Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Ihre Objekte sehen zuerst nur geprüfte Käufer, mit Lage und Zahlen. Adresse und Unterlagen geben Sie frei.
199 €netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Ins Eigentümergespräch mit einer Zahl statt mit einem Versprechen.
Osnabrück, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Makler in Osnabrück, deren Eigentümer diskret verkaufen wollen und die dafür einen geschlossenen Kreis geprüfter Käufer brauchen.
In Osnabrück liegen 69,8 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, die Eigentümerquote liegt bei 31,1 % (Zensus 2022). Bei Unterhand zeigen Sie Objekte zuerst geprüften Käufern als Lageplan mit Zahlen; Adresse und Unterlagen geben Sie je Person frei. Professional kostet 199 € netto zzgl. USt. im Monat für bis zu zehn Objekte.
166.257 Einwohner, 1.388 je km²: Entscheidend für die Akquise ist der Bestand. 69,8 % der Wohnungen in Osnabrück liegen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, in Niedersachsen 42,8 %.
Mit 69,8 % der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist Osnabrück ein Wohnungsmarkt. Wer hier vorvermarktet, braucht für Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle in Stufe 2.
Die Eigentümerquote liegt in Osnabrück bei 31,1 %, in Niedersachsen bei 51,1 %. Viele Objekte sind vermietet; für Käufer, die selbst einziehen wollen, entscheiden Mietbeginn, Aufteilung und Sperrfrist (§ 577a BGB).
Mit 7,30 € je m² liegt die Nettokaltmiete in Osnabrück über dem Landeswert (6,56 €). Bei vermieteten Objekten rechnen Käufer mit dem Faktor; je vollständiger die Mietliste, desto schneller kommen Gebote.
17,7 % der Wohnungen in Osnabrück haben einen oder zwei Räume, in Niedersachsen 10,5 %. Kleine Wohnungen kaufen oft Anleger und Einzelne; für sie zählen Mietvertrag, Hausgeld und Lage im Haus.
47,9 % der Gebäude mit Wohnraum stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 13,4 % sind ab 2000 gebaut. Für ältere Objekte zählen Belege über Modernisierungen, und für die Pflichtangaben der Energieausweis (§ 87 Abs. 1 GModG).
| Kennzahl | Osnabrück | Niedersachsen | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 166.257 | 8.000.826 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.388 | 168 | 233 |
| Wohnungen | 91.260 | 4.115.887 | 43.106.589 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 69,8 % | 42,8 % | 55,8 % |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 68,3 % | 87,3 % | 81,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 17,7 % | 10,5 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 31,1 % | 51,1 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,1 % | 4,0 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,30 € | 6,56 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 47,9 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 13,4 % | 17,9 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 80,9 % | 71,0 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 2,5 % | 4,7 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Die Resonanz zählt ohne Konto, wie viele geprüfte Mitglieder ein Mandat hinterlegt haben, zu dem ein Objekt nach Art, Ort und Preis passt, und wie viele davon einen Kapital- oder Finanzierungsnachweis bestätigt haben. Unterhand nennt jede Zahl ab drei.
Statt Unterlagen zu verschicken, geben Sie frei: automatisch ab einer Stufe, auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie öffnet, jeder Abruf steht im Protokoll, und ein Widerruf wirkt beim nächsten Abruf.
In der Angebotsrunde bitten Sie um unverbindliche Gebote bis zu einer Frist, in der Regel zwei Wochen, höchstens bis zum Ende des Vorlaufs. Die Beträge sehen nur Sie; Mitglieder sehen Frist, Zahl der Gebote und ihren eigenen Stand. Es gibt keine Auktion und kein Überbieten.
Ihre Erklärung per Kontrollkästchen: ausschließlich über Unterhand, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Unterhand kontrolliert keine Portale; halten lässt sich die Zusage nur, wenn kein anderer das Objekt zeigt, also mit Alleinauftrag.
Ihr Auftrag bleibt Ihr Auftrag, Ihre Provision Ihre Provision. Unterhand nimmt keine Vermittlungsprovision und schließt keinen Vertrag über das Objekt; Ihre Provisionsbedingungen teilen Sie dem Mitglied vor der Freigabe oder spätestens auf Stufe 2 mit.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Die erste Zeile gilt nur in Niedersachsen, die übrigen bundesweit. Was in Osnabrück zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Sperrfrist und Aufteilung gilt, steht im Kasten darunter, je Regel mit Fundstelle.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Niedersachsen | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2014 | Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Niedersachsen), geändert durch das Haushaltsbegleitgesetz 2014 vom 16. Dezember 2013 (Nds. GVBl. vom 20. Dezember 2013) |
| Form des Maklervertrags | Textform, wenn der Käufer Verbraucher ist | §§ 656a, 656b BGB |
| Provisionsteilung | nur in gleicher Höhe von beiden; Weitergabe höchstens hälftig | §§ 656c, 656d BGB |
| Pflichtangaben in Medien | in kommerziellen Medien, auch für den Makler | § 87 Abs. 1 GModG |
| Wer ins Grundbuch sieht | nur bei berechtigtem Interesse | § 12 GBO |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung | mindestens drei Jahre, per Landesverordnung bis zu zehn | § 577a BGB |
| Aufteilung in Wohnungseigentum | genehmigungspflichtig, wo eine Landesverordnung es bestimmt | § 250 BauGB |
| Geldwäscheprävention | bleibt Pflicht des Maklers; die Prüfung durch Unterhand ersetzt sie nicht | § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG |
| Gewerbeerlaubnis für Makler | Erlaubnis nach Gewerberecht und Pflicht zur Weiterbildung | § 34c GewO |
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Osnabrück. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Osnabrück, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Osnabrück, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Osnabrück, befristet bis zum 31. Dezember 2031. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Osnabrück, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 250 BauGB: Verordnung vom 27. November 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 91), § 1 |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Osnabrück, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201a BauGB: Verordnung vom 8. Juli 2026 (Nds. GVBl. 2026 Nr. 59), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Ihre eigenen Suchkunden laden Sie mit ihrer E-Mail-Adresse auf die Einladungsliste eines Objekts. Steht das Objekt im Modus „Privat, mit Einladung“, wissen nur Eingeladene, dass es existiert. Sehen kann es ein Eingeladener, sobald er Mitglied mit geprüfter Identität ist; die Mitgliedschaft kostet 49 € netto zzgl. USt. im Monat und ist monatlich kündbar.
Zu jedem Objekt zeigt Ihnen die Verwaltung die passenden Mandate anderer Mitglieder in einer Zeile mit Nummer, Stufe und Nachweis-Stand, und Sie laden gezielt ein. So erreicht ein Objekt Käufer außerhalb Ihrer Kartei, ohne dass es öffentlich wird.
Mandate nennen oft mehrere Orte, etwa Osnabrück und Hasbergen. Ein Objekt in einem der 6 Nachbarorte erreicht deshalb auch Käufer, die vor allem in Osnabrück suchen.
Vom Termin beim Eigentümer bis zum Ende des Vorlaufs, in acht Schritten.
Unterhand prüft nur den Maklerauftrag. Was Käufer brauchen, legen Sie in Stufe 2; dort trägt jede Datei die Nummer des Lesenden.
Für das Gespräch mit Käufer und Eigentümer: ein Objekt in Osnabrück zu 650.000 €, eine Annahme. Notar und Grundbuch nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr 1.175 €; Grunderwerbsteuer in Niedersachsen 5,0 % seit dem 1. Januar 2014.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 32.500 € | Käufer |
| Beurkundung des Kaufvertrags | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.350 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Auflassungsvormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 587,50 € | Käufer |
| Eintragung des Eigentümers | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.175 € | Käufer |
| Professional bei Unterhand | Beitrag im Monat für bis zu zehn aktive Objekte; keine Zahlung je Objekt, keine Provision | 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar | Makler |
Mindestens 36.025 € oder 5,5 % des Preises zahlt der Käufer im Beispiel für Steuer, Beurkundung und Eintragung. Vollzug, Grundschuld und die Provision nach Ihrem Vertrag kommen dazu.
Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucher als Käufer: beide Seiten nur gleich hoch (§ 656c BGB), eine Weitergabe der Verkäuferprovision höchstens zur Hälfte (§ 656d BGB).
Zum Vergleich: Ein Eigentümer ohne Makler zahlt für ein einzelnes Objekt 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 400.000 € | 20.000 € | 2.355 € | 22.355 € | 5,6 % |
| 650.000 € | 32.500 € | 3.525 € | 36.025 € | 5,5 % |
| 1.000.000 € | 50.000 € | 5.205 € | 55.205 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„In Osnabrück sucht so etwas doch niemand.“
Das kann sein, und Unterhand nennt keine Zahl unter drei. Die Resonanz prüfen Sie für Ihr Objekt ohne Konto und ohne Zahlung, bevor Sie Professional wählen; Entwürfe kosten nichts, der Beitrag ist monatlich kündbar.
„Ohne Portal fehlt die Konkurrenz um das Objekt.“
Reichweite ist kein Gebot. Die stille Phase bringt geprüfte Käufer mit passendem Mandat in eine Angebotsrunde mit Frist; danach entscheiden Sie mit dem Eigentümer, ob das Portal noch nötig ist.
„Ich habe genug eigene Käufer.“
Gut, dann laden Sie nur sie ein. Protokoll, Wasserzeichen und Angebotsrunde gibt es trotzdem, und wenn Ihre Kartei nicht reicht, stehen passende Mandate anderer daneben.
„Wer garantiert, dass nichts weitergegeben wird?“
Niemand. Aber jede Datei trägt die Nummer dessen, der sie geöffnet hat, und das Protokoll zeigt, wann. Ein Widerruf schließt die Datei beim nächsten Abruf.
Ab drei nennt die Resonanz die Zahl der passenden geprüften Mandate, darunter keine; so bleibt jedes einzelne Mandat geschützt.
Ab 1,5 Mio. € gehört ein Objekt in den Bereich Vier Augen: nur auf Einladung, jedes Dokument einzeln freigegeben.
Unter drei bleibt das Feld für Osnabrück leer; die Resonanz zu Ihrem Objekt prüfen Sie ohne Konto.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer akquiriert, schaut über die Ortsgrenze: die Nachbarorte mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Osnabrück | – | 166.257 | 31,1 % | 7,30 € je m² |
| Hasbergen | 7,4 km | 10.878 | 57,7 % | 5,88 € je m² |
| Wallenhorst | 7,6 km | 22.591 | 57,2 % | 5,89 € je m² |
| Georgsmarienhütte | 8,3 km | 31.074 | 52,9 % | 5,76 € je m² |
| Lotte | 8,4 km | 13.728 | 55,8 % | 5,85 € je m² |
| Belm | 8,5 km | 13.907 | 57,9 % | 5,75 € je m² |
| Bissendorf | 11,9 km | 14.535 | 64,0 % | 5,55 € je m² |
Mit einer Zahl im Eigentümergespräch und einer Zusage, die der Eigentümer versteht: Die Resonanz zeigt ab drei, wie viele geprüfte Mitglieder ein passendes Mandat haben, und die Vorlauf-Zusage hält das Objekt mindestens 30 Tage von jedem Portal fern.
Das zeigt die Resonanz für Ihr Objekt, ab drei. Zum Ort: 166.257 Einwohner, Eigentümerquote 31,1 % (Zensus 2022).
Drei Landesverordnungen entscheiden, je getrennt: Die Mietpreisbremse gilt in Osnabrück, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3). Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Osnabrück, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3). Die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung gilt in Osnabrück, befristet bis zum 31. Dezember 2031 (Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3). Mietbeginn und Aufteilung gehören in Stufe 2.
Mitglieder kennen vor der Freigabe weder Adresse noch Ansprechpartner, und über das Grundbuch kommen sie nicht weiter: Wer nur den Namen des Eigentümers erfahren will, hat kein berechtigtes Interesse (§ 12 GBO). Ihren Anspruch auf Provision sichert Ihr Maklervertrag.
Vor der Freigabe nichts: weder Ihren Namen noch den des Eigentümers. Nach der Freigabe sehen sie, was Sie in Stufe 2 hinterlegen, und Ihre Provisionsbedingungen, die Sie spätestens dort nennen.
Nein. Makler sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Verpflichtete; was Unterhand für das Netzwerk prüft, ersetzt Ihre Identifizierung nicht.
47,9 % der Gebäude mit Wohnraum stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, 13,4 % sind ab 2000 gebaut (Zensus 2022). Gas heizt 80,9 % der Gebäude, Fernwärme 2,5 %; für die Pflichtangaben zählt der Energieausweis des einzelnen Objekts.
3,1 % Leerstand beim Zensus 2022, in Niedersachsen 4,0 %, bundesweit 4,3 %. Ob ein Objekt frei übergeben wird, ist für Käufer eine der ersten Fragen.
Ihre Erlaubnis als Makler brauchen Sie unabhängig von Unterhand (§ 34c GewO), ebenso die regelmäßige Weiterbildung. Unterhand prüft Ihre Identität und den Maklerauftrag für das Objekt, nicht Ihre Gewerbeerlaubnis.
Nur Sie. Bieter kennen Frist, Zahl der Gebote und den eigenen Stand. Kein Gebot bindet, verbindlich ist erst der Notar.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Vor dem Termin prüfen Sie die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung. Mit dem Auftrag geht das Objekt zuerst an geprüfte Käufer; wer was gesehen hat, zeigt Ihr Protokoll, auch dem Eigentümer.
199 €Professional, netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar
für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €
Konto, Entwürfe und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie Professional wählen.
Verlängert sich jeden Monat automatisch, keine Mindestlaufzeit. Der Preis der ersten hundert Anbieter gilt zwölf Monate, solange der Beitrag läuft.
Erst die Resonanz für ein Objekt prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Nur ein Objekt: Einzelobjekt ohne Beitrag, 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, monatlich kündbar.