Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Ihre Objekte sehen zuerst nur geprüfte Käufer, mit Lage und Zahlen. Adresse und Unterlagen geben Sie frei.
199 €netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Ins Eigentümergespräch mit einer Zahl statt mit einem Versprechen.
Jena, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Maklerinnen und Makler, die in Jena Objekte vor dem Portal an geprüfte Käufer zeigen wollen.
In Jena liegen 81,4 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, die Eigentümerquote liegt bei 21,4 % (Zensus 2022). Bei Unterhand zeigen Sie Objekte zuerst geprüften Käufern als Lageplan mit Zahlen; Adresse und Unterlagen geben Sie je Person frei. Professional kostet 199 € netto zzgl. USt. im Monat für bis zu zehn Objekte.
Auf 114,77 km² leben in Jena 109.353 Menschen in 62.510 Wohnungen. Für die stille Phase zählt, wie sich der Bestand auf Häuser und Wohnungen verteilt und wer darin wohnt; die Tabelle unten stellt Jena neben das Land und den Bund.
Über dem Bundeswert von 55,8 % liegt in Jena der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (81,4 %). Eigentumswohnungen und Zinshäuser sind deshalb ein großer Teil der stillen Vermarktung; Käufer fragen früh nach Rücklage, Beschlüssen und Hausgeld.
Die Eigentümerquote liegt in Jena bei 21,4 %, in Thüringen bei 46,2 %. Viele Objekte sind vermietet; für Käufer, die selbst einziehen wollen, entscheiden Mietbeginn, Aufteilung und Sperrfrist (§ 577a BGB).
7,04 € je m² Nettokaltmiete beim Zensus, in Thüringen 5,65 €, Leerstand 2,9 %: Vermietete Objekte in Jena sprechen auch Anleger an. Halten Sie Mieterliste und Betriebskostenabrechnungen für Stufe 2 bereit.
Mehr kleine Wohnungen als im Land: 25,8 % haben einen oder zwei Räume, in Thüringen 15,7 %. Apartments und kleine Wohnungen gehen häufig an Kapitalanleger; Stufe 1 sollte Miete und Hausgeld deshalb deutlich nennen.
20,2 % der Gebäude mit Wohnraum sind ab 2000 gebaut, bundesweit 16,5 %. Jüngere Objekte bringen Bauträgerunterlagen, Abnahme und Gewährleistung mit; legen Sie diese Unterlagen in Stufe 2.
| Kennzahl | Jena | Thüringen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 109.353 | 2.078.946 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 953 | 128 | 233 |
| Wohnungen | 62.510 | 1.167.277 | 43.106.589 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 81,4 % | 53,3 % | 55,8 % |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 64,9 % | 84,1 % | 81,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 25,8 % | 15,7 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 21,4 % | 46,2 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,9 % | 7,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,04 € | 5,65 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 13,6 % | 17,3 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 20,2 % | 12,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 68,7 % | 52,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 18,4 % | 6,7 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Ohne Konto geben Sie Objektart, Ort und Preis ein und sehen, wie viele geprüfte Mandate passen, ab drei als Zahl, dazu wie viele einen Nachweis haben. Diese Zahl nehmen Sie mit zum Eigentümer.
Statt Unterlagen zu verschicken, geben Sie frei: automatisch ab einer Stufe, auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie öffnet, jeder Abruf steht im Protokoll, und ein Widerruf wirkt beim nächsten Abruf.
Gebote kommen verdeckt bis zu einer Frist; Sie sehen jeden Betrag mit Mitgliedsnummer, die Bieter sehen nur Frist und Zahl. Kein Überbieten, keine Zählung der Tage am Markt.
Mit dem Einreichen sagen Sie per Kontrollkästchen zu, das Objekt nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand prüft keine Portale; ohne Alleinauftrag lässt sich die Zusage kaum halten.
Unterhand ist Werkzeug, nicht Vertragspartei: keine Provision, kein Vertrag über das Objekt, kein Kontakt zu Ihrem Eigentümer. Ihre Provisionsbedingungen stehen spätestens auf Stufe 2.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Thüringen; alle weiteren Zeilen gelten bundesweit. Was am Ort davon abweicht, bestimmen Landesverordnungen; der Kasten darunter nennt sie mit Fundstelle.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Thüringen | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2024 | § 1 Abs. 1 Thüringer Gesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 29. März 2011 (GVBl. S. 66), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. September 2023 (GVBl. S. 271) |
| Maklervertrag mit Verbrauchern | bedarf der Textform, wenn der Käufer Verbraucher ist | §§ 656a, 656b BGB |
| Provision bei Tätigkeit für beide Seiten | in gleicher Höhe; Weitergabe an den Käufer höchstens zur Hälfte | §§ 656c, 656d BGB |
| Energiekennwerte in der Werbung | in kommerziellen Medien, auch für den Makler | § 87 Abs. 1 GModG |
| Wer ins Grundbuch sieht | nur mit berechtigtem Interesse | § 12 GBO |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung | drei Jahre; mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen | genehmigungspflichtig, wo eine Landesverordnung es bestimmt | § 250 BauGB |
| Identifizierung der Vertragsparteien | bleibt Pflicht des Maklers; die Prüfung durch Unterhand ersetzt sie nicht | § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG |
| Erlaubnis und Weiterbildung | Makler brauchen eine Erlaubnis und bilden sich regelmäßig weiter | § 34c GewO |
Zwei der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Jena. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Jena, befristet bis zum 31. Dezember 2027. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung (ThürMietBegrVO): Verordnung vom 14. Januar 2021 (GVBl. 2021 S. 13), geändert durch Verordnung vom 9. Dezember 2025 (GVBl. S. 300), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Jena, befristet bis zum 30. September 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Thüringer Kappungsgrenzenverordnung (ThürKappGrVO): Verordnung vom 31. August 2019 (GVBl. 2019 S. 366), zuletzt geändert durch Verordnung vom 26. August 2024 (GVBl. S. 612), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Jena nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Jena nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Jena nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 201a Satz 1 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Suchkunden aus Ihrer Kartei laden Sie per E-Mail-Adresse ein. Im Modus „Privat, mit Einladung“ wissen nur sie vom Objekt; sehen können sie es als Mitglieder mit geprüfter Identität, für 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar.
Wer nicht in Ihrer Kartei steht, erscheint als Zeile: Mitgliedsnummer, Stufe, Nachweis, Mandat. Sie laden ein, wen Sie wollen; das Objekt bleibt dabei unsichtbar für alle anderen.
Jena grenzt an 15 Orte, darunter Lehesten (Saale-Holzland) und Bucha. Ein Mandat kann mehrere Orte nennen; ein Objekt im Umland erreicht so auch Mitglieder, die zugleich in Jena suchen.
Vom Termin beim Eigentümer bis zum Ende des Vorlaufs, in acht Schritten.
Unterhand prüft nur den Maklerauftrag. Was Käufer brauchen, legen Sie in Stufe 2; dort trägt jede Datei die Nummer des Lesenden.
Für das Gespräch mit Käufer und Eigentümer: ein Objekt in Jena zu 650.000 €, eine Annahme. Notar und Grundbuch nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr 1.175 €; Grunderwerbsteuer in Thüringen 5,0 % seit dem 1. Januar 2024.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 32.500 € | Käufer |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.350 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Auflassungsvormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 587,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag des Käufers | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.175 € | Käufer |
| Beitrag Professional | Beitrag im Monat für bis zu zehn aktive Objekte; keine Zahlung je Objekt, keine Provision | 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar | Makler |
Steuer, Beurkundung und Eintragung machen beim Käufer mindestens 36.025 € aus, 5,5 % des Kaufpreises. Dazu kommen Umsatzsteuer auf die Notargebühren, Vollzug, Auslagen, eine Finanzierungsgrundschuld und die Provision nach Ihrem Maklervertrag.
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt bei Verbrauchern: Provision von beiden Seiten nur in gleicher Höhe (§ 656c BGB), Weitergabe höchstens zur Hälfte (§ 656d BGB).
Zum Vergleich: Ein Eigentümer ohne Makler zahlt für ein einzelnes Objekt 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 400.000 € | 20.000 € | 2.355 € | 22.355 € | 5,6 % |
| 650.000 € | 32.500 € | 3.525 € | 36.025 € | 5,5 % |
| 1.000.000 € | 50.000 € | 5.205 € | 55.205 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„In Jena sucht so etwas doch niemand.“
Das kann sein, und Unterhand nennt keine Zahl unter drei. Die Resonanz prüfen Sie für Ihr Objekt ohne Konto und ohne Zahlung, bevor Sie Professional wählen; Entwürfe kosten nichts, der Beitrag ist monatlich kündbar.
„Weniger Reichweite heißt weniger Preis.“
Eine stille Vorvermarktung erreicht weniger Menschen als ein Portal, dafür nur solche mit geprüfter Identität und einem passenden Mandat. Die Angebotsrunde setzt eine Frist für alle zugleich. Nach den 30 Tagen der Zusage entscheiden Sie mit Ihrem Auftraggeber neu.
„Meine Kartei reicht mir.“
Dann bleibt das Objekt im Modus „Privat, mit Einladung“ bei Ihren Kunden, mit Protokoll, Wasserzeichen und Angebotsrunde. Die Mandate anderer sehen Sie trotzdem.
„Wer garantiert, dass nichts weitergegeben wird?“
Ausschließen lässt sich das nicht, nachverfolgen schon: Wasserzeichen mit Mitgliedsnummer, Protokoll jedes Abrufs, und nach einem Widerruf öffnet sich die Datei nicht mehr.
Die Resonanz zählt für Objektart, Ort und Preis die geprüften Mandate und nennt jede Zahl ab drei; kleinere Zahlen bleiben ungenannt, damit kein einzelnes Mandat erkennbar wird.
Objekte ab 1,5 Mio. € führt Unterhand im Bereich Vier Augen, auf Einladung, mit Freigabe jedes Dokuments einzeln.
Unter drei bleibt das Feld für Jena leer; die Resonanz zu Ihrem Objekt prüfen Sie ohne Konto.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte nach dem Zensus 2022. Mandate nennen oft mehrere davon, und Ihre Objekte dort erreichen dieselben Käufer.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Jena | – | 109.353 | 21,4 % | 7,04 € je m² |
| Lehesten (Saale-Holzland) | 6,6 km | 661 | 82,0 % | 5,01 € je m² |
| Bucha | 6,8 km | 1.167 | 79,7 % | 5,54 € je m² |
| Großlöbichau | 6,8 km | 701 | 82,5 % | 5,10 € je m² |
| Großschwabhausen | 7,1 km | 1.279 | 77,5 % | 6,75 € je m² |
| Sulza | 7,1 km | 254 | 70,6 % | 6,84 € je m² |
| Jenalöbnitz | 7,3 km | 152 | 87,7 % | – |
| Döbritschen | 7,4 km | 229 | 90,0 % | – |
| Neuengönna | 7,4 km | 651 | 66,1 % | 6,18 € je m² |
| Zöllnitz | 7,5 km | 1.274 | 73,9 % | 8,14 € je m² |
| Schlöben | 7,6 km | 890 | 77,9 % | 5,91 € je m² |
| Golmsdorf | 7,9 km | 709 | 84,0 % | 5,29 € je m² |
| Laasdorf | 8,3 km | 540 | 71,0 % | 7,23 € je m² |
Mit einer Zahl im Eigentümergespräch und einer Zusage, die der Eigentümer versteht: Die Resonanz zeigt ab drei, wie viele geprüfte Mitglieder ein passendes Mandat haben, und die Vorlauf-Zusage hält das Objekt mindestens 30 Tage von jedem Portal fern.
Sie laden sie mit ihrer E-Mail-Adresse auf die Einladungsliste. Sehen können sie das Objekt als Mitglieder mit geprüfter Identität, für 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar. Im Modus „Privat, mit Einladung“ wissen nur Eingeladene, dass es das Objekt gibt.
Die Resonanz zählt für Objektart, Ort und Preis die geprüften Mandate und nennt jede Zahl ab drei; kleinere Zahlen bleiben ungenannt. Jena hat 109.353 Einwohner, die Eigentümerquote liegt bei 21,4 %.
Drei Regeln entscheiden, je getrennt: Die Mietpreisbremse gilt in Jena, befristet bis zum 31. Dezember 2027 (Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung: Verordnung vom 14. Januar 2021 (GVBl. 2021 S. 13), geändert durch Verordnung vom 9. Dezember 2025 (GVBl. S. 300), § 1). Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Jena, befristet bis zum 30. September 2029 (Thüringer Kappungsgrenzenverordnung: Verordnung vom 31. August 2019 (GVBl. 2019 S. 366), zuletzt geändert durch Verordnung vom 26. August 2024 (GVBl. S. 612), § 1). Die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung gilt in Jena nicht; bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen keine geltende Landesverordnung dazu. Mietbeginn und Aufteilung gehören in Stufe 2.
Vor der Freigabe kennt kein Mitglied Adresse oder Ansprechpartner, und das Grundbuch hilft ihm nicht: Neugier auf den Eigentümer ist kein berechtigtes Interesse (§ 12 GBO). Ihre Provision sichert der Maklervertrag.
Sobald Sie in kommerziellen Medien werben und ein Ausweis vorliegt, ja (§ 87 Abs. 1 GModG): Art, Kennwert, Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Klasse. Tragen Sie die Werte im Zweifel schon auf Stufe 1 ein.
Gesetzlich beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG), im Vertrag in der Regel der Käufer. In Thüringen beträgt sie 5,0 %, im Beispiel 32.500 €.
Nein. Als Makler sind Sie Verpflichteter (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG); die Identitätsprüfung der Mitglieder durch Unterhand ersetzt Ihre eigenen Sorgfaltspflichten nicht.
13,6 % der Gebäude mit Wohnraum stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 20,2 % sind ab 2000 gebaut (Zensus 2022). Gas heizt 68,7 % der Gebäude, Fernwärme 18,4 %; für die Pflichtangaben zählt der Energieausweis des einzelnen Objekts.
Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist Ihre Pflicht gegenüber der Behörde, nicht gegenüber Unterhand. Geprüft werden bei Unterhand Identität und Maklerauftrag.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Vor dem Termin prüfen Sie die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung. Mit dem Auftrag geht das Objekt zuerst an geprüfte Käufer; wer was gesehen hat, zeigt Ihr Protokoll, auch dem Eigentümer.
199 €Professional, netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Nur ein Objekt: Einzelobjekt ohne Beitrag, 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.