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Hinfahren lohnt sich erst, wenn die Zahlen passen.
Dresden, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Sie, wenn die Wohnung zu klein wird und das nächste Zuhause in Dresden ein Haus sein soll, ohne dass Sie jeden Samstag besichtigen.
In Dresden sind 54,8 % der Gebäude mit Wohnraum Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, in Sachsen 76,2 %. Zum Kaufpreis kommen 5,5 % Grunderwerbsteuer und gut ein Prozent für Notar und Grundbuch. Bei Unterhand sehen Mitglieder Häuser, deren Eigentümer nicht öffentlich verkaufen, als Lageplan mit Wohnfläche, Grundstück und Preisband, bevor Sie hinfahren.
562.764 Menschen, 328,48 km², 34.075 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen: So sieht der Bestand in Dresden aus. Bundesweit sind 81,8 % der Gebäude mit Wohnraum solche Häuser, hier 54,8 %; den Rest machen Häuser mit drei und mehr Wohnungen aus.
Mit 54,8 % liegt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser in Dresden nicht über dem Wert in Sachsen (76,2 %). Viele suchen deshalb zugleich in den Nachbarorten; ein Mandat bei Unterhand kann mehrere Orte nennen.
Mit 16,8 % wohnen in Dresden weniger Haushalte im Eigentum als in Sachsen (34,3 %). Für Sie heißt das: Ein Finanzierungsnachweis im Konto zeigt Eigentümern früh, dass Sie kaufen können.
17,0 % der Gebäude mit Wohnraum in Dresden sind ab 2000 entstanden, mehr als in Sachsen (13,5 %). Neuere Häuser bringen andere Fragen mit als alte: Bauträgervertrag, Gewährleistung, Erschließung. Gas heizt 61,5 % der Gebäude.
Die Nettokaltmiete lag in Dresden bei 6,92 € je m², über dem Landeswert von 5,72 €. Wer heute zur Miete wohnt, rechnet beim Hauskauf diese Miete gegen die Rate der Bank, plus Grundsteuer und Instandhaltung.
Ein Mandat kann mehrere Orte nennen, etwa Dresden, Radeberg und Bannewitz; jeder passende Treffer kommt per E-Mail. Die Zahlen der Nachbarorte stehen unten.
| Kennzahl | Dresden | Sachsen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 562.764 | 4.026.599 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.713 | 218 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 34.075 | 656.282 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 54,8 % | 76,2 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 16,8 % | 34,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,0 % | 8,5 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 6,92 € | 5,72 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 49,8 % | 51,6 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 13,2 % | 13,9 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 17,0 % | 13,5 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 61,5 % | 54,4 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 22,8 % | 9,3 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 5,0 % | 4,8 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
In Dresden sind 49,8 % der Gebäude mit Wohnraum bis 1949 gebaut, mehr als bundesweit (24,8 %). Bei einem Haus dieses Alters fragen Sie nach Feuchtigkeit im Keller, nach Leitungen, Dach und Holzbalken und danach, ob es in der Denkmalliste steht. Steht es dort, brauchen Umbauten eine Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz des Landes.
Vor dem Gebot lohnt ein Blick in den Bebauungsplan und das Baulastenverzeichnis: Dort steht, was auf dem Grundstück und nebenan gebaut werden darf. Offene Erschließungsbeiträge (§§ 127, 133 BauGB) erfragen Sie bei der Gemeinde und regeln sie im Kaufvertrag.
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Gerechnet für ein Haus zu 550.000 € in Dresden. Den Preis setzen wir an; er sagt nichts über ein bestimmtes Haus. Notar und Grundbuch kosten bundesweit dasselbe (§ 34 GNotKG, eine volle Gebühr hier 1.015 €), die Grunderwerbsteuer in Sachsen beträgt 5,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 30.250 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Fälligkeitsmitteilung | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Umschreibung im Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 400.000 €, Urkunde | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld (400.000 €) ins Grundbuch | volle Gebühr nach GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Mitglied bei Unterhand | monatlicher Beitrag, ohne Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Mindestens 33.295 € oder 6,1 % des Preises: So viel kosten im Beispiel Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung, noch ohne Vollzug und Grundschuld. Planen Sie diesen Betrag aus Eigenkapital ein.
Ist ein Makler beteiligt, tragen Sie als Verbraucher beim Einfamilienhaus höchstens die Hälfte seiner Provision (§§ 656c, 656d BGB); über Unterhand fällt keine an.
Dazu kommt jedes Jahr die Grundsteuer, berechnet aus dem Messbetrag des Finanzamts und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 19.250 € | 2.055 € | 21.305 € | 6,1 % |
| 550.000 € | 30.250 € | 3.045 € | 33.295 € | 6,1 % |
| 800.000 € | 44.000 € | 4.245 € | 48.245 € | 6,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Bis auf die erste Zeile gelten diese Regeln in ganz Deutschland.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Sachsen | 5,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2023 | § 1 Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz vom 20. Dezember 2022 (SächsGVBl. S. 705, 715) |
| Vertragsentwurf vom Notar | in der Regel zwei Wochen vor dem Termin, damit Sie prüfen können | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Gemeindliches Vorkaufsrecht | der Notar fragt an; die Gemeinde hat bis zu drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 28 BauGB |
| Haus im Sanierungsgebiet | Kaufvertrag kann genehmigungspflichtig sein, Ausgleichsbetrag möglich; Vermerk im Grundbuch | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Maklerprovision beim Einfamilienhaus | Käufer zahlen höchstens die Hälfte, der Vertrag braucht Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Bescheinigung des Finanzamts | erst mit ihr schreibt das Grundbuchamt um | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis bei der Besichtigung | der Verkäufer legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor | § 80 Abs. 4 GModG |
| Mieter im Haus | Sie treten als Käufer in den Mietvertrag ein | § 566 Abs. 1 BGB |
Zwei der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Dresden. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Dresden, befristet bis zum 30. Juni 2027. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung (SächsMPBVO): Verordnung der Staatsregierung vom 2. Dezember 2025 (SächsGVBl. 2025 S. 454), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Dresden, befristet bis zum 30. Juni 2027. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung: Verordnung der Staatsregierung vom 10. Juni 2025 (SächsGVBl. 2025 S. 230), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Dresden nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Sachsen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Dresden nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Sachsen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Dresden nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Sachsen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 201a Satz 1 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Sieben Schritte; die ersten kosten nichts.
„Hier gehen Häuser unter der Hand weg, bevor wir davon hören.“
Unterhand ist der Ort, an dem solche Verkäufe stattfinden, ohne Portal und ohne Schild. Ihr Mandat steht dort, bevor das Haus kommt, und meldet es Ihnen per E-Mail.
„Wir können nicht jedes Wochenende besichtigen.“
Das ist auch nicht nötig. Was nicht passt, erkennen Sie an Lageplan und Zahlen auf Stufe 1; hingefahren wird nur zu Häusern, die Sie freigegeben bekommen, und dann einzeln.
„Was, wenn monatelang nichts kommt?“
Ohne Treffer zahlen Sie nicht dauerhaft: Bleibt Ihr Mandat 30 Tage ohne Treffer, pausiert die Abbuchung. Der Beitrag beträgt 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar; Resonanz und Mandat kosten vorher nichts.
„Wir wollen nicht im Ort Gesprächsthema sein.“
Ihr Name steht bei Unterhand nirgends, wo ein Eigentümer ihn sieht. Er kennt eine Nummer, Ihre Stufe, Ihren Nachweis und Ihr Mandat; mehr erfährt er erst beim Notar.
Ihr Mandat zählt schon, bevor ein Haus im Netzwerk steht: Im Stillen Register sehen Eigentümer, wie viele Mandate zu ihrem Haus passen, ohne einen Namen.
Zuerst kommen Lage und Zahlen, dann, mit der Freigabe, Adresse, Fotos und Unterlagen. Jeder Abruf wird protokolliert, jede Datei trägt Ihre Nummer.
Der Eigentümer erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Keine Zählung der Tage am Markt.
Unter drei nennt Unterhand für Dresden keine Zahl. Ein Mandat beschreiben Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze. Ein Mandat kann mehrere davon nennen; die Tabelle hilft bei der Wahl.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Dresden | – | 562.764 | 16,8 % | 6,92 € je m² |
| Radeberg | 10,3 km | 18.667 | 33,5 % | 5,77 € je m² |
| Bannewitz | 10,4 km | 11.013 | 56,4 % | 6,26 € je m² |
| Radebeul | 11,3 km | 33.081 | 38,7 % | 6,63 € je m² |
| Heidenau (Sächsische Schweiz-Osterzgebirge) | 12,3 km | 16.597 | 15,0 % | 5,62 € je m² |
| Ottendorf-Okrilla | 12,5 km | 9.880 | 63,1 % | 5,78 € je m² |
| Freital | 12,9 km | 39.174 | 30,8 % | 5,54 € je m² |
| Dohna | 13,2 km | 6.029 | 55,6 % | 5,55 € je m² |
| Kreischa | 13,2 km | 4.587 | 60,1 % | 5,91 € je m² |
| Moritzburg | 13,4 km | 8.171 | 69,4 % | 6,74 € je m² |
| Arnsdorf | 14,3 km | 4.982 | 55,5 % | 5,23 € je m² |
| Wachau | 14,3 km | 4.226 | 67,8 % | 5,57 € je m² |
| Radeburg | 14,4 km | 7.578 | 48,0 % | 5,61 € je m² |
34.075 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 54,8 % der 62.193 Gebäude mit Wohnraum (Zensus 2022). Wie viele im Jahr den Eigentümer wechseln, berichtet der Gutachterausschuss; wie viele Mandate es bei Unterhand gibt, nennen wir erst ab drei.
Bei 550.000 € Kaufpreis kommen 30.250 € Grunderwerbsteuer (5,5 %) und Gebühren für Notar und Grundbuch hinzu, zusammen mindestens 33.295 € oder 6,1 % (§ 34 GNotKG). Eine Grundschuld kostet extra, eine Maklerprovision, wenn ein Makler anbietet.
17,0 % der Gebäude mit Wohnraum sind ab 2000 gebaut, 13,2 % zwischen 1950 und 1979, 49,8 % bis 1949 (Zensus 2022). Für ein älteres Haus fragen Sie früh nach Heizung, Dach und Fenstern; der Energieausweis liegt spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG).
Bietet ein Makler das Haus an, tragen Sie als Verbraucher höchstens die Hälfte der Provision (§§ 656c, 656d BGB). Bietet der Eigentümer selbst an, fällt keine an. Unterhand berechnet keine Provision, nur den Beitrag.
Dann kann der Kaufvertrag die Genehmigung der Gemeinde brauchen, sie kann einen Ausgleichsbetrag für die Wertsteigerung erheben und hat ein Vorkaufsrecht (§§ 144, 154, 24 BauGB). Ob das Grundstück betroffen ist, zeigt der Vermerk im Grundbuch.
Mit Gas heizen 61,5 % der Gebäude mit Wohnraum, mit Öl 6,5 %, mit Fernwärme 22,8 %, mit Wärmepumpe, Solar- oder Geothermie 5,0 % (Zensus 2022). Welche Heizung ein bestimmtes Haus hat und wie alt sie ist, steht im Energieausweis.
16,8 % der bewohnten Wohnungen bewohnen in Dresden ihre Eigentümer, im Bund 44,3 %. Wo die Quote hoch ist, wechseln Häuser oft in der Nachbarschaft; ein Mandat bei Unterhand bringt Sie in diesen Kreis.
Die Sachmängelhaftung ist bei gebrauchten Häusern im Vertrag üblicherweise ausgeschlossen, außer bei Arglist oder Garantie (§ 444 BGB). Was Sie vorher prüfen, schützt Sie mehr als jede Klausel.
Erst mit der Adresse, also nach der Freigabe. Dann gibt die Gemeinde Auskunft, welche Grundschule zuständig ist. Schreiben Sie den Wunsch schon ins Mandat; Eigentümer sehen dann, worauf es Ihnen ankommt.
Das Mandat lässt sich jederzeit anpassen: Orte, Kaufpreis bis, Wohnfläche und Ihren Satz ändern Sie im Konto, so oft Sie wollen. Neue Treffer richten sich danach; Häuser, die Sie mit „Nicht passend“ beantwortet haben, kommen nicht wieder.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: Dresden oder die Nachbarorte, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
49 €Mitglied, netto zzgl. USt. im Monat
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Konto und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie im Zugang den Beitrag wählen.
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Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.