fluktuation höher und die Miete je m² oft auch.
| Kennzahl | Jena | Thüringen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 109.353 | 2.078.946 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 953 | 128 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 5.589 | 90.180 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 81,4 % | 53,3 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 25,8 % | 15,7 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 21,4 % | 46,2 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,9 % | 7,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,04 € | 5,65 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 20,0 % | 29,0 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 13,6 % | 17,3 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 20,2 % | 12,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 68,7 % | 52,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 18,4 % | 6,7 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Beispiel: ein Mehrfamilienhaus in Jena zum Preis von 1.100.000 €, finanziert mit einer Grundschuld. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr beträgt bei diesem Wert 1.895 €; die Grunderwerbsteuer in Thüringen beträgt 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 55.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag als Eigentümer | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuldbestellung (700.000 €) beim Notar | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld über 700.000 €: Eintragung | volle Gebühr nach GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Investor bei Unterhand | monatlicher Beitrag, unabhängig von der Zahl der Käufe; keine Provision | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Mindestens 60.685 € oder 5,5 % des Preises: So viel kosten im Beispiel Steuer, Beurkundung und Eintragung, noch ohne Vollzug, Vormerkung und Grundschuld. Banken finanzieren diesen Teil in der Regel nicht.
Eine Provision vom Kaufpreis berechnet Unterhand nicht. Bietet ein Makler an, gilt beim Mehrfamilienhaus keine gesetzliche Teilung (§§ 656b, 656c BGB); die Bedingungen nennt er vor der Freigabe.
Die Grundsteuer ist Teil der Betriebskosten und auf die Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 1 BetrKV); den Hebesatz setzt die Gemeinde fest.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 35.000 € | 3.765 € | 38.765 € | 5,5 % |
| 1.100.000 € | 55.000 € | 5.685 € | 60.685 € | 5,5 % |
| 1.500.000 € | 75.000 € | 7.605 € | 82.605 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Thüringen; die übrigen Zeilen gelten bundesweit. Ob in Jena Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze oder Umwandlungsschutz greifen, beantwortet der Kasten darunter aus dem Wortlaut der Verordnungen.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Thüringen | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2024 | § 1 Abs. 1 Thüringer Gesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 29. März 2011 (GVBl. S. 66), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. September 2023 (GVBl. S. 271) |
| Miete bei Neuvermietung | höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, nur in Orten der Landesverordnung; höhere Vormiete darf bleiben | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten der Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Modernisierungsumlage | jährlich 8 Prozent der Kosten, in sechs Jahren höchstens 3 € je m², bei Mieten unter 7 € höchstens 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Milieuschutz und Vorkauf | Änderungen nur mit Genehmigung; die Gemeinde kann vorkaufen, der Käufer kann abwenden | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen | nur mit Genehmigung in Gebieten einer Landesverordnung, längstens bis Ende 2030 | § 250 BauGB |
| Absetzung für Abnutzung | in der Regel 2 Prozent, Altbau vor 1925 2,5 Prozent, Fertigstellung ab 2023 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Weiterverkauf binnen zehn Jahren | Gewinn wird besteuert | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Laufende Mietverträge | gehen auf den Käufer über, mit Kaution | §§ 566, 566a BGB |
Zwei der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Jena. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Jena, befristet bis zum 31. Dezember 2027. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung (ThürMietBegrVO): Verordnung vom 14. Januar 2021 (GVBl. 2021 S. 13), geändert durch Verordnung vom 9. Dezember 2025 (GVBl. S. 300), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Jena, befristet bis zum 30. September 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Thüringer Kappungsgrenzenverordnung (ThürKappGrVO): Verordnung vom 31. August 2019 (GVBl. 2019 S. 366), zuletzt geändert durch Verordnung vom 26. August 2024 (GVBl. S. 612), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Jena nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Jena nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Jena nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 201a Satz 1 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Anleger beginnen mit dem Faktor, Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete der Mietliste. Ob er hoch oder niedrig ist, zeigt erst der Vergleich: Rohertragsfaktoren je Teilmarkt veröffentlicht der Gutachterausschuss, der für Jena zuständig ist.
Nach der Bruttorendite kommen die Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlegbare Betriebskosten. Ein Haus mit alter Heizung, altem Dach oder alten Leitungen braucht mehr. Die Nettoanfangsrendite teilt den Reinertrag durch Kaufpreis und Kaufnebenkosten.
Eine Miete über dem, was die Mietpreisbremse zulässt, kann ein Mieter zurückfordern (§§ 556d, 556g BGB). Die Mietpreisbremse gilt in Jena, befristet bis zum 31. Dezember 2027 (Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung: Verordnung vom 14. Januar 2021 (GVBl. 2021 S. 13), geändert durch Verordnung vom 9. Dezember 2025 (GVBl. S. 300), § 1). Prüfen Sie deshalb jede Einheit gegen die Vergleichsmiete.
Bis zum Beitrag kostet nichts; danach kommt jedes passende Haus per E-Mail.
„Vielleicht steht in Jena noch nichts im Netzwerk.“
Möglich. Eine Zahl für Jena nennt Unterhand erst, wenn sie drei erreicht, vorher keine. Ein Mandat kostet nichts; einen Beitrag brauchen Sie erst, wenn Sie Treffer sehen wollen.
„Ich zahle einen Beitrag und bekomme vielleicht kein Haus.“
Dann pausiert der Beitrag: 30 Tage ohne Treffer, und die Abbuchung ruht, während Zugang und Mandat bleiben. Kündigen können Sie monatlich.
„Ohne Wettbewerb zahlt man drauf.“
Gebote kommen bis zu einer Frist und verdeckt; niemand treibt Sie am Telefon. Sie bieten nach Mietliste und Marktbericht, und Ihr Gebot bindet Sie nicht.
„Woher weiß ich, dass das Haus nicht schon überall war?“
Der Anbieter hat per Kontrollkästchen erklärt, das Haus nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand kontrolliert keine Portale; die Erklärung steht in der Akte.
Preise je m² liest man im Marktbericht. Das einzelne Haus aber bekommt, wer die Mietliste zuerst sieht; auf einem Portal sehen sie alle gleichzeitig.
Auf Unterhand sehen Mitglieder mit der Stufe Investor ein Haus zuerst auf Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor, ohne Adresse und ohne Fotos. Damit lässt sich in Minuten entscheiden, ob die Zahlen tragen.
Alles, was Sie öffnen, trägt Ihre Mitgliedsnummer als Wasserzeichen und steht im Protokoll. Anbieter kennen Ihre Nummer, Stufe, den Stand Ihres Nachweises und Ihr Mandat, nie Ihren Namen.
Eine Zahl für Jena, ob Objekte oder geprüfte Mandate, erscheint hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Ein Mandat kann mehrere Orte nennen. Die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Jena | – | 109.353 | 21,4 % | 7,04 € je m² |
| Lehesten (Saale-Holzland) | 6,6 km | 661 | 82,0 % | 5,01 € je m² |
| Bucha | 6,8 km | 1.167 | 79,7 % | 5,54 € je m² |
| Großlöbichau | 6,8 km | 701 | 82,5 % | 5,10 € je m² |
| Großschwabhausen | 7,1 km | 1.279 | 77,5 % | 6,75 € je m² |
| Sulza | 7,1 km | 254 | 70,6 % | 6,84 € je m² |
| Jenalöbnitz | 7,3 km | 152 | 87,7 % | – |
| Döbritschen | 7,4 km | 229 | 90,0 % | – |
| Neuengönna | 7,4 km | 651 | 66,1 % | 6,18 € je m² |
| Zöllnitz | 7,5 km | 1.274 | 73,9 % | 8,14 € je m² |
| Schlöben | 7,6 km | 890 | 77,9 % | 5,91 € je m² |
| Golmsdorf | 7,9 km | 709 | 84,0 % | 5,29 € je m² |
| Laasdorf | 8,3 km | 540 | 71,0 % | 7,23 € je m² |
Ja, die Mietpreisbremse gilt in Jena, befristet bis zum 31. Dezember 2027 (Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung: Verordnung vom 14. Januar 2021 (GVBl. 2021 S. 13), geändert durch Verordnung vom 9. Dezember 2025 (GVBl. S. 300), § 1). Wo sie gilt, darf die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen; eine höhere Vormiete darf bleiben (§ 556e BGB), Neubau ab Oktober 2014 ist ausgenommen (§ 556f BGB).
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten einer Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach einer Modernisierung höchstens 8 Prozent der Kosten im Jahr, begrenzt auf 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil, sonst 2 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). In Jena stammen 20,0 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919.
5.589 Häuser mit drei und mehr Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Jena; sie enthalten 81,4 % aller Wohnungen. Verkaufszahlen nennt der Grundstücksmarktbericht.
Das Mandat ist kostenlos. Die Stufe Investor kostet 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, zwölf Monate garantiert, danach 149 €. Monatlich kündbar; ohne Treffer in 30 Tagen pausiert der Beitrag.
Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ja (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer häufig kauft und verkauft, kann gewerblich handeln; das klärt Ihre Steuerberatung.
Möglich ist es; ob privat oder über eine Gesellschaft steuerlich passt, klärt Ihre Steuerberatung. Für den Notar braucht eine Gesellschaft Registerauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für Eigenbedarfskündigungen eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).
25,8 % der Wohnungen in Jena haben einen oder zwei Räume, in Thüringen 15,7 %, bundesweit 14,4 % (Zensus 2022). Kleine Einheiten bringen mehr Mieterwechsel, oft aber eine höhere Miete je m².
Gas heizt 68,7 % der Gebäude mit Wohnraum, Öl 3,9 %, Fernwärme 18,4 % (Zensus 2022). Die Kosten der Heizung legen Vermieter über die Heizkostenabrechnung um (HeizkostenV); Art und Alter der Anlage stehen im Energieausweis.
Bis zu fünf, etwa Jena, Lehesten (Saale-Holzland) und Bucha mit verschiedenen Preisen. Jedes Mandat meldet passende Häuser per E-Mail; ändern können Sie sie jederzeit im Konto.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Jena suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
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Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.