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Wer die Zahlen zuerst hat, rechnet zuerst.
Braunschweig, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Käufer eines Zinshauses in Braunschweig, privat, über eine Gesellschaft oder für die Familie, die Faktor und Mietliste kennen wollen, bevor die Adresse feststeht.
Wer in Braunschweig ein Mehrfamilienhaus kauft, rechnet mit 7,27 € Nettokaltmiete je m² im Durchschnitt des Zensus 2022 und mit 5,0 % Grunderwerbsteuer. Den Ertrag entscheidet die Mietliste des einzelnen Hauses; bei Unterhand sehen Sie Faktor und Einheiten, bevor die Adresse freigegeben ist.
Von den 144.288 Wohnungen in Braunschweig liegen 76,5 % in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, insgesamt 14.134 solche Häuser. Der Anteil in Niedersachsen beträgt 42,8 %; der Mietwohnungsmarkt der Stadt ist also vor allem ein Markt der Mehrfamilienhäuser.
Der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt in Braunschweig über dem Landeswert (42,8 %). Der Bestand an Zinshäusern ist hier breiter als im Land, auch an Häusern mit vielen Einheiten.
30,5 % der bewohnten Wohnungen in Braunschweig bewohnen ihre Eigentümer, weniger als in Niedersachsen (51,1 %). Für Anleger heißt das: ein tiefer Mietmarkt mit vielen Vergleichsmieten.
Der Leerstand lag in Braunschweig bei 3,6 %, in Niedersachsen bei 4,0 %, bundesweit bei 4,3 %. Steht in einem Haus trotzdem mehr leer, liegt die Ursache eher in Zustand oder Grundriss als im Markt.
Mit 7,27 € je m² Nettokaltmiete liegt Braunschweig über dem Landeswert von 6,56 €. Höhere Mieten gehen oft mit höheren Kaufpreisen einher; entscheidend bleibt der Faktor des einzelnen Hauses.
Mehr Nachkriegsbau als im Bund: 45,2 % der Gebäude mit Wohnraum in Braunschweig stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, bundesweit 36,3 %. Abgeschrieben werden solche Häuser mit 2 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG); für Anleger zählen Dämmung, Fenster und Heizung.
Fernwärme versorgt in Braunschweig 20,7 % der Gebäude, bundesweit 6,6 %. In der Betriebskostenabrechnung sind die Wärmekosten dann umlegbar; prüfen Sie den Liefervertrag und die Preisänderungsklauseln.
Mit 18,6 % Wohnungen aus einem oder zwei Räumen liegt Braunschweig über dem Landeswert von 10,5 %. Prüfen Sie bei solchen Häusern, wie oft die Mieter wechseln und was jede Neuvermietung kostet.
| Kennzahl | Braunschweig | Niedersachsen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 252.811 | 8.000.826 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.312 | 168 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 14.134 | 301.526 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 76,5 % | 42,8 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 18,6 % | 10,5 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 30,5 % | 51,1 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,6 % | 4,0 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,27 € | 6,56 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 11,3 % | 10,7 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 45,2 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 15,3 % | 17,9 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 62,2 % | 71,0 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 20,7 % | 4,7 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Angenommen, Sie kaufen in Braunschweig ein Zinshaus für 1.100.000 € und finanzieren über eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.895 €; in Niedersachsen gilt eine Grunderwerbsteuer von 5,0 % seit dem 1. Januar 2014.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 55.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Umschreibung im Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuld über 700.000 €: Beurkundung | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Eintrag | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Beitrag Investor bei Unterhand | Beitrag im Monat, nicht je Haus; ohne Provision vom Kaufpreis | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung machen im Beispiel mindestens 60.685 € aus, das sind 5,5 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Grundschuld und Umsatzsteuer kommen hinzu. Dieses Geld ist Eigenkapital, das keine Bank finanziert.
Unterhand nimmt keine Provision. Beim Mehrfamilienhaus ist eine Maklerprovision frei vereinbart, die Teilung nach § 656c BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Die Grundsteuer, Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde, zählt zu den umlegbaren Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 35.000 € | 3.765 € | 38.765 € | 5,5 % |
| 1.100.000 € | 55.000 € | 5.685 € | 60.685 € | 5,5 % |
| 1.500.000 € | 75.000 € | 7.605 € | 82.605 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Niedersachsen; die übrigen Zeilen gelten bundesweit. Ob in Braunschweig Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze oder Umwandlungsschutz greifen, beantwortet der Kasten darunter aus dem Wortlaut der Verordnungen.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Niedersachsen | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2014 | Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Niedersachsen), geändert durch das Haushaltsbegleitgesetz 2014 vom 16. Dezember 2013 (Nds. GVBl. vom 20. Dezember 2013) |
| Begrenzung der Miete bei Wiedervermietung | in Orten der Landesverordnung höchstens Vergleichsmiete plus 10 Prozent; Vormiete und Neubau ausgenommen | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Kappungsgrenze | 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten nach Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Modernisierungsumlage | 8 Prozent der Kosten im Jahr; Kappung bei 3 € je m² in sechs Jahren, unter 7 € Miete bei 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Erhaltungsgebiet | Änderungen nur mit Genehmigung; die Gemeinde kann vorkaufen, der Käufer kann abwenden | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Aufteilung in Wohnungseigentum | nur mit Genehmigung in Gebieten einer Landesverordnung, längstens bis Ende 2030 | § 250 BauGB |
| Lineare AfA auf das Gebäude | 2 Prozent im Jahr, vor 1925 fertiggestellt 2,5 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Privates Veräußerungsgeschäft | Gewinn steuerpflichtig | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Bestehende Mietverhältnisse | gehen auf den Käufer über, mit Kaution | §§ 566, 566a BGB |
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Braunschweig. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Braunschweig, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Braunschweig, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Braunschweig, befristet bis zum 31. Dezember 2031. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Braunschweig, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 250 BauGB: Verordnung vom 27. November 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 91), § 1 |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Braunschweig, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201a BauGB: Verordnung vom 8. Juli 2026 (Nds. GVBl. 2026 Nr. 59), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Was ein Haus kostet, sagt wenig ohne seine Miete. Der Faktor setzt beides ins Verhältnis; der Gutachterausschuss für Braunschweig veröffentlicht dazu Rohertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze, mit denen Sie ein Haus einordnen.
Nach der Bruttorendite kommen die Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlegbare Betriebskosten. Ein Haus mit alter Heizung, altem Dach oder alten Leitungen braucht mehr. Die Nettoanfangsrendite teilt den Reinertrag durch Kaufpreis und Kaufnebenkosten.
Prüfen Sie die Mietliste gegen die ortsübliche Vergleichsmiete und gegen die Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse gilt in Braunschweig, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3). Mieten über dem zulässigen Rahmen sind kein sicherer Ertrag (§ 556d BGB).
Sieben Schritte; bis zum Beitrag zahlen Sie nichts.
„Vielleicht steht in Braunschweig noch nichts im Netzwerk.“
Das zeigt keine Zahl unter drei. Legen Sie das Mandat ohne Konto an; Ihr Mandat zählt im Stillen Register mit, wo Eigentümer sehen, wie viele Käufer zu ihrem Haus passen.
„Ich zahle einen Beitrag und bekomme vielleicht kein Haus.“
Darum pausiert der Beitrag von selbst, wenn Ihr Mandat 30 Tage lang keinen Treffer liefert; Zugang und Mandat bleiben bestehen. Die Mitgliedschaft ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit.
„Off-Market heißt teurer.“
Der Preis ist, was Sie bieten. In der Angebotsrunde bieten Sie einmal, verdeckt, nach Ihrer eigenen Rechnung; die Werte des Gutachterausschusses sind Ihr Maßstab, nicht ein Wettlauf.
„Vielleicht war es schon auf einem Portal.“
Der Anbieter hat per Kontrollkästchen erklärt, das Haus nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Unterhand kontrolliert keine Portale; die Erklärung steht in der Akte.
Marktzahlen sind öffentlich, Häuser oft nicht. Den Vorsprung hat, wer ein Haus sieht, bevor es auf einem Portal steht, und wer die Mietliste bekommt, ohne sie mit allen zu teilen.
Investoren sehen ein Haus zuerst als Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor, ohne Adresse und Fotos. Ob die Zahlen tragen, ist in Minuten entschieden.
Alles, was Sie öffnen, trägt Ihre Mitgliedsnummer als Wasserzeichen und steht im Protokoll. Anbieter kennen Ihre Nummer, Stufe, den Stand Ihres Nachweises und Ihr Mandat, nie Ihren Namen.
Zahlen für Braunschweig stehen hier ab drei, nicht darunter.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete: Wer bis zu fünf Mandate nutzt, verteilt sie oft auf Braunschweig und mehrere davon.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Braunschweig | – | 252.811 | 30,5 % | 7,27 € je m² |
| Schwülper | 9,5 km | 7.250 | 72,1 % | 6,92 € je m² |
| Sickte | 10,2 km | 6.007 | 64,8 % | 6,26 € je m² |
| Cremlingen | 10,8 km | 12.783 | 68,6 % | 6,00 € je m² |
| Vordorf | 10,8 km | 3.123 | 73,8 % | 6,43 € je m² |
| Vechelde | 11,1 km | 18.060 | 69,8 % | 6,50 € je m² |
| Meine | 11,7 km | 8.241 | 69,9 % | 6,97 € je m² |
| Wendeburg | 12,1 km | 10.151 | 67,9 % | 6,30 € je m² |
| Wolfenbüttel | 12,5 km | 52.511 | 45,0 % | 6,73 € je m² |
| Lehre | 12,7 km | 11.804 | 63,6 % | 6,63 € je m² |
| Salzgitter | 19,8 km | 104.433 | 44,1 % | 5,60 € je m² |
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5,0 %. Notar und Grundbuch richten sich nach GNotKG Tabelle B. Für ein Haus zu 1.100.000 € machen Steuer, Beurkundung und Eintragung mindestens 60.685 € aus, 5,5 % des Kaufpreises (§ 34 GNotKG).
Die Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 7,27 € je m², in Niedersachsen bei 6,56 €. Für ein Haus zählt seine Mietliste, geprüft gegen die ortsübliche Vergleichsmiete; über dem zulässigen Rahmen ist eine Miete kein sicherer Ertrag (§ 556d BGB).
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Orten einer Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach einer Modernisierung höchstens 8 Prozent der Kosten im Jahr, begrenzt auf 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil, sonst 2 Prozent, ab 2023 fertiggestellt 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). In Braunschweig stammen 11,3 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919.
3,6 % der Wohnungen in Braunschweig standen beim Zensus 2022 leer, in Niedersachsen 4,0 %, bundesweit 4,3 %; mitgezählt sind Wohnungen, die gerade saniert wurden.
Den Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Objektart, Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor. Adresse, Fotos, Name des Anbieters und Einstelldatum sehen Sie nicht.
Das Mandat ist kostenlos. Die Stufe Investor kostet 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, zwölf Monate garantiert, danach 149 €. Monatlich kündbar; ohne Treffer in 30 Tagen pausiert der Beitrag.
Das geht. Für den Kaufvertrag braucht der Notar Handelsregisterauszug und Gesellschaftsvertrag. Kaufen mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft ein vermietetes Haus, gilt für eine spätere Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB).
Mit Fernwärme heizen in Braunschweig 20,7 % der Gebäude, mit Gas 62,2 %, bundesweit 53,9 %. Für Anleger zählen Alter der Anlage, Wartung und die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.
Ja, mit bis zu fünf Mandaten zugleich. Viele Anleger nennen Braunschweig und Nachbarorte wie Schwülper; jedes Mandat hat eigenen Ort, Preis und Satz.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Braunschweig suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
117,81 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
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Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.